Дата принятия: 18 августа 2014г.
Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ год г. Иваново
Октябрьский районный суд г. Иваново в составе:
председательствующего судьи Борисовой Н.А.,
при секретаре ФИО3,
с участием: представителя истца по доверенности ФИО4,
ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Производственно коммерческая фирма «ПУМА» к ФИО1 об изменении договора участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Производственно коммерческая фирма «ПУМА» (далее по тексту ООО «ПКФ «ПУМА») обратилось в суд с иском к ФИО1 об изменении договора участия в долевом строительстве.
Требования мотивированы тем, что между ООО «ПКФ «ПУМА» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на пересечении <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить квартиру № расположенную на седьмом этаже объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства Дольщику.
Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного администрацией Иваново, со сроком действия - до ДД.ММ.ГГГГ.
Договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее по тексту УФСГРКиК по Ивановской области).
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок ввода многоквартирных домов в эксплуатацию - получение разрешения на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию не позднее четвертого квартала 2013 года.
Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Иваново, полномочное в сфере градостроительной деятельности и контроля за строительством, истцу продлено разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ
ООО «ПКФ «ПУМА» с соблюдением условий, установленных пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обратилось к ответчику с предложением об изменении условий договора.
ООО «ПКФ «ПУМА» направило ответчику сообщение с информацией о невозможности завершения строительства дома в срок и о переносе ввода в эксплуатацию здания, с предложением об изменении договора и о необходимости заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.
Задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию была вызвана объективными причинами. В проектную документацию вносились изменения, требующие прохождение экспертизы. На время проведения экспертизы корректировки проекта, все строительно-монтажные работы были приостановлены. Сроки строительства, являются мотивированными и обоснованными, направлены на обеспечение качества выполняемых работ.
В связи с тем, что письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил о невозможности внесения изменений в условия договора, истец вынужден был обратиться с иском в суд. На основании вышеизложенного просят суд изменить договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями на пересечении <адрес>, в части условия п. 1.2 Договора об указании срока сдачи дома в эксплуатацию - с даты "в четвертом квартале " на дату "ДД.ММ.ГГГГ".
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что на момент заключения Договора о долевом участии в строительстве истец предупреждался? что разрешение на строительство будет продлеваться, а вместе с ним и сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Обращает внимание суда, что Договором предусмотрена оплата в рассрочку, при этом последний платеж выходит за рамки установленных договором сроков передачи объекта долевого участия в строительстве, что свидетельствует о наличии достигнутой договоренности с истцом об изменении сроков сдачи объекта. Полагает, что со стороны ответчика имеет место злоупотребление правом, поскольку не подписание дополнительного соглашения, содержащего в себе условие об изменении срока сдачи объекта, позволит в дальнейшем ответчику обращаться с иском к ООО ПКФ «ПУМА» о взыскании неустойки. Поясняет, что задержка с окончанием строительства вызвана рядом объективных причин, а именно в проектную документацию вносились изменения, требующие прохождения государственной экспертизы, а также госэкспертиза потребовала от истца объединения двух земельных участков (две очереди строительства), в связи с чем требовалось добиться согласования с Администрацией г. Иваново, а также в связи с недостаточностью земельного участка для благоустройства территории, потребовалось часть земельного участника дополнительно оформить в аренду. В связи с изложенным, строительные работы были приостановлены. В настоящее время истцу был продлен срок строительства до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем они просят суд внести изменения в Договор № в части указания возведения объекта недвижимости, указав дату до ДД.ММ.ГГГГ
Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что об изменении срока возведения объекта недвижимости его поставили в известность менее чем за 2 месяца, то есть с нарушением установленного Законом срока. Стоимость объекта была им в полном объеме выплачена до истечения 4 квартала 2013г. Обращает внимание суда, что согласно Договору долевого участия в строительстве срок сдачи объекта установлен в 4 квартале 2013г., последний платеж по договору должен был быть внесен ДД.ММ.ГГГГ то есть в 4 квартале 2013 г. Полагает, что все изменения в проектную документацию, послужившие основанием для приостановления строительства не касались улучшения дома, в проектной документации внесли изменения касающиеся лифтов, изменив их грузоподъемность, а также заменили 6 пентхаусов на обычные квартиры. Полагает, что застройщик должен предупреждать любые хозяйственные риски, и при заключении договора должен был указать реальный срок строительства, а не предположительный.
Суд, заслушав представителя истца, ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПКФ «ПУМА» и ФИО1 был заключен договор № долевого участия в строительстве многоэтажного 55-квартирного жилого дома со встроенными помещениями ( 1 этап), расположенного <адрес>, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-35).
Объектом долевого строительства является <адрес> (по проекту), расположенная на седьмом этаже объекта недвижимости, общей площадью 116,09 кв.м. (с учетом лоджии).
Согласно п. 1.2. Договора срок возведения вышеуказанного многоквартирного жилого дома установлен ориентировочно в четвертом квартале 2013 года. (л.д. 28).
Строительство указанного выше многоквартирного жилого дома (1 этап) осуществлялось Застройщиком на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией г. Иваново со сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62)
Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Иваново, уполномоченному на выдачу разрешения на строительство, взамен ранее выданного разрешения на строительство, ДД.ММ.ГГГГ выдано новое разрешение № вышеуказанного жилого дома (1 этап), со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61).
В соответствии с п.4.1.5. Договора в случае, если строительство Объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, Застройщик обязан направить Дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Дольщику осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (л.д. 29)
ДД.ММ.ГГГГг. истец направил ответчику предложение, датированное ДД.ММ.ГГГГ, о внесении в договор о долевом участии в строительстве изменений путем заключения дополнительного соглашения, а именно на основании п. 4.1.5. договора предлагал внести изменения в пункт 1.2. Договора № указав срок сдачи объекта в эксплуатацию – до четвертого квартала 2014 года (л.д. 72, 73).
Согласно конверту о почтовом отправлении данное уведомление поступило в почтовое отделение ДД.ММ.ГГГГ, и было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ то есть за пределами установленного Договором и Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срока (л.д.74).
ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ФИО1 направил в адрес ООО «ПКФ «ПУМА» сообщение об отказе от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве (л.д. 63)
Таким образом, стороны не пришли к соглашению об изменении условий договора участия в долевом строительстве - о сроке сдачи объекта в эксплуатацию.
Разрешая спор, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для изменения условий договора путем понуждения ответчика заключить дополнительное соглашение к договору.
Часть 3 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора; изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Гражданским кодексом, законом или договором, по требованию одной из сторон по решению суда (статьи 450, 451 этого Кодекса).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с п. 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца задержка с окончанием строительства и ввода объекта в эксплуатацию была вызвана внесением изменений в проектную документацию, требующие прохождение госэкспертизы, а также оформление земельного участка путем объединения двух земельных участков и заключение договора аренды на недостающую площадь участка.
В материалы дела представлено положительное заключение государственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ (корректировка), согласно которому корректировка проектной документации (1 этап строительства) заключалась в следующем:
- замена лифтов без машинного помещения на лифты с машинным помещением и грузоподъемностью 630 и 400 кг,
- замена двухуровневого пентхауcа на два типовых этажа,
- смена планировочного решения офисов на первом этаже,
- замена основного котельного оборудования в связи с увеличением тепловой мощности крышной котельной (л.д. 39).
В материалы дела истцом представлены документы, подтверждающие факт обращения ООО «ПКФ «ПУМА» в управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Иваново с заявлением о формировании земельного участка для благоустройства территории, прилегающей к многоквартирному дому и их последующее согласование.
Однако, суд полагает, что указанные выше обстоятельства не могут в соответствии со ст. 451 ГК РФ являться основанием для изменения договора долевого участия в строительстве, поскольку вступая в договорные отношения с дольщиками ООО «ПКФ «ПУМА» не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, в том числе вероятность внесения изменений в проектную документацию, и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.
Договор участия в долевом строительстве, заключенный сторонами, не содержит положений, допускающих одностороннее изменение их условий.
Кроме того, истцом не представлено доказательств наличия существенно изменившихся обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также наличия одновременно условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, позволяющих изменить договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.
Доводы истца о недопустимости указания в Договоре долевого участия в строительстве срока введения объекта в эксплуатацию свыше срока действия разрешения на строительство, то есть в данном случае не более чем до ДД.ММ.ГГГГ, суд расценивает как не обоснованные.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве) и определяется соглашением сторон.
Доводы истца о том, что ответчик при подписании Договора знал, что дом не будет сдан в указанный в договоре срок, что подтверждается предоставленной ему рассрочкой оплаты денежных средств, с датой последнего платежа – не позднее ДД.ММ.ГГГГ в то время как объект подлежал сдаче в 4 квартале 2013 г., не свидетельствуют об ином согласованном сторонами сроке сдачи объекта в эксплуатацию.
При этом суд отмечает, что конкретная дата сдачи объекта, с указанием даты и месяца в договоре не предусмотрена, оплата в полном объеме денежных средств по указанному выше договору ответчиком произведена ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 75-76), что истцом не отрицается.
При этом, суд обращает внимание на тот факт, что при подписании Договора с ответчиком истец должен был указать реальный срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Поскольку неустойка является предусмотренной законом мерой ответственности застройщика за просрочку исполнения обязательств, доводы истца о злоупотреблении правом ответчиком в связи с не подписанием дополнительного соглашения с целью дальнейшего обращения с требованием о выплате неустойки, является необоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Производственно коммерческая фирма «ПУМА» к ФИО1 об изменении договора участия в долевом строительстве отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение 1 месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: подпись
Копия Верна. Судья:
Секретарь:
