Решение от 18 сентября 2014 года

    № 2-814/2014 г.
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
         И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
 
К О Т О В С К И Й Р А Й О Н Н Ы Й С У Д
 
В О Л Г О Г Р А Д С К О Й О Б Л А С Т И
 
    в составе председательствующего судьи Кокошкиной Г. Ю.            
 
    при секретаре Саматовой Н. И., с участием истца Копаневой Л.П., представителя ответчика по доверенности Моисеевой Н.М.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Котово
 
    18 сентября 2014 года
 
    дело по иску Копаневой Л. П.
 
    к администрации Котовского муниципального района,
 
    Исаеву В. В.чу
 
    о признании договора и постановления недействительными,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Копанева Л.П. обратилась в суд с иском к начальнику отдела по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Котовского муниципального района Косову А.А. о признании договора и постановления недействительными.
 
    Просила признать договор № №/з на аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и постановление администрации Котовского муниципального района Волгоградской области от 20 июня 2014 года № недействительными.
 
    Определением Котовского районного суда от 09.09.2014 произведена замена ненадлежащего ответчика- начальника отдела по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Котовского муниципального района Косова А.А. на надлежащего ответчика- администрацию Котовского муниципального района.
 
    От Копаневой Л.П. поступило уточненное исковое заявление к администрации Котовского муниципального района, Исаеву В. В.ичу о признании договора и постановления недействительными.
 
    Указывает, что согласно постановлению главы Котовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № ей, Копаневой Л.П., был предоставлен земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> в аренду сроком на тридцать лет.
 
    На основании этого постановления с ней был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №.
 
    В соответствии с п.8 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.
 
    Своё согласие на расторжение договора от ДД.ММ.ГГГГ № она не давала.
 
    До настоящего времени она остается владельцем земельного участка, поскольку ДД.ММ.ГГГГ она оплатила сумму аренды за 2014 год, что подтверждается квитанциями.
 
    02.11.2013 между ней и Исаевым В.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Пунктом 2 указанного договора предусмотрена рассрочка уплаты денежных средств и имеются ограничения (обременение) права до полного погашения оговоренной суммы.
 
    До настоящего времени она остается владельцем земельного участка, поскольку с Исаевым В.В. было оговорено условие, что она откажется от аренды земельного участка и прекратит им пользоваться, только после полной оплаты ответчиком денежных средств по договору купли-продажи домовладения.
 
    Постановлением Администрации Котовского муниципального района Волгоградской области от 20 июня 2014 года № расторгнут договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№06/3, заключенный с ней, Копаневой Л.П.
 
    С данным постановлением администрации Котовского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ № 1039, она не согласна, так как договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ под № не может быть расторгнут в одностороннем порядке, что предусмотрено пунктом 8 договора аренды.
 
    В п.2 договора купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты денежных средств на 2 года. В случае рассрочки оплаты законом (ст.488 ГК РФ п.5) предусматривается, что недвижимость остается в залоге у продавца. Происходит регистрация залога (ипотека) в силу закона, как ограничение права покупателя в пользу продавца. Покупатель вправе пользоваться неоплаченной недвижимостью, но совершение и регистрация дальнейших сделок -только с согласия продавца (ст.37 Закона об ипотеке).
 
    Право собственности покупатель приобретает только после того, как оплатит всю покупную цену за недвижимость и официально зарегистрирует в государственной регистрационной палате переход права на собственность ст.551 ГК РФ.
 
    Согласно ст.216ГК РФ к вещным правам наряду с правами собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
 
    Это право защищается законном в равной степени (ст.305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (статья 1 ГК РФ).
 
    Земельный кодекс (ст.37) устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.
 
    В соответствии с указанной статьей Земельного кодекса, а также статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той частью, которая занята недвижимостью и необходима для её использования. Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном законодательством.
 
    Просит признать договор № <данные изъяты>з на аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и постановление администрации Котовского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ № недействительными.
 
    В судебном заседании истец Копанева Л.П. поддержала заявленные требования.
 
    Представитель ответчика-администрации Котовского муниципального района по доверенности Моисеева Н.М. с иском не согласна.
 
    Ответчик Исаев В.В. в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением. О причинах неявки не сообщил. Суд считает причину неявки неуважительной, и с учетом мнения явившихся участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Исаева В.В.
 
    Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.
 
    П.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
 
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
    В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Копаневой Л.П. («Продавец») с одной стороны и Исаевым В.В. («Покупатель») с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, согласно которому Копанева Л.П. продала, а Исаев В.В. приобрел в собственность жилой дом, находящийся по адресу <адрес>.
 
    Договор заключен с рассрочкой оплаты до 22.11.2015.
 
    28 ноября 2013 произведена государственная регистрация права собственности Исаева В.В. на жилой дом по адресу <адрес>, а также произведена регистрация ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона в пользу Копаневой Л.П.
 
    20.06.2014 администрацией Котовского муниципального района вынесено постановление № которым был расторгнут договор аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, заключенный администрацией Котовского муниципального района с Копаневой Л.П. Постановление главы Котовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении Копаневой Л.П. земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства по адресу <адрес> признано утратившим силу.
 
    ДД.ММ.ГГГГ администрацией Котовского муниципального района принято постановление № «О предоставлении в аренду Исаеву В.В. земельного участка, расположенного по адресу <адрес> а», которым Исаеву В.В. предоставлен в аренду сроком на тридцать лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 34:14:090004:2223, площадью 857 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, для эксплуатации индивидуального жилого дома.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Котовского муниципального района и Исаевым В. В.ичем был заключен договор аренды № № земельного участка, согласно которому Исаеву В.В. предоставлен в аренду земельный участок, находящийся по адресу <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными строениями и сооружениями.
 
    Суд считает необоснованными доводы истца о том, что договор аренды № № №/з от 24.06.2014, заключенный между администрацией Котовского муниципального района и Исаевым В.В. и постановление администрации Котовского муниципального района № от 20.06.2014 расторжении договора аренды с ней являются недействительными, по тем основаниям, что она не давала своего согласия на расторжение с ней договора аренды земельного участка, кроме того договором купли-продажи жилого дома от 22.11.2013 предусмотрена рассрочка оплаты денежных средств на 2 года, в связи с чем, зарегистрировано обременение и поэтому до настоящего времени она остается владельцем земельного участка, поскольку с Исаевым В.В. было оговорено условие, что она откажется от аренды земельного участка и прекратит им пользоваться, только после полной оплаты ответчиком денежных средств по договору купли-продажи домовладения.
 
    Суд учитывает, что в договоре купли-продажи от 22.11.2013 отсутствует согласованное сторонами договора купли-продажи условие о порядке пользования продавцом Копаневой Л.П. земельным участком, принимает во внимание, что право собственности Исаева В.В. зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, в соответствии с п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к покупателю по договору купли-продажи Исаеву В.В. перешло право пользования земельным участком на котором расположен жилой дом, на тех же условиях, что у продавца Копаневой Л.П., в связи с чем, суд считает, что администрацией Котовского муниципального района вынесено постановление о расторжении договора аренды земельного участка с Копаневой Л.П. и заключен договор аренды земельного участка с новым собственником жилого дома Исаевым В.В. с соблюдением действующего законодательства.
 
    Ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
 
    В п. 1.4 договора купли-продажи от 22.11.2013, заключенному между Копаневой Л.П. и Исаевым В.В. указано, что жилой дом, расположен на земельном участке, предоставленном Копаневой Л.П. в аренду сроком на тридцать лет на основании Постановления главы Котовского муниципального района Волгоградской области № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором аренды № 77-076\з от ДД.ММ.ГГГГ
 
    Суд принимает во внимание, что Копанева Л.П. не являлась собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, в связи с чем ограничения(обременения) права в отношении земельного участка в ее пользу отсутствуют, и поэтому положения ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на спорные правоотношения не распространяются.
 
    Суд считает не имеющими правового значения по данному спору доводы Копаневой Л.П. о том, что она оплатила арендную плату за земельный участок за весь 2014 год. Копанева Л.П. имеет право на возврат излишне уплаченных сумм.
 
    С учетом исследованных в судебном заседании доказательств, суд считает, что договор аренды № <данные изъяты>, заключенный между администрацией Котовского муниципального района и Исаевым В.В. и постановление администрации Котовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О расторжении договора аренды земельного участка № <данные изъяты>, заключенного с Копаневой Л.П.» были вынесены с учетом требований законодательства в связи с чем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований Копаневой Л.П. о признании их незаконными.
 
    Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Отказать Копаневой Л. П. в удовлетворении иска о признании недействительными договора аренды № <данные изъяты> от 24.06.2014, заключенного между администрацией Котовского муниципального района и Исаевым В. В.ичем на аренду земельного участка по адресу <адрес> и постановления администрации Котовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О расторжении договора аренды земельного участка № <данные изъяты>, заключенного с Копаневой Л.П.»
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Котовский районный суд.
 
    СУДЬЯ: подпись Г.Ю.Кокошкина
 
    Решение в окончательной форме принято 23.09.2014.
 
    Судья: подпись Г.Ю.Кокошкина