Решение от 16 сентября 2014 года

    Дело № 2-1061/2014 г.
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    Город Россошь 16 сентября 2014 года
 
    Россошанский районный суд Воронежской области в составе:
 
    председательствующего судьи Гладько Б.Н.
 
    при секретаре Литвиновой Т.А.,
 
    с участием истца /Малин А.В./,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело иску /Малин А.В./ к ООО «Поддубное» в лице конкурсного управляющего /ППП/ о признании сделки купли - продажи недвижимости состоявшейся, о признании за ним права собственности и перехода к нему права собственности на купленные объекты недвижимости без государственной регистрации ранее возникшего права собственности ООО «Поддубное» на те же объекты недвижимости, о государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости без регистрации прав ответчика,
 
установил:
 
    /Малин А.В./ предъявил в суде иск к ООО «Поддубное» в лице конкурсного управляющего /ППП/ о признании сделки купли - продажи недвижимости состоявшейся, о признании за ним права собственности и перехода к нему права собственности на купленные объекты недвижимости без государственной регистрации ранее возникшего права собственности ООО «Поддубное» на те же объекты недвижимости, о государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости без регистрации прав ответчика, указывая после уточнений и дополнения исковых требований на следующее.
 
    В марте 2014 года в газете «Коммерсант» он ознакомился с объявлением конкурсного управляющего о продаже лотом № недвижимого имущества организации банкрота - ООО «Поддубное» <адрес>. В установленном законом порядке, с соблюдением необходимой процедуры он (истец) 24.04.2014 г. принял участие и признан победителем повторных торгов в электронной форме на электронной площадке ЗАО «Сбербанк - ACT» по продаже имущества ООО «Поддубное» по лоту № (здания и сооружения), которые признаны состоявшимися. 07 мая 2014 года между ним и ответчиком по делу заключен договор купли - продажи недвижимого имущества №, согласно которому ответчик в лице конкурсного управляющего «Поддубное» /ППП/ передал, а он принял и полностью оплатил в сумме /сумма обезличена/ покупку нежилых объектов недвижимости (платежное поручение № от 05.05.2014 г.). Между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, который сторонами исполнен. Он считает себя добросовестным приобретателем имущества, исполнившим свои обязательства надлежащим образом. 12 мая 2014 года купленное имущество передано ему по акту приема-передачи. 20 мая 2014 года стороны договора заключили дополнительные соглашения, согласно которым произведено уточнение адресов и отличительных признаков проданных нежилых объектов недвижимости. Спор между сторонами договора относительно порядка и результатов проведения торгов отсутствует. Правомерность заключения договора купли - продажи не вызывает сомнений у его сторон, договор купли - продажи никем не оспорен. Участвуя в торгах, он (истец) был уверен в том, что сделка по купле - продаже недвижимого имущества отвечает требованиям действующего законодательства и полагал, что ответчик после продажи имущества осуществит регистрацию права собственности на проданные объекты недвижимости, после чего осуществит регистрацию перехода этого права в его (истца) пользу, однако этого не последовало, несмотря на то, что он, являясь добросовестным приобретателем, лично представил конкурсному управляющему ООО «Поддубное» техническую документацию на купленные объекты недвижимости.
 
    Со ссылками на Конституцию РФ, нормы действующего законодательства и примеры судебной практики, истец /Малин А.В./ просит:
 
    - признать состоявшейся сделку (договор купли - продажи № 1Н ) от 07 мая 2014 года, совершенную между ним и ООО «Поддубное» по купле - продаже следующих объектов недвижимости (технические характеристики и адреса объектов опускаются, в исковом заявлении указаны0: коровника (нежилое здание), коровника (нежилое здание), телятника (нежилое здание), телятника (нежилое здание), нежилого здания детского сада (конторы), нежилого здания зерносклада, нежилого здания мехмастерской, ангара (нежилое здание), нежилого здания зернохранилища, нежилого здания машинного двора, нежилого здания автогаража, сооружения ЗАВ на 20 тонн (сооружение), нежилого здания автовесов, нежилого сооружения бензоколонки, асфальтированного тока (сооружение);
 
    - признать за ним право собственности на все вышеуказанные объекты недвижимости, купленные по договору купли - продажи № от 07 мая 2014 года;
 
    - признать переход к нему права собственности на все вышеуказанные объекты недвижимости, купленные по договору купли - продажи № от 07 мая 2014 года, заключенного по результатам проведения повторных открытых торгов по раздельной продаже имущества должника ООО «Поддубное» (сельскохозяйственная организация) по лоту № (здания и сооружения), состоявшихся 24.04.2014 г. на электронной площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ», без государственной регистрации ранее возникшего права собственности на те же объекты недвижимости ответчика ООО «Поддубное»;
 
    - обязать Россошанский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области произвести государственную регистрацию перехода к нему (истцу) права собственности на вышеуказанные нежилые объекты недвижимости без регистрации прав ответчика ООО «Поддубное» (л.д. 3-7, 20-24, 105-113).
 
    В судебном заседании истец /Малин А.В./ исковые требования полностью поддержал, обосновав их аналогично тексту основного и дополнительного исковых заявлений.
 
    Представитель ответчика /ППП/ о месте, дате и времени судебного заседания извещён надлежащим образом судебной повесткой врученной ему под расписку в почтовым уведомлении (л.д. 248), но в суд не явился. Ранее он представил суду письменное заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия, указал на то, что против удовлетворения иска возражений не имеет (л.д. 45).
 
    Истцом суду представлена справка (отзыв) представителя ответчика /ППП/, в которой тот обосновывает законность проведённой сделки по отчуждению истцу нежилых помещений (л.д. 255-256).
 
    Представитель 3 лица - Управления Росреестра по Воронежской области /ААА/ в письменном ходатайстве передала разрешение спора на усмотрение суда, просила рассмотреть дело без её участия, обратила внимание суда на отсутствие в ЕГРП записей о правах ООО «Подгорное» и ОАО «Дубрава» на спорные объекты недвижимости и на невозможность государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, не учтённые в ГКН (л.д.252-253).
 
    Выслушав объяснения истца, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу о том, что в иске /Малин А.В./ должно быть отказано по следующим основаниям.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
 
    Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
 
    В соответствии со статьёй 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Вместе с тем, пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    Это же предусмотрено пунктом 3 статьи 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
 
    В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    На основании положений пункта 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
 
    Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 60 постановления № от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    В рассматриваемом споре переход права собственности, как и само право, на объекты недвижимости к ООО «Поддубное» после его приобретения у ОАО «Дубрава» по договору купли-продажи от 19 апреля 2010 года не были зарегистрированы, то есть право собственности на это недвижимое имущество у ООО «Поддубное» отсутствовало. Истец /Малин А.В./, как покупатель по договору 2014 года, это право продавца (ООО «Поддубное») регистрировать также не может, не являясь стороной сделки от 19 апреля 2010 года, заключенной между ОАО «Дубрава» и ООО «Поддубное».
 
    Из материалов дела усматривается, что по договору купли-продажи от 19 апреля 2010 года, и по соглашению об отступном от 21 апреля 2010 года перечисленное в исковом заявлении /Малин А.В./ недвижимое имущество первоначально было продано и передано Открытым акционерным обществом «Дубрава» в лице председателя ликвидационной комиссии Обществу с ограниченной ответственностью «Поддубное» (л.д. 144-149, 150-152, 153-154; 157, 158).
 
    Право собственности продавца ООО «Поддубное», равно как и переход к нему от ОАО «Дубрава» права собственности на объекты недвижимости, перечисленные в исковом заявлении, до настоящего времени в установленном законом порядке зарегистрированы не были ни прежним руководителем ООО «Поддубное» /РРР/, ни конкурсным управляющим этого ООО /ППП/ Никто из них по этим вопросам не обращался ни в регистрирующие органы Росреестра, ни в Арбитражный суд Воронежской области.
 
    Регистрации права собственности и перехода права собственности к ООО «Поддубное» после ликвидации ОАО «Дубрава» возможна по аналогии закона.
 
    Действительно, Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ прямо не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации. В то же время, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
 
    В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации, что имеет место в данном случае (ОАО «Дубрава» ликвидировано).
 
    Таким образом, ООО «Поддубное» так и не стало собственником того недвижимого имущества, которое перечислено в исковом заявлении /Малин А.В./
 
    При отсутствии доказательств права собственности продавца ООО «Поддубное», которое не вправе производить отчуждение объектов недвижимого имущества, невозможно сделать вывод о возникновении права собственности на эти объекты у покупателя - истца.
 
    В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
 
    Согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
 
    В письменном отзыве представителя 3 лица – Управления Росреестра по Воронежской области специально обращено внимание суда на отсутствие в ЕГРП записей о правах ООО «Поддубное» и ОАО «Дубрава» на указанные в исковом заявлении объекты недвижимого имущества (л.д. 252-253).
 
    По убеждению суда, иск /Малин А.В./ о признании сделки состоявшейся, о признании за ним права собственности и перехода к нему права собственности на купленные объекты недвижимости без государственной регистрации ранее возникшего права собственности ООО «Поддубное» на те же объекты недвижимости, о государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости без регистрации прав этого ответчика не может быть использован для упрощения регистрации прав на объекты недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего регистрацию права собственности и перехода права собственности на объекты недвижимости.
 
    Суд не может принять во внимание доводы истца о том, что он является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, так как о существующем риске приобретения имущества, право собственности на которое, продавцом не зарегистрировано, прямо указано в пункте 1 договора купли-продажи от 07 мая 2014 года (л.д. 9).
 
    Таким образом, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    Отказать /Малин А.В./ в иске к ООО «Поддубное» в лице конкурсного управляющего /ППП/ о признании сделки купли - продажи недвижимости (договора купли-продажи от 07 мая 2014 года, заключенного по результатам проведения повторных открытых торгов по раздельной продаже имущества должника ООО «Поддубное» (сельскохозяйственная организация) по лоту № (здания и сооружения), состоявшихся 24 апреля 2014 года на электронной площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ») состоявшейся, о признании за ним права собственности и перехода к нему права собственности на купленные объекты недвижимости без государственной регистрации ранее возникшего права собственности ООО «Поддубное» на те же объекты недвижимости, о государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости без регистрации прав ответчика.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Россошанский районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
 
    Председательствующий
 
    судья Б.Н. Гладько