Решение от 18 июля 2014 года

Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    « 18 » июля 2014 года                            г.Нефтегорск.
 
    Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Полстьяновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балабаева Г.Н. к ООО «Бариновское» о расторжении договора аренды земельного участка,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истец обратился с данным иском указав, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками долей в общедолевой собственности на земельный участок площадью 4026,73 га с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, и ответчиком был заключен договор аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ года. В 2012 году истец приобрел в собственность 165/281 долей в праве общедолевой собственности на этот участок и в октябре 2012 года произвел его выдел площадью 2364,45 га, который был поставлен на кадастровый учет, а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности. Земельный участок имеет кадастровый номер №. В соответствии с договором аренды размер арендной платы составляет 1208019 рублей ежегодно, которая распределяется среди собственников пропорционально принадлежащей им доле и оплачивается до 31 декабря календарного года. С момент перехода к нему прав арендодателя и до настоящего времени ответчиком арендная плата не выплачивается, и общая сумма задолженности на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1123113 рублей, что является существенным нарушением условий договора аренды. Направлял ответчику в 2013 и 2014 году уведомления о необходимости исполнения обязательств по арендной плате и требование о расторжении договора по этим основаниям, однако до настоящего времени данные обязательства не исполнены, соглашение о расторжении договора не подписано. Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.06.2013 года ответчик признан банкротом, и в отношении него введено конкурсное производство, но поскольку требование о расторжении договора не является денежным, то он не может быть участником дела о банкротстве. В связи с этим просил расторгнуть договор аренды в части его земельного участка.
 
    В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении.
 
    Ответчик в лице конкурсного управляющего М. с иском не согласился по следующим основаниям. На данный момент проведена инвентаризация имущества должника и его оценка, сформирован реестр требований кредиторов. Текущая деятельность не ведется, движений по расчетному счету и кассе нет. Не отрицает наличие договора аренды, платежи по которому являются текущими и относящимися к требованиям четвертой очереди, которые удовлетворяются в порядке календарной очередности. Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ года, за все время пользования им ООО «Бариновское» не нарушало существенные условия договора, использовало земельный участок по назначению. Уведомление о необходимости уплаты арендных платежей не могли исполнить в связи с тем, что истцом не было представлено доказательств смены арендодателя в договоре аренды, расчет платежей. Обращаясь с данным уведомлением, истец знал о наличии процедуры банкротства и связанных ним последствий. Требование о расторжении договора получено в феврале 2014 года, на которое дан ответ о том, что от обязательств по оплате арендных платежей они не отказываются, после реализации конкурсной массы денежные средства будут направлены в т.ч. на их погашение. Переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Выяснив мнение сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между 245 участниками общедолевой собственности (арендодатель) на земельный участок площадью 4026,73 га с кадастровым номером №, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, и ООО «Бариновское» (арендатор) был заключен договор аренды данного земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ с установлением ежегодной арендной платы 1208019 рублей, распределяемой среди собственников земельного участка пропорционально принадлежащим им долям, и ее оплатой до 31 декабря календарного года. Неиспользование участка арендатором не освобождает от внесения арендной платы. В права арендодателя входит досрочное расторжение договора в случае нарушения арендатором существенных условий договора, с направлением ему не менее чем за 60 календарных дней соответствующего уведомления с указанием причин расторжения. В обязанности арендатора входит использование участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, своевременное внесение арендной платы, не допущение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка (л.д. 8-17).
 
    В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), которым может являться собственник имущества или управомоченное лицо (ст.608 ГК РФ), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
 
    На основании ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
 
    Согласно ст.610 ч.1 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).
 
    В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
 
    В соответствии со ст.617 ч.1 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Вместе с тем договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Балабаев Г.Н. является собственником земельного участка площадью 2364,45 га из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах с.<адрес>, на основании кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, решения участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ года. В качестве обременения указано на наличие аренды (л.д. 18). Анализ представленных истцом договоров купли-продажи свидетельствует о том что, что их участники являлись владельцами земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №.
 
    Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером № он выделен в счет земельной доли на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, предыдущий номер №.
 
    Как указано в выписке из ЕГРЮЛ и определениях Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2014 года и 16.06.2014 года (http://www.samara.arbitr.ru) ООО «Бариновское» находится в стадии ликвидации, решением от ДД.ММ.ГГГГ оно признано банкротом с открытием конкурсного производства, рассмотрение очередного отчета конкурсного управляющего назначено на ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Истцом направлялись ответчику уведомление и претензия о необходимости оплаты арендных платежей за 2012 и 2013 годы, которые были получены конкурсным управляющим ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года, а также предложение о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ года, полученное конкурсным управляющим ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-25).
 
    На основании ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
 
    В силу ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Анализируя исследованные по делу доказательства суд считает, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды в требуемой истцом части. Истцом подтверждено и ответчиком не оспаривается наличие такого договора, заключенного ООО «Бариновское» с участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, из которого истцом был произведен выдел земельного участка с кадастровым номером №. При этом применительно к ст.617 ГК РФ договор в части отнесения истца к арендодателям не претерпел изменений, что подтверждается имеющейся в свидетельстве о государственной регистрации права отметкой о наличии обременения в виде аренды. В судебном заседании установлено, что ООО «Бариновское» находится в стадии ликвидации, а с июня 2013 года в процессе конкурсного производства, которое до настоящего времени не завершено, на сентябрь 2014 года назначено очередное рассмотрение отчета конкурсного управляющего, что не исключает возможность его продления, и из сообщения конкурсного управляющего усматривается, что хозяйственная деятельность обществом не ведется. Договором аренды предусмотрена возможность его досрочного расторжения при нарушении арендатором существенных условий, к каковым для арендодателя по смыслу аренды относится арендная плата, которая не выплачивается подряд в течение 2-х установленных договором сроков оплаты. Кроме того к существенным возможно отнесение такого условия, как использование земельного участка по назначению.
 
    Учитывая наличие одновременно 2-х обстоятельств в виде отсутствия арендной платы и неосуществления ответчиком хозяйственной деятельности, что указывает на неиспользование земельного участка по его прямому назначению, суд считает возможным признать эти обстоятельства в совокупности существенным нарушением, влекущим возможность досрочного расторжения договора аренды, не принимая во внимание возражения ответчика, касающиеся того, что он не отказывается от исполнения обязательств по выплате арендной платы.
 
    Установленное законом условие возможности расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предшествующее обращению в суд направление арендатору предложения о расторжении договора, истцом соблюдено.
 
    Заявленное истцом требование о расторжении договора аренды вытекает из обязательства ответчика, не являющегося денежным, в связи с чем не может быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве (ст.126 п.1 абз.7 Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)»).
 
    Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,
 
Р Е Ш И Л:
 
    Расторгнуть заключенный с ООО «Бариновское» ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка площадью 4026,73 га, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер №, в части аренды земельного участка площадью 2364,45 га, расположенного по адресу <адрес>, в границах сельского поселения Бариновка, кадастровый номер №, принадлежащего Балабаеву Г.Н..
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.
 
    Судья             В.В.Лопутнев