Дата принятия: 18 июня 2014г.
Дело № 2-2036/14
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Киров 18.06.2014 года
Октябрьский районный суд г. Кирова Кировской области в составе:
председательствующего судьи Едигаревой Т.А.,
при секретаре Пушкаревой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Носковой Т.Б. к Молчанову Д.И. о взыскании денежных средств, совершении определенных действий,
у с т а н о в и л:
Носкова Т.Б. обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав в обоснование, что 29.12.2012 года между сторонами был заключен договор целевого займа, на сумму 5 650 000 руб., на срок 11 месяцев, с 29.12.2012г. по 29.11.2013г. С момента заключения договора, ответчик нарушал его условия. На основании решения суда в пользу истца с ответчика взысканы денежные средства по договору займа от 29.12.2012г. в сумме 3 336 932,50 руб. и расходы по уплате государственной пошлины, обращено взыскание на заложенное имущество. В обеспечение займа, по договору об ипотеке от 29.12.2012 года в залог было предоставлено имущество: квартира, расположенная по адресу: <адрес>. В Договоре об ипотеке указано, что в квартире зарегистрирована К.Г.М. При ознакомлении с материалами гражданского дела № 2-2250/13 установлено, что договором купли-продажи от 18.12.2009г., предметом которого является заложенная квартира, определены права третьего лица. В п.3 договора указано, что в квартире зарегистрирована К.Г.М., которая пожизненно сохраняет право пользования и проживания в квартире при условии своевременной оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с пользованием квартиры. В квартире также зарегистрирована К.Л.П., которая временно сохраняет право пользования квартирой как член семьи К.Г.М. на срок проживания в квартире К.Г.М. О данном обстоятельстве Молчанов Д.И. не уведомил истца, а исходя из условий договора об ипотеке от 29.12.2012г., наоборот, гарантировал, что квартира свободна от любых притязаний третьих лиц. Фактически договор купли-продажи от 18.12.2009г. содержит условия договора найма или аренды квартиры. Пунктом 3 ст.78 «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Следовательно Молчанов Д.И. не исполнил надлежащим образом обязанности по договору ипотеки, сокрыл от залогодержателя факт о правах третьих лиц в отношении предмета залога. В связи с чем, на основании п.1.10 Договора об ипотеке Молчанов Д.И. обязан выплатить истцу штраф равный 30% от суммы займа. Сокрытие Залогодателем факта права бессрочного пользования квартирой, являющейся предметом залога, есть сокрытие наличия обременения, наличие которого стало бы препятствием к заключению договора залога Залогодержателем. То обстоятельство, что определением Октябрьского районного суда г.Кирова от 28.04.2014 года приостановлено исполнительное производство в отношении обращения взыскания на заложенное имущество, говорит о том, что имеются безусловные обстоятельства мешающие удовлетворению требований Займодавца (Залогодержателя) по договору об ипотеке от 29.12.2012г. Данное обстоятельство препятствует исполнению решения суда и лишает истца рассчитывать на удовлетворение требований за счет заложенного имущества по договору об ипотеке от 29.12.2012г. Размер штрафа составит 1 695 000 руб. ( 5 650 000х30%). Кроме того, согласно п.7.2 Договора об ипотеке от 29.12.2012г. стороны определили, что подлинник свидетельства о государственной регистрации права собственности Залогодателя на предмет залога до полного исполнения обязательств Заемщика по договору займа находится у Залогодержателя. До настоящего времени указанное свидетельство истцу не передано. Также п.7.3 Договора об ипотеке от 29.12.2012г. в случае необходимости обращения взыскания по требованию Залогодержателя Залогодатель обязан незамедлительно перестать пользоваться указанным в п.3.1 договора имуществом, обеспечить доступ Залогодержателю к имуществу, а также освободить имущество от использования и эксплуатации третьими лицами. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с Молчанова Д.И. в ее пользу неустойку в виде штрафа в сумме 1 695 000 руб. Обязать ответчика передать на хранение истцу подлинник свидетельства о государственной регистрации права собственности на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Обязать ответчика освободить имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> от использования и эксплуатации третьим лицами. Взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 875 руб.
В судебное заседание истец Носкова Т.Б. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель истца по доверенности Мохин Р.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, приводя в обоснование доводы изложенные в иске. Суду пояснил, что в настоящее время имеются препятствия к исполнению решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно квартиру № по адресу: <адрес>, поскольку решение в этой части обжалуется К.Г.М. При заключении договора об ипотеке, истец не знала, что за К.Г.М. пожизненно сохраняется право пользования и проживания в спорной квартире, а также не знала, что в этой квартире зарегистрирована К.Л.П. Ответчик скрыл от истца данную информацию, в нарушение условий договора об ипотеке не уведомил истца об этих фактах в письменном виде. Указанный обстоятельства значительно влияют на стоимость объекта недвижимости, что в данном случае нарушает права истца как залогодержателя спорной квартиры. Считает, что имеются основания для применения п.10.1 договора об ипотеке.
Ответчик Молчанов Д.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Его представитель по доверенности Куклина Ю.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Суду пояснила, что оснований для применения п.1.10 Договора об ипотеке не имеется, поскольку наличие у К.Г.М. права пожизненного проживания в спорной квартире не препятствует заключению и регистрации договора об ипотеке, также это не препятствует удовлетворению требований истца как залогодержателя. Действующее законодательство не предусматривает изъятие у собственника свидетельства о государственной регистрации права до момента полного исполнения обязательств по договору займа. Право пользования жилым помещением, предоставлено К.Г.М. в соответствии с законом, в связи с чем ответчик не имеет полномочий по выселению ее из спорной квартиры.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 29.12.2012 года между Носковой Т.Б. и ИП Молчановым Д.И. заключен договор займа, согласно которому займодавец передал заемщику заем в размере 5 650 000 рублей сроком на 11 месяцев, с 29.12.2012г. по 29.11.2013г., а заемщик обязался вернуть сумму займа.
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является ипотека недвижимого имущества, указанного в п.п. 1.3, 1.4 договора займа, а также неэксплуатируемого объекта – жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, расположенного по адресу: <адрес>, ; квартиры, расположенной по адресу: Киров, <адрес>. В связи с чем, между сторонами заключены Договора об ипотеке от 29.12.2012г. и от 04.02.2013 г., которые зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области.
В связи с неисполнением ответчиком условий договора займа от 29.12.2012 года, на основании решения Октябрьского районного суда г.Кирова от 10.09.2013 года с изменениями, внесенными определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 19.11.2013 года, с Индивидуального предпринимателя Молчанова Д.И. в пользу Носковой Т.Б. взысканы денежные средства по договору займа от 29.12.2012 года в сумме 3300000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.01. 2013г. по 10.09.2013г. в сумме 36932,50 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24884,66 руб.
Обращено взыскание на заложенное имущество по договорам об ипотеке от 29.12.2012 года и 04.02.2013 года, принадлежащее Молчанову Д.И. путём продажи с публичных торгов:
- квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 53,6 кв.м., с кадастровым номером №, установив начальную продажную цену в размере 2200000 рублей;
- объект незавершенного строительства – жилой дом, площадь застройки 93,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, установив начальную продажную цену в размере 1000000 рублей;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилого дома, площадь 1035 кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый ( условный) номер: №, установив начальную продажную цену в размере 2000000 рублей;
- неэксплуатируемый объект – жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, установив начальную продажную цену в размере 100000 рублей.
На основании указанного решения, в отношении ИП Молчанова Д.И. возбуждены исполнительные производства.
На основании определений Октябрьского районного суда г.Кирова от 28.04.2014 года (л.д.18-20) и от 02.06.2014г. исполнительное производство в части обращения взыскания на заложенное имущество, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, приостановлено до рассмотрения жалобы К.Г.М. на решение Октябрьского районного суда г.Кирова от 10.09.2013 года по иску Носковой Т.Б. к ИП Молчанову Д.И. о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество судом апелляционной инстанции.
Истец Носкова Т.Б. и ее представитель Мохин Р.Ю. указывают, что приостановление исполнительного производства препятствует исполнению решения суда и лишает истца, как Залогодержателя рассчитывать на удовлетворение требований за счет заложенного имущества по договору об ипотеке. Также ссылаются на то, что при рассмотрении гражданского дела по иску Носковой Т.Б. к ИП Молчанову Д.И. о взыскании денежных средств по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, истцу стало известно об обстоятельствах, о которых она не знала при заключении договора об ипотеке, а именно, что в квартире № по адресу: <адрес> ( предмет ипотеки) зарегистрирована К.Л.П., а за К.Г.М. пожизненно сохраняется право пользования и проживания в спорной квартире. Указанные обстоятельства ответчик скрыл от истца при заключении договора об ипотеке, в связи с чем на него должна быть возложена ответственность, предусмотренная п.1.10 Договора об ипотеке от 29.12.2012г.
В пункте 1.10 Договора об ипотеке от 29.12.2012г. указано, что в случае если Залогодатель по договору об ипотеке уклоняется от государственной регистрации, в том числе не является в регистрирующий орган, не доносит необходимые документы, не исправляет неточности в поданных документах или иными действиями или бездействием препятствует своевременному заключению договора об ипотеке, а также в случае, если Заемщик или Залогодатель скрыл от Займадавца обстоятельства, препятствующие заключению договора об ипотеке, в том числе наличие обременений, ранее возникшей ипотеки или ареста, то Заемщик уплачивает Займодавцу штраф равный 30% от суммы займа по настоящему договору.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Анализируя буквальное содержание указанного пункта договора об ипотеке, суд считает, что он предусматривает ответственность Залогодателя за невозможность регистрации договора ипотеки по вине Залогодателя.
В данном же случае договор об ипотеке был заключен, препятствий в его регистрации не возникло. Кроме того в договоре об ипотеке указаны сведения, что квартире ( предмет ипотеки) зарегистрирована К.Г.М.
Таким образом факт регистрации К.Г.М., а также регистрации К.Л.П. в квартире, не являлся препятствием в заключении и регистрации договора об ипотеке.
Тот факт, что К.Г.М. пожизненно сохраняет право пользования и проживания в спорной квартире, а К.Л.П., временно сохраняет право пользования квартирой как член семьи К.Г.М. на срок проживания ее в квартире, какого-либо правого значения для заключения, а также исполнения договора об ипотеке не имеет. Не имеет правого значения и на каком основании они сохраняют регистрацию в квартире. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, проживание лиц в жилом помещении, являющимся предметом договора об ипотеке, в том числе имеющих право бессрочного пользования, не является препятствием для обращения взыскания на жилое помещение.
Статья 8 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости) предусматривает, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
В силу положений ст. 12 указанного Федерального закона РФ, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного п.1.10 Договора об ипотеке от 29.12.2012 года.
Требование истца о передаче ей ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на заложенное имущество, суд находит не подлежащими удовлетворению.
Действительно п.7.2 Договора об ипотеке от 29.12.2012 года предусмотрено, что по соглашению сторон, подлинник свидетельства о государственной регистрации права собственности Залогодателя на предмет залога до полного исполнения обязательств Заемщика по договору займа находится на хранении у Залогодержателя.
Как установлено в судебном заседании на момент заключения договора и до подачи иска в суд, истец не требовала передачи ей указанного документа. В настоящее же время на предмет ипотеки решением суда обращено взыскание, в связи с чем, необходимости в хранении указанного документа не имеется. Кроме того, Федеральный закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости) такого требования не содержит и его не исполнение не нарушает каких-либо прав истца и не влияет на исполнение договора об ипотеке.
В пункте 7.3 Договора об ипотеке от 29.12.2012 года указано, что в случае необходимости обращения взыскания по требованию Залогодержателя Залогодатель обязан незамедлительно перестать пользоваться указанным в п.3.1 договора имуществом, обеспечить доступ Залогодержателя к имуществу, а также освободить имущество от использования и эксплуатации третьими лицами.
В связи с чем истец просит суд обязать ответчика освободить квартиру №, по адресу: <адрес> от использования и эксплуатации третьими лица.
Данное требование удовлетворению не подлежит, поскольку в судебном заседании установлено, что ответчиком указанное имущество не используется. В отношении же иных лиц, порядок расторжения договора найма или договора аренды жилого помещения, условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).
На основании определения Октябрьского районного суда г.Кирова от 22.05.2014 года, по ходатайству истца, были приняты обеспечительные меры иска, наложен арест на имущество, принадлежащее Молчанову Д.И., а также на денежные средства, находящиеся на счете №, открытом на имя Молчанова Д.И. в ОАО «Промсвязьбанк», в пределах суммы иска 1 695 000 рублей.
В связи с отказом в удовлетворении иска, обеспечительные меры, на основании ст.144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене по вступлению решения суда в законную силу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
исковые требования Носковой Т.Б. к Молчанову Д.И. о взыскании денежных средств, совершении определенных действий,
оставить без удовлетворения.
Обеспечительные меры, наложенные на основании определения Октябрьского районного суда г.Кирова от 22.05.2014 года в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее Молчанову Д.И., зарегистрированному по адресу: <адрес>, а также на денежные средства, находящиеся на счете <данные изъяты>, открытом на имя Молчанова Д.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу: <адрес>, в ОАО «Промсвязьбанк», расположенном по адресу: <адрес> пределах суммы иска 1695000 рублей, отменить по вступлению решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца с момента вынесения его в мотивированном виде, с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г.Кирова.
Решение в мотивированном виде изготовлено 23.06.2014 года
Судья Едигарева Т.А.
