Дата принятия: 16 сентября 2014г.
Дело № 2-4490/14
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 сентября 2014 г. г. Сочи
Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зенкова В. В. и Зенковой О. В. к Головчанскому Ю. В. и Набедрик Р. А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и восстановлении регистрационной записи о праве собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились суд с требованием к ответчикам о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 700 кв.м., расположенного по <адрес>, и восстановлении регистрационной записи о праве собственности на данный земельный участок.
В судебном заседании истцы заявленные требования поддержали в полном объеме и мотивировали их тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 700 кв.м., расположенного по <адрес>. По условиям договора, а также дополнительного соглашения к нему ответчики должны были передать истцам денежные средства в размере 7 500 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако в нарушение принятых на себя обязательств передали истцам только 1 680 000 руб., из которых 1 080 000 руб. истцами зачтено в счет оплаты за спорный земельный участок, а 600 000 руб. зачтено в качестве оплаты неустойки на нарушение сроков исполнения обязательства по передаче денежных средств по договору купли-продажи земельного участка. Поскольку ответчиками обязанность по передаче денежных средств не исполняются, истцы просили суд расторгнуть заключенный между истцами и ответчиками договор купли-продажи спорного земельного участка, а также восстановить регистрационную запись о праве собственности истцов на спорный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании ответчик Головчанский Ю.В., его представитель по доверенности – Мсхиладзе И.В. и ответчик Набедрик Р.А. исковые требования не признали и пояснили суду, что между ответчиками и истцами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 700 кв.м., расположенного по <адрес> К моменту рассмотрения судом настоящего гражданского дела ответчики передали истцам денежные средства в общей сумме 1 680 000 руб. На спорном земельном участке ответчики возвели незавершенный строительством объект – жилой дом, литер А: цокольный этаж – 395, 9 кв.м., первый этаж – 484, 8 кв.м., второй этаж – 507, 6 кв.м. и подпорную стену, литер 1, протяженностью 46 погонных метров. Ответчики были лишены возможности завершить строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке, и как следствие, выполнить обязанность по передаче денежных средств истцам ввиду действовавшего моратория на строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в г. Сочи. Полагая, что данный факт является обстоятельством непреодолимой силы, просили суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заслушав доводы истцов, ответчиков и их представителей, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истцов подлежат удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 700 кв.м., расположенного по <адрес> (далее – Договор). Спорный земельный участок фактически передан ответчикам, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ г., являющимся приложением к договору.
В силу п. 3 Договора цена спорного земельного участка определена сторонами в сумме 7 500 000 руб., которые в силу п. 4 договора должны быть переданы ответчиками истцам в срок до ДД.ММ.ГГГГ
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается никем из сторон, что с даты заключения договора купли-продажи истцы получили от ответчиков денежные средства в размере 1 680 000 руб. в счет оплаты по договору.
Истцы признают сумму, уплаченную в счет основного долга, в размере 1 080 000 руб., полученная от ответчиков сумма в размере 600 000 руб. истцами зачтена в качестве погашения неустойки по договору.
Данная правовая позиция истцов основана на неверном толковании норм действующего гражданского законодательства.
Так, в силу ст. 319 Гражданского кодекса РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Действующим законодательством не предусмотрено законной неустойки в случае неисполнения покупателем выплаты денежных средств продавцу по договору купли-продажи недвижимости.
Кроме того, договор, заключенный между истцами и ответчиками, также не предусматривает каких-либо мер гражданско-правовой ответственности для ответчиков (покупателей по договору) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по передаче денежных средств истцам.
Следовательно, довод истцов о зачете 600 000 руб. в счет оплаты неустойки не основан на законе.
В силу п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и восстановления государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Довод ответчиков о том, что они были лишены возможности завершить строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке, и как следствие, выполнить обязанность по передаче денежных средств истцам ввиду действовавшего моратория в г. Сочи на строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на период подготовки и проведения Олимпийских игр, т.е. ссылка на обстоятельства непреодолимой силы, основан на неверном толковании норм действующего законодательства.
Так, в силу ст.401 на период РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Вместе с тем, отсутствие у ответчиков денежных средств, необходимых для надлежащего исполнения обязанности по передаче истцам платы за приобретенный у них земельный участок, не является обстоятельством непреодолимой силы.
Кроме того, ответчики в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представили суду доказательств обращения к истцам о действии обстоятельств непреодолимой силы.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Истцом Зенковой О.В. при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 200 руб., истцом Зенковым В.В. при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 200 руб., которая подлежит компенсации истцам за счет ответчиков (в равных долях с каждого).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Зенкова В. В. и Зенковой О. В. к Головчанскому Ю. В. и Набедрик Р. А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и восстановлении регистрационной записи о праве собственности на земельный участок удовлетворить.
Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Зенковым В. В., Зенковой О. В. и Головчанским Ю. В., Набедрик Р. А. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м. по <адрес>
Взыскать солидарно с Зенкова В. В. и Зенковой О. В. в пользу Головчанского Ю. В. и Набедрик Р. А. денежные средства в сумме 1 680 000 руб.
Взыскать с Головчанского Ю. В. и Набедрик Р. А. в пользу Зенкова В. В. и Зенковой О. В. по 200 руб. с каждого в возмещение понесенных последними судебных расходов на уплату государственной пошлины.
Данное решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве собственности Зенкова В. В. и Зенковой О. В. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 700 кв.м. по <адрес>, и основанием для погашения регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ права общей долевой собственности (по ? доли за каждым) Головчанского Ю. В. и Набедрик Р. А. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 700 кв.м. по <адрес>
Апелляционная жалоба на решение может быть подана в
Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
согласовано
