Решение от 15 сентября 2014 года

К делу №2-3898/14
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    15 сентября 2014 года
 
    Судья Центрального районного суда гор. Сочи Краснодарского края Афонькина А.И.
 
    При секретаре Плиевой Ф.И.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Усоевой Г. В. к Гилевич Л. П. о возврате денежных средств по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами
 
УСТАНОВИЛ :
 
    Усоева Г.В. в лице представителя по доверенности Волковой А.Ю. обратилась в суд с иском к Гилевич Л.П. о возврате денежных средств по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами. Свои требования обосновывает тем, что 28.01.2010г. между Истцом - Усоевой Г. В., выступающей в качестве «Покупателя» с одной стороны, и Ответчиком - Гилевич В. П., выступающего в качестве, «Продавца» от имени Гилевич Л.П., с другой стороны был заключен предварительный Договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности. Предметом Договора явилось намерение сторон в будущем заключить Основной договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный с мансардным и цокольным этажом дом, строящийся на земельном участке №, кадастровый номер: №, относящийся по категории: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для садоводства, общей площадью 582 (пятьсот восемьдесят два) кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Доля покупателя в праве общей долевой собственности на дом эквивалентна квартире расположенной на мансардном этаже, общей площадью 31,50 кв.м.
 
    Так же, из п. 1.2. следует, что пропорционально отчуждаемой Доле в праве общей долевой собственности на дом Покупателю будет отчуждена соответствующая Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором строится дом.
 
    Пунктом 2.2. установлено, что доля в праве общей долевой собственности на дом, эквивалентная Квартире, будет передаваться покупателю в следующем состоянии: с полной отделкой под ключ;
 
    электрооборудование, энергоснабжение, холодная вода, канализация подведены к квартире с внутренней разводкой; приборы индивидуального учета - установлены счетчики потребления газа, электроэнергии, холодной воды; стены отштукатурены, ошпаклеваны и окрашены в цвет, выбранный Покупателем; высота потолков - 2.75 метра; пол - кафель, линолеум; входная дверь металлическая, межкомнатные двери установлены; окна -металлопластиковый стеклопакет белого цвета; вентиляция естественная; сантехника установлена; кухонный гарнитур, придомовая территория благоустроена.
 
    Согласно п. 4.1. стороны определили цену договора как общую стоимость Доли Покупателя в праве общей долевой собственности на дом, эквивалентной Квартире в размере 787 000 рублей. В обеспечении исполнения своих обязательств Покупатель вносит Продавцу обеспечительный платеж в размере стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом, эквивалентной квартире, который зачитывается в счет оплаты 100% стоимости квартиры по основному договору.
 
    Таким образом, согласно установленному в п. 4.2. графику платежей, при подписании договора 21.01.2010г. Усоевой Г. В. было оплачено 750 000 рублей, что подтверждено распиской от 28.01.2010г., остальную сумму в размере 37 000 рублей Усоева Г. В. внесла 21.03.2010г., что так же подтверждается распиской от 21.03.2010г.
 
    Пунктом 3.1. Договора установлено, что Продавец обязуется, используя имеющиеся собственные средства и средства, полученные по настоящему договору, своими силами построить указанный дом до конца третьего квартала 2010г.
 
    Так же из п. 3.2. следует, что стороны пришли к соглашению, что срок, указанный в п. 3.1. договора, может быть увеличен, но не более чем на 6 месяцев, о чем Покупатель должен быть уведомлен, но не позднее, чем за 30 дней до наступления срока ввода в эксплуатацию.
 
    Однако до настоящего времени квартира истцу не предоставлена. Дом в указанный в договоре срок, не построен. Также Продавец не уведомил истца в надлежащей форме, что срок строительства дома будет увеличен, чем существенно нарушил условия настоящего Предварительного Договора.
 
    Согласно п. 3.5. Продавец брал на себя обязательства заключить с Покупателем основной договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности на дом, эквивалентной квартире, в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.
 
    Однако с момента подписания предварительного договора купли -продажи прошло более трех лет, но Ответчик, не предпринял, никаких действий для урегулирования сложившегося вопроса.
 
    Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара
 
    В п. 1.1. предварительного договора стороны определили предмет договора, указав условный номер квартиры, этаж, площадь, т.е. все данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества -многоквартирного дома.
 
    Исходя из изложенного, полагает, что заключение между сторонами предварительного договора не противоречит требованиям закона, не является договором участия в долевом строительстве, поскольку целью его заключения было не участие в строительстве, а приобретение квартиры в будущем по договору купли-продажи.
 
    Согласно пункту 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Поскольку основной договор не был заключен по вине Продавца, истец полагает, что Усоева Г. В., как Покупатель, на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать возврата внесенных денежных сумм, правовое основание для удержания которых, в этом случае, у Ответчика отсутствует.
 
    Пунктом 5.4. предварительного договора установлено, что в случае не исполнения обязательств, Продавцом, предусмотренных п. 3.1., 3.2. договора, он выплачивает Покупателю пени в размере 0.1% (одна десятая процента) за каждый день просрочки, но не более 10% от общей стоимости Квартиры.
 
    Ввиду чего Истцом была рассчитана сумма процентов за просрочку образовавшейся задолженности, которая составила 1 003 425 рублей. Однако, согласно п. 5.4. Договора, размер 10% от общей стоимости квартиры составил 78 700 рублей. Согласно п. 5.7. договора, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки. Причем в случае необоснованного уклонения от заключения основного договора со стороны Продавца, последний обязуется вернуть Покупателю все полученные от него денежные средства с выплатой пени в размере 12 % годовых.
 
    Таким образом, не исполнив своих обязательств по Договору, Продавец нарушил согласованные Сторонами условия договора.
 
    Покупателем была рассчитана пеня в размере 12 % годовых, которая составила 334 475 рублей. Расчет произведен по формуле: (787000 руб. *1275 дней* 12% (360дней* 100) = 334 475 рублей. Общая сумма пени составила 413 175 рублей.
 
    В судебном заседании представитель истца уточнила свои исковые требования, просила взыскать с ответчика сумму, переданную в качестве оплаты за приобретаемую квартиру в размере 787 000 руб.; пеню в размере 166 884 руб. 40 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 216 605 руб. 36 коп. по основаниям, указанным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика исковые требования признала частично, не возражает возвратить сумму, переданную по предварительному договору купли-продажи, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, при этом возражает против взыскания неустойки.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, между сторонами 28.01.2010г. между Истцом - Усоевой Г. В., выступающей в качестве Покупателя и Ответчиком - Гилевич Л.П., выступающей в качестве Продавца в лице Гилевич В.П. был заключен предварительный Договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности. Стороны договорились в будущем заключить основной договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный с мансардным и цокольным этажом дом, строящийся на земельном участке №, кадастровый номер: №, относящийся к категории: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для садоводства, общей площадью 582 (пятьсот восемьдесят два) кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Доля покупателя в праве общей долевой собственности на дом эквивалентна квартире расположенной на мансардном этаже, общей площадью 31,50 кв.м. В силу п.1.2. пропорционально отчуждаемой Доле в праве общей долевой собственности на дом Покупателю будет отчуждена соответствующая Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором строится дом.
 
    Согласно п. 4.1. стороны определили цену договора как общую стоимость Доли Покупателя в праве общей долевой собственности на дом, эквивалентной Квартире в размере 787 000 рублей. В обеспечении исполнения своих обязательств Покупатель внес Продавцу обеспечительный платеж в размере стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом, эквивалентной квартире, который зачитывается в счет оплаты 100% стоимости квартиры по основному договору.
 
    Таким образом, согласно установленному в п. 4.2. графику платежей, при подписании договора 21.01.2010г. Усоевой Г. В. было оплачено 750 000 рублей, что подтверждено распиской от 28.01.2010г., остальную сумму в размере 37 000 рублей Усоева Г. В. внесла 21.03.2010г., что так же подтверждается распиской от 21.03.2010г.
 
    Пунктом 3.1. Договора установлено, что Продавец обязуется, используя имеющиеся собственные средства и средства, полученные по настоящему договору, своими силами построить указанный дом до конца третьего квартала 2010г.
 
    Так же из п. 3.2. следует, что стороны пришли к соглашению, что срок, указанный в п. 3.1. договора, может быть увеличен, но не более чем на 6 месяцев, о чем Покупатель должен быть уведомлен, но не позднее, чем за 30 дней до наступления срока ввода в эксплуатацию.
 
    В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2 ст.429 ГК РФ).
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.3).
 
    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
 
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6 ст.429 ГК).
 
    Таким образом, предварительный договор не является основанием для возникновения вещного права, а порождает лишь обязательственные отношения – обязанность заключить в установленный срок и на согласованных условиях основной договор купли-продажи.
 
    Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Однако учитывая, что объект, на который в будущем стороны обязались заключить договор купли-продажи на момент заключения предварительного договора не был создан, у ответчика не имелось разрешение на строительство, проектная документация, а так же технические условия с энергоснабжающими организациями, с Водоканалом получены не были, то суд считает, что предварительный договор не содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, так как объект не индивидуализирован, не произведены замеры, не установлена его площадь.
 
    Кроме того, ответчиком не представлена проектно-сметная документация на строение, согласованная в установленном законом порядке, земельный участок предназначен для садоводства, вместе с тем, ответчик имел намерение построить многоквартирный дом, не изменив разрешенный вид использования земельного участка. Более того, данный объект признан самовольной постройкой и сносен по решению Хостинского районного суда гор.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, вступившему в законную силу.
 
    Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о незаключенности договора. Следовательно, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
 
    В этом случае истец имеет право на взыскание неосновательного обогащения и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
 
    Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
 
    Согласно ст.1103 ГК РФ поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ подлежат применению, в том числе, к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
 
    Таким образом, суд считает, что ответчик обязана возвратить истцу денежные средства, которые истец в качестве предоплаты передала Гилевич Л.П. по договору в сумме 787 000 (семьсот восемьдесят семь тысяч) руб.
 
    В соответствии с ч.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
 
    Гилевич Л.П. при получении денежных средств было известно о неосновательности их получения.
 
    Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
 
    Таким образом, подлежат взысканию проценты со дня передачи денежных средств ответчику по день вынесения судебного решения, т.е. по 15.09.2014 года, что составляет 1668 дней, т.е. 300 830 руб. 73 коп. (787 000х8,25%:360х1668).
 
    Поскольку в силу закона предварительный договор является ничтожным, то и его условия являются ничтожными, в связи с чем суд в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки по договору отказывает.
 
    В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
 
    Суд взыскивает с Гилевич Л.П. госпошлину, пропорционально удовлетворенной части требований.
 
    Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Усоевой Г. В. к Гилевич Л. П. о возврате денежных средств по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами - удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Гилевич Л. П. в пользу Усоевой Г. В. в счет возврата денежный средств по предварительному договору 787 000 руб. (семьсот восемьдесят семь тысяч), а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 300 830 руб. 73 коп., а всего 1 087 830 руб. 70 коп. (один миллион восемьдесят семь тысяч) восемьсот тридцать руб.) 70 коп.
 
    В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.
 
    Взыскать с Гилевич Л. П. госпошлину в доход государства в сумме 13 639 руб. 15 коп.
 
    Мотивированное решение в соответствии со ст.199 ГПК РФ составлено 20 сентября 2014 года.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.
 
    Судья - А.И.Афонькина