Решение от 17 октября 2014 года

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    17 октября 2014 года                                                                 с. Чалтырь Мясниковского района
 
            Мясниковский районный суд Ростовской области
 
    в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.
 
    с участием представителя истца Украинцевой Т.В. по доверенности Ковалева В.Н.
 
    при секретаре Бабиян Г.М.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Украинцевой Татьяны Владимировны к ООО «Развитие», третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании предварительного договора участия в долевом строительстве договором участия в долевом строительстве, обязании предоставить необходимые документы,
 
УСТАНОВИЛ:
 
            Украинцева Т.В. в лице представителя по доверенности Ковалева В.Н. обратилась в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к ООО «Развитие», указав, что на основании предварительного договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком было достигнуто соглашение, согласно которому ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке общей площадью 3 013 кв. м. Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира № № на 4-м этаже дома площадью 97,9 кв. м, стоимостью <данные изъяты> рублей. На момент заключения договора истцом было оплачено <данные изъяты> рублей. Указанным договором были предусмотрены все существенные условия относительно комплектации квартиры. Ответчиком разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было получено, однако от заключения основного договора ответчик уклоняется, по месту своего нахождения ответчик деятельность не ведет, строительство многоквартирного жилого дома приостановлено. Отношения, сложившиеся между сторонами в деле, регулируются Федеральным законом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с п.п. 3 и 4 ст.4 Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора; гарантийный срок на объект долевого строительства. Указанные существенные условия были отражены в предварительном договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома. С учетом того, что истцом заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в личных целях, заключенный договор имеет все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полагает, что заключенный договор надлежит признать договором участия в долевом строительстве. Заключенный договор является притворной сделкой с целью скрыть основную сделку - договор участия в долевом строительстве (ст.170 ГК РФ). Подписывая данный договор, истец исходила из того, что в момент подписания договора ответчик действительно не имел права на заключение договора участия в долевом строительстве ввиду отсутствия разрешения на строительство, вследствие чего заблуждалась относительно природы заключенной сделки (ст.178 ГК РФ). На основании изложенного Украинцева Т.В. просила суд признать предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
 
            Впоследствии истец Украинцева Т.В. в лице ее представителя по доверенности Ковалева В.Н. дополнила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просила суд признать предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации; обязать ответчика предоставить необходимые документы для государственной регистрации договора.
 
            В судебное заседание истец Украинцева Т.В. не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд считает возможным слушание дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца.
 
            Представитель истца по доверенности Ковалев В.Н. в судебном заседании исковые требования Украинцевой Т.В. поддержал, просил суд иск удовлетворить.
 
            Представитель ответчика ООО «Развитие» и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены, в связи с чем, суд считает возможным слушание дела в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
 
            Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, руководствуясь следующим.
 
            Истцом в материалы дела представлен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный между ООО «Развитие» в лице генерального директора ФИО1 (застройщик) и Украинцевой Татьяной Владимировной (участник долевого строительства) (л.д.№), в силу п.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договор участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного дома на строительном пятне - земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью 3 013 кв. м (основной договор), по которому застройщик примет на себя обязательство в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) малоэтажный многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
 
            Сторонами определен срок заключения основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ (п.2 предварительного договора).
 
            Согласно п.3 предварительного договора основной договор может быть заключен только после получения застройщиком разрешения на строительство дома.
 
            Стороны согласовали следующие существенные условия основного договора:
 
    - объектом долевого строительства является изолированная 3-комнатная квартира № № на 4-м этаже дома площадью 97,9 кв. м;
 
    - срок передачи застройщиком участнику квартиры - 1-й квартал ДД.ММ.ГГГГ года;
 
    - окончательная цена квартиры - <данные изъяты> рублей, первый платеж в сумме <данные изъяты> рублей внесен;
 
    - за участником резервируются 2 парковочных места № 2,3 по цене <данные изъяты> рублей за каждое;
 
    - гарантийный срок на квартиру - 5 (пять) лет со дня передачи квартиры участнику (п.4 предварительного договора).
 
            Также в материалы дела представлено выданное ООО «Развитие» разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым Муниципальное учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>», руководствуясь ст.51 Градостроительного кодекса РФ, разрешает строительство многоквартирного жилого дома (3 этажа, общая площадь здания - 4 162,5 кв. м, площадь эксплуатируемой кровли - 1 109,2 кв. м, 28 квартир, общая площадь квартир - 2 053 кв. м) со встроенными офисными, помещениями (общая площадь - 673,8 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь - 540,8 кв. м, вместимость - 22 машино/места), расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).
 
            Истец при разрешении его требований просил учесть п.9 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно данному пункту при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст.2 (п.1) и ст.3 (ч.ч. 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
 
            Следовательно, предварительный договор может быть признан договором участия в долевом строительстве при условии соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст.2 (п.1) и 3 (ч.ч. 1 и 2) Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
            Так, согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо… на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
 
            В силу ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или… договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (ч.1).
 
            Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2).
 
            Согласно же ч.3 ст.3 того же Федерального закона в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч.2 ст.1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
 
            В данном случае, истец ссылается на наличие предварительного договора, предусматривающего строительство и последующую передачу Украинцевой Т.В. 3-комнатной квартиры на 4-м этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Однако в соответствии с представленным в материалы дела разрешением на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Развитие» разрешено строительство 3-х этажного жилого дома. Доказательства выдачи ответчику других разрешений на строительство стороны суду не предоставили.
 
            В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
 
            Суд считает, что требования Украинцевой Т.В. к ООО «Развитие» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации, обязании предоставить необходимые документы для государственной регистрации договора удовлетворению не подлежат, так как обязательным условием законности и обоснованности исковых требований является соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст.2 (п.1) и 3 (ч.ч. 1 и 2) Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, а в данном случае ответчик, на момент заключения предварительного договора не имел, и впоследствии не получил разрешение на строительство, предусматривающее возведение 4-го этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
 
            При этом суд считает возможным согласиться с доводами истца о подсудности настоящего гражданского дела суду общей юрисдикции по месту его жительства, так как в силу п.4 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, иски, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст.28, ч.7 ст.29 ГПК РФ и п.2 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей».
 
            На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
            В удовлетворении иска Украинцевой Татьяны Владимировны к ООО «Развитие» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации, обязании предоставить необходимые документы для государственной регистрации договора отказать.
 
            Решение может быть обжаловано и опротестовано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
            Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 октября 2014 года.
 
Судья                                                                               Даглдян М.Г.