Решение от 20 августа 2014 года

    Дело № 2 – 961/14
 
Решение
 
Именем Российской Федерации
 
    20 августа 2014 года                     г. Вышний Волочек
 
    Вышневолоцкий городской суд Тверской области в составе
 
    председательствующего судьи Некрасова Р.Ю.,
 
    при секретаре Карпунец О.Н.,
 
    с участием представителя истца Конатовского А.Е.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вышнем Волочке Тверской области гражданское дело по иску по иску Милюкова А.В. к Администрации Бухоловского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области, Администрации Вышневолоцкого района Тверской области, Комитету по управлению имуществом администрации Вышневолоцкого района Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
 
установил:
 
    Милюков А.В. обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на строение «<данные изъяты>», расположенное по адресу: <адрес> по договору купли-продажи <№> от <дата> года, заключенному между СПК «<данные изъяты>» и Милюковым А.В..
 
    В обоснование иска указано, что согласно договору купли-продажи <№> от <дата> года истец купил у СПК «<данные изъяты>» строение «<данные изъяты>» за 90000 рублей. Данная сумма была уплачена согласно квитанции от <дата> года. Данный объект находится по адресу: <адрес> Передача имущества осуществлена по акту приема-передачи <№> от <дата> года. Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась. Истец считает данное здание своей собственностью, однако в силу незнания норм права договор купли-продажи не был своевременно зарегистрирован. Истец хотел зарегистрировать данный договор, однако не смог этого сделать, так как ответчик ликвидирован, что подтверждается выпиской из единого реестра юридических лиц. Согласно определению о назначении конкурсного управляющего от <дата> года Арбитражного суда Тверской области конкурсным управляющим СПК «<данные изъяты>» назначен ФИО1. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В п. 61 Пленума ВАС РФ и ВС РФ № 10/22 от 2.04.2010 года указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательстве продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    В судебное заседание истец не явился, представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика Администрации Бухоловского сельского поселения Вышневолоцкого района в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Представитель ответчика Администрации Вышневолоцкого района Тверской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. В возражениях от <дата> года указали, что согласно условиям договора купли-продажи <№> от <дата> года (п. 1.2 договора), а также передаточному акту, предметом иного договора является имущество в виде строительных конструкций (железобетонные балки, блоки, плиты перекрытий, кирпич) иных комплектующих от аварийного строения «<данные изъяты>» в д. <данные изъяты>. В целях правильного рассмотрения и разрешения дела целесообразно затребовать у истца кадастровый паспорт и технический паспорт на строение «<данные изъяты>», расположенное по адресу: <данные изъяты> при их наличии. В соответствии ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Истец не привел доказательств того, что строительные конструкции (железобетонные балки, блоки, плиты перекрытий, кирпич) являются объектом незавершенного строительства, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
 
    Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации Вышневолоцкого района Тверской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Представитель третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Тверской области в судебное заседание не явился, поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
 
    Представитель третьего лица Управления федеральной регистрационной службы по Тверской области, извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Свидетель ФИО2 суду показал, что Милюков просил помочь приобрести здание пожарного депо. На тот момент колхоз СПК «<данные изъяты>» развалилось, был назначен конкурсный управляющий. Милюков обращался к конкурсному управляющему по поводу оформления документов, но был заключен только договор и переданы денежные средства конкурсному управляющему. Здание было на тот момент в заброшенном состоянии, не было ни окон, ни дверей. Милюков восстанавливал здание, в настоящий момент оно введено в эксплуатацию под ремонтную мастерскую.
 
    Свидетель ФИО3. суду показал, что Милюков обращался к нему за помощью в восстановлении здания <данные изъяты>. Вместе с ним приобретали материалы, осуществляли ремонтные работы. В настоящий момент здание восстановлено и введено в эксплуатацию под ремонтную мастерскую.
 
    Выслушав объяснения представителя истца, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
 
    Из Договора купли-продажи <№> от <дата> года и Дополнительного соглашения от <дата> года к договору купли-продажи <№> от <дата> года усматривается, что между СПК «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО1 действующего на основании Решения Арбитражного суда Тверской области по делу <№> года от <дата> года и Определения <№> года от <дата> года и Милюковым А.В. заключен договор купли-продажи аварийного строения «<данные изъяты>» в <адрес>, одноэтажное, общей площадью 266,8 кв. метров, кирпичное, фундамент железобетонный, перекрытия железобетонные, кровля совмещенная, полы бетонные. Все имущество является бывшим в употреблении, имеет различные дефекты: трещины в несущих конструкциях, выкрошивание бетонных изделий. Оплата по договору составила 90000 рублей. Согласно передаточному акту от <дата> года данное имущество передано покупателю Милюкову А.В.
 
    Согласно Решению Арбитражного суда Тверской области по делу <№> года от <дата> года и Определению <№> года от <дата> года Сельскохозяйственный производственный кооператив «<данные изъяты>» признан несостоятельным (банкротом), в отношении юридического лица введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1. Согласно Выписке из ЕГРЮЛ СПК «<данные изъяты>» прекратило деятельность по решению арбитражного суда <дата> года.
 
    Согласно Инвентаризационной описи от <дата> года, отчету по основным средствам за период <данные изъяты> г.г. Пожарное депо находилось на балансе СПК «<данные изъяты>» остаточная стоимость 320 535,41 рублей. Согласно инвентарной карточки учета объекта основных средств от <дата> года объект Пожарное депо СПК «<данные изъяты>» стоял на балансе, списан по Акту <№> от <дата> года, остаточная стоимость 298880,71 рублей.
 
    Приказом <№> от <дата> года конкурсного управляющего ФИО1. была создана комиссия для списания основных средств – <данные изъяты>. Согласно Акту осмотра строения <данные изъяты>: фундамент, стены, перекрытия имеют трещины, крыша прогнила, кровля раскрошена, полы в выбоинах, двери сгнили, окна сгнили, без стекол. Вывод вследствие погодных условий (осадков) происходит выкрошивание кирпичных стен, образованы трещины, частично прогнила кровля. Проведение капитального ремонта экономически невыгодно, так как восстановление объекта потребует гораздо большую сумму денежных средств, чем его реальная рыночная стоимость. Согласно Акту списания <№> от <дата> года установлен полный физический износ здания пожарного депо, дальнейшей эксплуатации не подлежит.Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на объект: нежилое здание (пожарное депо) по адресу: <адрес>, отсутствуют.
 
    Таким образом, в судебном заседании установлено, что СПК «<данные изъяты>» на законных основаниях являлось собственником недвижимого имущества <данные изъяты>, поскольку право собственности СПК «<данные изъяты>» на данный объект не было зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако в соответствии с п.1 ст.6 данного Федерального Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 
    В соответствии с п. 2 ст.6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
 
    Судом установлено, что в нарушение данного требования закона, СПК «<данные изъяты>» не зарегистрировало право на недвижимое имущество в установленном законом порядке, заключило Договор купли-продажи <№> от <дата> года и Дополнительное соглашение от <дата> года к договору купли-продажи <№> от <дата> года с Милюковым А.В.. Денежные средства по договору в сумме 90000 рублей были получены конкурсным управляющим СПК «<данные изъяты>» ФИО1 Согласно передаточному акту к договору купли-продажи от <дата> года имущество было передано Милюкову А.В.
 
    Согласно п.1,3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
 
    Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09).
 
    При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. (п. 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
 
    В соответствии с п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
 
    В соответствии с п.61,62 данного Постановления Пленума Верховного Суда РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
 
    В судебном заседании установлено, что СПК «<данные изъяты>» уклонился от государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи №3 от <дата> года и Дополнительному соглашению от <дата> года к договору купли-продажи <№> от <дата> года здания пожарного депо с Милюковым А.В.. В настоящее время СПК «<данные изъяты>» ликвидировано, правопреемников у организации не имеется. Милюков А.В. вступил во владение недвижимым имуществом, произвел капитальный ремонт здания пожарного депо, что подтверждается представленным Техническим паспортом от <дата> года, Техническим планом здания от <дата> года, поставил объект на кадастровый учет, обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (пожарное депо), кадастровый <№>, расположенный по адресу: <адрес> Согласно проекту сообщения об отказе в государственной регистрации прав от <дата> года зарегистрировать право собственности на пожарное депо за Милюковым А.В. не представляется возможным, так как по данным ЕГРП право собственности продавца – СПК «<данные изъяты>» на объект недвижимого имущества не зарегистрировано, отсутствует заявление СПК «<данные изъяты>» о регистрации перехода права собственности.
 
    Суд учитывает, что СПК «<данные изъяты>» заключило <дата> года договор купли-продажи недвижимого имущества пожарного депо с Милюковым А.В., имущество и денежные средства сторонами по сделке переданы друг другу, обязательства по договору исполнены в полном объеме, притязания третьих лиц на спорное имущество судом не установлены, СПК «<данные изъяты>» ликвидировано, правопреемников не имеет, возможность участия в регистрации права собственности и перехода права собственности к покупателю Милюкову А.В. на объект недвижимого имущества - пожарное депо - у юридического лица отсутствует.
 
    С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Милюкова А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (пожарное депо), кадастровый <№>, расположенный по адресу: <адрес>
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    Исковые требования Милюкова А.В. к Администрации Бухоловского сельского поселения Вышневолоцкого района Тверской области, Администрации Вышневолоцкого района Тверской области, Комитету по управлению имуществом администрации Вышневолоцкого района Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
 
    Обязать регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - Пожарное депо, кадастровый <№>, расположенный по адресу: <адрес>, по Договору купли-продажи <№> от <дата> года, Передаточному акту к договору купли-продажи от <дата> года и Дополнительному соглашению от <дата> года к договору купли-продажи <№> от <дата> года, заключенным между СПК «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО1. и Милюковым А.В..
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тверской областной суд через Вышневолоцкий городской суд Тверской области в течение месяца со дня составления в окончательной форме.
 
    Председательствующий                     Некрасов Р.Ю.