Решение от 21 августа 2014 года

Дело № 2-4481/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
21 августа 2014 года
 
город Омск
 
    Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Дзюбенко А.А., при секретаре судебного заседания Рощупкиной И.А. с участием
 
    Представителя истца – Бодяко А.Ю.
 
    Представителя ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области – Шпаковой Е.А.,
 
    Представитель ответчика Министерства имущественных отношений Омской области – Рейтер М.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бодяко Ю.И. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец Бодяко Ю.И. обратился в суд с иском к ответчику ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области (далее – ФГБУ «ФКП Россреестра»), указав, что на основании Постановления администрации Омского муниципального района Омской области 29.05.2009г. по договору аренды № от 01.06.2009 г. Бодяко А.Ю. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №. расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов. Указанным договором был предусмотрен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Приложением к договору размер арендной платы определен 328,69 руб.
 
    27.07.2009г. арендатор передал истцу свои права и обязанности по указанному договору. В последующем земельный участок с кадастровым номером № оформлен в собственность истца.
 
    Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Омской области на 01.01.2011 утверждены приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области». Так, кадастровая стоимость принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № составляет 482057,46 руб.
 
    По итогам независимой оценки рыночной стоимости названного земельного участка, выполненного ООО «Региональный центр оценки» на 01 января 2011 г. рыночная стоимость определена в сумме 404000 рублей. В соответствии со ст.17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности» была проведена экспертиза отчета об оценки рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» вынесено положительное экспертное заключение»
 
    В последующем истец обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Омской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Производство по делу было прекращено за неподведомственностью спора.
 
    Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости – 404000 рублей; обязать ФГБУ «ФКП Россреестра» внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 404000 руб.; возместить судебные расходы, в том числе связанные с подготовкой отчета об определении рыночной стоимости и экспертного заключения в размере 20000 рублей.
 
    Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство имущественных отношений Омской области (л.д. 89-90).
 
    Истец Бодяко Ю.И. в судебном заседании участия не принимал, о дате судебного заседания извещен надлежаще. Просил рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Представитель истца Бодяко А.Ю. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
 
    Представитель ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области Шпакова Е.А. исковые требования не признала. Предоставила письменный отзыв на исковое заявление (л.д. 132-136).
 
    Представитель ответчика Министерства имущественных отношений Омской области Рейтер М.А. представила отзыв на исковое заявление, согласно которому указала, что требований к Министерству не предъявлено, Министерство является ненадлежащим ответчиком по делу (л.д. 130-131).
 
    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области Бобровник Ю.А. в судебном заседании участия не принимала. Управление извещено о времени и месте рассмотрения дела. Представила отзыв на исковое заявление (л.д.87).,
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В судебном заседании установлено, что 01.06.2009г. Бодяко А.Ю. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов на основании Постановления администрации Омского муниципального района Омской области 29.05.2009г. по договору аренды № от 01.06.2009 г.. Указанным договором был предусмотрен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Приложением к договору размер арендной платы определен 328,69 руб.
 
    Омским муниципальным районом Омской области (арендодатель) и Бодяко А.Ю. (арендатор) 01.06.2009 был заключён договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов в границах <данные изъяты> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки.
 
    Соглашением, зарегистрированным в установленном порядке 21.09.2009 за номером №, все права и обязанности арендатора перешли к истцу.
 
    30.09.2013г. между Администрацией Омского муниципального района Омской области и Бодяко Ю.И. был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Бодяко Ю.И. приобрел в собственность за плату земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, в границах <данные изъяты> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1497 кв.м, с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области 24.10.2013г. в установленном законом порядке за №.
 
    Полагая, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка превышает его рыночную стоимость, Бодяко Ю.И. обратился в суд с указанными требованиями.
 
    Давая оценку доказательствам и доводам, приведённым лицами, участвующими в деле в обоснование своих требований и возражений, суд находит заявленные требования обоснованными исходя из следующего.
 
    Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
 
    Нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
 
    Так, Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила).
 
    Указанные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом (пункт 1 Правил).
 
    Пунктом 5 Правил предусмотрено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
 
    На основании пункта 10 Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости” (ФСО № 2), утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
 
    Избираемый лицом способ защиты гражданских прав должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав. Вывод о возможности защиты прав лица избранным им способом зависит от того, какой материально-правовой интерес преследует лицо, обратившееся в суд.
 
    В этой связи суд полагает, что права, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесённой в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причём сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
 
    Заявленные Бодяко Ю.И. требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесённых в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.
 
    При этом суд отмечает, что кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом её определения (массовым характером).
 
    Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
 
    Именно поэтому статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчёта об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 “Об утверждении требований к отчёту об определении кадастровой стоимости).
 
    При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
 
    Предоставленный истцом отчёт от 08.05.2014 № об определении рыночной стоимости земельного участка, площадью 1497 кв.м с кадастровым номером №, местоположение которого: <адрес>, на земельном участке расположен жилой дом № подтверждает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость.
 
    В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
 
    Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” предусматривает возможность экспертизы отчёта, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
 
    соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
 
    подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.
 
    Результатом экспертизы отчёта является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
 
    Из материалов дела следует, что отчёт от 08.05.2014 № 9920/24-14 об определении рыночной стоимости земельного участка, площадью 1497 кв.м с кадастровым номером 55:20:020101:3291 подготовлен оценщиком общества с ограниченной ответственностью “Региональный центр оценки - К., который включен в реестр оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
 
    Во исполнение указанного выше требования законодательства экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» было подготовлено экспертное заключение на означенный выше отчёт, в котором сделан вывод о том, что последний соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
 
    Касаемо довода ответчика относительно невозможности использования результатов оценки, суд считает необходимым отметить, что в силу положений ст. 5 Федерального закона РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся отдельные материальные вещи (объекты). Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст.11 Закона)
 
    В силу положений ст. 14 Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Как усматривается из материалов дела Отчет № отвечает всем требованиям, установленных стандартами оценок, в том числе оценщик в отчете обосновал невозможность использования доходного и затратного методов оценки.
 
    Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста К. суду пояснил, что он выполнял отчет об определении рыночной стоимости земельного участка истца. Оценке подлежал земельный участок. Земельный участок является особенным объектом оценки. К нему неприменимы все три вида подхода к оценке в чистом виде. Его особенность заключается в том, что земельный участок не создается усилиями человека. Затратный подход поэтому к нему применить невозможно. К тем видам имущества, которые создаются руками человека этот подход применить возможно. Это нашло отражение и в экспертизе на отчет. Относительно доходного подхода указал, что три подхода существуют номинально. Декларируется, что они могут быть применены к самым разным объектам оценки. Это не является обязательным условием, потому что развитие того или иного конкретного вида рынка имущества может иметь разную степень развития – начальную либо высокую. При высокой степени развития на рынке существует большое количество предложений о сдаче такового вида имущества в аренду и, соответственно, большое количество информации о таких предложениях. При низкой степени развития таких предложений мало или нет вовсе и, соответственно, нет информации в средствах массовой информации о таких предложения, т.е. публичной оферты. Оценщик, не получая такой информации, не может применить доходный подход ввиду дефицита информации. Информация должна быть не только об аренде, но и другая – соотношение цены участка и арендных ставок, т.е. капитализации. Дефицит такой информации является основанием для неприменения указанного подхода. Это отражено в отчете и в экспертизе на отчет. Поэтому в результате оценка проводилась одним сравнительным подходом. Степень развития рынка такова, что сравнительным подходом можно оценить участок нормально. Рынок аренды земельных участков находится в начальной стадии развития, рынок купли-продажи земельных участков развит хорошо. В ходе составления отчета было найдено девять аналогов. Оценке подлежал земельный участок без застроек. На 01.01.2011 г. строений на участке не было. Удаленность от дороги и от реки Иртыш принималась во внимание. Земельный участок удален на расстояние 500 метров от реки, что влечет снижение его стоимости. Объекты, расположенные на первой линии – это их конкурентное преимущество, это обязательно указывается, в оферте (объявлении о купле-продаже), они дороже. Особенность данной работы – оценка на прошлую дату. Осмотреть аналоги на прошлую дату невозможно, поэтому осмотр не проводился. кроме того, в оферте указаны все выгодные стороны и поэтому осмотр аналогов также не обязателен..
 
    Таким образом, при рассмотрении настоящего спора судом не установлены обстоятельства недостоверности данного отчёта либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка ответчиком не представлено.
 
    Таким образом, если рыночная стоимость земельного участка определена, основания для непринятия выводов экспертизы не установлены, требования лица, обратившегося в суд, подлежат удовлетворению.
 
    Государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости).
 
    Согласно пункту 5 статьи 4 названного закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости кадастровый учёт в связи с изменением указанных в пункте 11 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений осуществляется также на основании поступивших в соответствии со статьёй 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации в орган кадастрового учёта сведений о кадастровой стоимости.
 
    Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда от собственника поставленного на учёт объекта недвижимости или от иного лица осуществления учёта изменений данного объекта недвижимости (пункт 4 приводимой нормы).
 
    Требования истца имеют своим предметом изменение сведений в государственном кадастре недвижимости.
 
    Обращение истца в суд вызвано не нарушением его прав и законных интересов со стороны ответчика, а возможностью установления кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка исключительно в судебном порядке, поэтому у суда отсутствуют основания для возложения на ответчика судебных расходов по выполнению отчета (л.д. 80-82).
 
    Таким образом, изменение характеристик земельного участка на основании вступившего в законную силу решения суда в силу закона влечёт за собой обязанность Кадастровой палаты отразить соответствующие изменения в государственном кадастре недвижимости и данное решение является таковым.
 
    Требование об обязании ответчика совершить действия по внесению сведений в государственный кадастр недвижимости заявлены излишне.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 200 рублей государственной пошлины.
 
    Противоположными доказательствами суд не располагает.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Бодяко Ю.И. удовлетворить частично.
 
    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1497 кв.м, расположенного на землях населённых пунктов, с местоположением <адрес>, на земельном участке расположен жилой дом №, равной рыночной стоимости в размере 404 000 рублей.
 
    Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области 200 рублей государственной пошлины.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано сторонами в Омский областной путем подачи в Центральный районный суд города Омска апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судья                                 А.А. Дзюбенко