Дата принятия: 21 марта 2013г.
Дело № 2-<№>/2013
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Мелеуз 21 марта 2013 г.
Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Байрашева А.Р.,
с участием заявителя Торгашова В.Н., его представителя Аминова З.Г.,
с участием представителя Управления Росреестра Абдрашитова А.Ш.,
представителя ЗАО «Колос» Поворотова А.И.,
представителя КУС МЗиИО РБ по Мелеузовскому району и г. Мелеуз Потехина А.В.,
при секретаре Григорьевой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Торгашова ... о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающего документа,
УСТАНОВИЛ:
Торгашов В.Н. обратился в суд с вышеуказанным заявлением обосновав его тем, что решением государственного регистратора отдела по ... Управления Росреестра по РБ от <дата обезличена> <№> ему было отказано в государственной регистрации по делу правоустанавливающего документа <№> по государственной регистрации договора аренды на земельный участок, расположенный по <адрес обезличен>, предоставленный для размещения ... с прилегающей территорией. Считает данный отказ незаконным по тем основаниям, что из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым <№> видно, что он образован из земельных участков с <№> и <№>.Кроме того, проверка наличия согласия землепользователей и т.д. исходных земельных участков на образование из них земельных участков должна осуществляться органом кадастрового учета, согласно их ответу, образование земельного участка с кадастровым <№> соответствует действующему законодательству. В связи с чем, считает, что требования регистратора ФИО13 не соответствуют действительности и действующему законодательству.
Просит суд признать решение об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающего документа <№> от <дата обезличена> <№> незаконным, обязать отдел по <адрес обезличен> Управления Росреестра по РБ осуществить государственную регистрацию договора аренды на земельный участок, предоставленного для размещения пруда с прилегающей территорией и расположенного по <адрес обезличен>, с кадастровым <№>.
В судебном заседании заявитель Торгашов В.Н.Ю, его представитель Аминов З.Г. заявление поддержали полностью, просили признать решение об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающего документа <№> от <дата обезличена> <№> незаконным, обязать отдел по <адрес обезличен> Управления Росреестра по РБ осуществить государственную регистрацию договора аренды на земельный участок, предоставленного для размещения пруда с прилегающей территорией и расположенного по <адрес обезличен> с кадастровым <№>.
Представитель Управления Росреестра ФИО14 считает требования неподлежащими удовлетворению.
Представитель КУС МЗиИО РБ по <адрес обезличен> ФИО7 полагает требований Торгашова В.Н. и его представителя обоснованными.
Представитель ЗАО «Колос» Поворотов А.И. суду пояснил, что оспариваемый земельный участок образован на земельном участке, в настоящее время принадлежащем на праве аренды ЗАО «Колос» по договору <дата обезличена> заключенным на ... лет сроком до <дата обезличена> и прошедшим государственную регистрацию, также пояснил, что согласия на передачу оспариваемого земельного участка в аренду Торгашову В.Н. ЗАО «Колос» не давал, по сегодняшний день плотим налоги.
Представитель филиала ФГПУ «ФКП Управления Росреестра по РБ», надлежащим образом, извещенный о дате, месте и времени судебного разбирательства, на судебное заседание не явился.
В силу ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала ФГПУ «ФКП Управления Росреестра по РБ».
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствие с договором аренды <№> от <дата обезличена> Администрация МР <адрес обезличен> РБ в лице председателя Комитета по управлению собственностью МЗИО РБ по <адрес обезличен> на основании постановления Администрации МР <адрес обезличен> РБ <№> от <дата обезличена> предоставило Торгашову В.Н. право аренды на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым <№>, общей площадью ... кв.м. <адрес обезличен>, с разрешенным использованием – под ... с прилегающей территорией. Срок аренды ... лет.
Данный земельный участок был передан и принят Торгашовым В.Н., что подтверждается актом приема-передачи от <дата обезличена>
Согласно кадастровому паспорту <№> от <дата обезличена>, земельный участок с кадастровым <№> расположен по <адрес обезличен>.
Сообщением <№> от <дата обезличена>, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Торгашову В.Н. и его представителю по доверенности ФИО9 отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество, по тем основаниям, что в деле правоустанавливающего документа <№> не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, не представлен ответ государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе, а также наличие противоречий между заявленным правами и уже зарегистрированными правами.
Согласно ч.1 ст. 254 ГПК РФ - гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
В соответствие со ст. 255 ГПК РФ - к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В силу ч.4 ст. 258 ГПК РФ - суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Как следует из материалов дела, <дата обезличена> Торгашов В.Н. и его представитель по доверенности ФИО9 обратились в отдел по <адрес обезличен> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан с заявлением о государственной регистрации права аренды на земельный участок, предоставленного для размещения пруда с прилегающей территорией, расположенного <адрес обезличен>, с кадастровым <№> на основании договора аренды <№> от <дата обезличена>
Судом установлено, что земельный участок, с кадастровым <№>, образован в результате преобразования земельного участка с кадастровым <№>, то есть из земельного участка <№> образованы участки с кадастровыми номерами <№>, <№>, <№>. Земельный участок с кадастровым <№> относится к единому землепользованию <№>.
Частью 1 ст.13 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Согласно ч.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, п. 32 которых установлено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
В пункте 33 указанных Методических рекомендаций предусмотрено проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
В соответствие с п.34 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проверке имеющихся в Едином государственном реестре прав записей рекомендуется проверить наличие следующих записей в отношении объекта недвижимого имущества, о регистрации права, ограничения (обременения) права на который и сделки с которым ходатайствует заявитель:
о зарегистрированных правах;
о ранее заявленных правах (правопритязании) (пункт 6 ст. 12 Закона);
о зарегистрированных сделках;
о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.
В соответствие с п.1 ст. 22 ФЗ от 24.07.2007г. № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости» для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка вместе с заявлением о постановке на государственный учет объекта недвижимости предоставляется межевой план.
Согласно ст.ст. 16, 17 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В силу ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствие с ч.1,2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В ходе судебного заседания установлено, что земельный участок с кадастровым <№> постановлен на государственный кадастровый учет в соответствие с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет от <дата обезличена> <№>, в связи с представленными документами, в сведения о данном земельном участке внесена информация о виде разрешенного использования «под ... с прилегающей территорией», земельный участок имеет статус «Временный».
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым <№> принадлежит на праве аренды ЗАО «Колос», что подтверждается договором аренды <№> от <дата обезличена>, данный договор аренды земельного участка с кадастровым <№> не расторгнут, не изменен, не признан недействительным.
В силу ч.1 ст. 11.5 ЗК РФ - выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
В соответствие с ч.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ - в случае образования земельный участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и низменных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, поскольку договор аренды с ЗАО «Колос» на момент подачи заявления Торгашовым В.Н. в Управление Росреестра не расторгнут, ЗАО «Колос» имеет преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.
Как следует из материалов дела и ни кем не оспаривается, какого-либо соглашения между сторонами не заключалось.
В п.10 ч.1 ст.20 Закона указано, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
П.13 ч.1 ст.20 Закона предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Таким образом, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от <дата обезличена> <№> ФИО3 и его представителю по доверенности ФИО9 в государственной регистрации по делу правоустанавливающего документа <№> по государственной регистрации договора аренды на земельный участок не противоречит правовым нормам, закрепленным в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вынесен с учетом методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184.
Доводы заявителя Торгашова В.Н. и его представителя Аминова З.Г. о нарушении судом п.4 ст. 11.2 ЗК РФ является несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм права.
Так, пунктом 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п.6 ст. 11.2 Кодекса.
В п.6 ст. 112 Земельного кодекса РФ закреплено, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Положение приведенной нормы указывает на то, что на основании решения суда могут быть образованы земельные участки независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, когда в законе установлены случаи образования земельных участков в "обязательном порядке".
Данная норма Земельного кодекса РФ об образовании земельных участков в обязательном порядке по решению суда по требованию граждан-сособственников земельного участка, возникшего в результате выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и переданного в установленном порядке в аренду, при отсутствии согласия со стороны арендатора, неприменима. Юридическая судьба земельного участка, находящегося в долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена на срок аренды. Эти обстоятельства и обусловливают получение согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде.
Доводы Торгашова В.Н. в том, что согласие арендаторов не должно учитываться, так как они имеют другие способы реализации и защиты своих прав, предусмотренные п.4 ст. 11.8 ЗК РФ, также основаны на ошибочном толковании норм материального права. Представляется, что способы реализации прав арендаторов, установленные п.4 ст. 11.8 ЗК РФ, в силу системного толкования закона подлежат применению для случаев, когда арендатор согласен на расторжение или изменение условий договора аренды и образование земельных участков из земельного участка, являющегося предметом договора аренды.
Доводы заявителя Торгашова В.Н. в том, что проверка наличия согласия землепользователей исходных земельных участков на образование из них земельных участков осуществляется лишь органом кадастрового учета является необоснованной, поскольку п.34 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проверке имеющихся в Едином государственном реестре прав записей рекомендовано проверять наличие сведений о зарегистрированных правах, о ранее заявленных правах (правопритязании) (пункт 6 ст. 12 Закона), о зарегистрированных сделках, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.
Другие доводы заявления Торгашова В.Н. основаны на неверном толковании заявителем положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При указанных выше обстоятельствах, суд считает доводы Торгашова В.Н. и его представителя необоснованными и неподлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194 - 198, ч.4 ст. 258 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления Торгашова ... о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающего документа - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Мелеузовский районный суд РБ.
Председательствующий: А.Р. Байрашев
