Дата принятия: 15 мая 2014г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дело № 2-92
15 мая 2014 год
Сальский городской суд Ростовской области
В составе:
Председательствующего судьи Федяковой М.В.,
при секретаре Балановской Ю.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Сакаевой Л.И. к ИП Мамиконову Э.В., Конкурсному управляющему ИП Мамиконова Э.В. Осипян Г.С. о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Сакаева Л.И. обратилась в суд с иском к ИП Мамиконову Э.В., Конкурсному управляющему ИП Мамиконова Э.В., Осипян Г.С. о расторжении договора аренды земельного участка, указывая, что в соответствии с договором аренды находящегося в собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ («Договор аренды»), она передала, а Мамиконов Э.В. принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: с кадастровым номером №, общей площадью 15 га, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ей на праве собственности, зарегистрированное Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ г.;
Она обязательства по Договору аренды исполнены полностью, Ответчик систематически не исполняет взятые на себя договорные обязательства: в соответствии с п.3.1 Договора аренды арендная плата выплачивается на нижеследующих условиях и размере: <данные изъяты>
Однако в период 2011 - 2012 годы Ответчик систематически нарушает установленные Договором аренды обязательства по уплате арендной платы, а именно, арендные платежи выплачиваются несвоевременно, со значительным нарушением сроков уплаты. Часть продукции, предусмотренной п. 3.1 Договора аренды за 2012 год не выдана до настоящего времени. Ответчик, ссылаясь на то, что сельскохозяйственной продукции (зерна фуражного) у него нет, в нарушение договорных обязательств выдавал денежную компенсацию вместо продукции, причем по ценам, значительно ниже рыночных, действующих на момент расчета. Арендная плата за 2013 год не выплачена в полном объеме, несмотря на истечение сроков установленных договором аренды.
Своевременность выплаты арендной платы, особенно зерна фуражного, является для неё существенным условием договора ввиду необходимости содержания домашних животных. Просрочка выдачи зерна влечет дополнительные значительные финансовые затраты.
Она неоднократно обращался к Ответчику (в том числе и с участием органов муниципальной власти) с просьбой уплаты арендных платежей в срок, установленный договором, однако Ответчиком платежи осуществлялись не своевременно. После письменного обращения к Ответчику полный расчет за прошедшие годы по арендной плате им с Истцом не произведен.
В соответствии с п. 3.3 Договора аренды налоговые платежи за землю осуществляет Ответчик собственными средствами. Арендатор, осуществляя функции налогового агента, обязан осуществлять удержание и уплату налога на доходы физических лиц. Эта обязанность, возложенная Договором аренды на Ответчика, во избежание налоговых санкций, исполнена Истцом в полном объеме (уплачен земельный налог в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежной квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные денежные средства, в нарушение условий Договора аренды, возвращены Ответчиком Истцу не были.
При выдаче денежной компенсации за сельскохозяйственную продукцию (вместо зерна фуражного) Ответчиком удержан, но не уплачен в бюджет налог на доходы физических лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанный земельный участок в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Подобное положение содержит Земельный кодекс РФ (ст. 42 ЗК РФ). Согласно п. 5.1 Договора аренды Арендатор обязан использовать земельный участок по назначению, только для производства сельскохозяйственной продукции (п. 5.4 Договора аренды). Неиспользование земельного участка Ответчиком не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы Истцу.
Ответчиком на протяжении трех лет (2011, 2012 и текущий, 2013 годы) земельный участок, переданные Истцом ему в аренду, не обрабатываются, на участках произрастает карантинная сорная растительность, что приводит к существенному ухудшению плодородия почв и дальнейшему уменьшению ценности земельных участков, наносит вред экологии. Ответчик не имеет ни финансовой, ни технической, ни правовой возможности использовать участок по назначению. Такое неиспользование земельного участка, кроме невозможности исполнения Ответчиком обязательств по выплате арендной платы, может повлечь за собой принудительное изъятие Земельных участков и прекращение права собственности Истца на них, в соответствии со ст. 284 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ, ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Ответчик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Осипян Г.С.. Это обстоятельство в силу требований ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», является препятствием для обращения в суд общей юрисдикции с требованиями имущественного характера (о взыскании с Ответчика задолженности по арендной плате), обращалась с предложением о досрочном расторжении договора и к конкурсному управляющему, никакого ответа не было получено.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Ответчик неоднократно нарушает существенные условия Договора аренды (просрочка и неуплата арендной платы, неуплата земельного налога, неиспользование земельных участков на протяжении трех лет, ухудшение состояния земельных участков).
Таким образом, расторжение договора аренды необходимо и возможно только в судебном порядке с целью передачи земельных участков в аренду иному арендодателю, имеющему возможность эффективного использования земельных участков и своевременной и полной уплаты арендных платежей за ее использование.
Руководствуясь ст.ст. 452, 614, 619 ГК РФ, просит принять решение о расторжении Договора аренды находящегося в собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе производства по делу истец требования уточнила, просила досрочно расторгнуть договор аренды № земельного участка кадастровый номер № площадью 15 га, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ИП Мамиконовым Э.В..
Истец в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена своевременно, надлежащим образом, в адрес уда поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает.
Ответчик КУ Осипян Г.С. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен своевременно, надлежащим образом, с заявлением об уважительной причине не явки не обращался, препятствий к рассмотрению дела в отсутствии ответчика не имеется. Дело приняло затяжной характер рассмотрения, суд считает возможным применительно положений ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии ответчика по имеющимся материалам дела.
Ответчик ИП Мамиконов Э.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался судом по всем известным адресам, судом были приняты исчерпывающие меры по уведомлению ответчика. Получение судебных повесток ответчиком игнорировались, риск неблагоприятных последствий, вызванных нежеланием являться в отдел почтовой связи за получением потовой корреспонденции, судебных извещений, несет ответчик, каких-либо причин являющихся уважительными ответчиком не представлено. Судом поведение ответчика расценивается как отказ в получении судебной повестки от явки в суд и полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствии в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.
Суд, исследовав материалы дела, считает, иск подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч. 2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права «своей волей и в своем интересе».
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.
Согласно положений ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
В соответствии со ст.424 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, иным законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу п. 1 ст. 9 ФЗ от 24 июля 2002 года N 101 - ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Судом установлено и как следует из материалов дела, Сакаевой Л.И. на праве собственности принадлежит земельный участок земель сельскохозяйственного назначения площадью 15 га, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).
Между Сакаевой Л.И., «арендодатель» с одной стороны и ИП Мамиконовым Э.В. «арендатор» с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> га, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет, для производства сельскохозяйственной продукции, а также использования в других сельскохозяйственных целях.
Договор имеет силу передаточного акта (п.1.4 договора аренды), договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается приобщенной к материалам дела выпиской ЕГРП, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-10)
В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Как следует из текстов договора аренды земельного участка в соответствии с п. 3.1 Договора ответчик ИП Мамиконов Э.В. обязался платить арендную плату в виде натуроплаты: <данные изъяты>
В соответствии с п.3.3 договора, налоговые платежи за землю осуществляет Арендатор собственными средствами. Арендатор осуществляет функции налогового агента на доходы физических лиц Арендодателей.
Неиспользование земельных участков Арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы Арендодателям (п.3.5 договора аренды).
Согласно п.5.1 Договора аренды, права и обязанности Арендатора: использовать земельные участки по назначению.
В силу положений 3 ГПК РФ и 11 ГК РФ заинтересованное лицо имеет право на обращение в суд с целью защиты нарушенного права или предотвращения угрозы нарушения права.
В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно статье 12 ЗК РФ использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности; целями охраны земель являются: предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности, согласно статье 13 Кодекса.
В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите земель от захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель.
В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
Использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
Осуществлять мероприятия по охране земель, в том числе меры пожарной безопасности;
Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий
В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с требованиями ЗК и ГК.
Аренда земельного участка в силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в п. 1 ст. 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в предусмотренных п. 2 названной правовой нормы случаях.
Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам ответственности, к договору аренды (земельного участка) применимы нормы ГК РФ, регулирующие обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, истец 25.09.2013 года направила ответчику Конкурсному Управляющему Осипяну Г.С. письменное требование о выплате задолженности по арендной плате с предложением расторгнуть договор аренды (л.д.23), Осипян Г.С. получил это письмо 03.10.2013 года, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.5).
В силу п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ (требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок).
Основанием досрочного расторжения договора аренды истцом указывается также то, что ответчиком ИП Мамиконовым предоставленный ему в аренду земельный участок не обрабатывается, представлены акты обследования земель сельскохозяйственного назначения на 2012г. и от 22.07.2013 г. (л.д.13,14,12,24), а также фото-снимки, из которых следует, что участок находится в заросшем состоянии (сорная растительность, представлена амброзия, осот, вьюнок полевой), а также справка № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации <данные изъяты> сельского поселения о том, что в 2012-2013 г.г. находившиеся земельные участки Главой КФХ ИП Мамиконовым не были обработаны и заросли сорной растительностью, никаких действий относительно земельного участка не принимается и не решается конкурсным управляющим (л.д.52)..
Оценивая представленные истцом доказательства судом они принимаются как допустимое доказательство (ст. 55, ст. 60 ГПК РФ, согласно которой обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков, в том числе: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка.
Таким образом, суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу о том, что факт неиспользования арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения на протяжении ряда лет и, как следствие, ухудшение его состояния, нашел свое подтверждение при рассмотрении дела.
Факт невыполнения обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, по мнению суда, также подтвержден, что следует из объяснений истца (ст. 55 ГПК РФ), доказательств свидетельствующих обратному ответчиками не представлено.
Учитывая изложенное, суд считает следует расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка земли сельхозназначения общей площадью 15 га кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сакаевой Л.И. и ИП Мамиконовым Э.В., а также следует прекратить обременение в виде аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 15 га кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (ст. 196 ГПК РФ)
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ИП Мамиконова Э.В. в пользу истца, подлежит взысканию уплаченная последним при подаче иска в суд государственная пошлина в сумме <данные изъяты> рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка земли сельхозназначения общей площадью 15 га кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сакаевой Л.И. и ИП Мамиконовым Э.В..
Прекратить обременение в виде аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 15 га кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ИП Мамиконова Э.В. в пользу Сакаевой Л.И. расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца.
Мотивированное решение изготовлено в окончательном виде 20.05.2014 г.
Председательствующий – подпись
