Решение от 15 сентября 2014 года

    Дело № 2-2511/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    15 сентября 2014 года         г. Биробиджан
 
    Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе
 
    судьи Бобровой И.А.
 
    с участием прокурора прокуратуры г. Биробиджана Карасенко А.С.,
 
    при секретаре Михайловой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску Морозовой О.В. к Голубевой Е.В. о признании недействительным одностороннего расторжения договора найма жилого помещения и встречному иску Голубевой Е.В. к Морозовой О.В. действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, Морозовой Л.М. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, обязании передать ключи и взыскании задолженности по арендной плате,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истица Морозова О.В. обратилась в суд к Голубевой О.В. с исковым заявлением о признании недействительным одностороннего расторжения договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что она проживает в данной жилом помещении на основании договора найма жилого помещения от 01.11.2013, заключенного с собственником квартиры Голубевой Е.В. Данный договор заключен сроком на три года. Данное жилое помещения она использует по назначению, плату за найм вносит постоянно, не пропуская сроков. Жалобы со стороны соседей на её проживание наймодателю не поступали. 17.06.2014 ей было вручено письмо от ООО «Альтернатива плюс» в котором сообщалось, что юридическая компания ООО «Альтернатива плюс», действует в интересах собственника квартиры Голубевой Е.В. и уведомляет её о том, что договор найма от 01.11.2013, будет расторгнут в одностороннем порядке с 17.07.2014. В качестве основания для расторжения договора указывается существенные измененные обстоятельства, которые касаются только семьи собственника жилого помещения (конкретная причина в письме не указана). Также указано, что по наступлению вышеуказанного срока замки в квартиру будут заменены, а её вещи вывезены специализированной организацией на хранение. Согласно гражданского законодательства при наступлении существенных измененных обстоятельств и при не достижении соглашения о расторжении договора, заинтересованная сторона должна была обратиться в суд для урегулирования данного спора. Однако в письме от 20.06.2014
 
    ООО «Альтернатива плюс» сообщает ей о том, что решать данный вопрос в судебном порядке не собирается, по-прежнему настаивая о расторжении договора в одностороннем порядке и о её выселении. В силу норм Гражданского Кодекса РФ, указаны случаи, при которых наймодатель имеет право обратиться в суд для расторжения договора найма жилого помещения. Считает, что она добросовестно выполняла обязанности как наниматель жилого помещения, поэтому действия Голубевой Е.В. по расторжению договора найма жилого помещения в одностороннем порядке противоречат действующему законодательству и нарушают её права. Просит суд признать одностороннее расторжения договора найма жилого помещения от 01.11.2013 недействительным.
 
    Голубева Е.В. обратилась в суд к Морозовой О.В. действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2, Морозовой Л.М. с встречным иском о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, обязании предать ключи и взыскании задолженности по арендной плате. Свои требования мотивировала тем, что 01.11.2013 между Голубевой Е.В. и ответчиком был заключен договор найма указанного жилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности. Срок договора был установлен сторонами с 01.11.2013г. по 01.11.2016г. Согласно условиям договора арендная плата составила <данные изъяты> ежемесячно. По истечении 8 месяцев с момента заключения договора у неё изменились обстоятельства, а именно приехала мама, которая намеревается проживать в данной квартире, иного места жительства она не имеет. 17.06.2014 в адрес нанимателя было направлено уведомление о расторжении договора найма с 17.07.2014, в связи с существенным изменением обстоятельств, которые имеют отношения к её семье, также она уведомила нанимателя, что при отказе от расторжения договора размер платы за найм помещения изменяется с <данные изъяты> на <данные изъяты>. До настоящего времени наниматель помещение не освободила, полагает, что не расторжение договора найма существенного нарушает её права как собственника данного жилого помещения. В связи с тем, что наниматель требование о расторжении договора не исполнено, а размер арендной платы увеличился, полагает, ч о с Морозовой О.В. подлежит взысканию <данные изъяты>, в счет погашения арендной платы за июль 2014 года, согласно условиям договора (п.1) арендная плата оплачивается 01 числа каждого месяца за будущий месяц. Просит суд расторгнуть договор найма жилого помещения, выселить ответчиков из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, обязать передать ключи от указанного жилого помещения истцу, в течение 5-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу и взыскать с Морозовой О.В. денежные средства в размере <данные изъяты>, в счет погашения задолженности по арендной плате, а также государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
 
    Определением судьи от 29.07.2014г. исковое заявление Голубевой Е.В. принято к производству как встречное исковое заявление для совместного рассмотрения иска Морозовой О.В. к Голубевой Е.В. о признании недействительным одностороннего расторжения договора найма жилого помещения.
 
    В судебном заседании истица по первоначальному иску ответчица по встречному иску Морозова О.В. исковые требования и доводы, изложенные в первоначальном иске поддержала в полном объеме, суд пояснила, что она надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору найма жилого помещения, своевременно вносит оплату, однако за последние два месяца она не может внести плату, так как Голубева Е.В. не приходит деньги не забирает, а по данным карты, которые она ей сообщила она внести деньги не может, та как необходимо знать банк, выдавший карту, чего Голубева Е.В. не сообщила. Считает, что у ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску отсутствуют основания для одностороннего расторжения договора и взыскания задолженности по квартплате в большем размере чем предусмотрено договором.
 
    Просила суд первоначальный иск удовлетворить, встречный иск оставить без удовлетворения.
 
    Ответчик по встречному иску Морозова Л.М. в зал судебного заседания не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
 
    Ответчик по первоначальному иску истица по встречному иску Голубева Е.В. в зал судебного заседания не явилась, о месте времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
 
    Представитель ответчика по первоначальному иску истица по встречному иску Голубевой Е.В Андреева Е. А. первоначальный иск не признала в полном объеме, суду пояснила, что в настоящее время договор не расторгнут, в связи с чем отсутствует предмет спора, встречный иск поддержала в полном объеме, суду пояснила, что квартира необходима Голубевой Е.В. для того, чтобы в ней проживали ее родители, которые собираются переезжать в г. Биробиджан. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством наймодатель вправе изменить оплату за проживание, наймодателем увеличена арендная плата до <данные изъяты>, в связи с чем с Морозовой О.В. подлежит взысканию долг за аренду квартиры в сумме <данные изъяты>.
 
    С учетом изложенного просила суд первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения, встречный иск удовлетворить в полном объеме.
 
    Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, приходит к выводу о том, что оба иска не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
        Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    Согласно ч.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
 
    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ч.1.с т. 674 ГК РФ).
 
    Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. (ч.1 ст. 683 ГК РФ)
 
    Согласно ч.2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
 
    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
 
    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
 
    Ст. 450 ГК РФ предусматривает основная изменения или расторжения договора, согласно которой:
 
    изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Из свидетельства о государственной регистрации права от 24.09.2005г. следует, что Зашко Е.В. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.
 
        Согласно свидетельству о заключении брака № от 30.11.2007г. ФИО5 и Зашко Е.В. заключили брак ДД.ММ.ГГГГ, после заключения брака жене присвоена фамилия Голубева.
 
    В судебном заседании установлено, что 01.11.2013г. межу сторонами заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>.
 
    Пунктом 1 указанного договора определена оплата за найм жилья в сумме <данные изъяты> ежемесячно. Оплат должна вноситься в 01 числа каждого месяца за будущий месяц начиная с 01.11.2013г.
 
    В соответствии с условиями договора совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать: Морозова Л.М. –мать, ФИО1 –дочь, ФИО2 –опекаемый.
 
        В адрес нанимателя Морозовой О.В. ООО «Альтернатива полюс» было направлено два уведомления.
 
        В соответствии с уведомлением от 17.06.2014г. ООО «Альтернатива плюс», действуя в интересах собственника уведомило Морозову О.В. о том, что с 17.07.2014г. договор найма будет расторгнут, ей было предложено освободить квартиру, в случае невыполнения требований об освобождении квартиры, Морозова О.В. поставлена в известность о том, что замки на входной двери будут заменены, а вещи вывезены специализированной организацией на хранение.
 
        20.06.2014г. в адрес нанимателя вновь было направлено уведомление о том, что с 17.07.2014г. наниматель утратит право находится в квартире.
 
    Таким образом, из содержания данных уведомлений следует то, что наймодатель имел намерение расторгнуть договор в одностороннем порядке, однако доказательств того, что договор расторгнут в одностороннем порядке в материалах дела не имеется. В связи с чем, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, так как право истца ответчиком не нарушено.
 
    Рассматривая встречные исковые требования суд также не находит оснований для их удовлетворения.
 
    Из пояснений представителя ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску Андреевой Е.А. следует, что основанием для одностороннего расторжения договора послужило то обстоятельство, что Голубевой Е.В. потребовалась квартира для проживания ее родителей, вместе с тем никаких доказательств с достоверностью подтверждающих указанное обстоятельство суд не представлено.
 
    Из свидетельства о рождении ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что родителями Зашко Е.В. являются ФИО3 и ФИО6.
 
    Согласно выпискам из ЕГРПНИ от 08.09.2014г. № и № ФИО3 и ФИО6 являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> по 1/2 доли каждый.
 
    Согласно положениям ч.2 ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора коммерческого найма является совокупности обстоятельств, указанных в п. 1, 2, 3 вышеуказанной статьи. Указанных обстоятельств в ходе рассмотрения дела судом не установлено.
 
    В связи с чем, суд находит требования ответчика по первоначальному иску истца оп встречному иску Голубевой Е.В. о расторжении договора найма и выселении ответчиков, обязании передать ключи не подлежащим удовлетворению.
 
    Рассматривая требования Голубевой Е.В. о взыскании задолженности по оплате за жилье в сумме <данные изъяты>, суд также находит их не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Одним из существенных условий договора найма является цена договора.
 
    Согласно ч.1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
 
    2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
 
    Как следует из договора найма от 01.11.2013г. договором не предусмотрено право наймодателя в одностороннем порядке изменять размер платы за жилое помещение, в связи с чем вопрос об изменении размера оплаты по договору должен решаться сторонами договора по взаимному согласию, а случае не достижения согласия в судебном порядке. Как следует из пояснений сторон согласия об изменении оплаты за квартиру между сторонами не достигнуто, в судебном порядке данный спор не рассматривался, в связи с чем у ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску Голубевой Е.В. отсутствуют установленные законом основания для взимания с Морозовой О.В. платы за найма жилого помещения в размере большем чем определено договором найма жилого помещения от 01.11.2013г.
 
    При указанных выше обстоятельствах, встречный иск удовлетворению не подлежит в полном объеме.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Морозовой О.В. к Голубевой Е.В. о признании недействительным одностороннего расторжения договора найма жилого помещения – оставить без удовлетворения.
 
    Встречные исковые требования Голубевой Е.В. к Морозовой О.В. действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, Морозовой Л.М. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении, обязании передать ключи и взыскании задолженности по арендной платы – оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд.
 
    Судья         И.А. Боброва