Дата принятия: 15 мая 2013г.
Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Каменский районный суд <адрес> под председательством судьи Федонина А.А., при секретаре Мамбетовой Е.А., с участием истца Ковалёва А.В., его представителя Сунцова А.В., ответчика Какоткина Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалева А.В. к Какоткину Р.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка и регистрации договора купли-продажи
У С Т А Н О В И Л :
Ковалёв А.В. обратился в суд с иском к Какоткину Р.В., указав в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлся земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м в садоводческом товариществе «<данные изъяты> <адрес> принадлежащий ответчику на праве собственности на основании свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного <адрес>. Стоимость данного имущества определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей. При подписании предварительного договора истец внёс задаток в размере полной стоимости имущества по сделке. Предварительный договор, оформлен распиской и не содержит срока заключения основного договора. Ссылаясь на положения ст.429 ч.4 ГК РФ, истец Ковалёв считает, что ответчик обязан был заключить с ним основной договор купли продажи до ДД.ММ.ГГГГ По его мнению предварительный договор содержит в себе все существенные условия для заключения основного договора: предмет договора, его цену. Ответчик Какоткин Р.В. необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи земельного участка в садоводческом товариществе «<данные изъяты> <адрес>. Ковалёв А.В. просит суд обязать Какоткина Р.В. заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи земельного участка в садоводческом товариществе «<данные изъяты>» <адрес> <адрес>
Истец Ковалёв А.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении своих требований, ссылаясь на доводы и обстоятельства, приведенные в заявлении. Он дополнил, что фактически пользуется садовым участком, переданным ему ответчиком. На садовом участке имеется дом, право собственности на который за ответчиком не зарегистрировано. Какоткин дал ему доверенность для первоначальной регистрации права на земельный участок для последующего оформления сделки и её регистрации. Составленную Какоткиным расписку о получении <данные изъяты> рублей за дом и земельный участок по <адрес> в садоводческом товариществе «<данные изъяты>» Ковалёв А.В. считает предварительным договором. В регистрационной службе Ковалёву А.В. стало известно о том, что указанный садовый участок, принадлежащий Какоткину, арестован судебными приставами-исполнителями во исполнение судебного решения. Предварительный договор оформлен распиской по причине правовой безграмотности Ковалёва А.В.
Его представитель Сунцов А.В. в судебном заседании поддержал иск своего доверителя. Он считает, что совершенная Ковалёвым А.В. и Какоткиным Р.В. сделка в отношении садового участка является фактически состоявшейся на предварительных условиях. В расписке, данной Какоткиным Р.В. Ковалёву А.В., указаны место нахождения и иные признаки продаваемого имущества. Параметры и характеристики дома не указаны, т.к. это строение не является капитальным. Договор, составленный в форме расписки, не подписан Ковалёвым А.В., как покупателем, по причине отсутствия у него юридических знаний.
Ответчик Какоткин Р.В. в судебном заседании заявил о непризнании иска. Он пояснил, что не отрицает факта продажи им Ковалёву А.В. за <данные изъяты> рублей садового участка с находящимся на нем двухэтажным капитальным кирпичным домом. Он, Какоткин Р.В., действительно дал Ковалёву А.В. доверенность для оформления всех необходимых документов на земельный участок и дом в его, Ковалёва А.В., собственность, передав ему свидетельство о праве собственности на землю, а также сам земельный участок. Себя Какоткин Р.В. не считает обязанным что-либо делать по совершенной сделке. Межевание земельного участка и согласование его границ им не проводилось. О том, что проданный им Ковалёву А.В. садовый участок находится под арестом, Какоткин Р.В. узнал от истца, после его обращения в регистрационную службу. Арест мог быть произведен во исполнение решения мирового судьи и судебного приказа о взыскании с него, Какоткина Р.В., денег по договору займа и транспортного налога.
Выслушав объяснения сторон и представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии со ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ч.4 ст.445, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с ч.2 ст.434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Истцом в обоснование своих доводов представлена суду копия расписки (л.д. 4), называемой им предварительным договором купли-продажи. Из этого документа следует, что Какоткин Р.В. ДД.ММ.ГГГГ получил от Ковалёва А.В. <данные изъяты> рублей за дачный участок и дом по <адрес> в садоводческом товариществе «<данные изъяты>». Указанный документ не содержит в себе существенные условия договора о площади земельного участка, его границах, параметрах и характеристик находящегося на нём дома, который, наряду с земельным участком, являлся предметом договора купли-продажи.
В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Представленное суду свидетельство о праве собственности Какоткина Р.В. на земельный участок в садоводческом товариществе «<данные изъяты>» (л.д. 5) не содержит сведений об адресе его места нахождения. Кадастровый паспорт на земельный участок (л.д. 6) правоустанавливающим документом не является.
Согласно ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В данном случае никакого документа Ковалёвым А.В. и Какоткиным Р.В. о передаче недвижимого имущества не составлялось.
При указанных обстоятельствах суд считает, что основания для понуждения Какоткина Р.В. к заключению с Ковалёвым А.В. основного договора купли-продажи земельного участка по <адрес> в садоводческом товариществе «<данные изъяты>», при отсутствии оформленного в установленном законом порядке предварительного договора – отсутствуют. Поэтому Ковалёву А.В. в удовлетворении иска следует отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Ковалеву А.В. в удовлетворении иска к Какоткину Р.В. об обязании заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи земельного участка в садоводческом товариществе «<данные изъяты>» <адрес> <адрес> – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения.
СУДЬЯ__________________________
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ
