Решение от 15 сентября 2014 года

Дело № 2-2033/14
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
 
    Октябрьский районный суд <адрес> в составе:
 
    председательствующего судьи Ещенко И.А.,
 
    при секретаре ФИО3,
 
    с участием:
 
    представителя истца ФИО6 – ФИО4, действующего на основании доверенности,
 
    представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «...» - ФИО5, действующего на основании доверенности,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «...» о признании отчета об оценке незаконным и недействительным, стоимости объекта оценки не подлежащей применению в рамках исполнительного производства,
 
установил:
 
    ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «...» (далее – ООО «...»), в котором просил признать отчет оценщика №.. . незаконным и недействительным, стоимость объекта оценки, указанную в отчете оценщика №.. ., не подлежащей применению в рамках исполнительного производства.
 
    В обоснование заявленных требований истец ФИО6, ссылаясь на статью 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указал, что ….. года им впервые было получено на руки постановление судебного пристава-исполнителя ФИО1 М.М. об оценке вещи или имущественного права от ….. года, а также в этот же день им была произведена фотосъемка отчета, а также направлен запрос в Минераловодский отдел судебных приставов о предоставлении копии отчета оценщика. Однако до настоящего времени ответа получено не было.
 
    До ….. года с постановлением пристава-исполнителя ФИО1 М.М. от ….. года об оценке вещи или имущественного права он не знакомился, соответствующие документы об его ознакомлении отсутствуют.
 
    Оценщиком (членом СРО «...») Л.А.В. был подготовлен отчет №.. .. Действия оценщика затрагивают его права и законные интересы в связи с тем, что данный отчет представлен для принятия решения судебному приставу-исполнителю в исполнительном производстве, участником которого он является и, будучи подготовленным и оформленным с нарушениями, способен повлиять на степень вероятности продажи объекта с рыночных торгов, а также на способность оплаты данного объекта исходящей из определяемого разумными ожиданиями спроса в отношении приобретения данного объекта участниками исполнительного производства.
 
    Истец считает, что при подготовке отчета допущены нарушения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности.
 
    В нарушение статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете не указана балансовая стоимость оцениваемых нежилых помещений, принадлежащих юридическому лицу ООО «...», не указаны все реквизиты данного юридического лица (ОГРН, дата регистрации ОГРН и ИНН, сведения о расчетном счете в банке либо его отсутствии, ОКПО и КПП).
 
    Указание оценщика на странице 19 отчета оценки на тот факт, что «проезжая часть улицы имеет асфальтобетонное покрытие», а также утверждение о «высокой интенсивности движения автотранспорта в этом районе» ничем не подтверждено и не соответствует действительности.
 
    На странице 45 отчета допущена намеренная либо случайная неточность в названии раздела указано «Обзор рынка коммерческой недвижимости <адрес>. Спрос и предложение», в то же время в содержании данного раздела отчета нет ни одного указания на рынок коммерческой недвижимости <адрес> и его характеристики. В подразделе «Спрос» не указывается ни на один из населенных пунктов, а в разделе «Предложение» имеется указание на анализ рынка коммерческой недвижимости <адрес>. При этом <адрес> воды не является административно-территориальной единицей <адрес> и удален от Ставрополя на расстояние более, чем 160 км.
 
    По факту проанализирована только структура предложения по продажам и аренде (страницы 47-55 и др.) <адрес>. Аналогичного анализа по структуре спроса в отчете об оценке не дано. Анализ фактических продаж аналогичных помещений в отчете отсутствует полностью.
 
    Как сказано в разделах отчета, в нем проанализированы экономические показатели «<адрес>», в тоже время этот город является муниципальным образованием поселенческого типа входящим в муниципальное образование «Минераловодский муниципальный район» на правах поселения.
 
    На 29 странице отчета оценщика на приведенной картинке<адрес> указатель «объект оценки» обозначает (направлен на) <адрес>.
 
    Между тем оцениваемое нежилое помещение находится в поселке.. ., который не входит в структуру <адрес> как юридически, так и территориально, а не в городе Минеральные Воды и тем более не в городе Ставрополь. Кроме того, различается и численность населения данных муниципальных образований: Минеральные Воды — 76 205 человек, поселок.. . — 6528 человек.
 
    Поэтому анализ экономических данных одного только <адрес>, при оценке объекта недвижимости в близлежащем поселении «поселок.. .» с численностью населения ниже <адрес> более чем в 10 раз, не оправдан.
 
    На страницах 57-59 отчета оценки приводится раздел 8.3 «Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки», однако при том, что объектом оценки в отчете определено «нежилое помещение», в разделе «Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки» приводится анализ использования «земельного участка». Нигде по тексту раздела 8.3 не указан объект оценки — «нежилое помещение». В тоже время данный раздел содержит такие положения, как «использование свободной земли и земли с улучшениями», «сначала анализ участка земли как незастроенного», «затем анализ земли с существующими улучшениями», «топография земельного участка», «наилучшее использование земельного участка», при этом, нигде в тексте отчета не указывается кадастровый номер, индивидуализирующий земельный участок, о котором идет речь, а также отношение этой земли (земельного участка) к оцениваемым нежилым помещениям.
 
    Данное обстоятельство свидетельствует о несоблюдении такого принципа составления отчета об оценке, как правило, о том, что отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) – пункт 4 Федерального стандарта оценки № «Требования к отчету об оценке».
 
    На странице 19 отчета об оценке наименование объекта оценки указано как «нежилые помещения». Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки № «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующего принципа - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). Между тем отчет оценщика Л.А.В. при наличии фотографий общедомового имущества (стен, фасада, отмостки и торца здания) не содержит фотографий самих нежилых помещений, которые являются объектами оценки (внутри здания). Истец считает, что наличие данных фотографий и установленное на них неудовлетворительное санитарно-техническое состояние нежилых помещений могло повысить активность оценщика при выражении мнения об оценке.
 
    В нарушение пункта 10 Правил оценочной деятельности СРО «...», утвержденных решением Президиума НП «...» (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), в тексте отчета об оценке нигде не содержится анализа достаточности и достоверности используемой информации об объекте оценке.
 
    В том числе отсутствует анализ достаточности внешних фотоснимков здания, в котором находятся оцениваемые помещения без фотоснимков, отражающих внутреннее санитарно-техническое состояние данных помещений.
 
    На странице 19 отчета оценщик, обосновывая отказ от затратного подхода, указал на то, что затратный подход применяется в основном для оценки объектов, пользующихся незначительным спросом. Соответственно данному выводу оценщика оцениваемый объект (помещения по ул... .) должен пользоваться значительным спросом. Однако нигде по тексту отчета оценщика не приводится ни одного источника информации, подтверждающего наличие реального платежеспособного спроса на любую недвижимость на территории пос... . либо в другом близлежащем регионе<адрес>, в том числе нет в отчете оценщика и каких-либо данных о спросе на оцениваемые нежилые помещения.
 
    Истец считает, что обоснование отказа от затратного подхода не подтверждено необходимыми данными и нарушает пункт 4.9 ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества».
 
    В нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки № «Требования к отчету об оценке» в тексте отчета не указаны ОГРН и дата его присвоения в отношении заказчика отчета – УФССП России по<адрес>.
 
    При составлении отчета допущена элементарная небрежность – данные в оглавлении отчета совершенно не соответствуют его фактической нумерации (неправильное оглавление).
 
    Истец считает, что нарушения, допущенные ответчиком при подготовке оспариваемого отчета об оценке, повлияли на существенное завышение определяемой оценщиком рыночной стоимости. Так, например, оценщиком К.А.С. этот же объект (нежилые помещения по ул... .) был оценен в 2012 году в рамках другого исполнительного производства в ….. рублей. Оценка рыночной стоимости ответчика в размере.. . рублей превосходит по величине оценку рыночной стоимости оценщика К.А.С. более чем в 1,5 раза. Указа, что за 2 года стоимость помещений могла только уменьшиться вследствие физического износа при их эксплуатации и в связи с макроэкономической ситуацией в стране и регионе и никак не увеличиться.
 
    Истец ФИО6, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил исковое заявление удовлетворить в полном объеме, привел доводы, изложенные в исковом заявлении.
 
    В судебном заседании представитель ответчика ООО «...» по доверенности ФИО5 просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. В обоснование, ссылаясь на пункты 1, 2 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статьи 12, 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, информационное Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», указал, что величина оценки, указанная оценщиком в отчете, не может нарушать права сторон исполнительного производства, так как последствия ее определения наступают только после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об оценке вещи или имущественного права, следовательно, стоимость объекта оценки может быть оспорена в судебном порядке только путем оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя, определяющего цену вещи или имущественного права, однако судебным приставом-исполнителем такого постановления не выносилось ввиду отзыва отчета об оценке, в связи с чем оснований для удовлетворения заявления должника об оспаривании результатов оценки арестованного недвижимого имущества, произведенной судебным приставом в рамках исполнительного производства, не имеется.
 
    В тоже время, оценка, выполненная ООО «...», была произведена в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3.
 
    При проведении оценки объекта оценки оценщиком применялись два подхода к оценке: сравнительный и доходный, и приведен обоснованный отказ от использования третьего подхода к оценке - затратного, что соответствует пункту 4 ФСО № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», согласно которому оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
 
    Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 
    Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
 
    В целях применения сравнительного и доходного подходов к оценке объекта оценки - нежилые помещения номера на поэтажном плане 5-23 кадастровый номер ….., общей площадью 199,6 кв.м, расположенного по адресу:<адрес>, п... ., ул... .., оценщиком были подобраны объекты-аналоги идентичного назначения объекту оценки, что соответствует пункту 19 раздела 4 ФСО-1 «Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности».
 
    В рамках применения сравнительного и доходного подходов оценщик использовал данные по ценам предложений объектов, аналогичных объекту оценки взятых из открытых источников, а именно официального интернет-сайта: http://www.avito.ru. Оценщиком были подобраны объекты-аналоги с аналогичными экономическими, материальными и техническими характеристиками, в соответствии с Федеральным стандартом оценки № «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Местоположение объектов аналогов и объекта оценки равнозначное, так как оцениваемый объект и объекты-аналоги расположены в районах, с одинаковой степенью деловой активности, соразмерным количеством жителей в населенных пунктах.
 
    В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ (с последующими изменениями и дополнениями) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством не определено или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Кроме того, обратил внимание суда на то, что …. года отчет об оценке №... от …. г. был отозван оценщиком у заказчика – УФССП России по<адрес> для доработки и устранения неточностей и опечаток по причине выявления допущенных оценщиком технических неточностей и опечаток, которые не оказывают влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилые помещения номера на поэтажном плане 5-23 кадастровый номер ….., общей площадью 199,6 кв.м, расположенного по адресу:<адрес>, п...., <адрес>. Однако после доработки и устранения неточностей и опечаток уже будет новый отчет с новой датой.
 
    Более того, по результатам проведенной Комитетом по контролю НП СРО «...» внеплановой проверки, осуществленной на основании мотивированной жалобы ФИО6, доводы заявителя жалобы о нарушениях действующего законодательства Российской Федерации, допущенных при составлении отчета об оценке № … от …. года, были частично подтверждены. Выявленные нарушения, допущенные в отчете, подлежат исправлению, но на стоимость, выведенную в отчете, не влияют.
 
    Дисциплинарный комитет НП СРО «...» принял решение обязать члена НП СРО «...» Л.А.В. устранить выявленные нарушения в отчете об оценке и представить исправленный отчет заказчику отчета УФССП России по<адрес>, а также в Исполнительскую дирекцию НП СРО «...».
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, судебный пристав-исполнитель ФИО1 <адрес> отдела судебных приставов УФССП России по<адрес> ФИО1 М.М., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Вопрос о законности оспариваемого отчета просил разрешить на усмотрение суда.
 
    Уитывая мнение лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивишихся лиц.
 
    Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО6 исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.
 
    В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 85 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
 
    В силу абзаца 1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
 
    В статьях 6, 13 указанного Закона предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
 
    Судом установлено, что ….. года возбуждено исполнительное производство № ….6 на основании исполнительного листа ВС ….. ФИО1 городского суда<адрес> по делу № от …… года о взыскании заработной платы с ООО «...» в пользу ФИО6 в размере …. рублей…. копеек.
 
    ….. года составлен акт о наложении ареста (описи имущества) - нежилого помещения на первом этаже площадью 199,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, п... ., ул... ...
 
    ….. года в поселке.. . ФИО1 <адрес> за должником ООО «...» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное по улице …., поселка …. ….. района на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от …. года.
 
    …. года судебный пристав-исполнитель ФИО1 М.М. направил заявку на оценку арестованного имущества и также вынес постановление об участии специалиста в исполнительном производстве.
 
    …. года в <адрес> отдел судебных приставов УФССП России по<адрес> поступил отчет №.. . от …. года входящий номер ….
 
    ….года судебным приставом-исполнителем ФИО1 М.М. вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, которым принят отчет №.. . от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости имущества.
 
    В соответствии со статьями 87, 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию.
 
    …. года в <адрес> отдел УФССП России по<адрес> обратился ФИО6 с заявлением о выдаче ему копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права от …. года. В соответствии с реестром ознакомления ему была предоставлена копия требуемого постановления, а также предоставлен отчет оценщика №..., который был им сфотографирован.
 
    …. года письмом № …. за подписью директора общества с ограниченной ответственностью «...» из УФССП по<адрес> отозван отчет №.. . от …. года об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего ООО «...», в связи с выявленными техническими неточностями и опечатками, для доработки и исправления.
 
    Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО1 УФССП России по<адрес> от …. года в связи с указанным выше письмом имущество, арестованное по акту о наложение ареста от …. года, в виде нежилого помещения на первом этаже площадью 199,6 кв.м. по адресу: ….., отозвано с реализации.
 
    …. года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в<адрес> и судебным приставом-исполнителем ФИО1 <адрес> отдела судебных приставов УФССП по<адрес> ФИО1 М.М. был подписан акт о возврате документов, характеризующих переданное на реализацию арестованное имущество: свидетельство о государственной регистрации права от ….. года 26-АИ ….. и кадастровый паспорт помещения от ….. года.
 
    До настоящего времени исправленный отчет об оценке в <адрес> отдел судебных приставов УФССП России по<адрес> не поступал.
 
    Судом также установлено, что ФИО6 в Некоммерческое Партнерство Саморегулируемая организация «...» (далее – НП СРО «...») была направлена жалоба на нарушение, по его мнению, членом НП СРО «...» - оценщиком Л.А.В., проводившего оценку рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу:<адрес>, п... ., ул... .., и подготовившего отчет об оценке №.. . от ….. года, требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности при подготовке указанного отчета.
 
    Согласно выписке из Протокола заседания Дисциплинарного комитета НП СРО …..» № …. от ДД.ММ.ГГГГ года, по результатам проведенной Комитетом по контролю НП СРО «...» внеплановой проверки, осуществленной на основании мотивированной жалобы ФИО6, доводы заявителя жалобы о нарушениях действующего законодательства Российской Федерации, допущенных при составлении отчета об оценке № ….. от ….. года, были частично подтверждены. Выявленные нарушения, допущенные в отчете, подлежат исправлению, но на стоимость, выведенную в отчете, не влияют.
 
    По итогам заседания Дисциплинарного комитета НП СРО «...» было принято решение вынести предписание члену НП СРО «...» Л.А.В., обязывающее в течение 30 календарных дней устранить выявленные нарушения и предоставить исправленный отчет об оценке № ….. от ….. г.
 
    Письмом от …. года за исходящим номером ….. генеральным директором НП СРО «...» в адрес члена НП СРО «...» Л.А.В. направлено уведомление о результатах проведенной проверки по жалобе ФИО6 и сообщено о решении Дисциплинарного комитета данной саморегулируемой организации.
 
    В судебном заседании установлено, что до настоящего времени исправленный отчет об оценке в <адрес> отдел судебных приставов УФССП России по<адрес> не поступал.
 
    Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускают защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, а в судебном заседании установлено, что до настоящего времени отчет об оценке № ….. от …… г. находится в ООО «...» на доработке и исправлении, суд приходит к выводу об отсутствии предмета спора, в связи с чем на момент рассмотрения настоящего дела доказательств, свидетельствующих о наличии нарушений прав и свобод истца оспариваемым отчетом об оценке, не имеется.
 
    Кроме того, до настоящего времени постановление об оценке вещи или имущественного права от ….. года, вынесенное судебным приставом-исполнителем ФИО1 М.М., не признано незаконным и недействительным.
 
    При таких обстоятельствах, суд считает заявленные истцом требования преждевременными, в связи с чем неподлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статями 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
решил:
 
    в удовлетворении заявленных требований ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «...» о признании отчета оценщика №.. . незаконным и недействительным, стоимость объекта оценки, указанную в отчете оценщика №.. ., не подлежащей применению в рамках исполнительного производства - отказать в полном объеме.
 
    Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции<адрес>вого суда через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
 
    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Судья И.А. Ещенко
 
    Решение суда в законную силу не вступило.