Решение от 16 октября 2014 года

    Дело № 2-1015/14
 
РЕШЕНИЕ
 
именем Российской Федерации
 
    Топкинский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Липской Е.А., при секретаре Потрясовой М.С., рассмотрев 16 октября 2014 года в открытом судебном заседании в г.Топки гражданское дело по иску Постол Л.П., Постол А.Н., Писарева И.В. к Фур М.М., Фур М.И. о признании договора купли-продажи квартиры действительным, о признании права собственности на квартиру, о регистрации перехода права собственности,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истцы Постол Л.П., Постол А.Н., Писарев И.В. обратились в суд с иском к Фур М.М., Фур М.И. о признании договора купли-продажи квартиры действительным, о признании права собственности на квартиру, о регистрации перехода права собственности.
 
    Свои требования мотивировали тем, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от ххххг., они являются владельцами квартиры, расположенной по адресу: ххх, общей площадью хх кв. м.
 
          Истцы указывали, что с хххх года они фактически владеют и распоряжаются квартирой, добросовестно оплачивают все платежи, производят текущий ремонт и фактически проживают в квартире.
 
         Согласно договору купли-продажи квартиры, расчет произведен полностью при подписании договора. Продавец со своей стороны полностью выполнил свои обязательства. Претензий и притязаний па данную квартиру со стороны не имелось.
 
    Договор удостоверен государственным нотариусом Топкинской государственной нотариальной конторы ххххг., после подписания договора купли-продажи квартиры истцы не обратились в регистрирующий орган с требованием зарегистрировать сделку и nepexoд права собственности.
 
    Пояснили, что в настоящее время возникла необходимость оформить документы надлежащим образом, зарегистрировать право собственности на данную квартиру, однако сделать этого не могут, т.к. регистрация сделки и перехода права собственности может произойти только при наличии заявления об этом и продавца и покупателя, а местонахождение Фур М.М. и Фур М.И. неизвестно.
 
    Истцы просили признать вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от хххх года действительным; признать за ними право собственности на данное жилое помещение, а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности к истцам от ответчиков Фур М.М., Фур М.И. на данную квартиру.
 
    Истец Писарев И.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела (л.д.хх – сведения об извещении), в судебное заседание не явился. В материалах дела имеется заявление Писарева И.В. с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. хх).
 
    Истцы Постол Л.П., Постол А.Н. в судебном заседании настаивали на исковых требованиях.
 
    Ответчики Фур М.М., Фур М.И. извещались о дате, месте и времени рассмотрения дела по последнему известному месту жительства, в судебное заседание не явились.
 
    В целях их извещения, по указанному истцом в исковом заявлении адресу, который является последним известным местом жительства ответчиков: хххх, были направлены заказные письма с судебными повестками, которые возвращены почтовой службой с отметкой об истечении срока хранения. (л.д. хх).
 
              Как следует из показаний истцов Постол Л.П., Постол А.Н., свидетеля Ждановой А.А. ответчики Фур М.М., Фур М.И. были зарегистрированы по вышеуказанному адресу, однако после продажи спорной квартиры выехали на постоянное место жительство в ххх, что подтверждается адресными справками (л.д. хх). Точный адрес их проживания неизвестен.
 
    В порядке ст.50 ГПК РФ судом, при отсутствии представителя у ответчиков, место жительства которых неизвестно, для участия в деле, в качестве представителя назначен адвокат (определение суда от ххххг. - л.д. хх).
 
           Представитель ответчиков - адвокат Альянов А.В. (ордер №хх от ххххг. - л.д.хх) в судебном заседании не возражал против искового требования о регистрации перехода права собственности.
 
    Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
 
    В материалах дела имеется отзыв на исковое заявление (л.д. хх), содержащий ходатайство представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Вислова А.В. о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица по делу (л.д.хх - ходатайство, л.д. хх - доверенность представителя).
 
    Суд, заслушав пояснения истцов Постол Л.П., Постол А.Н., представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
 
    В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации).
 
    В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).
 
    Из содержания ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену.
 
    Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
 
    В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (т.к. договор заключен до 1 марта 2013 года).
 
    В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
 
    Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    Приобретение права собственности на основании договора купли-продажи возможно только в случае если одной из сторон договора (продавцом) является собственник имущества, либо надлежащим образом уполномоченное лицо в соответствии с требованиями п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Судом установлено следующее.
 
    хххх года между истцами Постол Л.П., Постол А.Н., Писаревым И.В. и ответчиками Фур М.М., Фур М.И. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ххх (л.д. хх). Договор удостоверен нотариусом.
 
    Данная квартира принадлежала ответчикам Фур М.М., Фур М.И. на праве собственности, что подтверждается сведениями из ЕГРП, договором на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан на квартиру по адресу: ххх (л.д. хх – выписка из ЕГРП, л.д.хх – договор от хххх).
 
    Согласно п. хх договора купли-продажи квартиры по адресу: ххх, продавец (ответчики Фур М.М., Фур М.И.) продал квартиру, а покупатель (истцы Постол Л.П., Постол А.Н., Писарев И.В.) купил ее за ххх руб. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора (л.д. хх).
 
    В договоре купли-продажи квартиры указано, что продавец передает вышеуказанную квартиру и относящиеся к ней документы в момент подписания настоящего договора, который имеет силу акта приема – передачи (л.д. хх оборот - п. хх договора). В п.хх Договора указано о произведенном расчете между сторонами при подписании настоящего Договора.(л.д. хх)
 
    Факт оплаты истцами стоимости квартиры в судебном заседании подтвердила свидетель Жданова А.А., являющаяся родственницей ответчиков (л.д. хх– протокол судебного заседания), факт вселения и проживания в данной квартире истцов подтверждается как фактом их регистрации в данном жилом помещении (л.д. хх – копии паспортов истцов), так и показаниями указанного свидетеля Ждановой А.А., подтвердившей в судебном заседании фактическое проживание истцов в приобретенной квартире, представленными и обозреваемыми в судебном заседании квитанциями по оплате налога, электричества, телефонной связи.
 
    Как следует из содержания договора купли-продажи квартиры, между покупателем и продавцом достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры был совершен сторонами в надлежащей письменной форме, подписан сторонами, нотариально удостоверен, следовательно, считается исполненным, правомерность и законность заключения указанного договора сторонами, иными лицами не оспаривается.
 
    Указанная сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но не была зарегистрирована.
 
    Местожительство ответчиков Фур М.М., Фур М.И. в настоящее время не известно.
 
    Исходя из пояснений истцов, свидетеля Ждановой А.А. – родственницы ответчиков, адресной справки, последние выехали на постоянное местожительство в ххх в хххх году. (л.д.хх - протокол судебного заседания, л.д. хх - адресные справки).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) - в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Тот факт, что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, не может являться основанием считать сделку недействительной. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
 
    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Аналогичная позиция нашла свое подтверждение и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 60).
 
    Учитывая, что указанная сделка, которую истцы просят признать действительной, в установленном законом порядке недействительной признана не была, в настоящее время не оспаривается, суд полагает излишне заявленным требование о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: ххх, действительным.
 
    В части искового требования о признании права собственности на жилое помещение за истцами, суд приходит также к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
 
    Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
 
    Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1,2 ст. 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года).
 
    Учитывая, что сделка, совершенная между сторонами по договору имела место после вступления в силу Закона о регистрации, исковое требование о признании права собственности удовлетворению не подлежит.
 
    Учитывая изложенное, а также принимая во внимание факт регистрации права собственности ответчиков на спорное жилое помещение (л.д. хх-выписка из ЕГРП), суд приходит к выводу о том, что заявленное требование о регистрации перехода права собственности является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
 
    В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Поскольку истцами представлены доказательства заключения договора купли-продажи, спорное имущество передано продавцом истцам по договору, который одновременно является актом приема-передачи, сведения о заключении договора с нарушением действующего законодательства отсутствуют, суд считает исковые требования о регистрации перехода права собственности подлежащими удовлетворению, с учетом того, что в настоящее время местонахождение ответчиков не известно, и у истцов в данном случае    отсутствует возможность регистрации перехода права собственности на спорное имущество в общем порядке, установленном Законом о регистрации.
 
    Избранный истцами способ защиты своего права путем подачи иска о государственной регистрации перехода права собственности является допустимым способом защиты права применительно к статьям 12, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования удовлетворить в части.
 
    Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: ххх, от Фур М.М., хххх года рождения, Фур М.И., хххх года рождения, к Постол Л.П., хххх года рождения, Постол А.Н., хххх года рождения, Писареву И.В., хххх года рождения (в равных долях каждому), на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ххххг. между Фур М.М., Фур М.И. и Постол Л.П., Постол А.Н., Писаревым И.В.
 
    В остальной части заявленных требований - отказать.
 
    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Председательствующий                               Е.А. Липская
 
    Решение принято в окончательной форме 21 октября 2014 года.
 
    Решение не вступило в законную силу.