Дата принятия: 18 сентября 2013г.
Российская федерация
Центральный районный суд города Новосибирска
Максима Горького, ул., д.89, г. Новосибирск, 630099
Дело №12-
296
/2013
Р Е Ш Е Н И Е
18
сентября
2013 г.
Судья Центрального районного суда города Новосибирска Зинина И.В.,
при участии:
секретаря судебного заседания
Ермалович Н.И.
представителя Пахомова А.М.
Аверченко Е.С.
представителя Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области
Рахимовой Н.Ш.
рассмотрев жалобу генерального директора Открытого акционерного общества «Строительное управление № 9» Пахомова А М постановление заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области № 99\13 от 29 мая 2013 года по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
у с т а н о в и л :
29 мая 2013 года постановлением заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области № 99\13 генеральный директор ОАО «СУ №9» Пахомов А.М. был привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Не согласившись с указанным постановлением, 07 июня 2013 года Пахомовым А.М. была подана жалоба.
В обоснование своей жалобы Пахомов А.М. указал, что предварительный договор и платежное поручение на сумму 1001600 рублей не являются документами, на основании которых между обществом и Рудневым В.И. возникают отношения, как между застройщиком и участником долевого строительства, а у Руднева В.И. возникает право собственности на квартиру.
Представитель Пахомова А.М. в судебном заседании доводы жалобы поддержала в полном объеме и дала соответствующие пояснения.
Представитель министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области в судебном заседании доводы жалобы не признала и дала соответствующие пояснения.
Проверив законность и обоснованность вынесенного постановления, суд полагает, что постановление заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области № 99\13 от 29 мая 2013 года подлежит отмене, а производство по делу – прекращению. При этом суд исходит из следующего.
Часть первая статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях устанавливает, что административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях или законом субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административных ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Из материалов дела усматривается, что в рамках проведения внеплановой проверки по вопросу соблюдения требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на основании обращения Руднева В.И., в адрес общества было направлено уведомление N 1735-05\21 от 15 апреля 2013 года, в соответствии с которыми обществу предложено в срок, установленный частью 5 статьи 11 Федерального закона № 294-ФЗ от 26 декабря 2008 года «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» представить для проведения проверки представить документы согласно изложенному перечню.
В связи с тем, что в установленный срок обществом не были представлены предварительный договор от 27 сентября 2012 года, заключенный с Рудневым В.И. и платежное кассовое поручение на сумму 1001600 рублей, Министерством по данному факту 17 мая 2013 года составлен акт проверки, а 22 мая 2013 года был оставлен протокол по административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Суд не может согласиться с выводами должностного лица по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве определено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Право контролирующего органа получать от лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, имеет своей основной целью именно обеспечение установленных названным Законом гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Часть 2 указанной статьи предусматривает, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с этим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Часть 1 статьи 3 указанного закона предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 указанной статьи).
Таким образом, для признания юридического лица застройщиком (как в смысле Закона об участии в долевом строительстве, так и в смысле Градостроительного кодекса Российской Федерации) необходимо, чтобы такое лицо имело в собственности или на ином законном праве земельный участок.
Объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях образует несоблюдение запрета на привлечение денежных средств граждан в оплату права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке, если способы такого привлечения денежных средств не соответствуют требованиям части 2 статьи 1 вышеуказанного Федерального закона
Субъектом административного правонарушения, предусмотренного данной статьей являются юридические лица - застройщики, имеющие на праве собственности, аренды либо субаренды земельные участки и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ для строительства (создания) на таких земельных участках многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
23 ноября 2010 года между ООО МегаСтрой» и ОАО «Строительное управление № 9» был заключен договор о совместной деятельности, предметом которого является объединение вкладов сторон и совместная деятельность для достижения общей цели - создания объекта недвижимости - строительства многоэтажного жилого дома с общественными помещениями и подземной автостоянкой по улице Есенина (III очередь строительства).
Вкладом ООО «МегаСтрой» является право собственности земельным участком площадью 0,3 га, расположенным под жилым домом по адресу: город Новосибирск, улица Куприна, 48; право на использование указанного земельного участка для строительства; обеспечение своими силами и за свой счет технического надзора объекта на период его строительства.
Вкладом ОАО «СУ -9» является осуществление работ по строительству объекта своими силами, силами привлекаемых организаций и средств, привлекаемых инвесторов, выполнение функции генерального подрядчика.
По результатам совместной деятельности ОАО «СУ-9» получает права требования на общей имущество сторон в размере 79,6 % от общего объема возникших прав по результатам совместной деятельности, которые ООО «МегаСтрой» передает ОАО «СУ-9» по договору участия в долевом строительстве (пункт 3.3 договора).
В силу пункта 4.3.1 договора от 23 ноября 2010 года ОАО «СУ-9» праве привлекать денежные средства инвесторов, в пределах его доли, предусмотренной настоящим договором, заключать соглашения об уступке прав требования и переводе долга по договорам долевого участия в строительстве, принимать на себя права и обязанности, вытекающие из указанных соглашений.
27 ноября 2012 года между ОАО «Строительное управление № 9» и Рудневым В.И. был заключен предварительный договор № 626И\Е\289\1.7 по условиям которого в соответствии с договором о совместной деятельности от 23 ноября 2010 года между застройщиком и ОАО «СУ-9» в срок до 30 ноября 2012 года будет заключен договор участия в долевом строительстве, в отношении однокомнатной квартиры (строительный номер 289), общей площадью 31,3 кв.м., расположенной на 3-ем этаже жилой секции 1.7 многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками, расположенного по адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, улица Есенина. После регистрации договора участия в долевом строительстве в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и полной оплаты Рудневым В.И. цены соглашения, будет заключено соглашение об уступке права требования о переводе долга, в части квартиры и сдано на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (пункт 1.2 договора).
Пунктом 2.6 предварительного договора предусмотрен, что цена соглашения составляет 1001600 рублей.
Из пояснений представителя заявителя усматривается, что денежные средства Рудневым В.И. внесены в полном объеме.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, предварительный договор, в соответствии с положениями статьей 429 Гражданского кодекса Российской федерации порождает только организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора, в данном случае, заключение договора купли-продажи квартиры.
Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Никакой платеж в обеспечение предварительного договора и в доказательство его заключения не может и не должен осуществляться, поскольку по своей природе предварительный договор сам по себе не содержит денежное обязательство.
Любой платеж, произведенный в рамках предварительного договора следует расценивать как аванс, который в случае не заключения основного договора подлежит возврату лицу, его внесшему.
По условиям предварительного договора у сторон возникла обязанность заключить в будущем соглашение об уступке права требования о переводе долга. В случае же не исполнения данного договора общество обязано было вернуть Рудневу В.И. внесенную сумму, что в свою очередь не является привлечением денежных средств на строительство в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве.
В материалах дела нет документов и административным органом не доказано, что по спорным правоотношениям ОАО «СУ-9» является застройщиком строительства указанного многоквартирного жилого дома.
Вменяя же генеральному директору ОАО «СУ-9» совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях должностное лицо исходило из того, что застройщиком объекта является ООО «Жилстрой».
Однако, как усматривается из ответа Управления архитектурно-строительной инспекции от 21 августа 2013 года, строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой – III этап строительства (блок секции 1.7 и 1.8) по улице Есенина, 67 в Дзержинском районе осуществляется на основании разрешения на строительства № Ru 540303000-22, выданного мэрией города Новосибирска застройщику ООО «МегаСтрой» сроком действия до 31 декабря 2015 года.
Доказательства того, что ОАО "СУ-9» является застройщиком и (или) осуществляет строительство за счет привлеченных денежных средств на основании договоров долевого участия, как того требуют положения Закона N 214-ФЗ, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, из представленных документов усматривается, что 31 июля 2013 года между ООО «МегаСтрой» и ОАО «СУ-9» заключен договор № 38\Е\289\305\405 долевого участия в строительстве, а 16 августа 2013 года между Рудневым В.И. и ОАО «СУ-9» с согласия ООО «МегаСтрой» было заключено соглашение об уступке права требования и переводе долга в отношении объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры (строительный номер 289), площадью 31,3 кв.м.
Таким образом, в настоящее время предварительный договор исполнен сторонами в полном объеме.
При этом именно застройщик ООО «МегаСтрой» является обязанным перед Рудневым В.И. лицом.
Принятие ОАО «СУ-9» от Руднева В.И. денежных средств по предварительному договору в рамках гражданско-правовой сделки само по себе не является привлечением денежных средств на строительство.
При рассмотрении дела об административном правонарушении Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области не были учтены указанные обстоятельства.
Согласно статье 2.4. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, административной ответственности подлежит должностное лицо в случае совершения им административного правонарушения в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих служебных обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 30.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях по результатам рассмотрения жалобы на постановление об административном правонарушении, суд выносит решение об отмене постановления и о прекращении производства по делу при наличии хотя бы одного из обстоятельств, предусмотренных статьей 24.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Таким образом, суд полагает, что в действиях генерального директора ОАО «Строительное управление № 9» Пахомова А.М. отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и постановление от 29 мая 2013 года соответственно подлежит отмене, а производство по делу подлежит прекращению.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 30.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, суд
р е ш и л :
Постановление заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области № 99\13 от 29 мая 2013 года по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в отношении генерального директора Открытого акционерного общества «Строительное управление № 9» Пахомова А М - отменить, производство по делу – прекратить.
Настоящее решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти суток со дня вручения или получения копии решения.
Судья И.В.Зинина
