Дата принятия: 19 сентября 2014г.
Гражданское дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ ...
Советский районный суд ... в составе председательствующего судьи Шилкиной Е.А., при секретаре Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. к Х. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Обращаясь в суд, истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Улан-Удэ ..., заключенный между истцом в лице Х. по доверенности и С. 04.04.2013г., применить последствия недействительности ничтожной сделки. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами: истец являлась собственником жилого помещения по адресу: ...А-10 (квартира общей площадью 60кв.м. на 1 этаже дома). Право собственности было основано на договоре купли-продажи от 20.02.2009г., который был зарегистрирован в Росреестре по РБ до ДД.ММ.ГГГГг. ДД.ММ.ГГГГг. указанная квартира была продана ответчиком Х. по генеральной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ... оформлено согласие супруга истицы Н., которое также было оформлено нотариально в тот же день ДД.ММ.ГГГГ... с тем, у истицы и ее супруга не было волеизъявления на продажу. Обстоятельства оформления доверенности на квартиру на имя Х. . связаны с тем, что указанное лицо занимается ростовщичеством и в данном случае занимал в долг - родному брату супруга собственника - ФИО28. (сейчас фамилия изменена на О. ) сумму займа в размере 900 000руб., указанная сумма была полностью возвращена заимодавцу Х. о чем имеются письменные расписки последнего. Именно в эту сумму оценил Х. . спорную квартиру и произвел переоформление на третье лицо - С., которая также является мнимым покупателем, до оформления документов квартиру не осматривала, цену не согласовывала, и после регистрации права за собой также в спорной квартире ни разу не появлялась. Также С. ни разу не заявлялись какие-либо требования по освобождению квартиры. Сама истица, вместе со своим супругом как проживала, так и проживает в квартире, оплачивая все коммунальные расходы по квартире. Сама квартира является единственным местом для проживания истицы и ее супруга.
Кроме того, по спорному договору не производилось оплаты. Пункт договора ... от 04.04.2013г., в котором указано, что «расчет между сторонами произведен» также не соответствует действительности. Более того, после оплаты займа братом супруга собственника (Одоновым) был составлен обратный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., однако переоформление не состоялось, потому что ответчик Х. стал требовать дополнительно денежные средства, пояснив, что «набежали проценты и пени», хотя никакого договора займа, который предусматривал бы проценты и пени - отсутствует. Сам Х. является руководителем кредитного потребительского кооператива «СОГЛАСИЕ», являясь его соучредителем. Также оформляет займы от своего имени на физических лиц. Х. пояснял, что доверенность на квартиру от 03.04.2013г. составляется как «гарантия возврата долга», а не для намерения ее продать в полном смысле этого слова. Из имеющихся документов явствует, что уже на следующий день - 04.04.2013г. Х. имея доверенность, оформляет квартиру на третье лицо - С., которая судя, по всему является его знакомой, т.к. с ее стороны после 04.04.2013г. не проявлялось каких-либо действий искомого покупателя (собственника имущества). После регистрации права за собой С. ключи от квартиры не требовала, в спорной квартире ни разу не появлялась. Ею ни разу не заявлялись какие-либо требования по освобождению квартиры со стороны истцов, либо снятии их с регистрационного учета. О данном факте истец и ее супруг узнали только в марта 2014года.
ДД.ММ.ГГГГ судом вынесено заочное решение, ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено и производство по делу возобновлено.
В судебном заседании истец суду пояснила, что у нее не было никакого намерения продавать квартиру, она по своей неграмотности согласилась помочь родственнику, она неоднократно встречалась с Х. он обещал переоформить квартиру, говорил, что документы ей вернет, они с мужем пенсионеры и у нее нет денежных средств купить новую квартиру, никакого иного имущества она не имеет. В данной квартире прописаны она с семьей никто никогда не выписывался, она думала, что квартира просто будет в залоге и поэтому 03 сентября подписала все документы, в том числе доверенность и расписку, муж категорически был против, но она согласилась помочь брату мужа О. , чтобы тот взял в долг деньги в займ Х. , в квартире сделан евроремонт, в договоре указана цена 900000рублей, таких цен в Улан-Удэ вообще нет. Все это время с апреля 2013года по июль 2014года в квартиру никто не приходил, не смотрел ее, она не собиралась продавать квартиру, лишь когда начался суд пришла С., никакие деньги за квартиру ей никто не передавал, она не собиралась ее продавать, просила удовлетворить требований, вернуть ей квартиру.
В судебном заседании представитель Э. действующий на основании доверенности поддержал исковые требования, по доводам искового заявления в полном объеме.
В судебном заседании представитель истца Б. доводы искового заявления поддержал в полном объеме.
В судебном заседании третье лицо О. . суду поясни, что он действительно брал в долг у Х. примерно 900000рублей, данные денежные средства он Х. ему сказал, что в залог нужно квартиру или машину.Х. собирался купить его квартиру по адресу: ..., но она была в ипотеке. Намерений продавать квартиру у истца не было, истец с супругом как проживала так и проживает в данной квартире, доводы исковых требований истца поддерживает в полном объеме, изначально они не знали, что квартира продана, узнали только весной 2014года.
В судебном заседании Н.. суду пояснил, что является сыном истца, его родители проживают по адресу: ..., он узнал, что квартиру переписали на другое лицо, он лично неоднократно звонил Х. , на что Х. обещал вернуть квартиру его родителям. У родителей намерений продавать квартиру не была, они как проживали, так и проживают с младшим братом в данной квартире, со слов его матери доверенность была выдана в качестве гарантии, т.к. дядя О. занимал у Х. денежные средства.
В судебном заседании О. . суду пояснила, что является супругой О. , в апреле 2013года Х. сказал, что может дать в долг ее супругу денежные средства, но только под залог. Ее супруг Одонов попросил истца и ее супруга помочь им. Халанов хотел купить их квартиру, он даже три месяца платил за них за ипотеку. Истец никогда не собиралась продавать квартиру.
В судебное заседание ответчик Х. .В.. не явился,направив суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика Х. - Х. . суду пояснила, что с исковыми требованиями несогласна, истец добровольно выдала доверенность, наделила Х. всеми правами для продажи квартиры, супруг истца также выдал доверенность. Кроме того, имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ, которую она просит приобщить к материалам дела. Считает, что истец осознавала последствия выдачи доверенности, что также подтверждается распиской. Как происходило оформлений займа Одонову она не знает, но знает, что Х. дает в займ гражданам денежные средства. Ей неизвестно как Х. продал квартиру и вопросы расчетов, передавал-Х. денежные средства истцу после продажи ей неизвестно. Н. была гарантом возврата денежных средств О. , но данная квартира не являлась залогом. Истец является дееспособным гражданином, осознавала правовые последствия, сделка имела место быть, намерение продать квартиру подтверждается документально. Просила в иске отказать.
В судебном заседании С.. суду пояснила, что Х. арендует у нее помещение, в апреле 2013года ей позвонил Х. и сказал, что есть достаточно дешевая квартира, но там живут его знакомые и в течении года будут проживать люди, он пояснил и показал ей справку, что в квартире никто не прописан. Так как цена была гораздо ниже рыночной стоимости она согласилась, приехав в квартиру дома никого не оказалось. ДД.ММ.ГГГГ она передала денежные средства в размере 1200000рублей Х. , но расписки том, что она передала денежные средства у нее не имеется, т.к. у нее были доверительные отношения с Х. , в договоре указали стоимость 900000рублей. С апреля 2013года по июль 2014года она в квартиру не приходила, не прописывалась в ней, коммунальные платежи не оплачивала, поскольку была договоренность, что там будут проживать временного другие люди. Квартиру она не осматривала, т.к. приобретала ее как недвижимость, в июле 2014года когда она получила судебную повестку, но с опозданием, судом уже было вынесено заочное решение, она приезжала в данную квартиру. Просила в исковых требованиях отказать, поскольку она является собственником данной квартиры.
Выслушав истца Н., представителей истца Э. и Б. , третье лицо О. , свидетеля Н., О. , представителя ответчика Х. ответчика С.., исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Разрешая исковые требования в отношении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. суд исходит из заявленных стороной истца оснований – как сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия,
В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Судом установлено, что истец являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ... на основании свидетельства о государственной регистрации права ....
Из пояснений представителя истца и доводов искового заявления следует, что ДД.ММ.ГГГГ по просьбе родственника супруга, а именно О. истец с супругом выдала доверенность Х. А.В. на оформление залога на вышеуказанную квартиру для получения О. займа в размере 900000рублей. Вместе с тем у истца не было волеизъявления на продажу квартиры.
На следующий день ДД.ММ.ГГГГ на основании доверенности, действуя от имени истца, Х. заключил договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с С. определив ее стоимость 900000 руб. Согласно п.6 договора расчет между сторонами произведен. Согласно п. 4 договора от 04.04.2013г. квартира была осмотрена покупателем до подписания договора.
Фактически квартира С.Н. осмотрена не была, как и не была осмотрена Х. . В квартире проживали и проживают истец с супругом и ссыном. Ключи от квартиры истец и его родственники как Х. так и С. не передавали, указанный факт подтверждается показаниями О. и Н. в судебном заседании.
С момента заключения сделки собственник С.. до июля 2014года не приходила и не осматривала приобретенную квартиру, лицевые счета по коммунальным услугам не были переоформлены на нового собственника, платежи по коммунальным услугам С. не производит, что подтверждается представленными суду оригиналами квитанций, находящихся у истца. Указанное в своей совокупности свидетельствует о том, что стороны по договору купли-продажи от 04.04.2013г. не имели намерений создать правовые последствия, т.е. сделка была совершена лишь для вида, без намерений создать соответствующие ей правовые последствия.
В п.3.2 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ Г. № 6-п «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан ФИО1ой, А.В. Немировской, С.ой, С.ой и В.М. Ширяева» указано, что содержащиеся в пунктах 1 и 12 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, -по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ –не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
В дальнейшем эта правовая позиция подтверждена Конституционным судом РФ в п.2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ № 98-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждански Белоусовой А.А. на нарушение ее конституционных прав пунктами 1 и2 ст. 167 ГК РФ», где отмечено, что согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным судом РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ г., в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
В данном случае, по мнению суда, С. не является добросовестным приобретателем, так как при совершении оспариваемой сделки не проявила разумную осмотрительность и осторожность. Так при оформлении сделки на регистрационном учете в спорной квартире были оставлены истец и со своей семьей, которые проживают там до настоящего времени, хотя по общеустановленной практике покупатели недвижимости перед заключением сделки осматривают квартиру, требуют освобождение жилого помещения как от предметов обихода, так и снятия с регистрационного учета прежних жильцов, а также их фактического выселения. Согласно выписки из лицевого счета по указанному адресу зарегистрирована истец со своей семьей, Стремилова зарегистрирована не была.
В силу ст. 56 ГПК РФ ответчики не представили доказательства обращения с указанными требованиями к истцу. Ответчик С.. не заселялась в спорную квартиру, являясь собственником.
Ст.12 ГПК РФ устанавливает, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу принципа состязательности стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте. В развитие данного принципа гражданского судопроизводства ст.56 ГПК РФ возлагает на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Доводы представителя ответчика в том числе о наличии расписки не являются основанием для отказа истцу в удовлетворении ее требований. Указанная квартира подлежит возврату от Стремиловой истцу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Н. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: ... от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры НамсараевойЦыржимыдык, признав за ней право собственности.
Взыскать с Х. , С. пользу НамсараевойЦыржимыдык расходы по оплате государственной пошлины в размере 200рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца в Советский районный суд ....
Судья Е.А. Шилкина
