Дата принятия: 17 февраля 2014г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Отрадненский городской суд Самарской области в составе
председательствующего Гребешковой Н.Е.
при секретаре Лепко С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Червинского ФИО7 к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области о понуждении заключения договора аренды земельного участка
УСТАНОВИЛ:
Червинский И.В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области о понуждении заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 875кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, б\н.
В обоснование своих исковых требований истец указал следующее.
ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 875кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, б\н. сроком на 11 месяцев (ДД.ММ.ГГГГ.).
ДД.ММ.ГГГГ. Червинский И.В. обратился к ответчику с заявлением, в котором просил продлить договор аренды вышеуказанного земельного участка.
Однако, ответчик письмом № от ДД.ММ.ГГГГ. сообщил истцу об отказе в продлении договора аренды, обосновывая отказ отсутствием кадастрового учёта испрашиваемого земельного участка и наличием судебного спора между сторонами по поводу самовольной реконструкции здания принадлежащего истцу на праве собственности.
Истец считает данный отказ незаконным и необоснованным по следующим основаниям.
Заявку на формирование участка Комитет по управлению имущество г.о. Отрадный направил в специализированную организацию – МУП «АрхПроект» ещё в ДД.ММ.ГГГГ. о чём уведомил Червинского И.В. письмом № от ДД.ММ.ГГГГ. После чего истец ДД.ММ.ГГГГ заключил соответствующий договор с межевой организацией и оплатил выполненные работы ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, ни что не препятствовало ответчику произвести кадастровый учет земельного участка.
Кроме того. спорный земельный участок как объект недвижимости существует независимо от его текущего состояния кадастрового учёта, что подтверждается Постановлением Правительства Самарской области №9 от 22.01.2013 года, которым утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, Постановлением Администрации г.о. Отрадный №53 от 22.01.2013г, договором аренды между истцом и ответчиком № от ДД.ММ.ГГГГ. с приложением кадастрового паспорта и с определением размера арендной платы, межевой документацией имеющейся у ответчика и изготовленной МУП «АрхПроект» ДД.ММ.ГГГГ годах.
Истец полагает, что законодательство о кадастровом учёте не регулирует спорных отношений по заключению договора аренды земельного участка, и не содержит каких-либо запретов на заключение договора аренды при отсутствии кадастрового учёта.
Червинский И.В. считает, что законодательство, регулирующее арендные отношения, в том числе аренду земельных участков, не связывает отношения по возникновению, изменению и прекращению арендных отношений с кадастровым учётом объекта аренды, и не устанавливает в качестве обязательного (существенного) условия заключения договора аренды объекта недвижимости наличие кадастрового учёта этого объекта.
В силу статьи 621 ГК РФ, истец имеет преимущественное право на продление договора аренды.
Аналогичное преимущественное право оговорено в п.5.1.1. договора аренды, в котором указано, что Арендатор (истец) имеет преимущественное право на продление договора по письменному заявлению переданному Арендодателю (ответчику) не позднее 30 дней до истечения срока договора.
На основании изложенного истец просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 875кв.м. по адресу: <адрес>, б\н сроком на 3 года на условиях аналогичных ранее заключенному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании Червинский И.В. уточнил исковые требования и просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 875кв.м. по адресу: <адрес>, б\н сроком на 11 месяцев на условиях аналогичных ранее заключенному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. В остальном истец дал пояснения аналогичные описательной части решения, дополнив их следующим.
Истец полагает, что предоставление земельного участка в аренду предусмотрено как законном, так и добровольно принятым обязательством ответчика, предусмотренном в договоре аренды. Ст. 28 ЗК РФ не предусматривает возможность отказа в предоставлении земельного участка в аренду. Аналогичная норма содержится и в Административном регламенте. Спорный земельный участок не поставлен на кадастровый учет по вине ответчика, который уклоняется от выполнения данных действий.
Представитель ответчика ФИО4 (<данные изъяты>.) исковые требования не признал, дал пояснения аналогичные пояснениям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к письменному отзыву на исковое заявление.
Представитель третьего лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области» в судебное заседание не явился. Имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица. Третье лицо оставляет разрешение требований истца на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель третьего лица – директор МУП «Архпроект» ФИО5 пояснила следующее. Действительно от Комитета по управлению имуществом г.о. Отрадный в МУП «АрхПроект» поступала заявка для выполнения кадастровых работ по земельному участку, расположенному по адресу: <адрес> <адрес>, б/н. В ДД.ММ.ГГГГ. Червинским И.В, были оплачены работы по формированию спорного земельного участка. МУП «АрхПроект» была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане, проект постановления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане. Данные документы были направлены примерно в ДД.ММ.ГГГГ. в Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный для дальнейшей работы. Почему работы по постановке спорного земельного участка на кадастровый учет не завершены до настоящего времени, представитель третьего лица не знает. Межевание спорный земельный участок прошел, но межевое дело не утверждено. Поскольку на данный земельный участок отсутствует кадастровый паспорт, он считается не сформированным.
Изучив материалы дела, заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 875кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, б\н. сроком на 11 месяцев, т.е до ДД.ММ.ГГГГ
Понятие земельного участка дано в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Статьей 264 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Статья 11 ЗК РФ предусматривает полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений.
К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлен статьей 34 ЗК РФ.
Согласно положениям ст. 34 Земельного кодекса РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.
В указанном в пункте 2 настоящей статьи в заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.
Юридически земельный участок признается объектом правоотношений, в том числе, по его предоставлению гражданам, только в том случае, если он прошел государственный кадастровый учет и сведения о нем внесены в соответствующий кадастр недвижимости.
Таким образом, в отношении земельного участка должны быть выполнены работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, а также должен быть осуществлен его государственный кадастровый учет.
Согласно имеющихся в материалах дела пояснений ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>» в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, уточненной площадью 875 кв.м. категория земель – земли населенных пнктов, с разрешенным использованием – для производственной деятельности, не связанной со строительством (организация автостоянки), расположенном: <адрес>, б\н, со статусом «аннулированный»
В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет объект земельных отношений - земельный участок - как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Следовательно, совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета земельного участка независимо от способа его формирования.
При этом согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества, в том числе земельного участка, признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе. Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Государственному кадастровому учету подлежат объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
В соответствии с частью 1 статьи 25 Закона № 221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 данного Федерального закона.
Согласно части 4 статьи 24 Закона о кадастре (в редакции действовавшей на момент аннулирования сведений) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права, на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что сведения о спорном земельном участке в государственном кадастре недвижимости аннулированы.
Следовательно, спорный земельный участок не является объектом правоотношений.
Договор аренды предполагает передачу одной стороной другой стороне имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Если рассматривать договор аренды, то следует отметить, что существенным условием договора аренды является:
- во-первых, условия об объекте аренды. В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
- во-вторых, условие о цене договора (арендной плате).
Следовательно, особое место законом и правоприменительной практикой уделяется определению объекта аренды.
Таким образом, суды при рассмотрении исков о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков обязаны проверить наличие в проекте договора, направленном истцом ответчику, всех существенных условий договоров купли-продажи или аренды. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договора суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.
Из анализа положений п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только лишь в том случае, если на его оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты, либо подписанный проект договора в установленный срок не будет возвращен.
Таким образом, сторона вправе обратиться с иском в суд о понуждении другой стороны к заключению договора, в случае если другая сторона, для которой в соответствии с действующим законодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения. При этом истцом должен быть доказан факт уклонения ответчика от заключения договора.
Судом установлено, что Червинский И.В. проект договора аренды земельного участка ответчику не направлял, а направил лишь заявление о продлении договора аренды земельного участка. При этом в данном заявлении условия о цене (арендной плате) отсутствуют.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно п. 5.1.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. арендатор (истец) имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.
В материалах дела имеется заявление Червинского И.В. от ДД.ММ.ГГГГ. на имя Главы городского округа Отрадный, в котором истец просит продлить аренду земельного участка (договор № от ДД.ММ.ГГГГ.), находящегося по адресу: <адрес>, 3а, с кадастровым номером №, общей площадью 875 кв.м. под организацию автостоянки.
При этом в заявлении о продлении договора аренды в адресе расположения земельного участка Червинский И.В. указывает № 3а, хотя в договоре аренды, а так же других документах на спорный земельный участок он значится как б/н.
Вышеуказанным договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. не предусмотрено его продление. Данный договор предусматривает преимущественное право истца на его заключение на согласованных сторонами условиях.
С заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок Червинский И.В. к ответчику не обращался. Во всяком случае, такие сведения истцом суду не представлены и в материалах дела отсутствуют.
При этом «продление» ранее действующего договора и «заключение» договора на новый срок - это два разных понятия, имеющие различную процедуру при совершении договора.
При заключении договора аренды, даже с преимущественным правом, должны быть выполнены все требования, предусмотренные ст. 34 ЗК РФ, в том числе и изложенные в п. 4 вышеуказанной статьи.
В соответствии с п. 5 ст. 34 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Однако, как установлено в судебном заседании, требования земельного законодательства не выполнены.
Действительно в материалах дела имеется письмо Комитета по управлению имуществом г.о. Отрадный от ДД.ММ.ГГГГ. из которого следует, что Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный направил заявку в межевую организацию МУП «АрхПроект» для выполнения кадастровых работ по спорному земельному участку. Расходы по проведению данной процедуры были истцом оплачены, но ни Червинским И.В., ни Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный до настоящего времени кадастровый паспорт на земельный участок не получен. Однако истцом бездействие органа местного самоуправления не обжаловано.
На основании изложенного суд считает, что исковые требования Червинского И.В. удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Червинского ФИО8 к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области о понуждении заключения договора аренды земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Отрадненский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.
Судья Н.Е. Гребешкова
