Решение от 17 сентября 2014 года

    Дело №2-1120/14                                    город Фролово
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    «17» сентября 2014 года
 
    Фроловский городской суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Семернина С.В.,
 
    при секретаре Вобленковой М.Ю.,
 
    с участием представителя истца Карагадян Л.Г. – Егорова А.В., действующего на основании доверенности от 21 мая 2014 года,
 
    представителя ответчика Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области Деревягиной И.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карагадян Левика Григорьевича к Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями,
 
установил:
 
        Карагадян Л.Г. обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на здание со встроенным магазином, в обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ГП «Фроловское пассажирское автотранспортное предприятие", административное здание, расположенное по <адрес>, в городе <адрес> за № руб. При оформлении документов выяснилось, что указанное здание построено ГП «Фроловское пассажирское автотранспортное предприятие» хозяйственным способом и состоит на балансе предприятия.
 
    Однако, поскольку на момент завершения строительства юридическим лицам не обязательно было ставить его на учет в органах БТИ, то документы необходимые для заключения сделки с ним, как с физическим лицом частично отсутствуют.
 
    После заключения сделки купли-продажи здания, продавец начал восстановление недостающих документов, однако в связи с реорганизацией закончить не смог.
 
    Впоследствии, в целях упрощения оформления состоявшейся продажи имущества, было принято решение о ликвидации указанного здания и продаже его как стройматериалов.
 
    Во исполнение заключенной ДД.ММ.ГГГГ сделки, ДД.ММ.ГГГГ он с <адрес> заключили договор купли-продажи строительных материалов на сумму № руб.
 
    Фактически же истцу было передано здание, в отношении которого у продавца имелось решение о его сносе. Однако по имеющейся между сторонами договоренности, продавец здание не сносил. Он от договора не отказался.
 
    Впоследствии он имея намерение на строительство строительной базы обратился в администрацию с просьбой согласовать и разрешить строительство строительной базы.
 
    Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № ему было разрешено проектирование строительной базы. В соответствии с указанным постановлением ГУППИ «Волгограджилкоммунпроект» изготовило для него рабочий проект на строительство строительной базы.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №34.39.4/п.86 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ему был предоставлен земельный участок с разрешенном видом использования – строительно производственной базы.
 
    Поскольку ему фактически было передано здание, а не строительные материалы, то он его отремонтировал сохранив в прежних границах и изменил наименование здания в соответствии с утвержденным проектом – на здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями.
 
    В настоящее время закончив ремонт здания, он выяснил, что зарегистрировать право собственности на приобретенный им объект недвижимости на основании указанного выше договора, не представляется возможным. Поскольку ввиду реорганизации продавца он с одной стороны лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с отсутствием в названном Законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца. А с другой стороны в связи с длительностью проводимого ремонта, документ подтверждающий его право на здание (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) пришел в ветхость и восстановлению не подлежит, что препятствует ему во вне судебном порядке зарегистрировать свои права на здание, расположенное по <адрес>, в городе <адрес>. Вместе с тем, на протяжении всего времени с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он открыто, непрерывно пользовался имуществом, осуществлял текущий ремонт, произвел его капительный ремонт, то есть более 15 лет.
 
    Просит признать за ним право собственности на недвижимое имущество – здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями, расположенное по <адрес>, в городе <адрес>, общей площадью 514,30 кв.м, инвентарный номер 000334 в силу приобретательной давности.
 
    В судебное заседание истец Карагадян Л.Г. не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом, в своем заявлении адресованном суду просил дело рассмотреть без его участия, его интересы в суде будет представлять Егоров А.В. (№
 
    Представитель истца Карагадян Л.Г. – Егоров А.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям.
 
    Представитель ответчика Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области Деревягина И.А., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на недвижимое имущество – здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями, расположенное по <адрес>, в городе <адрес> просила отказать, пояснила, что собственником земельного участка является Администрация городского округа <адрес>. В настоящее время здание по <адрес>, в городе <адрес> ликвидировано. Ранее оно выставлялось на аукцион, однако его никто не купил. Затем здание было сдано в аренду ГП «Фроловское пассажирское автотранспортное предприятие" и этим предприятием было продано истцу ФИО1 для демонтажа. ФИО1 обращался в Администрацию городского округа <адрес> и с ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка. В настоящее время договор аренды земельного участка, заключенный с ФИО1 расторгнут.
 
    Представитель третьего лица Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом, суду представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и принятии решения на усмотрение суда.
 
    При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и представителя третьего лица, что не противоречит требованиям, предусмотренным ст.167 ГПК РФ.
 
    Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В силу положений ст.ст.223, 131 и п.1 ст.551 ГК РФ право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации.
 
    Как следует из объяснений представителя истца Карагадян Л.Г. – Егорова А.В., ДД.ММ.ГГГГ Карагадян Л.Г. приобрел у ГП «Фроловское пассажирское автотранспортное предприятие» административное здание, расположенное по <адрес>, в городе <адрес> за № руб., однако в настоящее время документ, подтверждающий право истца, то есть договор купли-продажи пришел в ветхость и восстановлению не подлежит.
 
    Из распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №894-р следует, что ГП «Фроловское пассажирское автотранспортное предприятие» в связи с реорганизацией переименовано в ГУП «Волгоградское областное пассажирское автотранспортное предприятие «Фроловское», которое расположено по <адрес> (№).
 
    Согласно распоряжению Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> №1298-р от ДД.ММ.ГГГГ ГУП «Волгоградское областное пассажирское автотранспортное предприятие «Фроловское» ликвидировано.
 
    Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Карагадян Л.Г. приобрел у ГУП ВО ПАТП «Фроловское» стройматериалы на сумму № руб. №
 
    Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Карагадян Л.Г. разрешено проектирование строительной базы по <адрес>. Указанное постановление действует в течение 2 лет и утрачивает силу, если в указанный срок проект не разработан (л.д.17).
 
    Из постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что Карагадян Л.Г. предоставлен земельный участок общей площадью 7289 кв.м, для строительства производственной базы по <адрес> на правах аренды №
 
    Согласно договору №34.39.4/п.86 от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Администрацией <адрес> в лице представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> и Карагадян Л.Г., последнему предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 7289 кв.м, расположенный по <адрес> с разрешенным видом использования строительство производственной базы, на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л№
 
    Из технического паспорта и кадастрового паспорта на здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект расположен по <адрес>, в городе <адрес>, общей площадью 651,2 кв.м. №
 
    В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о правах на объект недвижимого имущества, расположенного по <адрес> (№
 
        Разрешая спор, суд считает, что доводы представителя истца Карагядян Л.Г.- Егорова А.В. о том, что истцом было приобретено здание в ГУП «Волгоградского пассажирского автотранспортного предприятия «Фроловское» как стойматериалы, что свидетельствует о приобретении истцом недвижимого имущества, не обоснованными.
 
        Так согласно предоставленным суду Распоряжением № 1298-р от 24.11.2000 года «о согласовании списания основных средств» и выписки к этому распоряжению принадлежащие ГУП «Волгоградскому пассажирскому автотранспортному предприятию «Фроловское» основные средства были списаны (№ а именно:
 
    - одноэтажное кирпичное здание по адресу <адрес>, общей площадью 364,8 кв.м 1978 года постройки, не эксплуатируется с 1996 года остаточная стоимость № рублей;
 
        -двухэтажное кирпичное здание по адресу <адрес>, общей площадью 535, 7 кв.м. 1975 года постройки, не эксплуатируется с 1996 года, остаточной стоимостью № рублей;
 
    - асфальт двора, остаточной стоимостью № рублей.
 
    Судом установлено, что согласно договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ Карагадян Л.Г. приобрел в собственность у ГУП «Волгоградского пассажирского автотранспортного предприятия «Фроловское» кирпич селикатный б/у в количестве 142000 шт, плиты перекрытия б/у в количестве 165 шт., перемычки оконные и дверные б/у в количестве 96 штук.
 
    Какие либо доказательства позволяющие судить суду о том, что была заключена сделка по приобретению в собственность здания со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями Карагядян Л.Г. не представил.
 
    Договор купли-продажи строительных материалов от 14.02.2001г. не породил возникновение прав покупателя на недвижимое имущество. В данном договоре отсутствуют данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Данными, позволяющими однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в соответствии со ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», являются кадастровый номер объекта и точный адрес его месторасположения (почтовый адрес), отсутствуют в договоре и данные, определяющем расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
 
        Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержит соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ). В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
 
    Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
 
    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
        Кроме того, поскольку здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями является объектом недвижимости, то для возникновения у Карагадян Л.Г. права собственности на данный объект на основании договора купли-продажи, в силу ст. 131 ГК РФ требовалась как государственная регистрация права собственности продавца на отчуждаемый объект, так и государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на приобретаемое имущество. Указанная государственная регистрация не была осуществлена.
 
        Доводы представителя истца Карагадян Л.Г.- Егорова А.В. о том, что после завершения строительства юридическим лицом - ГП «Фроловское пассажирское автотранспортное предприятие» спорного здания, не обязательно было ставить на учет в органах БТИ, а отсутствие правоустанавливающих документов препятствовало оформлению сделки по договору купли-продажи, суд находит не состоятельными.
 
    Так согласно п. 4 Инструкции «о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утверждённой приказом № Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 года, действующей на момент постройки здания (в средине семидесятых годов), строения, находящиеся на землях, отведенных промышленным предприятиям и другим организациям под строительство жилых зданий, социально-бытовых учреждений и предприятий вне промплощадок, регистрируются на общих основаниях. Согласно п. 17 вышеуказанной инструкции данные о праве собственности на строения на основании решений исполкомов рай(гор) советов депутатов трудящихся вносятся бюро технической инвентаризации в реестровые книги строений данного населенного пункта, а также в инвентаризационные карточки в соответствии с теми пунктами и графами, которые в них предусмотрены.
 
    Суд также не может согласиться с доводами представителя истца Егорова А.В. о том, что Крагадян Л.Г. произвел существенную реконструкцию приобретенного здания в соответствии с действующим законодательством.
 
    Так в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
 
    В силу ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" установлено, что строительство любого объекта должно осуществляться при наличии разрешения собственника земельного участка. Также необходимо получение разрешения, выдаваемого соответствующим органом архитектуры и градостроительства.
 
    В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
 
    Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
 
    Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
 
    Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
 
    Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
 
    Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
 
    Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно статье 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
 
    На основании статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
 
    Пункт 5 статьи 35 ГрК РФ предусматривает, что общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
 
    В соответствии с пунктом 2 части 7 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 7 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
 
    Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка), самовольной.
 
    Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.
 
    Как следует из объяснений представителя ответчика Деревягиной И.А. не получив разрешения у муниципального органа на изменение разрешенного использования земельного участка Карагадян Л.Г., вместо строительства производственной базы, произвел реконструкцию объекта подлежащего сносу, построил магазин и административно-бытовые помещения.
 
    При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости необходимо исходить из понятия реконструкции, которое дано в п.14 ст.1 ГрК РФ.
 
    В соответствии с п.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
 
    Как было отмечено, разрешенным видом использования земельного участка, на котором осуществлено строительство спорного здания, является строительство производственной базы.
 
    Данные обстоятельства подтверждаются п.1.1 договора аренды земельного участка № 34.39.4/п.86 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-20) и постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого Карагадян Л.Г. был предоставлен земельный участок из земель поселений общей площадью 7289 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства производственной базы на правах аренды.
 
    Таким образом, материалами дела подтверждено, что возведение здания со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями осуществлено ответчиком с нарушением закона - без получения разрешения на строительство и с нарушением разрешенного вида использования земельного участка, не отведенного для целей строительства таких объектов. Спорные помещения на арендуемом муниципальном земельном участке с разрешенным использованием для строительства производственной базы. Решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось.
 
    Использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, на что указывал в судебном заседании и представитель ответчика, при этом пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ Карагадян Л.Г. было направленно уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением действия договора №
 
    Являясь по своим техническим характеристикам объектом недвижимого имущества, здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями было возведено на земельном участке, который, вопреки доводам представителя истца, не предоставлялся именно для целей указанного капитального строительства, на возведение такой постройки не получено разрешение, поэтому возведенный объект обладает признаками самовольной постройки.
 
    Доводы представителя истца Егорова А.В. о том, что истец приобрел право собственности на спорную недвижимость в силу приобретательной давности, суд находит не состоятельным по тем основаниям, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
 
    Как указано в п.16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст.ст.225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
 
    Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение.
 
    В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    При таких обстоятельствах исковые требования Карагадян Л.Г. к Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями не подлежат удовлетворению.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    исковые требования Карагдян Левика Григорьевича к Администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на здание со встроенным магазином и административно-бытовыми помещениями, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 514,3 кв.м оставить без удовлетворения.
 
    На решение сторонами может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Волгоградский областной суд через Фроловский городской суд Волгоградской области.
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2014 года.
 
    Председательствующий:          С.В. Семернин