Решение от 18 сентября 2014 года

2-2455/14
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
    18 сентября 2014 года г. Ставрополь
 
 
    Октябрьский районный суд в составе:
 
    председательствующей судьи Кравченко З.Л.,
 
    при секретаре Ремезовой О.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крайтор Н.Д. к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Крайтор Н.Д. обратилась в суд с иском к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя, администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости. и просит признать за Крайтор право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, кадастровый номер участка …., площадь застройки 138,9 кв.м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. …..
 
    В судебном заседании Крайтор Н.Д. и ее представитель Тимченко О.А. поддержали доводы заявленных исковых требований и просили удовлетворить их в полном объеме по следующим обстоятельствам.
 
    По заявлению о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома решением МВК по архитектурно-строительным вопросам администрации г. Ставрополя № 7-02/58 от 05.02.2005г. истцу распределён земельный участок по ул. ….., площадью 1000 кв. м. На истца возложены обязанности: оформить на земельный участок правоустанавливающие документы, заказать проект на строительство, получить разрешение на производство работ, принять участие в организации товарищества индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций, выполнить исполнительную съёмку объекта, закончить строительство в течение 10 лет с момента принятия постановления. На основании постановления главы г. Ставрополя от 01.06.2006 № 1797 о предоставлении земельного участка между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № 85Ф от 13.03.2007 сроком на 364 дня с 01.06.2006 по 30.05.2007гг. Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. …. с кадастровым номером … (по кадастровому паспорту от 15.01.2004г.) площадью 1000 кв.м. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. В период действия договора аренды земельного участка она завезла на участок стройматериалы и возвела фундамент жилого дома согласно проекту. Степень готовности объекта недвижимости (незавершённого строительства) составляет 18% (копии кадастрового паспорта участка и технического паспорта объекта прилагаются). Выполняя условия постановлений администрации города, она, истец, заказала проект границ земельного участка (характеристика, проектный и ситуационный планы) от 08.08.2006г., подписанный первым заместителем главы администрации города. Получен кадастровый паспорт земельного участка с изменённым номером – …. от ….., …... сделано описание земельного участка.
 
    Поскольку Товарищество индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций создано не было, то возникли проблемы с подключением сетей жизнеобеспечения. В это время, являясь пенсионеркой и нуждаясь материально, в связи с проведением хирургической операции, она не смогла принять меры к продолжению оформления договора. После истечения срока договора аренды земельного участка обратилась за его продлением, и был получен ответ о необходимости обращения в суд, так как дом возводится без разрешения на строительство.
 
    После получения отказа в продлении аренды строительство объекта было приостановлено. Для возведения индивидуального жилого дома на земельном участке, имеющем аналогичное назначение, разрешения на строительство не требуется и единственным документом, подтверждающим факт строительства является технический (кадастровый) паспорт дома) и закон не разрешает органам государственной регистрации требовать иных документов, включая разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию (п. 4 ст. 25.3 федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). То есть в настоящее время отсутствие разрешения на строительство индивидуального жилого дома на участке, где такое строительство предусмотрено, не является признаком самовольного строительства. В силу пункта 4.3.3 договора аренды она, истец, обладала правом по истечении срока договора в преимущественном порядке заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению за 3 месяца до истечения. В то же время истец выполнила требования закона о наличии земельного участка с видом разрешённого использования под индивидуальную жилую застройку, который выделен администрацией на 10 лет для строительства индивидуального жилого дома, на возводимый объект разработана и утверждена проектная документация, приступила к освоению земельного участка, на нём было начато строительство объекта с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, имеются технический и кадастровый паспорта дома, дом соответствует требованиям безопасности. Лиц, оспаривающих ее права на указанный в иске объект недвижимости, не имеется.
 
    В соответствии с положениями ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Ввиду отказа на продление договора аренды земельного участка, истец не может реализовать свои права на дальнейшее оформление документации на объект недвижимости, отказ влечет препятствие по дальнейшей эксплуатации земельного участка, что существенно нарушает права лица, создавшего с соблюдением закона для себя новую вещь - объект недвижимости на владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Ею получено заключение о безопасности объекта строительства. Так как срок действия договора аренды истек, истец обратилась к ответчику для его продления. В результате сложившихся обстоятельств, а именно отказа в выдаче разрешения на строительство и наличия признаков якобы самовольной постройки, в пролонгации договора аренды было отказано. Как следует из части 2 ст. 624 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно подпункту 2 пункта 1 ст. 40 Земельного кодекса (ЗК) РФ
собственнике земельного участка имеет право возводить жилые,
производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. Пунктом 1 статьи 41 ЗК РФ установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленных статьёй 40 настоящего Кодекса. Изложенное подтверждает, что арендаторы земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, приобретают право собственности на возведенное на данном земельном участке здание. Таким образом, истец в настоящее время продолжаю осуществлять права арендатора указанного земельного участка, не имею задолженности по оплате. Осуществление застройки возможно только того земельного участка, на который имеется право, допускающее строительство объектов недвижимости и, как следствие, приобретение права собственности на вновь созданный объект гражданских прав. Иное означало бы существенное нарушение прав правообладателей земельного участка. Истец не имеет возможности, иначе как в рамках судебного разбирательства, на реализацию прав на продолжение строительства, дальнейшую эксплуатацию земельного участка, осуществление прав на объект строительства как собственник, продление договора аренды земельного участка.
 
    Представитель ответчика Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя по доверенности Беляев С.И., извещенный надлежащим образом о дате месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, просил рассмотреть настоящее дело и вынести решение в соответствии действующим законодательством РФ.
 
    Представитель ответчика администрации г. Ставрополя, извещенный надлежащим образом о дате месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.
 
    Выслушав истца, представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    Предоставление земельных участков для строительства на территории города является исключительной компетенцией органов местного самоуправления (ст. 11 ЗК РФ, п. 26 ст. 42 Устава г. Ставрополя, ст. 29 ЗК РФ). При этом, законом установлен порядок предоставления земельных участков для строительства, согласно которому предоставление производится по заявлению заинтересованного лица, на основании решения органа местного самоуправления, при условии предоставления необходимого пакета документов и предварительного проведения работ по формированию земельного участка.
 
    Как установлено в судебном заседании, по заявлению о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома решением МВК по архитектурно-строительным вопросам администрации г. Ставрополя № 7-02/58 от 05.02.2005г. истцу распределён земельный участок по ул.. . площадью 1000 кв. м, было предложено оформить на земельный участок правоустанавливающие документы, заказать проект на строительство, получить разрешение на производство работ, принять участие в организации товарищества индивидуальных застройщиков жилья для организации строительства внутриквартальных инженерных коммуникаций, выполнить исполнительную съёмку объекта, закончить строительство в течение 10 лет с момента принятия постановления.
 
    На основании постановления главы г. Ставрополя от 01.06.2006 № 1797 о предоставлении земельного участка между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № 85Ф от 13.03.2007 сроком на 364 дня с 01.06.2006 по 30.05.2007гг. Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. …., с кадастровым номером ….. (по кадастровому паспорту от 15.01.2004г.) площадью 1000 кв.м.
 
    Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. В период действия договора аренды земельного участка истец завезла на участок стройматериалы и возвела фундамент жилого дома согласно проекту. Степень готовности объекта недвижимости (незавершённого строительства) составляет 18%.
 
    Выполняя условия постановлений администрации города, истец заказала проект границ земельного участка (характеристика, проектный и ситуационный планы) от 08.08.2006 г., подписанный первым заместителем главы администрации города, получен кадастровый паспорт земельного участка с изменённым номером – 26:12:020906:0509 от 16.06.2006г., 09.01.2007г. сделано описание земельного участка.
 
    Лиц, оспаривающих права истца на указанный в иске объект недвижимости, не имеется.
 
    В силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
 
    Судом признаны обстоятельными доводы истца о том, что, являясь пенсионеркой и нуждаясь материально, в связи с проведением хирургической операции, она по независящим от нее причинам не смогла принять меры к продолжению оформления договора.
 
    Ввиду отказа на продление договора аренды земельного участка, истец не может реализовать свои права на дальнейшее оформление документации на объект недвижимости, отказ влечет препятствие по дальнейшей эксплуатации земельного участка, что существенно нарушает права лица, создавшего с соблюдением закона для себя новую вещь – объект недвижимости в части владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
 
    В соответствии с частью 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    В силу ст.222 ГК РФ, право собственности на объект строительства, возведенный лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для проектирования и строительства, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Кроме того, согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суду необходимо установить, допущены ли при возведении строения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Таким образом, имеются достаточные основания для признания права собственности на построенный объект недвижимости, поскольку объект недвижимости создан постройку на предоставленном ему в установленном порядке земельном участке, строительство начато в соответствии с разработанным и утверждённым проектом без нарушения вида разрешённого использования земельного участка, приняты все меры к получению разрешения на строительство объекта и продления договора аренды земельного участка.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
 
    При этом п. 1 статьи 41 ЗК РФ устанавливает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленных статьёй 40 настоящего Кодекса.
 
    Из изложенного следует, что арендаторы земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, приобретают право собственности на возведенное на данном земельном участке здание.
 
    Таким образом, истец в настоящее время продолжает осуществлять права арендатора указанного земельного участка, не имеет задолженности по оплате.
 
    На основании пункта 2.9 Регламента подготовки документов по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства», утвержденного постановлением администрации города Ставрополя от 25.12.2012 № 1474, Крайтор Н.Д. 24.07.2014 за № 06/103-3265 отказано в муниципальной услуге по предоставлению на новый срок в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020906:0509, площадью 1000 кв.м по улице …. г. Ставрополя для индивидуального жилищного строительства.
 
    В обоснование вывода указано на неиспользование земельного участка и возможность его приобретения в аренду без торгов.
 
    Суд не может согласиться с данным сообщением, поскольку в его основу положено предположение, в то время как имеется заключение № 228\14 обследования технического объекта жилого дома по ул. …., согласно которому, готовность строения, возведенного истцом, составила 18 %.
 
    При таких обстоятельствах не могут быть применены положения Регламента подготовки документов, согласно которому основанием для отказа явились обстоятельства использования земельного участка с нарушением требований земельного законодательства, что якобы делает невозможным предоставление муниципальной услуги. Более того, указанные обстоятельства в суде не установлены и в качестве доказательства администрацией в суд не предоставлены.
 
    При таких обстоятельствах, отказ руководителя Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от. 24.07.2014 за № 06/103-3265 об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов о предоставлении на новый срок в аренду запрашиваемого используемого земельного участка, для продолжения строительства индивидуального жилого дома не является законным и обоснованным и препятствует реализации ст.218 ГК РФ.
 
    В силу ч. 4 ст. 8 ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», ст.25.3 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в период до 01.03.2015 предоставление разрешения на строительство, а также разрешение на ввод объекта индивидуального жилья в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности не требуется.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Исковые требования Крайтор Н.Д. к Комитету градостроительства Администрации г. Ставрополя, администрация г. Ставрополя о признании права собственности на объект недвижимости – удовлетворить.
 
    Признать за Крайтор Н.Д. право собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, кадастровый номер участка …, площадь застройки 138,9 кв.м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ….
 
    Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
 
 
 
 
    Судья З.Л. Кравченко