Дата принятия: 20 июня 2014г.
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем
РОССИИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Бутурлиновка
20 июня 2014 года
Бутурлиновский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи Панасенко В.И.
при секретаре судебного заседания Левченко В.А.,
с участием представителей истца ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» ФИО7, ФИО5,
а также ФИО8, представляющего интересы ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» обратилось в суд с иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, как покупателем и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № по условиям которого ответчик продала истцу принадлежащую ей на праве собственности долю в размере 2/320 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 10342000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района. Обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме. До подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ истец передал, а ответчик получил денежные средства, что подтверждается распиской в получении денег.
ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дата окончания регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Однако ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации. Причиной, послужившей приостановке государственной регистрации, послужило заявление ФИО6 о прекращении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ года.
При указанных обстоятельствах, ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» просит суд вынести решение о прекращении права собственности ФИО1 на долю в размере 2/320 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 10342000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района.
Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» на долю в размере 2/320 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 10342000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района
В судебном заседании представители истца ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» ФИО7, ФИО5, поддержали исковые требования и настаивают на их удовлетворении.
ФИО8, представляющий интересы ответчика ФИО1, исковые требования не признал и просит в их удовлетворении отказать. Свои возражения он мотивирует тем, что условия договора купли-продажи не были согласованы в связи с тем, что расписка в получении денежных средств была выдана до подписания договора купли-продажи. Будучи юридически неграмотной, ФИО1 не осознавала в полной мере условия договора. Расписка ФИО1 была выдана ООО «АВАНГРД-АГРО-Воронеж» до подписания договора купли-продажи, что свидетельствует о сложившихся отношениях договора займа, а не договора купли-продажи.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась. О месте и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом. От нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя.
Представитель третьего лица Бутурлиновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом. От него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Оставляет на усмотрение суда удовлетворение заявленных требований.
Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд за судебной защитой, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела, направлять судебные извещения согласно ст.ст. 113-114 ГПК РФ.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о месте и времени судебного заседания, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе в реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу. Согласно ст. 10 ГК РФ, злоупотребление правом не допускается.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО1 и представителя третьего лица Бутурлиновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.
Суд, выслушав объяснения представителей истца ООО «АВАНГАР-АГРО-Воронеж» ФИО9, ФИО5, представителя ответчика ФИО8, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130-132, 164 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Из материалов дела следует, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на 2/320 доли общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, площадью 10342000 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, Бутурлиновский район, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между собственниками земельных долей, среди которых ФИО1, и арендатором ООО «НиКа» арендодатели передали в аренду земельный участок общей площадью 10342000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района. Договор заключен на срок 25 лет.
В материалах дела имеется договор № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «НиКа» с одной стороны и ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж», по которому ООО «НиКа» передало истцу права и обязанности по договору земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному между собственниками земельных долей и ООО «НиКа».
Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» заключен предварительный договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи 2/320 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок расположенный по адресу: Воронежская область, Бутурлиновский район, Центральная часть Бутурлиновского кадастрового района с кадастровым номером № общей площадью 10342000 кв.м.
Согласно п. 4 договора цена продажи составляет 70000 рублей, включая применимые налоги.
В соответствии с п. 5 договора в счет уплаты цены продажи доли, в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения покупатель уплатил продавцу задаток в размере 50% цены продажи доли, что составляет 35000 рублей.
Согласно абзацу 4 п. 6 договора покупатель обязан уплатить продавцу оставшуюся сумму в размере 50% цены продажи доли в день предоставления покупателю всех документов.
Согласно абзацу 7 п. 6 договора если в момент подписания настоящего договора продавец предоставил покупателю все документы, указанные в п. 6, то покупатель уплачивает продавцу доли при подписании договора задаток и оставшиеся 50% цены продажи доли в день подписания настоящего договора.
Согласно п. 7 договора в момент подписания настоящего договора продавец передал, а покупатель принял долю. Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи.
Как следует из рукописной расписки, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ получила от ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» 70000 рублей в счёт оплаты цены продажи принадлежащей ей земельной доли.
Согласно договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения № КП-2-10/04/14 ФИО10, действующая на основании доверенности в интересах ФИО11, ФИО1, ФИО12, передала в собственность ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» 6/320 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Воронежская область, Бутурлиновский район, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района, кадастровый номер № общей площадью 10342000 кв.м.
Согласно п. 3 указанного договора доли в праве общей долевой собственности на земельный участок продаются за 210000 рублей, из которых ФИО11-70000 рублей, ФИО1-70000 рублей, ФИО12-70000 рублей.
Согласно п. 4 договора продавцы получили цену продажи до подписания настоящего договора в полном объеме.
Согласно п. 5 договор является одновременно актом приема-передачи.
Суд признает, что указанные документы являются свидетельством исполнения ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» обязательств по оплате имущества.
Из материалов дела следует и установлено судом, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров. Претензий друг к другу стороны не имели, спорные земельные участки не были ответчику возвращены или ею истребованы, в связи с этим покупатель вправе требовать регистрации перехода права на переданное ей по данным сделкам недвижимое имущество, находящееся в ее фактическом владении.
Каких-либо доказательств, с достоверностью опровергающих содержащиеся в договорах сведения, относительно исполнения истцом обязательств по оплате договоров купли-продажи не представлено и материалы дела не содержат.
В силу ст. 16 Закона о регистрации прав, обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны.
После совершения сделки договор купли-продажи был передан для регистрации в Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером № приостанавливается на основании решения государственного регистратора на срок до ДД.ММ.ГГГГ года. Причиной послужившей основанием для приостановления государственной регистрации являются заявления ФИО13, ФИО14, ФИО1.
Представитель ответчика не объясняет причины, по которым ответчик ФИО1 отказывается подать документы на регистрацию перехода права собственности.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с абз.1 п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения) государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, указанное в договорах купли-продажи, должна производиться на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
В соответствии с абз.3 п. 1 ст. 16 указанного Закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Из приведенных норм следует, что иск покупателя о государственной регистрации договора продажи имущества и перехода права собственности на имущество подлежит удовлетворению при условии совершения такой сделки в надлежащей форме и исполнения обязательств как продавца по передаче имущества, так и покупателя по уплате за имущество.
Как следует из разъяснений, содержащимися в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно п. 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Доводы представителя ответчика о том, что на проведенном ДД.ММ.ГГГГ общем собрании участников долевой собственности на земельный участок было принято решение о выделе земельного участка в счет принадлежащей ответчику доли, а потому Лепехина не могла в дальнейшем распоряжаться принадлежащей ей долей, суд признает несостоятельными, поскольку принятое на собрании решение не затрагивает интересы ФИО1 по распоряжению своей долей.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что продавец ФИО1 свои обязательства по передаче имущества исполнила в полном объеме, а ее отказ от регистрации перехода права собственности, с учетом приведенных правовых норм, суд расценивает как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. В связи с этим, в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ регистрация договора должна быть произведена по решению суда. При этом договор купли-продажи в установленном законом порядке недействительным не признан, обстоятельств, указывающих на его ничтожность, в суде не установлено.
Руководствуясь ст. 218, 223, 164, 432, 551 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
1.Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» к ФИО1 удовлетворить.
2.Прекратить право собственности ФИО1 на долю в размере 2/320 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 10342000 кв. м., расположенный по адресу: Воронежская область, Бутурлиновский район, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района.
3.Зарегистрировать переход права собственности от ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» на долю в размере 2/320 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 10342000 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть Бутурлиновского кадастрового района.
4.Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «АВАНГАРД-АГРО-Воронеж» 4000 рублей в счет уплаченной при подаче заявления государственной пошлины.
Решение в апелляционном порядке может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Бутурлиновский районный суд в месячный срок с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья:
В.И. Панасенко
