Решение от 19 сентября 2014 года

        Дело № 2-3009\2014
 
Решение
 
Именем Российской Федерации
 
    19 сентября 2014 года                            г.Элиста
 
    Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:
 
    председательствующего судьи                Оляхиновой Г.З.,
 
    при секретаре                        Модонкаевой Н.Ч.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чимидовой В. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Архстрой» о взыскании неустойки по договору о долевом участии в строительстве за нарушение сроков исполнения обязательства, компенсации морального вреда, встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Архстрой» к Чимидовой В. В. о взыскании суммы задолженности за дополнительно предоставленную площадь, неустойки,
 
установил:
 
        Чимидова В.В. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Архстрой» (далее Общество, ООО «Архстрой»), мотивируя свои требования следующим.
 
        ххх она и ООО «Архстрой» заключили Договор № участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно п. 1.1 «Предмет договора» Застройщик принимает на себя обязательства в установленные договором сроки по строительству жилого ххх квартирного дома №, расположенного по адресу: <адрес>, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором сумму, принять в собственность квартиру после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с п. 2.1 договора она уплатила ххх руб. в установленные договором сроки. В силу п. 1. 4 договора ввод объекта в эксплуатацию планировалось произвести в ххх г. Квартира подлежала передаче в течение 10 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.1.5 договора).
 
    Свои обязательства по данному договору она выполнила в срок.
 
    До настоящего времени Акт приема-передачи квартиры не подписан.
 
    ххх она направила ООО «Архстрой» претензию о том, что в связи с нарушенными сроками строительства ООО «Архстрой» должно выплатить ей неустойку в сумме ххх в десятидневный срок, согласно п.6.1 Договора. Претензия вручена ООО «Архстрой» ххх
 
    В ответе на претензию ООО «Архстрой» отказывается выплачивать неустойку, ссылаясь на разрешение Главы Администрации города Элисты от ххх на строительство полого комплекса ххх квартирного жилого дома с встроенными гаражами (5 единиц) в <адрес>, которым установлен срок строительства до хххг. Более того, в возражениях на претензию ООО «Архстрой» утверждает, что в соответствии с экспликацией к поэтажному плану здания <адрес> общая площадь квартиры № увеличилась и составляет 51,6 кв.м., поскольку появилась лоджия площадью 4.1 кв.м.. в связи с чем у неё возникла обязанность как у участника долевого строительства по возмещению затрат по созданию дополнительной площади. С такими доводами она не согласна. Согласно экспликации к поэтажному плану здания общая площадь всех помещений её квартиры составляет 47,5 кв.м. в соответствии с договором участия в долевом строительстве он оплатила ххх руб. за 49,12 кв.м. площади квартиры из расчета стоимости 1 кв.м ххх руб., следовательно она переплатила ООО «Архстрой» ххх руб.
 
        Просит суд взыскать в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта в размере ххх руб., в счет компенсации морального вреда ххх руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, ххх руб. излишне внесенных ООО «Архстрой»
 
    ООО «Архстрой» предъявлен встречный иск, в котором просит суд взыскать с Чимидовой В.В. ххх руб. за дополнительно предоставленную жилу площадь, а также сумму неустойки просроченного платежа за период с ххх поххх в размере ххх из расчета 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
 
    В судебном заседании Чимидова В.В., её представитель Шовгуров Т.Б. исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении. В обоснование требований о компенсации морального вреда Чимидова В.В пояснила суду о том, что она испытывала нравственные страдания, связанные с неисполнением ООО «Архстрой» своих обязательств. Просит суд при исчислении размера неустойки применить количество дней просрочки по день вынесения судом решения.
 
    Встречные исковые требования не признала.
 
    Представители ответчика ООО «Архстрой» - Шоволдаева А.В., Бодгаев Д.Б. в судебном заседании исковые требования не признали. Встречные исковые требования поддержали.
 
        Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
        В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
        Как было установлено судом, ххх между Чимидовой В.В. и ООО «Архстрой» был заключен Договор № участия в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого ООО «Архстрой» приняло на себя обязательства по проектированию и строительству жилого дома №, расположенного в <адрес>, и после поучения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Объекта передать участнику жилое помещение – однокомнатную квартиру общей приведенной площадью 49,12 кв.м., общей площадью квартиры 46 98 кв.м. жилой площадью 25,11 кв.м. а Чимидова В.В. - вложить свои средства в строительство данного жилого дома с целью приобретения в свою собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию указанной квартиры.
 
    Пунктами 1.4,1.5 Договора определена обязанность ООО «Архстрой» завершить строительство жилого дома в ххх, в течение 10 дней после ввода этого дома в эксплуатацию предоставить Участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру, указанную в договоре.
 
    В соответствии с п. 3.1.6 Договора в случае, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный срок по независящим от застройщика причинам, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указного срока направить участникам соответствующую информацию и предложения об изменении договора.
 
        Договорная стоимость квартиры на момент заключения договора составила ххх рублей исходя из стоимости 1 кв.м. площади квартиры ххх руб.
 
        Договор был заключен Чимидовой В.В. исключительно для семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
 
        Чимидова В.В. свои обязательства по договору № от хххг. выполнила в срок.
 
        Администрация г. Элисты ххх выдала ООО «Архстрой» разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства –ххх квартирного жилого дома со встроенными гаражами по адресу: <адрес>..
 
    Акт приема-передачи квартиры № общей площадью 47,5 кв.м., жилой площадью 25,4 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, подписан сторонами ххх
 
    Таким образом, факт неисполнения ответчиком в срок взятых на себя обязательств нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
 
    В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
 
    Информацию и предложение об изменении договора в части изменения предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, п. 3.1.6 договора ООО «Архстрой» участнику долевого строительства – Чимидовой В.В., не направило.
 
    В связи с чем доводы представителей ООО «Архстрой» о том, что срок строительства объекта был продлен на основании разрешения Главы Администрации города Элисты от ххх отклоняются судом.
 
    При таких обстоятельствах требование Чимидовой В.В. о взыскании с ООО «Архстрой» неустойки за неисполнение обязательства суд находит обоснованной.     
 
    Претензионный порядок урегулирования спора Чимидовой В.В. соблюден.
 
    Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
 
        Цена договора определена как ххх руб.
 
    Период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.
 
    Количество дней просрочки исполнения обязательства составляет 262 дня: с ххх по ххх
 
    Размер неустойки будет определяться следующим образом:
 
    <данные изъяты>.
 
    Ответчиком не представлено в порядке ст. 56 ГПК РФ доказательств несоразмерности взыскиваемой суммы последствиям нарушения обязательства.
 
    На основании ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
 
    Факт нарушения ООО "Архстрой" права Чимидовой В.В. на получение объекта строительства в сроки, предусмотренные договором, установлен.
 
    Не имеет значение факт непроживания, или проживаня, получала покупала имелаправо получить в срок и распорядиться по своему усмотернию.
 
    Размер денежной компенсации морального вреда определяется судом по правилам, установленным ст. 1101 ГК РФ, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.
 
    С учетом изложенного, принимая во внимание, что ООО " Архстрой" на протяжении более чем 8 месяцев не исполняло принятые на себя обязательства, суд считает возможным взыскать с ООО " Архстрой " в пользу Чимидовой В.В. в счет компенсации морального вреда ххх руб.
 
    При удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя) за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
 
    По смыслу приведенной нормы суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда.
 
    ххх Чимидова В.В. направила ООО «Архстрой» претензию о том, что в связи с нарушенными сроками строительства ответчик должен выплатить ей неустойку.
 
    Требование Чимидовой В.В. выполнено не было.
 
    При таких обстоятельствах с ООО «Архстрой» в пользу Чимидовой В.В. подлежит взысканию штраф в размере ххх за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.
 
    Требование Чимидовой В.В. о взыскании с ООО «Архстрой» излишне уплаченных ххх руб. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
    В соответствии с Договором № участия в долевом строительстве жилого дома, ООО «Архстрой» приняло на себя обязательства передать Чимидовой В.В. жилое помещение – <данные изъяты> квартиру общей приведенной площадью 49,12 кв.м., общей площадью квартиры 46 98 кв.м. жилой площадью 25,11 кв.м., а Чимидова В.В. - оплатить
 
    стоимость квартиры в сумме ххх рублей исходя из стоимости 1 кв.м. площади квартиры, равной ххх руб.
 
    Как пояснила суду генеральный директор ООО «Архстрой» Шоволдаева А.В., под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма всех площадей квартиры с учетом балконов и лоджий. Пояснения Шоволдаевой А.В. подтверждаются положениями п. 1.2.3 договора, в соответствии с условиями которого застройщиком применяются три термина при определении площади квартиры: общая приведенная площадь (49,12 кв.м.), общая площадь квартиры (составляет сумму всех площадей квартиры без учета балконов и лоджий) – 46,98 кв.м., жилая площадь квартиры – 25,11 кв.м.
 
    Согласно разделу 2 договора стоимость квартиры составляет ххх руб., которая определялась как произведение 49,12 кв.м. на ххх руб. (стоимость одного кв.м.).
 
    Таким образом, Чимидова В.В. оплатила стоимость (в соответствии с терминологией договора) общей приведенной площади квартиры.
 
    Стороны, определив условия договора по своему усмотрению (п.4 ст. 421 ГПК РФ), определяя площадь квартиры, которую застройщик обязуется построить и передать инвестору, договорились о том, что под фактической (приведенной) общей площадью квартиры понимается сумма общей площади квартиры и площади балконов и лоджий помещений. Данное условие договора не противоречит требованиям закона и нормативным актам.
 
    Применять понижающие коэффициент при подсчете площадей лоджий, балконов стороны не договаривались.
 
    Следовательно, если в договоре указана площадь лоджий в общей площади квартиры, подлежащей оплате, их стоимость должна быть оплачена инвестором.
 
    В соответствии с ч.3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
 
    Аналогичные условия содержит заключенный сторонами договор. В соответствии с п. 2.5.1. договора, если по данным органа технической инвентаризации фактическая общая площадь причитающейся участнику квартиры превысит площадь, указанную в п. 1.2.3 договора, участник не позднее чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи квартиры производит компенсацию затрат застройщика по созданию дополнительной площади, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры в размере, соответствующей стоимости превышения.
 
    Если по данным органа технической инвентаризации фактическая общая площадь причитающейся участнику квартиры будет меньше площади, указанной в п. 1.2.3 договора, застройщик одновременно с передачей участнику документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру, производит возврат излишне уплаченной суммы, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры.
 
    Согласно техническому паспорту многоквартирного жилого <адрес>, составленного МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» по состоянию на ххх, общая площадь квартиры № составляет 47,5 кв.м., площадь лоджии составляет 4,1 кв.м. Общая площадь квартиры с холодными помещениями составляет 51,6 кв.м.
 
    Вышеизложенное позволяет сделать вывод, согласно которому общая приведенная площадь квартиры № по окончании строительства оказалась больше её проектной площади, указанной в п. 1.2.3 Договора, на 2,48 кв.м.
 
    При таких обстоятельствах положения абз.2 п. 2.5.1 договора применены быть не могут.
 
    Ссылку представителя истца на положения ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой в общую площадь жилого помещения не входит площадь балконов, лоджий, веранд и террас отклоняются судом по следующим основаниям.
 
    Согласно ч.3 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, в частности Постановлением N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Данное Постановление Правительства РФ и установленные в нем требования в силу прямого указания п.3 не распространяются на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Таким образом, объект долевого строительства, в отношении которого участник долевого строительства заключает с застройщиком договор, не является жилым помещением в том виде, что определяется в ст.15 ЖК РФ.
 
    Кроме того, между сторонами договора инвестиционного участия в жилищном строительстве сложились гражданско-правовых отношения, неподвластные нормам жилищного законодательства.
 
    Обсуждая требования ООО «Архстрой» о взыскании с Чимидовой В.В. ххх руб. за дополнительно предоставленную жилу площадь, а также сумму неустойки просроченного платежа за период с ххх поххх в размере ххх., суд исходит из следующего.
 
    Договором, заключенным между сторонами, предусмотрен претензионный порядок урегулирования споров, возникших при исполнении договора.
 
    ООО «Архстрой» с претензией к Чимидовой В.В. о компенсации своих затрат как застройщика по созданию дополнительной площади не обращалось. Указание на размер компенсационной выплаты застройщику в размере ххх руб., содержащееся в возражении на претензию Чимидовой В.В. нельзя расценивать как выполнение ООО «Архстрой» претензионного порядка урегулирования спора. Кроме того, исходя из содержания п.2.5.1 Договора, компенсация затрат застройщика производится не позднее чем за 10 дней до подписании акта приема-передачи квартиры. На момент составления возражения на претензию Чимидовой В.В. определить дату составления акта приема-передачи квартиры не представлялось возможным в связи с нарушением застройщиком сроков ввода дома в эксплуатацию, предусмотренных п. 1.4 Договора.
 
    В соответствии со ст. 222 ГПК РФ, если истцом не соблюден предусмотренный договором сторон порядок досудебного разрешения спора суд оставляет заявление без рассмотрения.
 
    С ООО «Архстрой», в соответствии с положениями ч.1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1,3 ч.1 ст.ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлины от уплаты которой истец освобожден, в размере ххх. (<данные изъяты>). С учетом имущественного положения ООО «Архстрой», суд считает необходимым уменьшить размер подлежащей взысканию с ООО «Архстрой» госпошлины на ххх руб.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
 
решил:
 
    исковые требования Чимидовой В.В. удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архстрой» в пользу Чимидовой В.В. ххх неустойки, ххх руб. в качестве компенсации морального вреда, ххх штрафа за неисполнение требований потребителя.
 
    В остальной части иска Чимидовой В.В. отказать.
 
    Производство по иску Общества с ограниченной ответственностью «Архстрой» к Чимидовой В.В. прекратить.
 
    Разъяснить истцу, что оставление заявления без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд с заявлением в общем порядке.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архстрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ххх.
 
    Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий          .        Г. Оляхинова.
 
    .
 
.
 
.
 
.
 
.
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
.
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .