Решение от 20 июня 2014 года

Дело № 2-1353/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    Омский районный суд Омской области
 
    в составе судьи Дьяченко Т.А.
 
    при секретаре Коловской Т.Ю.
 
    рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 20 июня 2014 года гражданское дело по исковому заявлению Горохводацкого А.А. к Администрации Омского муниципального района Омской области об обязании заключить договор аренды земельного участка
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Горохводацкий А.А. обратился в суд с требованиями к Администрации ОМР Омской области о признании права на предоставление в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 10 соток, об обязании заключить с договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 10 соток, сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома.
 
    В обоснование заявленных требований указано, что Горохводацким А.А. 6 февраля 2014 года было подано в Администрацию Омского района Омской области заявление о предоставлении в аренду земельного участка, площадью 10 соток, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Основанием для обращения с таким заявлением явился факт приобретения им по договору купли-продажи от 14.01.2014г. объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке. Право собственности на объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. При этом Истец руководствовался следующей позицией: собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. Право собственности на такие вещи, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, после государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства это имущество может быть продано собственником (арендатором земельного участка) другому лицу. В данном случае с момента перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства у продавца прекращается, а у покупателя возникает право аренды земельного участка, занятого этим объектом. Однако 25.04.2014 Истец получил ответ, в котором Администрацией Омского района Омской области было отказано в предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером № на праве аренды. Отказ был мотивирован ссылками на статью 36 Земельного кодекса РФ, а также на п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Однако, по мнению Истца, указанная норма, устанавливая права собственников зданий, строений, сооружений не ограничивает при этом права собственников иных объектов недвижимости, в том числе и собственников объектов незавершенного строительства, предоставленных таким собственникам п. 1 ст. 552 ГК РФ, ст. 271 ГК РФ.
 
    Истец Горохводацкий А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
 
    В судебном заседании представитель истца, действующий по доверенности, Обухов А.О. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ предоставляет собственникам объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2012 года, требовать оформления арендных отношений без проведения аукциона вне зависимости от того какими правами на земельный участок обладал предыдущий собственник объекта незавершенного строительства, обладал ли вообще и были ли оформлены надлежащим образом эти права. При этом статьи ст. 271, ст. 552 ГК РФ прямо указывают, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, для применения ст. 271, ст. 552 ГК РФ правовое значение имеет то, каким правом на земельный участок обладал его продавец на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При таких обстоятельствах существенное значение для определения прав Горохводацкого А.А. на земельный участок с кадастровым номером № имеет тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства в отношении продавца (первоначального собственника) действовал договор аренды земельного участка № от 21.03.2011. Таким образом, Истец приобрел арендные права на указанный земельный участок в момент государственной регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства б/н от 14.01.2014 в силу ст. 271, ст. 552 ГК РФ.
 
    В судебном заседании представитель ответчика Администрации ОМР Омской области по доверенности Сак И.В. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, полагает, что они не основаны на нормах права. Пояснил, что согласно договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 14.01.2014 истцу принадлежит на праве собственности «объект незавершенного строительства», расположенный по адресу: <адрес>. Поводом для обращения в суд явился отказ Администрации на заявление истца о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, местоположение которого: <адрес>, расположенного под объектом недвижимости. Отказывая истцу в заключении договора аренды земельного участка, Администрация исходила из следующего. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В связи с чем, объект принадлежащий истцу на праве собственности, является недвижимым имуществом и подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истцом при подаче заявления не был учтен факт, что статьей 36 Земельного кодекса РФ регулирует случаи предоставления земельных участков на праве собственности или аренды лицам, обладающими правами собственности на такие объекты недвижимого имущества как: здание, строение, сооружение. Предоставление земельного участка под таким объектом как объект незавершенного строительства не предусмотрено указанной статьей. В тоже время предоставление земельного участка на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также невозможно, поскольку истцом право собственности на объект недвижимого имущества приобретено после 01.01.2012. Обосновывая свои требования, истец ссылается на статьи 271, 552 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. По мнению истца, поскольку у предыдущего собственника объекта недвижимости был заключен с Администрацией договор аренды земельного участка, то и у него возникло право аренды участка. Другими словами, истец считает себя вступившим арендатором взамен выбывшего. Однако истцом не учтено то обстоятельство, что договор аренды был расторгнут с бывшим арендатором с 29.01.2014г. Фактически истец в обоснование своего иска ссылается на статьи Гражданского кодекса, не учитывая при этом специальные нормы Земельного кодекса РФ. Так, статьей 2 Земельного кодекса РФ установлено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Следовательно, нормы, регулирующие земельные правоотношения, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, являются общими по отношению к нормам Земельного кодекса РФ, а значит статьи 271, 552 Гражданского кодекса РФ применяются в части не противоречащей нормам Земельного кодекса РФ. Таким образом, Администрация полагает, что предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ или пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» невозможно. Также невозможно предоставление земельного участка на праве аренды под объектом незавершенного строительства на основании статей 271, 552 Гражданского кодекса РФ, поскольку специальные нормы земельного законодательства этого не предусматривают.
 
    Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
 
    В судебном заседании установлено, что 21.03.2011 между Омским муниципальным районом Омской области и О.Г.Н. был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок площадью 1000 кв.м с кадастровым номером № относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение <адрес> в границах указанных на прилагаемом плане, для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 11.04.2011.
 
    Установлено, что на указанном земельном участке арендатором О.Г.Н. было начато строительство жилого дома. Ею было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Указанные обстоятельства подтверждаются разрешением на строительство индивидуального жилого дома №, выданным Администрацией ОМР Омской области, техническим планом объекта незавершенного строительства, постановлением Администрации Пушкинского СП ОМР Омской области от 30.10.2012 № «О присвоении адреса», техническим паспортом объекта незавершенного строительства по состоянию от 23.11.2012, кадастровым паспортом объекта незавершенного строительством от 16.05.2013.
 
    14.01.2014 между О.Г.Н. и Горохводацким А.А. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, согласно которому О.Г.Н. продала в собственность Горохводацкого А.А. объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: <адрес> за 480000 рублей. В соответствии с п. 2 договора объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 13.06.2013.
 
    14.01.2014 сторонами был подписан акт приема-передачи.
 
    Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 14.01.2014 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 30.01.2014.
 
    Горохводацкому А.А. на основании договора купли-продажи от 14.01.2014 Управлением Росреестра по Омской области 30.01.2014 было выдано свидетельство о государственной регистрации права 55-АБ №, согласно которому он является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: жилое, общая площадь застройки 106,5 кв.м., степень готовности – 24%, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    Из соглашения от 31.03.2014 по договору аренды земельного участка № от 21.03.2011, подписанного Администрацией ОМР Омской области и О.Г.Н. 17.04.2014 следует, что договор аренды земельного участка № от 21.03.2011, заключенный между Омским муниципальным районом Омской области и О.Г.Н. расторгнут с 29.01.2014.
 
    В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № расположенного <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.06.2014г.
 
    Установлено, что Горохводацкий А.А. 07.02.2014 обратился в Администрацию ОМР Омской области с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером №.
 
    Администрацией ОМР Омской области было отказано Горохвадацкому А.А. в предоставлении земельного участка в аренду, письмом от 25.04.2014. В письме указано, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Таким образом, предоставление земельных участков в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ возможно исключительно собственникам зданий строений сооружений. Учитывая, что заявителю на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, у Администрации отсутствуют правовые основания для предоставления в аренду земельного участка, на котором располагается названный объект незавершенного строительства, по основаниям и в порядке, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса РФ. Кроме того, согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137/ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находиться в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов, в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Учитывая, что право собственности на объект незавершенного строительства, располагающийся на испрашиваемом земельном участке, зарегистрировано заявителем 30.01.2014, у Администрации также отсутствуют правовые основания для предоставления в аренду земельного участка, на котором располагается названный объект незавершенного строительства, по основания и в порядке, предусмотренным п. 21. ст. 3 Закона.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
 
    Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 14.01.2014 прошел, государственную регистрацию, на объект было выдано свидетельство о государственной регистрации права, объект незавершенного строительства является объектом, который прочно связан с землей, его перемещение не возможно без несоразмерного ущерба, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> является недвижимым имуществом.
 
    Статьей 271 ГК РФ предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
 
    При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
 
    Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
 
    В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
 
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
    Согласно п.п. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования соответствующим земельным участком в силу закона и с указанного момента покупатель вправе требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
 
    Учитывая, что право собственности на недвижимость – объект незавершенного строительства перешло от арендатора земельного участка, на котором расположен указанный объект, следовательно к новому собственнику объекта незавершенного строительства перешли права арендатора земельного участка на тех же условиях и в том же объеме. Таким образом, приобретя в собственность объект незавершенного строительства, к Горохводацкому А.А. перешло право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на тех же условиях, на которых был заключен договор аренды земельного участка с О.Г.Н.
 
    В обоснование своего отказа в предоставлении Горохводацкому А.А. земельного участка в аренду, Администрация ОМР Омской области ссылается на ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, указывая, что предоставление земельных участков возможно исключительно собственникам зданий, строений, сооружений. Данный довод не может быть основанием для отказа в предоставлении спорного земельного участка в аренду истцу, так как объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, так же как и здания, строения, сооружения. При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется
 
    В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
    Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения и иного объекта недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
 
    С учетом изложенного, отказ Администрации ОМР Омской области в предоставлении Горохводацкому земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, в аренду является необоснованным.
 
    Кроме того, в силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
 
    Спорный земельный участок относиться к землям населенных пунктов с разрешенным использованием - для размещения дома индивидуальной жилой застройки.
 
    Строящийся на спорном земельном участке объект является жилым домом, следовательно, земельный участок используется истцом в соответствии с разрешенным использованием. Для того, чтобы достроить жилой дом у истца существует необходимость в использовании на законных основаниях земельного участка, на котором расположен этот объект. Следовательно, отказ в передаче истцу земельного участка на правах аренды нарушает его права собственника и лишает возможности распоряжаться и пользоваться приобретенным недвижимым имуществом. Иной возможности у истца, без права аренды земельного участка, реализовать свои права по строительству объекта незавершенного строительства, не имеется.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что Горохводацкий А.А. имеет право на предоставление земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, в аренду, а следовательно, Администрация ОМР Омской области обязана заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка на тех же условиях, на которых договор аренды земельного участка был заключен с Обуховой Г.Н.
 
    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Горохводацкого А.А. удовлетворить.
 
    Признать за Горохводацким А.А. право на предоставление в аренду земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, расположенного в <адрес>.
 
    Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с Горохводацким А.А. договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, расположенного <адрес> сроком на 3 года с 30 января 2014 года.
 
        Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение 1 месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
 
    СУДЬЯ:
 
    Решение в окончательной форме изготовлено: 25.06.2014г.