Дата принятия: 15 октября 2014г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Сочи
15.10.2014 г.
Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Качур С.В.,
при секретаре судебного заседания Лебединской М.П.,
с участием представителя истца Мальцевой Л.Б.,
представителя ответчика в порядке ст.50 ГПК РФ адвоката Погосян С.Р.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Торосян А.Ю. к Мегрикян А.В. о расторжении договора и взыскания денежных средств,
установил:
Торосян А.Ю. обратилась в суд с иском к Мегрикян А.В., которым просит расторгнуть договоры о долевом строительстве от 26.09.2011 г. и от 21.09.2012 г., взыскать денежные средства, уплаченные ею по договору в размере 1000000 рублей в соответствии с ч.2 ст.6, ст.9 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.; неустойку (пени) в размере 1133000 рублей, штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей в размере 50 % 1066600 рублей; взыскать сумму компенсации морального ущерба 200000 рублей.
В обоснование иска указывает, что между Торосян А.Ю. и Мегрикяном А.В., заключен договор № от 26.09.2011 г. и пролонгированный договор от 21.09.2012 г. купли-продажи жилого помещения.
По условиям договора Мегрикян А.В. обязан был построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, пер.Вертолетный, участок № 4, и после получения решения на ввод в эксплуатацию передать ей в установленном законом порядке в собственность квартиру, расположенную на втором этаже дома, общей площадью 36 кв.м. Стоимость квартиры согласно п.4 договора составляет 1000000 рублей и в соответствии с п.4.2 договора должна быть внесена ею за наличный расчет. Свои обязательства по договору ею исполнены в полном объеме, что подтверждается расписками : 1) от 26.09.2011 г. - 50000 рублей, 2) от 13.10.2011 г. - 950000 рублей.
В соответствии с п.3.3 договора застройщик Мегрикян A.B. обязан был завершить строительство жилого дома по адресу г.Сочи, пер.Вертолетный, участок № в течение 60 дней после ввода в эксплуатацию (согласно п.3.1 договора ввод в эксплуатацию - декабрь 2012 г.) передать ей квартиру по п.3.6 договора. Однако фактически квартира ей не передана.
В декабре 2013 г. по распоряжению судебных приставов дом снесен.
01.05.2013 г. она обратилась в офис по адресу: г.Сочи, <адрес> и узнала, что Мегрикян А.В. исчез, офис был закрыт. Мегрикян А.В. на телефонные звонки не отвечал. По месту прописки г.Сочи, <адрес> он не проживает.
В июне 2013 г. она написала заявление в УВД г.Сочи. Мегрикян А.В. обманным путем завладел ее денежными средствами, что подтверждается Постановлением о признании ее потерпевшей от 29.11.2013 г. по уголовному делу № 13191161.
В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал.
Явка ответчика в судебное заседание не могла быть обеспечена ввиду того, что он находится в розыске в качестве подозреваемого, судом в порядке ст.50 ГПК РФ приглашен адвокат, который просил в иске отказать.
Изучив доводы представителей сторон, материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части.
26.09.2011 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № купли-продажи, предметом которого (п.1.1) являлось обязательство ответчика заключить с истцом в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости – жилого помещения в жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 550 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205010:98 по адресу г.Сочи, пер.Вертолетный, участок № 4. Согласно п.1.2 данного договора помещение расположено на третьем этаже с условным номером 2-2, проектной площадью 36 кв.м (к договору приложена экспликация плана третьего этажа с указанием месторасположения помещения).
Согласно п.4.1 предварительного договора купли-продажи № от 26.09.2011 г. стоимость помещения составила 1000000 рублей.
Денежные суммы 50000 рублей переданы ответчику 26.09.2011 г., 950000 рублей – 13.10.2011 г.
Исходя из пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора ответчик обязался в срок до конца января 2012 г. ввести дом в эксплуатацию, после этого в течение 60 дней оформить на свое имя право собственности, а в последующем в течение 30 дней со дня получения свидетельства о регистрации права собственности заключить основной договор с истцом.
Доказательств исполнения обязательств ответчиком суду не представлено, равно как и доказательств возврата денежных средств.
21.09.2012 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого (п.1.1) являлось обязательство ответчика заключить с истцом в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости – жилого помещения в жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 550 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205010:98 по адресу г.Сочи, пер.Вертолетный, участок № 4. Согласно п.1.2 данного договора помещение расположено на третьем этаже с условным номером 34, проектной площадью 40,6 кв.м (к договору приложена экспликация плана третьего этажа с указанием месторасположения помещения).
Согласно п.4.1 предварительного договора купли-продажи от 26.09.2011 г. стоимость помещения составила 1115000 рублей.
Доказательств передачи денежных сумм истцом не представлено.
Исходя из пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора ответчик обязался в срок до конца декабря 2012 г. ввести дом в эксплуатацию, после этого в течение 60 дней оформить на свое имя право собственности, а в последующем в течение 30 дней со дня получения свидетельства о регистрации права собственности заключить основной договор с истцом, но не ранее полной оплаты цены договора.
Из условий толкования данных договоров и приложений к нему в части экспликаций плана третьего этажа с указанием месторасположения помещений суд не находит обоснованными доводы истца о том, что предварительный договор от 21.09.2012 г. являлся соглашением об изменении сроков заключения основного договора по отношению к предварительному договору № от 26.09.2011 г., поскольку предмет договоров не тождественный (что видно также из экспликаций плана третьего этажа), доказательств того, что между сторонами имела место новация (ст.414 ГК РФ), в материалах дела также не имеется.
Поскольку рассматриваемые предварительные договоры прекратили свое действие, то у суда нет оснований для их расторжения в порядке главы 29 ГК РФ в связи с отсутствием предмета спора.
Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Исходя из положений ст.429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Применение предварительного договора происходит обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, согласно материалам дела, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить сделку купли-продажи недвижимости. Последним днем исполнения обязательства ответчиком следует считать 31.03.2012 г.
Уплата 100000 рублей в счет заключения будущей сделки купли-продажи является авансом, произведена истцом в полном объеме согласно условий предварительного договора.
Истец и ответчик в установленный ими срок не заключили основной договор купли-продажи недвижимости, предварительный договор прекратил свое действие.
К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 6, 487, 429 ГК РФ.
В соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен, поэтому последствия пропуска исковой давности не применяются.
В силу п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 этого Кодекса.
В сроки, предусмотренные предварительным договором № от 26.09.2011 г. (до 31.03.2012 г. (исходя из пунктов 3.1, 3.3, 3.4)), обязательства продавца по возврату денежных средств покупателю в размере 1000000 рублей не исполнены.
Оснований для удержания предусмотренных соглашений сумм у ответчика, начиная 01.04.2012 г. – 1000000 рублей, не имеется.
Согласно положениям статей 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.
Приняв во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, суд признает иск в этой части подлежащими удовлетворению, поскольку ответчику установлены обязательства по возврату суммы аванса после окончания действия предварительного договора.
Согласно п.2 ст.3 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Застройщик вправе привлекать денежные средства только после осуществления следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.
В силу п.1 ст.2 названного Федерального закона - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Поскольку ответчик является физическим лицом, у суда нет оснований для применения положений Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходящих из него применения положений Закона РФ "О защите прав потребителей"
Кроме тог, суд указывает, что при разрешении спора, исходя из характера отношений между сторонами, положения Закона РФ "О защите прав потребителей" не подлежат применению.
Согласно положений Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнителем, продавцом, изготовителем может являться только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, т.е. либо коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель. Материалами дела не подтвержден факт регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно ч.4 ст.23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований ч.1 ст.23, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В соответствии с ч.1 ст.2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельно осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.
Доказательств того, что ответчик получал систематическую прибыль от своей деятельности в суд не представлено и не добыто при разрешении спора.
Суд указывает, что сам по себе факт строительства с привлечением денежных средств третьих лиц не может свидетельствовать о предпринимательской деятельности ответчика.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что осуществление предпринимательской деятельности ответчиком основано на предположениях, которые, соответственно, не могут быть положены в основу принятого решения.
В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем компенсации морального вреда.
Согласно ч.1 ст.1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 и ст.151 ГК РФ.
Из положений ст.151 ГК РФ следует, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
В соответствии с ч.2 ст.1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действием (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.
Положения ст.1100 ГК РФ содержат основания, по которым предусмотрена компенсации морального вреда.
Неисполнение ответчиком обязательств, длительность данного действия не является действиями, нарушающими личные неимущественные права кредитора в обязательствах, либо посягающими на принадлежащие ему другие нематериальные блага. Иными законами не предусмотрена прямая возможность возложения на должника обязанности денежной компенсации морального вреда в связи с невыполнением обязательств по предварительному договору и соглашения о его расторжении.
Иное правоприменение данных положений к настоящему спору являлось бы ошибочным, поэтому требование о компенсации морального вреда в рассматриваемом случае удовлетворению не подлежат.
Суд определяет судебные расходы в виде размера государственной пошлины на основании положений ст.98 и ст.103 ГПК РФ.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
взыскать с Мегрикяна А.В. в пользу Торосян А.Ю. 1000000 (один миллион) рублей.
отказать в удовлетворении остальной части иска.
взыскать с Мегрикяна А.В. в соответствующий бюджет государственную пошлину в размере 13200 (тринадцать тысяч двести) рублей.
решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течении месяца с момента составления мотивированного решения суда.
мотивированное решение составлено 20.10.2014 г.
Председательствующий
