Решение от 16 июля 2014 года

Дело № 2-1333/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    16 июля 2014 года.
 
    Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.
 
    При секретаре судебного заседания Бадмаеве И.О.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савицкого А.Н. к Перепелюк Е.Г., Перепелюк Е.А., действующей также как законный представитель несовершеннолетних: Перепелюк А.Г., Перепелюк Е.А., Перепелюк Д.Г. о признании действительным договора купли-продажи,
 
Установил:
 
    Савицкий А.Н. обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГг. между Продавцом - ФИО15 и Покупателем - Истцом - Савицким А.Н. был заключён Договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 40 кв. м., кадастровый условный номер №, Свидетельство о гос. регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ., и земельного участка площадью 305 кв. м., кадастровый номер №, Свидетельство о гос. регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ, которые находятся по адресу: <адрес>. Договор заключен в соответствии со ст. 550 ГК РФ, ст. 35 СК РФ и имеет силу передаточного акта (п. 9 Договора), а также вступил в силу со дня его подписания сторонами. Расчет по сделке купли - продажи завершён (п. 5 Договора). Правоустанавливающие и иные документы на жилой дом и землю были переданы покупателю в день подписания договора. Правом владения приобретенным имуществом истец пользуется с ДД.ММ.ГГГГг., то есть с момента заключения договора купли-продажи. Переход права собственности по настоящему Договору не был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, так как в будущем планировалась еще одна сделка по купле-продаже. Нотариального удостоверения сделки законом не предусмотрено и не совершалось. ДД.ММ.ГГГГг. Продавец ФИО15 умер. Спустя шесть месяцев представитель наследников, не зная о заключённом договоре купли - продажи, ввёл вышеуказанных наследников в права наследования имуществом покойного, в том числе и указанного в Договоре имущества. При таких обстоятельствах договор купли-продажи может быть признан действительным только в судебном порядке.
 
    На основании изложенного истец просит суд: признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и Савицким А.Н.
 
    В судебное заседание явился Савицкий А.Н., заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить, суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 являлся его товарищем. В ДД.ММ.ГГГГ он занял у истца по расписке деньги в размере 3 250 000 р. и они с ним договорились, что через год он истцу все возвратит. После ФИО15 предложил истцу земельный участок. С ДД.ММ.ГГГГ истец фактически находился на участке, проводил строительные работы. Истец также договортлся с Перепелюк Е.А. о том, что она даст согласие. Но в последнее время она изменила свое мнение. В отзыве указано, что Перепелюк Е.А. знала о сделке, а также прошел срок исковой давности, а также согласие Е.А. не нужно было, т.к. ФИО15 получил спорное имущество в дар. В ДД.ММ.ГГГГ в данном домовладении жил истец. В ДД.ММ.ГГГГ он уже редко приезжал туда. В доме был прописан кто-то из прежних хозяев. ФИО15 при жизни не отказывался произвести гос. регистрацию договора и перехода права собственности, однако сам истец платил налоги.
 
    В судебное заседание также явился представитель ответчиков Перепелюк Е.Г. и Перепелюк Е.А. – Яковлев С.Ю., действующий на основании доверенностей, исковые требования Савицкого А.Н. не признал, просил в иске отказать, пояснив суду, что расчет по сделке не проводился а дом и участок истцу не предавались и он там никогда не жил.
 
    Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, Перепелюк А.И. представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.
 
    Дело в отсутствие не явившихся ответчиков рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителя сторон находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В судебном заседании установлено, что ФИО15 являлся собственником земельного участка площадью 305 кв.м. с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома литер А общей площадью 40 кв.м. по адресу: <адрес>.
 
    Право собственности ФИО15 на строение возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка собственнику строения по адресу: <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ
 
    ФИО15 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается повторным свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным ОЗАГС Кировского района г. Ростов-на-Дону. Наследниками после смерти ФИО15, принявшими наследство по закону и по завещанию являются Перепелюк Е.Г., Перепелюк Е.А., Перепелюк А.Г., Перепелюк Е.Г., Перепелюк Д.Г. – им нотариусом ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о праве на наследство, в т.ч. в отношении строение и земельного участка по адресу: <адрес>.
 
    В настоящее время, право собственности на жилой дом литер «А» площадью 40 кв.м. и земельный участок площадью 305 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано в ЕГРП за: Перепелюк Е.Г. - 17/63 долей, Перепелюк Е.А. – 17/63 долей, Перепелюк А.Г. – 2/21 доли, Перепелюк Е.Г. – 2/21 доли, Перепелюк Д.Г. – 17/63 долей.
 
    В свою очередь Савицкий А.Н. ссылается на то, что между ним (покупатель) и ФИО15 (продавец) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрёл в собственность жилой дом, общей площадью 40 кв. м, расположенный до адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 305 кв. м, принадлежащий продавцу на праве собственности. Одновременно с передачей права собственности на жилой дом, покупатель по настоящему договору приобретает право собственности на земельный участок. Переход права собственности на земельный участок оформляется с учётом требований земельного законодательства Российской Федерации.
 
    Сведения о жилом доме: Кадастровый условный номер №; Местоположение <адрес>; Наименование - жилой дом; Площадь общая - 40 кв. м; Этажность -1, инвентарный номер №. Сведения о земельном участке, право собственности на который переходит к покупателю по настоящему договору: кадастровый номер №; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>; категория земель - земли населённых пунктов; цель использования - индивидуальное жилищное строительство; общая площадь - 305 кв. м. (пункты 3 и 4 договора купли-продажи)
 
    Стороны настоящего договора договорились оцепить здание в 1 000 000 (один миллион) рублей. В цену здания включена цена земельного участка (право на земельный участок), передаваемого покупателю одновременно с жилым домом. Покупатель оплачивает продавцу стоимость здания наличными деньгами, одномоментно в день подписания настоящего договора, но до государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ГУФРС по РО. Обязательство Покупателя по оплате стоимости здания считается выполненным в день расчёта по договору. (пункт 5 договора купли-продажи)
 
    В силу п. 9 договора стороны согласились признать данный договор имеющим силу передаточного акта.
 
    Однако при жизни ФИО15 ни договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни переход права собственности на спорные строения и земельный участок в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошли. С иском в суд о принудительной государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, вплоть до смерти продавца – ДД.ММ.ГГГГ – Савицкий А.Н. также не обращался и, более того, как пояснил сам истец в судебном заседании – продавец ФИО15 от государственной регистрации не уклонялся договора и перехода права собственности.
 
    В настоящее время Савицкий А.Н. просит суд: признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и Савицким А.Н., поскольку лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на указанное недвижимое имущество в ином порядке.
 
    Статье 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
 
    В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
 
    Статье 558 ГК РФ предусмотрены специальные правила для заключения договоров купли-продажи жилых помещений. Так, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
 
    Исходя из анализа приведенных правовых норм, поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного под ним, необходимого для обслуживания данного жилого дома, подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не влечет юридических последствий.
 
    Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях установленных законом.
 
    Таким образом, поскольку в установленном законом порядке договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию не прошел, то требования о признании указанного договора действительным удовлетворению не подлежат, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.
 
    Требования в соответствии с п. 3 ст. 551, п. 3 ст. 165 ГК РФ ГК РФ истцом в рамках настоящего дела не заявлялись, а в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.
 
    Савицким А.Н. также не представлено суду и объективных доказательств надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно, оплаты передаваемого продавцом недвижимого имущества.
 
    В силу п. 5 указанного договора стороны договорились оценить здание в 1 000 000 рублей. В цену здания включена цена земельного участка, передаваемого покупателю одновременно с жилым домом. Покупатель оплачивает продавцу стоимость здания наличными деньгами, одномоментно в день подписания настоящего договора.
 
    Между тем, каких бы то ни было доказательств передачи продавцу денежных средств в размере 1000000 рублей во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ Савицкий А.Н. не представил. Представленная истцом расписка от ДД.ММ.ГГГГ, написанная ФИО15, свидетельствует о наличии между сторонами заемных отношений, которые, тем не менее, не связаны с заключением и исполнением спорного договора купли-продажи.
 
    Истцом не представлены и доказательства уклонения продавца от государственной регистрации сделки. Из пояснений самого истца следует, что продавец Перепелюк Г.В. от государственной регистрации сделки не уклонялся.
 
    Сам по себе факт использования строений и земельного участка по адресу: <адрес> Савицким А.Н. и несение им расходов по содержанию указанного имущества без государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности ни коим образом не влияет на возможность признания спорной сделки действительной.
 
    На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ :
 
    В удовлетворении исковых требований Савицкого А.Н. к Перепелюк Е.А., Перепелюк Е.Г., Перепелюк А.Г., Перепелюк Е.А. о признании действительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО15 и Савицким А.Н. - отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме принято 21.07.2014 года.
 
    Судья: