Решение от 17 сентября 2014 года

Дело № 2-1959/2014
 
Решение
 
Именем Российской Федерации
 
    г.Белгород                                 17 сентября 2014 года
 
    Белгородский районный суд Белгородской области в составе:
 
    председательствующего судьи         Марковской С.Н.,
 
    при секретаре         Карайченцевой М.С.,
 
    с участием истца                              Карташовой Е.Б.,
 
    представителем третьего лица                        МинтяковойО.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карташовой Е.Б., Карташова В.И. к ООО «Виктория» о признании права собственности на нежилое здание и прекращении права собственности ответчика на нежилое здание
 
установил:
 
    Между Карташовой Е.Б., Карташовым В.И. и ООО «Виктория» заключен 10.10.2011 года предварительный, а 12.01.2013 года основной договор купли-продажи нежилого здания, составлен акт приема-передачи, произведена полная оплата стоимости объекта недвижимости. Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Дело инициировано иском Карташовой Е.Б. и Карташова В.И., которые ссылаясь на то, что ответчик - ООО «Виктория» уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, просили признать право собственности на нежилое здание (лит.А), назначение торговое, общей площадью 301,8 кв.м., кадастровый номер (номер обезличен), расположенное в (адрес обезличен), Белгородского района, Белгородской области, (адрес обезличен), по ? доле за каждым. В последующем дополнили свои исковые требования, требованием - прекратить право собственности ООО «Виктория» на вышеназванный объект, путем погашения записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В судебном заседании истец Карташова Е.Б. исковые требования поддержала в полном объеме.
 
    Истец - Карташов В.И., представитель ответчика-ООО «Виктория», третьи лица-Т.., и Б.., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах своей не явки суду не сообщили.
 
    Представитель третьего лица – ОАО «Акционерный Коммерческий Банк «Кредит-Москва» исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать сославшись на то обстоятельства изложенные в письменных возражениях (л.д.53-54,75-76) в том числе на то, что спорное имущество является предметом обеспечения обязательств по кредитному договору на которое согласно состоявшегося решения Замоскворецкого районного суда г. Москвы (л.д.78-84) обращено взыскание.
 
    В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших о причинах своей не явки, признав их не явку в суд, не уважительной.
 
    Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, с учетом показаний истца, третьего лица, суд признает исковые требования не обоснованными по следующим основаниям.
 
    Согласно ст. 209,218,223,224 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
 
    Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Судом установлено, что спорный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, не прошел государственной регистрации, как пояснила истец - ввиду не знания о необходимости таковой.
 
    Как следует из пункта 2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
 
    Согласно материалов дела спорный объект недвижимости, являющийся объектов договора купли-продажи заключенного истцами и ответчиком, обременен залогом кредитной организации (л.д.28,34-51,56-59,78-84).
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
 
    Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительная.
 
    Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.
 
    На основании ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.
 
    Исходя из смысла приведенных норм материального права, заложенное имущество обладает особым статусом, при котором кредитор-залогодержатель обладает преимущественным правом перед другими кредиторами обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником - залогодателем условий договора.
 
    Недвижимое имущество, на которое истец просит признать право собственности, являлось и до настоящего момента является предметом договора залога.
 
    Добросовестность является признаком, характеризующим стороны по договору. Данное понятие неотъемлемо от признания сделки ничтожной либо недействительной по признаку оспоримой.
 
    Из буквальной трактовки ч.1 ст.302 ГК РФ следует, что добросовестным приобретателем признается лицо, которое не знало и не могло знать о том, что продавец, у которого приобретено имущество, не имел права его отчуждать. В контексте данной статьи, лицо, у которого приобретено имущество, и которое не имело право его отчуждать, собственник и добросовестный приобретатель различные субъекты правоотношения, действия которых констатированы на момент распоряжения имуществом и регламентированы в последующем в части истребования имущества; добросовестное приобретение по смыслу ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество; последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Вопрос о добросовестности приобретения ставится только тогда, когда имущество приобретается не у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.
 
    Оценка добросовестности приобретения производится по установленным обстоятельствам осведомленности приобретателя имущества о неправомерности такого отчуждения.
 
    Добросовестность приобретателя имущества, опровергается материалами дела, поскольку на момент совершения сделки купли-продажи существовали ограничения (обременения) права – залог недвижимости (л.д.58), о чем истец не мог не знать, так как имел возможность получить информацию из ЕГРП. Информация об имеющихся ограничениях была представлена истцами в судебное заседание при подаче заявления об изменении предмета иска (увеличении исковых требований. Истцы при проявлении должной осмотрительности и внимательности имели реальную возможность узнать о наличии ограничений прав на спорное имущество, но не предприняли дополнительных мер, направленных на проверку юридической судьбы вещи до подписания договора, хотя для признания их добросовестными приобретателями должны были сделать это.
 
    Отказ ответчика в совершении регистрационных действий, сам по себе, является основанием для покупателя, для проведения действий по проверке законности совершаемой сделки.
 
    Документов подтверждающих принятие каких-либо мер по истребованию дополнительной информации по объектам недвижимости, до совершения сделки истцом не представлено.
 
    Доводы о наличие предпринятых истцами действий, по регистрации сделки и права собственности, уклонения ответчика от регистрации также не подтверждены доказательствами.
 
    Так как, на момент заключения договора купли-продажи имелись правопритязания третьих лиц (п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ), истец имел право приостановить исполнение своего обязательства.
 
    Согласно, ст.16 Закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Данное требование истцами заявлено не было.
 
    В судебном заседании не установлен факт уклонения ответчика от регистрации договора, более того, суду представлено заявление директора ООО «Виктория» о признании иска (л.д.32), которое суд не может принять, так как признание иска направлено на нарушение прав залогодержателя.
 
    Признание иска ответчиком, само по себе свидетельствует о том, что истцы не лишены права на обращение во внесудебном порядке за регистрацией сделки и права собственности на приобретенный объект недвижимости.
 
    Истец не лишен права требования возврата суммы переданной в оплату объектов недвижимости и расторжения договора, так как с продавца, не исполнившего или не надлежаще исполнившего обязательства по договору, либо необоснованно уклоняющегося от регистрации перехода права собственности, в силу закона, подлежат взысканию убытки, вызванные задержкой регистрации.
 
    Статья 12 ГК РФ предусматривает осуществление защиты гражданских прав различными способами, по мнению суда, истцом избран не надлежащий способ защиты нарушенного права.
 
    Согласно ст.88,94,98 ГПК РФ с истца подлежат взысканию судебные расходы на проезд и проживание третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд. Данные расходы в сумме (информация скрыта) подтверждены проездными билетами, командировочным удостоверением (л.д.86-89).
 
    Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Карташовой Е.Б., Карташова В.И. к ООО «Виктория» о признании права собственности на нежилое здание и прекращении права собственности ответчика на нежилое здание, признать не обоснованным и в их удовлетворении отказать.
 
    Взыскать с Карташовой Е.Б., Карташова Е.И. в пользу АКБ «Кредит-Москва» (ОАО) судебные расходы в размере (информация скрыта) рублей ((информация скрыта)).
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.
 
    Судья С.Н. Марковская
 
    Мотивированный текс решения изготовлен 24 сентября 2014 года
 
    Судья                                    С.Н. Марковская