Дата принятия: 15 июля 2014г.
Дело №2-1048/2014
Поступило 14.05.2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 июля 2014 г. г.Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Кадашевой И.Ф., при секретаре Шварц Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеева Р. Ю. к Милованову Е. Г., Миловановой О. АнатО., Банку ВТБ 24 (ЗАО) об освобождении имущества от ареста, обязании ответчика произвести государственную регистрацию перехода права собственности,
у с т а н о в и л :
Алексеев Р.Ю. обратился с иском к Милованову Е.Г., Миловановой О.А., Банку ВТБ 24 (ЗАО) с требованием освободить от ареста жилой дом и земельный участок по адресу <адрес>, обязать Милованова Е.Г. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу. В обоснование указал, что между истцом и Миловановым Е.Г. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества. По договору выплачен аванс в размере 25 000 руб.. Сумму 1 400 000 руб. покупатель оплачивает в течение трех месяцев с момента государственной регистрации данной сделки. Регистрация должна быть произведена не позднее 20 дней с момента получения аванса, который был передан 10.01.2014 г.. До настоящего времени Милованов Е.Г. уклоняется от исполнения сделки. При этом истцу стало известно, что возбуждено исполнительное производство и 14.01.2012 г. наложен арест на имущество, который препятствует истцу осуществить свои права, т.к. сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Истец не явился. Извещен. Об уважительности причин неявки не сообщил.
Ответчики Милованов Е.Г., Милованова О.А. извещены надлежащим образом. Милованов Е.Г. просил рассматривать дело без его участия.
Представитель Банка ВТБ 24 (ЗАО) не явился. Извещен. Ранее представил возражения на иск, где указал (л.д.29-30), что спорное имущество находится в залоге у Банка по договору об ипотеке от 04.02.2008 г.. Решением Бердского городского суда от 15.06.2012 на предмет залога было обращено взыскание путем реализации с публичных торгов. На момент заключения договора купли-продажи от 10.01.2014 г. Милованов Е.Г. не уведомлял Банк о заключении договора. Банк не давал согласия на заключение данной сделки. Таким образом должник не имеет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Договор купли-продажи без государственной регистрации перехода права порождает только обязательственные права между сторонами данного договора. Истец не является собственником имущества. При заключении договора истец не проявил должной осмотрительности, не проверив наличие обременений на имущество.
Судебный пристав-исполнитель извещен. Не явился.
Суд признал неявку лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не уважительной, рассмотрев дело по существу.
Исследовав представленные доказательства, установлено следующее.
10.01.2014 г. между Миловановым Е.Г. и Алексеевым Р.Ю. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> (л.д.5-6). Общая цена недвижимого имущества 14 025 000 руб.. По условиям договора покупатель обязуется оплатить аванс 25 000 руб. до 10.11.2014 г., оставшуюся сумму в течение трех месяцев с момента государственной регистрации данной сделки. Регистрация перехода права собственности должна быть произведена не позднее 20 дней с момента получения аванса. Продавец обязуется передать имущество после получения всей суммы по договору.
Факт уплаты аванса по договору в размере 25 000 рублей подтверждается распиской от 10.01.2014 г. (л.д.7).
Согласно ч.ч. 1 и 2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При этом 11.12.2012 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по г.Бердску УФССП по НСО было возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Милованова Е.Г. (л.д.9) в пользу взыскателя филиал №5440 ВТБ 24 (ЗАО) г.Москва о взыскании солидарно досрочно ссудной задолженности в размере 13 180 740 руб. 40 коп. и об обращении взыскания на заложенное имущество в виде земельного участка и жилого дома по адресу <адрес> (л.д.9), в связи с чем 14.01.2013 г. составлен акт описи и ареста имущества (л.д.10-11).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст. 121 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.
В соответствии с ч.2 ст.442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
Согласно ч.1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Таким образом иск об освобождении имущества от ареста предъявлен к надлежащим ответчикам – солидарным должникам Миловановым и взыскателю Банку ВТБ 24 (ЗАО).
Исходя из бремени распределения обязанности по доказыванию, истец должен доказать, что он является собственником либо законным владельцем имущества, на которое наложен арест, поскольку иск об освобождении имущества от ареста является разновидностью негаторного иска. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.ч.1 и 2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно ч.1 ст.224 Кодекса передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В соответствии с ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из содержания ч.1 ст.460 Кодекса следует, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Согласно ч.ч.1 и 2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Из содержания представленного истцом договора купли-продажи от 10.01.2014 г. (л.д.5-6) следует, что продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить стоимость жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, в размере 14 025 000 руб.. Оплата аванса по договору в размере 25 000 руб. подтверждается распиской (л.д.7). Оставшиеся 14 000 000 руб. покупатель оплачивает в течение трех месяцев с момента государственной регистрации сделки. Продавец же обязуется передать имущество после получения всей суммы по договору (п.3.2.).
В соответствии с ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Из содержания искового заявления и представленных истцом доказательств следует, что расчет по договору купли-продажи полностью не произведен, переход права собственности к истцу не зарегистрирован, имущество покупателю не передано, а до настоящего времени находится во владении Милованова Е.Г., т.е. во владение истца не передавалось и никогда не находилось.
При этом спорное имущество находится в залоге у Банка ВТБ 24 (ЗАО) по договору об ипотеке от 04.02.2008 г., более того, на него обращено взыскание по исполнительному документу от 15.06.2012 г. (л.д.9).
Представитель взыскателя в письменных объяснениях и ранее в судебном заседании пояснял, что согласия Банка на отчуждение должником заложенного имущество не было. Такого согласия Банк не давал и не намерен давать. Более того, должник не уведомлял кредитора о заключении данного договора. Согласно ч.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Согласно ч.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Доказательств обратного (права залогодателя отчуждать имущество без согласия залогодержателя) ни истцом ни ответчиком – должником Миловановым Е.Г. не представлено.
На момент заключения договора купли-продажи имущество было обременено залогом и арестом, что при должной осмотрительности не могло не быть известно истцу.
Таким образом истцом не доказано наличия у него вещного права на спорное имущество на момент ареста этого имущества, а также - возникновение такого права в последующем. В связи с чем требование об освобождении имущества от ареста удовлетворению не подлежит.
Согласно ч.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Требование об обязании Милованова Е.Г. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок также не подлежит удовлетворению, поскольку как такового факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права истец не доказал. Из претензии истца усматривается, что произвести регистрацию перехода права собственности должен был Милованов Е.Г., - что не соответствует требованиям ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, предусматривающую порядок обращения в регистрирующий орган обеих сторон договора. Из претензии, как и из иска не усматривается – в чем именно выражается уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности.
Кроме того, как следует из содержания искового заявления и фактических обстоятельств дела, не уклонение ответчика от регистрации, а наличие ареста на спорном имуществе препятствует государственной регистрации перехода права собственности на имущество.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л :
Отказать Алексееву Р. Ю. в удовлетворении требований к Милованову Е. Г., Миловановой О. АнатО., Банку ВТБ 24 (ЗАО) - освободить от ареста жилой дом и земельный участок по адресу <адрес>, обязать Милованова Е.Г. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу.
Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Новосибирский областной суд через суд, принявший решение.
Судья ________________________________________________ И.Ф.Кадашева
<данные изъяты>
<данные изъяты>
