Решение от 18 августа 2014 года

    №2-2128/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    18 августа 2014 года город Истра МО
 
    Истринский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Климёновой Ю.В.
 
    при секретаре Иводитовой З.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Синявского Василия Айрапетовича к ООО «Ядрома», ЗАО «ЮниКредитБанк», ООО «Дачное объединение «Прибрежное», третье лицо Управление Росреестра по Московской области о признании права собственности на земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    В Истринский городской суд обратился Синявский В.А. с исковым заявлением к ООО «Ядрома», ЗАО «ЮниКредитБанк», ООО «Дачное объединение «Прибрежное», просит признать предварительный договор №ТР 112 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, заключенный 19 мая 2009 года с ООО «Ядрома» основным договором купли-продажи недвижимости, признать право собственности на земельный участок площадью 1440 кв. м с кадастровым номером 50:08:0090220:297, расположенный по адресу: МО, Истринский район, адрес ориентира: с/пос. Ядроминское, д. Шебаново, д. 19в, уч. 112, находится примерно в 2320 м по направлению на север от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, прекратить обременение земельного участка в виде зарегистрированного договора об ипотеке от 17.10.2007 года №001/2653Z/07, возместить судебные расходы.
 
    В обоснование заявленных требований истец указал, что 19.05.2009 года заключил с ООО «Ядрома» предварительный договор №ТР 112 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Стороны обязались заключить в срок до 15.02.2010 года основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по существенным условиям определенным в предварительном договоре №ТР 112 от 19.05.2009 года. Он исполнил все свои обязательства, в том числе по оплате 8046 369 руб. Несмотря на его неоднократные обращения, ответчик основной договор не подписал. На момент заключения Предварительного договора №ТР 112 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома на земельный участок были наложены обременения в виде ипотеки, залогодержателем являлось ЗАО «Международный Московской банк» (в настоящий момент ЗАО «ЮниКредитБанк»). С 29.03.2013 года вышеуказанный банк более не является залогодержателем земельного участка, однако, ответчик намеренно уклоняется от снятия обременения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В судебном заседании истец и его представитель по доверенности П.В.В, исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд об их удовлетворении.
 
    Представитель ответчика ООО «Ядрома» В.С.ИП.. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что в установленный срок основной договор купли-продажи недвижимости сторонами заключен не был, обеспечительный взнос по предварительному договору не является авансом или задатком по договору купли-продажи недвижимости, рыночная стоимость векселей, которыми обеспечен предварительный договор, составляет 5% от их номинальной стоимости, в связи с чем, они не могут быть приняты в оплату по основному договору, полагает, что предварительный договор является действующим, так как обязательства по регистрации права собственности на строящийся жилой дом не исполнены.
 
    Представитель ответчика ООО «Ядромма» и ООО «Дачное объединение «Прибрежное» по доверенности П.В,В. в судебном заседании также возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что предварительный договор прекратил свое действие, так как основной договор сторонами не заключен, обеспечительный взнос по предварительному договору не является авансом или задатком по договору купли-продажи недвижимости.
 
    Представитель ответчика ЗАО «ЮниКредитБанк», третьего лица Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание также не явились, о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, представили отзывы на исковое заявление. В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.
 
    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.
 
    Судом установлено, что 27 ноября 2009 года между ООО «Ядрома» и Синявским В.А. заключен предварительный договор №ТР 112 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, в соответствии с которым стороны обязались заключить в срок до 20 февраля 2010 г. основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, указанных в п. 2.1 Договора, существенные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
 
    Согласно п. 2.1 Предварительного договора по Основному договору ООО «Ядрома» обязалось передать в собственность Синявского В.А. земельный участок в границах кадастрового плана площадью 1440 кв. м, подлежащий выделению из общего земельного участка с кадастровым номером 50:08:090220:0297, категория земель – земли сельскохозяйственного назначении, вид разрешенного использования – под дачное строительство, расположенный по адресу: МО, Истринский район, адрес ориентира: с/пос. Ядроминское, д. Шебаново, д. 19в, уч. 112, находится примерно в 2320 м по направлению на север от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, а также расположенный на данном участке жилой дом общей площадью 153,74 кв. м. Общая площадь жилого дома подлежит уточнению в результатам обмера БТИ и будет указана в техническом паспорте БТИ.
 
    Пунктом 2.4 Договора установлена цена земельного участка и жилого дома в размере 8046 369 руб., при этом стоимость жилого дома составляет 7686 369 руб., стоимость земельного участка составляет 360 000 руб.
 
    Согласно п. 2.8 Предварительного договора Покупатель считается исполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого объекта с даты зачисления на банковский счет Продавца суммы, указанной в Основном договоре.
 
    В соответствии с подп. 1 п. 3.1 Предварительного договора сумма в размере 8046 369 руб. оплачивается Синявским В.А. до 15 февраля 2010 года.
 
    10.02.2010 года стороны заключили дополнительное соглашение к Предварительному договору №ТР 112 от 19.05.2009 года купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, изменив п. 1.1 договора, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи до 10.11.2011 года.
 
    30.06.2011 года стороны заключили дополнительное соглашение к Предварительному договору №ТР 112 от 19.05.2009 года, которым определили, что цена объекта, указанная в п. 2.1.3 Договора подлежит оплате Покупателем в течение 5 дней с момента подписания Основного договора, путем перечисления полной суммы денежных средств, составляющих цену объекта, на расчетный счет продавца и (или) подписания акта приема-передачи ценных бумаг: простых беспроцентных векселей ОАО «РОДЭКС Групп» и (или) простых беспроцентных векселей ЗАО «РОДЭКС-Подмосковье», в оплату по Договору.
 
    Стороны также согласовали, что Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Объекта с момента зачисления полной суммы денежных средств, составляющих цену объекта, на расчетный счет продавца и (или) подписания Акта приема-передачи ценных бумаг.
 
    В соответствии со ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
 
    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Ответчик предусмотренные договором обязательства по подготовке необходимых документов для оформления права собственности на объект не выполнил.
 
    Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнение работ или оказания услуг на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме, установленной для основного договора, содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Согласно ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
 
    Согласно ч.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
 
    Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
 
    Судом установлено, что истец исполнил свои обязательства по Предварительному договору по оплате обеспечительного платежа в размере 100% стоимости объекта в сумме 8046 369 руб., что подтверждается платежными поручениями, приходными кассовыми ордерами (л.д. 36-53), актами приема-передачи векселей от 18.07.2011 года (л.д. 54, 55), однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома сторонами не заключен.
 
    Поскольку существо заключаемых договоров определяется его содержанием, в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду при ее заключении.
 
    Давая оценку заключенному предварительному договору, суд приходит к выводу о том, что действия сторон предварительного договора свидетельствуют о заключении между сторонами договора купли-продажи, поскольку определены предмет и цена договора, покупатель полностью оплатил стоимость земельного участка и жилого дома, а продавец оплату принял. При этом в предварительном договоре указывается, что внесенная истцом сумма в размере 8046 369 руб. не является ни авансом, ни задатком.
 
    По представленным материалам установлено, что до настоящего времени строительство жилого дома, являющего предметом предварительного договора №ТР 112, приобретаемого истцом, не завершено, в связи с чем обстоятельства для заключения основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома не наступили. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекращены.
 
    Следовательно, истец, исполнив надлежащим образом свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома, строительство которого до настоящего времени не завершено, вправе требовать признания за ним права собственности на приобретенное имущество, в связи с чем, требование Синявского В.А. о признании за ним права собственности на земельный участок подлежит удовлетворению.
 
    Относительно требований истца о прекращении обременения спорного земельного участка в виде Договора об ипотеке от 17.10.2007 года №001/2653Z/07 суд приходит к следующему.
 
    Согласно ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
 
    В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
 
    Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
 
    В силу п. 5 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и р. 4 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должны быть представлены: договор уступки прав; документ об уплате государственной пошлины.
 
    Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 г. № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
 
    Судом установлено, что 29.03.2013 года между ЗАО «ЮниКредитБанк» и ООО «УКТАМ РУ» был заключен договор уступки прав кредитора №У13/03-71 (л.д.107-115), по условиям которого уступаемые права по кредитному соглашению, а также права залога по всем договорам ипотеки, в том числе по договору об ипотеке №001/2653Z/07 от 17.10.07 г., перешли к ООО «УКТАМ РУ» с 01.04.2013 г.
 
    Впоследствии, 29.03.13 г. между ООО «УКТАМ РУ» и ООО «ДО «Прибрежное» был заключен договор уступки прав кредитора №У13/03-73, в соответствии с которым уступаемые права перешли к последнему (л.д. 116-122).
 
    В связи с тем, что договор уступки прав кредитора был обеспечен ипотекой по основному обязательству, то он должен был быть совершен в той же форме, что и договор из которого возникло обязательство и поскольку переход прав об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации такого заявления, то ООО «ДО «Прибрежное» должно было обратится за государственной регистрацией договора уступки прав. Однако такая регистрация до настоящего времени не была произведена, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и делом правоустанавливающих документов.
 
    Поскольку ни ООО «УКТАМ РУ», ни ООО «ДО «Прибрежное» не зарегистрировали в установленном законом порядке договор уступки прав по договору залога, а последний кому переуступлены право по договору залога ООО «ДО «Прибрежное» не обращалось в суд за признанием за ним права залога, следовательно, у них не возникло право залогодержателя на спорные земельный участок.
 
    С учетом изложенных обстоятельствах, вышеприведенных норм права суд находит требования Синявского В.А. о прекращении обременения спорного земельного участка подлежащими удовлетворению.
 
    В силу ст. 98 ГПК РФ, удовлетворяя исковые требования, суд считает необходимым взыскать с ответчика сумму госпошлины, уплаченную истцом при подаче иска в размере 48 344 руб.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
    РЕШИЛ:
 
    исковые требования Синявского Василия Айратовича – удовлетворить.
 
    Признать предварительный договор №ТР 112 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, заключенный 19 мая 2009 года между ООО «Ядрома» и Синявским Василием Айратовичем основным договором купли-продажи земельного участка площадью 1440 кв. м, с кадастровым номером 50:08:0090220:297, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, адрес ориентира: с/пос. Ядроминское, д. Шебаново, д.19в, уч.112, находится примерно в 2320 м по направлению на север от ориентира жилого дома, распложенного за пределами участка, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 153,74 кв. м.
 
    Признать за Синявским Василием Айратовичем право собственности на земельный участок площадью 1440 кв. м, с кадастровым номером 50:08:0090220:297, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, адрес ориентира: с/пос. Ядроминское, д. Шебаново, д.19в, уч.112, находится примерно в 2320 м по направлению на север от ориентира жилого дома, распложенного за пределами участка.
 
    Прекратить обременение земельного участка площадью 1440 кв. м, с кадастровым номером 50:08:0090220:297, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, адрес ориентира: с/пос. Ядроминское, д. Шебаново, д.19в, уч.112, находится примерно в 2320 м по направлению на север от ориентира жилого дома, распложенного за пределами участка, в виде зарегистрированного договора об ипотеке от 17.10.2007 года №001/2653Z/07, дата регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.11.2007 года, номер государственной регистрации 50-50-98/028/2007-249, срок на который установлено ограничение: с 27.11.2007 г. по 17.06.2010 года, лицо в пользу которого установлено ограничение ЗАО «Международный Московский Банк» (ЗАО «ЮниКредитБанк»).
 
    Взыскать в пользу Синявского Василия Айратовича с ООО «Ядрома» госпошлину в размере 48344 руб.
 
    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Председательствующий
 
    Мотивированное решение
 
    составлено 29.08.2014 г.