Дата принятия: 16 октября 2014г.
Дело № .
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г.Нижний Новгород
Приокский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе:
председательствующего судьи Бадояна С.А.,
при секретаре Ракитиной Е.С.,
с участием истца (ответчика по встречному иску) Статланд Н.А., представителя истца - адвоката Грибковой Н.В., ответчика Степановой Н.К., представителя ответчиков Рыжовой Е.Н., истца (ответчика по встречному иску) Поднебеснова М.В., помощника прокурора Приокского района города Нижнего Новгорода Борисова А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
- по иску Статланд Н.А. к Степанову А.А., Степановой Н.К. о признании незаключенным договора займа, возложении обязанности исполнить обязательства по договору продажи квартиры, признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении,
- по встречному исковому заявлению Степанова А.А. к Статланд Н.А. о расторжении договора продажи квартиры,
- по иску Степанова А.А., Поднебеснова М.В. к Статланд Н.А. о признании недействительным договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признании действительным договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ,
- по иску Степанова А.А., Поднебеснова М.В. к Статланд Н.А. о расторжении договора продажи квартиры, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
- по встречному иску Статланд Н.А. к Степанову А.А., Поднебеснову М.В. о признании исполнившей обязательства по оплате по договору купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Статланд Н.А. обратилась в суд с иском к Степанову А.А. об освобождении от ареста квартиры № дома № по <адрес>.
В обоснование исковых требований Статланд Н.А. указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила со Степановым А.А. договор продажи вышеуказанной квартиры. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области. ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому расчеты между сторонами в соответствии с договором продажи произведены в полном объеме, материальных претензий стороны друг к другу не имеют. После этого стороны обратились в Управление Росреестра по Нижегородской области для регистрации перехода права собственности на квартиру, однако ввиду наложенного определением Приокского районного суда г.Н.Новгорода ареста на приобретенную ею квартиру, право собственности зарегистрировано не было (том № л.д. №).
Определением суда в качестве соответчика к участию в деле привлечен Горохов С.С. (том № л.д. №).
В процессе рассмотрения дела в суде истец Статланд Н.А. дополнила исковые требования: просила признать действительным договор купли-продажи квартиры № дома № по <адрес>, заключенный между нею и Степановым А.А. ДД.ММ.ГГГГ; договор займа от ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами признать незаключенным.
В обоснование вновь заявленных требований истица указала, что Степанов А.А. обратился к ней с просьбой о предоставлении займа. ДД.ММ.ГГГГ такой договор действительно был подписан, однако денежные средства Степанову А.А. в качестве займа не передавались, поскольку в процессе обсуждения вариантов возврата долга она стала сомневаться, что деньги будут возвращены. После этого Степанов А.А. предложил ей приобрести свою квартиру по <адрес>, и она согласилась. В связи с этим в тот же день между ними был подписан договор купли-продажи квартиры. По условиям договора ... рублей она передала Степанову А.А. при его подписании, а оставшуюся сумму - ... рублей должна передать до ДД.ММ.ГГГГ. Степанов А.А. лично обратился вместе с нею в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру. Договор был зарегистрирован, однако переход права собственности зарегистрирован не был в силу наличия на тот момент неисполненного обязательства по оплате стоимости квартиры. Позднее ей стало известно, что определением Приокского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Горохова С.С. к Степановой Н.К., Степанову А.А. о взыскании долга по договору займа был наложен арест на имущество Степанова А.А. и запрещены регистрационные действия в отношении приобретенной квартиры.
Таким образом, истица считает, что стороны исполняли именно договор продажи квартиры, а не договор займа, подписанный в тот же день, а поскольку денежные средства по договору займа не передавались, последний является незаключенным (том № л.д. №).
Позднее Статланд Н.А. вновь дополнила исковые требования и просила суд возложить на Степанова А.А. обязанность исполнить обязательства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ: освободить квартиру от личных вещей, передать ей ключи от квартиры № дома № по <адрес>; признать Степанова А.А., Степанову Н.К. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой № дома № по <адрес>, снять с регистрационного учета по указанному адресу, выселить Степанова А.А., Степанову Н.К. из квартиры № дома № по <адрес> (том № л.д.№).
От исковых требований к Степанову А.А. и Горохову С.С. об освобождении квартиры № дома № по <адрес> от ареста, признании действительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Статланд Н.А. отказалась. Отказ от исковых требований принят судом, производство по делу в этой части прекращено (том № л.д. №).
Ответчик Степанов А.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Статланд Н.А. о расторжении договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование встречного иска Степанов А.А. указал, что денежные средства в сумме ... руб. передавались ему Статланд Н.А. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Договор продажи квартиры, подписанный сторонами в тот же день, являлся гарантией возврата займа, покупателем Статланд Н.А. в части оплаты не исполнен, в связи с чем на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит расторжению в судебном порядке по признаку существенного нарушения договорных условий (том № л.д. №).
Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Статланд Н.А. были удовлетворены. Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ признан незаключенным. Во исполнение обязательств по договору продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на Степанова А.А. возложена обязанность освободить квартиру № дома № по <адрес> от личных вещей, передать Статланд Н.А. ключи от квартиры. Степанов А.А. и Степанова Н.К. признаны прекратившими право пользования квартирой № дома № по <адрес> и выселены из указанной квартиры со снятием с регистрационного учета. Встречное исковое заявление Степанова А.А. к Статланд Н.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры оставлено без рассмотрения. Со Степанова А.А. и Степановой Н.К. в пользу Статланд Н.А. взысканы расходы по уплате госпошлины (том № л.д. №).
Апелляционным определением Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение отменено, дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу в том же составе (том № л.д. №).
При новом рассмотрении дела выяснено, что в производстве Приокского районного суда города Нижнего Новгорода находятся другие однородные дела по спору между теми же сторонами.
Так, Степанов А.А. и Поднебеснов М.В. обратились в Приокский районный суд г. Н.Новгорода с исковым заявлением к Статланд Н.А. с требованиями признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Степановым А.А. и Статланд Н.А., применить последствия недействительности сделки, признать действительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Степановым А.А. и Поднебесновым М.В. В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Статланд Н.А. и Степановым А.А. был подписан договор займа, согласно которому Статланд Н.А. передала Степанову А.А. в собственность деньги в сумме ... руб., а он обязался возвратить ей такую же сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В целях обеспечения исполнения обязательства по возврату займа между теми же лицами был подписан договор купли-продажи принадлежащей Степанову А.А. квартиры. Воля сторон при этом была направлена на исполнение договора займа и обеспечение его залогом. Условие п. 3 договора купли-продажи квартиры о том, что денежные средства в сумме ... руб. Статланд Н.А. передала Степанову А.А. до подписания договора, не соответствуют действительности и воле сторон. При этом общая стоимость квартиры согласно договору составила ... руб. Денежные средства в сумме ... руб. Статланд Н.А. обязана была передать Степанову А.А. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но данные обязательства стороны не имели намерения исполнять. Подписание сопутствующих документов, а именно акта приема-передачи квартиры, обязательства по снятию с регистрационного учета было осуществлено по указанию Статланд Н.А., которая сказала, что в ином случае договор в качестве обязательства в Росреестре зарегистрирован быть не может. Поскольку Степанов А.А. знал, что Статланд Н.А. является риэлтором, то он доверял ей в том, что она знает лучше, какие документы нужно сдавать на регистрацию. Таким образом, договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей реальные отношения по договору ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Степанов А.А. продал спорную квартиру Поднебеснову М.В., который произвел оплату в этот же день. Договор был сдан в Росреестр для государственной регистрации сделки, однако в регистрации было отказано в связи с наличием правопритязаний других лиц на данную квартиру (том № л.д. №).
Кроме этого Степанов А.А. и Поднебеснов М.В. обратились в тот же суд с исковыми требованиями к Статланд Н.А. о расторжении договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Статланд Н.А. и Степановым А.А., признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированном праве собственности Статланд Н.А. на квартиру, расположенную по <адрес>. Указанные требования истцы мотивировали тем, что Статланд Н.А. не была произведена оплата по договору продажи квартиры в размере ... руб., в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Степанов А.А. подал заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, в котором просил не регистрировать сделку о переходе права собственности на спорную квартиру. Последующие действия Статланд Н.А. по зачислению на счета Степанова А.А. денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры были произведены после истечения сроков оплаты, установленных договором купли-продажи и после продажи спорной квартиры Поднебеснову М.В., поэтому их нельзя рассматривать как исполнение обязательства по оплате квартиры. Несмотря на поданное Степановым А.А. заявление в ФРС о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в связи с расторжением договора, Росреестром переход права был зарегистрирован и Статланд Н.А. получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. Невыплата ... руб. из ... руб. по договору купли-продажи квартиры является существенным нарушением условий договора и является основанием для его расторжения. Перечисленные Статланд Н.А. деньги на открытые ею самой счета не могут являться способом исполнения обязательств по договору купли-продажи, так как данные действия были совершены ею в отсутствие волеизъявления другой стороны договора. Напротив, на момент открытия ею счетов и перечисления денежных средств, воля Степанова А.А. была направлена на расторжение данного договора, о чем свидетельствует поданное им в Росреестр заявление, направление иска в суд и продажа квартиры другому лицу (том № л.д. №).
По данному делу Статланд Н.А. обратилась к Степанову А.А. и Поднебеснову М.В. со встречными исковыми требованиями, указав, что в настоящее время обязательства по оплате спорной квартиры в сумме ... руб. она выполнила в полном объеме. Учитывая, что Степанов А.А. уклонялся от получения денежных средств в размере ... руб., оплата произведена перечислением на банковский счет ответчика, что подтверждено копиями счетов. На основании изложенного, просила признать ее исполнившей обязательства по оплате объекта недвижимого имущества - квартиры № дома № по <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Степановым А.А. и Статланд Н.А. (том № л.д. №).
Вышеуказанные дела по правилам части 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса РФ объединены судом в одно производство.
В судебном заседании первоначальный истец Статланд Н.А., ее представитель - адвокат Грибкова Н.В., действующая на основании ордера, исковые требования поддержали, исковые требования Степанова А.А. и Поднебеснова М.В. не признали.
Ответчик Степанова Н.К. не признала предъявленные к ней исковые требования Статланд Н.А., была согласна с исковыми требованиями Степанова А.А. и Поднебеснова М.В.
Истец (ответчик по встречному иску) Поднебеснов М.В. в судебном заседании на своих требованиях настаивал, против удовлетворения исковых требований Статланд Н.А. возражал.
Ответчик (истец) Степанов А.А. в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания повесткой, обеспечил явку своего представителя.
Представитель ответчиков Степанова А.А. и Степановой Н.К. на основании доверенностей Рыжова Е.Н. исковые требования Статланд Н.А. не признала в полном объеме, встречные исковые требования Степанова А.А. к Статланд Н.А. поддержала.
Ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной миграционной службы по Нижегородской области явку представителей в суд не обеспечили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
По правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Заслушав объяснения присутствующих сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса РФ, подлежало применению к спорному договору, заключенному до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно статье 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Степановым А.А. и Статланд Н.А. были подписаны договор займа денег на особых условиях и договор продажи квартиры.
Согласно договору займа денег на особых условиях Степанов А.А., именуемый Заемщиком, получил от Статланд Н.А., именуемой Займодавцем, деньги в рублях в сумме ... рублей со сроком возврата займа до ДД.ММ.ГГГГ (том №, л.д. №).
По договору продажи квартиры Степанов А.А. (Продавец) передает (продает), а Статланд Н.А. (Покупатель) принимает в собственность (покупает) квартиру, находящуюся по <адрес>, и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Согласно пункту 3 договора квартира оценена сторонами в ... руб. Расчеты между сторонами производятся следующим образом: ... руб. покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора, ... руб. покупатель обязуется передать продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Рассрочку платежа стороны признают залогом (том № л.д. №).
В судебном заседании стороны давали противоречивые объяснения о том, во исполнение какого из указанных договоров Статланд Н.А. были уплачены Степанову А.А. денежные средства в размере ... руб. При этом Статланд Н.А. утверждала, что деньги переданы в счет оплаты стоимости квартиры, Степанова Н.К. и Степанов А.А., посредством своего представителя, напротив указывали, что денежные средства Степановым А.А. получены в качестве займа, тогда как по договору продажи квартиры денежные средства не были уплачены.
Давая оценку доводам сторон, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.
Из пояснений и той и другой стороны следует, что подписание договора продажи квартиры происходило непосредственно в помещении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, там же были переданы денежные средства в размере ... руб. Непосредственно после подписания договора продажи квартиры и передачи денежных средств Степановым А.А. и Статланд Н.А. лично были поданы заявления о регистрации договора продажи квартиры с приложением квитанции об оплате госпошлины за регистрационные действия и самого договора. Заявления приняты для совершения регистрационных действий и ДД.ММ.ГГГГ спорный договор продажи квартиры был зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует проставленный на нем штамп (том № л.д. № оборот).
Обе стороны спора не отрицали в судебном заседании, что договор продажи квартиры действительно был подписан Степановым А.А. и Статланд Н.А., признавали его заключенным.
Все вышеуказанные обстоятельства, а именно подписание договора продажи квартиры и передача денежных средств в приемной Росреестра, последовавшее незамедлительно обращение обоих сторон договора за регистрацией сделки по всем правилам Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с уплатой госпошлины, указывают, что воля сторон была направлена именно на заключение договора купли-продажи квартиры, при этом буквально из текста договора следует, что денежные средства в размере ... руб. были переданы покупателем продавцу до его подписания.
Подписанный сторонами договор займа денег на особых условиях предусматривал, что в подтверждение полученного, Заемщик дает Займодавцу расписку о получении денежных средств (пункт 2 договора). Такая расписка суду не была предъявлена, из пояснений сторон следует, что она не составлялась, таким образом, факт передачи денежных средств по договору займа нельзя считать подтвержденным.
Из всего изложенного, суд приходит к выводу о том, что Степанов А.А. и Статланд Н.А. заключили договор продажи квартиры, а подписанный между ними договор займа на особых условиях от ДД.ММ.ГГГГ следует признать незаключенным, как того требует Статланд Н.А., поскольку в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
ДД.ММ.ГГГГ Степанов А.А. и Статланд Н.А. подписали акт приема-передачи квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ и в тот же день обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на квартиру, однако ввиду действовавшего к моменту обращения запрета на совершение регистрационных действий переход права зарегистрирован не был. По сообщению Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права приостанавливается до снятия запрета (том № л.д. №).
В дальнейшем в ходе рассмотрения дела в суде Статланд Н.А. перечислила оставшиеся денежные средства в размере ... рублей на банковские счета, открытые на имя Степанова А.А. (том № л.д. №).
ДД.ММ.ГГГГ, после того как был снят запрет на совершение регистрационных действий, переход права собственности на квартиру от Степанова А.А. к Статланд Н.А. был зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области, о чем выдано свидетельство установленного образца (том № л.д. №).
В силу статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривая договор продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Степанов А.А. и Поднебеснов М.В. указывали на притворный характер данной сделки, поскольку стороны договора подразумевали договор ипотеки (залога недвижимости), который должен был обеспечивать обязательства Степанова А.А. по договору займа.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статья 167 Гражданского кодекса РФ предусматривала, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцы Степанов А.А. и Поднебеснов М.В. в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не предоставили суду доказательств, подтверждающих, что волеизъявление участников спорного договора не соответствует их действительной воле.
При этом суд учитывает, что договор купли-продажи относится к той категории сделок, правовые последствия которых общеизвестны и не имеют иного толкования, кроме как переход права собственности на отчуждаемое имущество от продавца к покупателю. В силу этого не могут быть приняты во внимание утверждения Степанова А.А. и Степановой Н.К. о том, что при подписании спорного договора продажи квартиры, они исходили из того, что данный договор должен обеспечивать обязательства Степанова А.А. по возврату займа в сумме ... руб.
Кроме этого, как уже указано судом ранее, договор займа не был заключен в силу отсутствия подтвержденного распиской факта передачи денежных средств.
Заявленное Степановым А.А. и Поднебесновым М.В. требование о расторжении договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по мотивам отсутствия оплаты покупателем стоимости квартиры не имеет под собой правовых оснований в виду следующего.
В силу пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В соответствии с положениями пунктов 1-3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Согласно п.п. 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как уже было указано, пунктом 3 спорного договора купли-продажи стороны согласовали цену квартиры в размере ... руб. и предусмотрели следующий порядок расчетов: ... руб. до подписания договора, ... руб. покупатель обязуется передать продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Рассрочку платежа стороны признают залогом.
Судом установлено, что в счет оплаты по спорному договору Статланд Н.А. передала Степанову А.А. ... руб. непосредственно при подписании договора продажи ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи денежных средств подтверждается, как уже было отмечено, самим текстом договора продажи квартиры, и не оспаривался Степановым А.А. и Степановой Н.К. в ходе судебного заседания.
Оставшаяся сумма была перечислена на банковские счета, открытые на имя Степанова А.А. в Сбербанке России, в том числе ДД.ММ.ГГГГ ... руб., ДД.ММ.ГГГГ ... руб., ДД.ММ.ГГГГ ... руб. и ... руб., ДД.ММ.ГГГГ ... руб., ДД.ММ.ГГГГ ... руб., то есть в общей сумме ... руб.
В судебном заседании представитель Степанова А.А. Рыжова Н.Е. и ответчик Степанова Н.К. не отрицали факт перечисления денежных средств на банковские счета Степанова А.А., ссылаясь лишь на то обстоятельство, что Степанов А.А. до уплаты Статланд Н.А. указанных сумм заявил о расторжении договора, что свидетельствовало об отсутствии его волеизъявления на совершение сделки.
Однако указанный довод противоречит положениям вышеприведенных положений закона, поскольку договором продажи квартиры не было предусмотрено право продавца на отказ от исполнения договора, а обращение в суд с иском о расторжении договора не приостанавливает исполнения обязательства.
Допущенная Статланд Н.А. незначительная просрочка в исполнении обязательства (... руб. уплачены с просрочкой на 6 дней), не является основанием для расторжении договора продажи квартиры, а в силу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ влечет ответственность покупателя в виде уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Доказательств причинения продавцу значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба вследствие несвоевременной оплаты стоимости квартиры суду не предоставлено.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, подлежат удовлетворению встречные требования Статланд Н.А. к Степанову А.А. и Поднебеснову М.В. о признании ее исполнившей обязательства по оплате квартиры № дома № по <адрес> по договору продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ
Суд не может признать обоснованными исковые требования Степанова А.А. и Поднебеснова М.В. о признании действительным заключенного между ними договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в виду следующего.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Степановым А.А. и Поднебесновым М.В. заключен договор продажи квартиры, согласно которому Степанов А.А. (продавец) передал в собственность (продал), а Поднебеснов М.В. (покупатель) принял в собственность (купил) квартиру по <адрес> и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (том № л.д. №).
Согласно пункту 5 указанного договора квартира оценена сторонами и продается за ... руб. Покупатель оплатил продавцу стоимость квартиры до подписания договора.
В деле также имеется расписка Степанова А.А. от ДД.ММ.ГГГГ о получении им от Поднебеснова М.В. денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры в размере ... руб. (том № л.д. №).
ДД.ММ.ГГГГ Степанов А.А. и Поднебеснов М.В. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Нижегородской области по вопросу регистрации перехода права собственности по вышеуказанному договору.
Из сообщения Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру отказано ввиду наличия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами (том № л.д. №).
При этом Поднебеснов М.В. в судебном заседании пояснил, что акт приема-передачи квартиры он подписывал, однако фактически квартира ему не передавалась.
В силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Способы защиты права предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса РФ.
Согласно абз. 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, способом восстановления нарушенных прав истца Поднебеснова М.В. при сложившихся обстоятельствах является способ обращения в суд с иском о возмещении убытков, при этом Статланд Н.А. правомерность заключения договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривала, прав Поднебеснова М.В. не нарушала, следовательно предъявление к ней исковых требований о признании действительным заключенного между Поднебесновым М.В. и Степановым А.А. договора продажи квартиры не отвечает положениям ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Требование Степанова А.А. и Поднебеснова М.В. о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированном праве собственности Статланд Н.А. на спорную квартиру удовлетворению не подлежит, поскольку судом установлено, что основанием для такой регистрации послужил заключенный между Степановым А.А. и Статланд Н.А. договор продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Статланд Н.А. приобрела в собственность спорное жилье, уплатила продавцу полную его стоимость, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора был подписан акт приема-передачи квартиры, по которому Степанов А.А. передал в собственность Статланд Н.А., а последняя приняла спорную квартиру и долю в праве собственности на общее имущество дома.
Поданное Степановым А.А. в Управление Росреестра по Нижегородской области заявление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от совершения регистрационных действий не является основанием для признании последовавшей регистрации перехода права собственности незаконной, поскольку в силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Пунктами 4, 8 договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность продавца освободить квартиру от вещей и предметов домашнего обихода и передать ключи от нее в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Состоящие на регистрационном учете в квартире Степанов А.А. и Степанова Н.К. обязуются сняться с регистрационного учета не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из приватизационного дела, спорная квартира была приобретена Степановым А.А. по договору о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д. №).
Квартира приобретена с согласия проживавшей в ней на условиях договора социального найма Степановой Н.К. (том № л.д.№), за которой в силу статьи 19 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" должно было быть сохранено право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Тем не менее, действующее законодательство не содержит запрета на отказ такого гражданина от принадлежащего ему права бессрочного пользования жилым помещением, поскольку в силу пункта 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Степанова Н.К., не являясь стороной договора продажи квартиры, также приняла на себя обязательство сняться с регистрационного учета по данному адресу в срок, указанный в договоре, о чем собственноручно составила письменное обязательство для покупателя Статланд Н.А. (том № л.д. №).
Факт составления данного обязательства Степанова Н.К. в судебном заседании подтвердила.
Указанное обязательство расценивается судом как отказ Степановой Н.К. от права пользования данным жилым помещением с целью совершения сделки купли-продажи между ее сыном Степановым А.А. и Статланд Н.А.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Исходя из изложенного Степанова А.А. и Степанову Н.К. следует признать прекратившими право пользования квартирой № дома № по <адрес>. При этом срок исполнения обязательства по освобождению квартиры и передачи ключей от нее покупателю Статланд Н.А. был установлен договором не позднее ДД.ММ.ГГГГ, доказательств исполнения данного обязательства ответчики не предоставили, поэтому подлежат выселению на основании решения суда.
По правилам п.п. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. №713, в связи с выселением из жилого помещения ответчики Степанов А.А. и Степанова Н.К. подлежат снятию с регистрационного учета по месту жительства по <адрес> на основании настоящего решения суда.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
По настоящему делу истцом Статланд Н.А. в связи с предъявлением исковых требований была уплачена госпошлина в следующих размерах: ... руб. в связи с требованием к Степанову А.А. о признании незаключенным договора займа (том № л.д. №), ... руб. (том № л.д. №), из которых за требования к Степанову А.А. об обязании исполнить обязательства по договору продажи квартиры, признании прекратившим право пользования жилым помещением ... руб. (по ... руб. за каждое требование), за требование к Степановой Н.К. о признании прекратившей право пользования жилым помещением ... руб., за требование о выселении Степанова А.А. и Степановой Н.К. из спорной квартиры ... руб., а также ... руб. уплачено по встречному иску к Степанову А.А. и Поднебеснову М.В. о признании исполнившей обязательства по договору продажи квартиры (том № л.д. №).
В связи с удовлетворением иска со Степанова А.А. в пользу Статланд Н.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей (... + ... + ... + ... + ...), со Степановой Н.К. в пользу Статланд Н.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. (... + ...), с Поднебеснова М.В. в пользу Статланд Н.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Статланд Н.А. к Степанову А.А., Степановой Н.К. удовлетворить.
Договор займа, подписанный Статланд Н.А. и Степановым А.А. ДД.ММ.ГГГГ, признать незаключенным.
Обязать Степанова А.А. исполнить обязательства по договору продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Статланд Н.А. и Степановым А.А., а именно: освободить квартиру № дома № по <адрес> от личных вещей, передать Статланд Н.А. ключи от квартиры.
Признать Степанова А.А., Степанову Н.К. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой № дома № по <адрес>, и выселить их из квартиры по этому адресу со снятием с регистрационного учета.
В удовлетворении исковых требований Степанова А.А., Поднебеснова М.В. к Статланд Н.А. о признании недействительным договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Статланд Н.А. и Степановым А.А., признании действительным договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Степановым А.А. и Поднебесновым М.В., отказать.
В удовлетворении исковых требований Степанова А.А., Поднебеснова М.В. к Статланд Н.А. о расторжении договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Статланд Н.А. и Степановым А.А., признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительной, отказать.
Встречные исковые требования Статланд Н.А. к Степанову А.А., Поднебеснову М.В. удовлетворить.
Признать Статланд Н.А. исполнившей обязательства по оплате квартиры № дома № по <адрес> по договору продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Степановым А.А. и Статланд Н.А..
Взыскать в пользу Статланд Н.А. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины за обращение в суд со Степанова А.А. в сумме ... рублей, со Степановой Н.К. в сумме ... рублей, с Поднебеснова М.В. в сумме ... руб.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Приокский районный суд г. Н.Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: С.А. Бадоян
.
.
.
.
.
.
.а
