Дата принятия: 16 октября 2014г.
Гр.дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИФИО1
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Сосновоборский городской суд<адрес> в составе:
- председательствующего – судьи Астраханцевой Е.Ю.,
- при секретаре – ФИО2,
с участием:
- представителя истца – ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Службы строительного надзора и жилищного контроля<адрес> к администрации <адрес>, ООО УК «Жилкомсервис» о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и договора управления многоквартирным домом недействительными,
У С Т А Н О В И Л :
Служба строительного надзора и жилищного контроля по<адрес> обратилась в суд с иском к администрации <адрес>, ООО УК «Жилкомсервис» о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и договора управления многоквартирным домом недействительными, ссылаясь на то, что в ходе проведенной проверки выявлены нарушения соблюдения обязательных требований к порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации ООО УК «Жилкомсервис»; утверждения условий договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу:<адрес> комсомола, <адрес>, и порядка его заключения (акт проверки № 2912-ж от ДД.ММ.ГГГГ года, приказ № 2912-ж от 08.07.2014года). Выбор способа управления многоквартирным домом осуществлен с нарушением норм ЖК РФ, нарушена процедура проведения собрания, предусмотренная статьями 44 - 48 ЖК РФ. Из представленных в Службу документов установлено, что отсутствовал кворум при проведении общего собрания собственников помещений.
Просит признать решение общего собрания собственников, оформленное в виде протокола от ДД.ММ.ГГГГ № о выборе способа управления домом по адресу: <адрес> комсомола, <адрес> - управляющая компания - ООО УК «ООО Жилкомсервис», недействительным; признать недействительным договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> комсомола, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного на основании решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ года.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, уточнив, что просит признать недействительным договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> комсомола, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО УК «Жилкомсервис».
Представитель ответчика ООО УК «Жилкомсервис» ФИО4 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что исковые требования не признает, так как ответчик ООО УК «Жилкомсервис» не допускал выявленные нарушения жилищного законодательства, собрание собственников помещений не проводил, его инициатором была администрация <адрес>. Считает, что ООО УК «Жилкомсервис» является ненадлежащим ответчиком по делу.
В судебное заседание представитель ответчика администрации <адрес> ФИО5 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была уведомлена, в письменном отзыве указала, что не имеет возражений относительно удовлетворения исковых требований.
Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 и п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Статьей 47 ЖК РФ предусмотрено, что в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В соответствии со ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
На основании ст.161 ЖК РФ управление управляющей организацией является одним из способов управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч.1 ст.20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональный оператор), нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования (далее - обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.
Согласно ч.6 ст.20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса; о признании недействительным договора управления многоквартирным домом.
Как установлено в судебном заседании, внеочередным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> комсомола, <адрес>, проведенного в форме заочного голосования, от ДД.ММ.ГГГГ, избран способ управления домом - управление управляющей организацией ООО УК «Жилкомсервис»; утвержден договор управления многоквартирным домом в редакции представленной ООО УК «Жилкомсервис», который должен быть заключен с собственниками помещений в многоквартирном доме; утвержден объем и перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в соответствии с приложением № к договору управления; утвержден порядок внесения платы за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и коммунальные услуги, установлен порядок изменения тарифов на жилищно-коммунальные услуги; утвержден срок отчетности управляющей компании перед собственниками помещений многоквартирного дома; утверждено лицо, уполномоченное собственниками осуществлять контроль исполнения управляющей организацией договора управления, утверждено место хранения договоров, протоколов и других документов общего собрания – по адресу: <адрес>, помещение ООО УК «Жилкомсервис».
Согласно протоколу № внеочередного общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ года, «за» выбор в качестве управляющей организации ООО УК «Жилкомсервис» проголосовало 440 голосов (66,1%), при отсутствии голосов «против» и наличии «воздержавшихся» 225 голосов (33,9%) от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Службой строительного надзора и жилищного контроля по<адрес> была проведена внеплановая проверка ООО УК «Жилкомсервис» на предмет правомерности принятия собственниками помещений решения о выборе управляющей организации и деятельности данного юридического лица, осуществляющего управление многоквартирным домом. В ходе данной проверки ответчика были установлены следующие нарушения законодательства: не соблюдены обязательные требования к порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации ООО УК «Жилкомсервис», без приложения копий документов на право собственности жилым помещением, и утверждения условий договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу:<адрес> комсомола, <адрес>; в результате пересчета голосов по решениям собственников, представленным к проверке ООО УК «Жилкомсервис» было установлено, что в указанном заочном голосовании приняли участие собственники жилых помещений, которым принадлежит 1280,2 кв.м. общей площади (общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 3573 кв.м.), что составляет 35,8 % от общего числа голосов всех собственников помещений, таким образом, кворум отсутствовал; ООО УК «Жилкомсервис» не предоставила копии документов о надлежащем уведомлении собственников помещений многоквартирного дома о проведении данного собрания; договор управления многоквартирным домом № по <адрес> комсомола <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключен с собственниками помещений ранее даты составления протокола внеочередного общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ о выборе управляющей организации, утверждению условий и заключению договора управления многоквартирным домом.
Суд, исследовав представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о незаконности принятия решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом по следующим основаниям.
Необходимый кворум - участие в собрании более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома, при принятии данного решения отсутствовал, в связи с чем данное решение не является легитимным.
Согласно представленным письменным решениям, участие в общем собрании приняли: <адрес> – 49,9 кв.м. (3 собственника); <адрес> – 50 кв.м. (3 собственника); <адрес> – 50,5 кв.м. (1 собственник.); <адрес> – 49,7 кв.м. (1 собственник); <адрес> – 35,2 кв.м. (1 собственник); <адрес> – 50,0 кв.м (1 собственник); <адрес> – 64,0 кв.м (4 собственника); <адрес> – 35,5 кв.м (1 собственник); <адрес> – 50,1 кв.м (1 собственник); <адрес> – 50,2 кв.м (2 собственника); <адрес> – 35,10 кв.м (1 собственник); <адрес> – 64,4 кв.м (2 собственника); <адрес> – 50,7 кв.м (3 собственника); <адрес> – 64,5 кв.м (2 собственника); <адрес> – 50,5 кв.м (1 собственник); <адрес> – 35,2 кв.м (1 собственник); <адрес> – 64,4 кв.м (1 собственник); <адрес> – 50,4 кв.м (2 собственника); <адрес> – 50,2 кв.м (1 собственник); <адрес> – 63,5 кв.м (3 собственника); <адрес> – 50,5 кв.м (1 собственник); <адрес> – 50 кв.м (1 собственник); <адрес> – 50,4 кв.м (3 собственника); <адрес> – 64,7 кв.м (2 собственника); <адрес> – 50,6 кв.м. (1 собственник), что в сумме составляет 1280,2 кв.м.
С учетом общей площади в многоквартирном доме по адресу: <адрес> комсомола, 11 – 3573 кв.м, – при проведении общего собрания собственников жилых помещений данного многоквартирного дома отсутствовал необходимый кворум.
При исследовании представленных письменных доказательств установлено, что при подсчете кворума и лиц, проголосовавших «за», размеры голосов определялись неправильно, в нарушение требований ст.48 ЖК РФ – без учета доли голосовавшего в праве общей собственности на общее имущество жилого дома. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств надлежащего уведомления собственников жилого <адрес> комсомола о проведении данного общего собрания, проведенного в заочной форме, о проведении которого информация должна быть доведена до собственников помещений многоквартирного дома инициатором собрания за 10 дней до начала.
Также из представленных документов следует, что договор управления многоквартирным домом между ООО УК «Жилкомсервис» и собственниками помещений в многоквартирном доме заключен ДД.ММ.ГГГГ года, то есть ранее чем принято решение о выборе способа управления домом ООО Управляющей компанией «Жилкомсервис» – ДД.ММ.ГГГГ года, что противоречит требованиям жилищного законодательства.
В связи с изложенным, решение общего собрания собственников многоквартирного <адрес> комсомола <адрес>, оформленное в виде протокола от ДД.ММ.ГГГГ № 1, о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО УК «Жилкомсервис», как принятое с нарушением обязательных требований жилищного законодательства, и заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО УК «Жилкомсервис» договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> комсомола, <адрес>, признаются судом недействительными. При этом, действие договора управления многоквартирным домом в силу ч. 3 ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению со дня вступления решения в законную силу, поскольку оспариваемый договор исполняется всеми его участниками: ООО УК «Жилкомсервис» и собственниками жилых помещений дома с даты его заключения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ
Р Е Ш И Л :
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> комсомола, 11 от ДД.ММ.ГГГГ № о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией -ООО УК «Жилкомсервис».
Признать недействительным договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> комсомола, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО УК «Жилкомсервис», применить последствия недействительности сделки: прекратить действие договора со дня вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в<адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Сосновоборский городской суд.
Председательствующий: Астраханцева Е.Ю.
