Решение от 15 апреля 2014 года

    Дело №2-50/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    15 апреля 2014 года г.Горячий Ключ Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего Негода О.И.
 
    при секретаре Оганесян А.В.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чухланцева Е. В. к Богдановой Р.Ф. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа и по встречному заявлению Богдановой Р.Ф. к Чухланцеву Е. В. о соразмерном уменьшении покупной цены товара, взыскании денежных средств,
 
    У С Т А Н О В И Л :
 
    Чухланцев Е.В. обратился в суд с иском к Богдановой Р.Ф. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 06.03.2013 г. В обосновании заявленных требований истец указал, что 06.03.2013 г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка по <адрес>. По соглашению сторон цена продаваемого имущества определена 1500000 руб. При подписании договора ответчик оплатил истцу 1000000 руб., оставшаяся сумма по соглашению сторон подлежала оплате до 30.09.2013г. В связи с истечением рассрочки и неоплатой оставшейся суммы, просил расторгнуть договор купли-продажи от 06.03.2013г., прекратить право собственности ответчика на недвижимое имущество, аннулировать сведения из ЕГРП о зарегистрированных правах и признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес>.
 
    В судебном заседании действующая в интересах Чухланцева Е.В., по доверенности Дюбина Е.А., изменила исковые требования и просила взыскать с ответчика Богдановой Р.Ф. оставшуюся сумму по договору купли-продажи жилого дома 500 000 рублей и понесенные судебные расходы. От исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка отказалась.
 
    Представители ответчицы Богдановой Р.Ф. по ордерам Шлюева С.В. и Горпинич Е.З. предъявили встречные требования в которых указано, что в ходе эксплуатации жилого дома по <адрес> Богдановой Р.Ф. были обнаружены недостатки: стены комнат № 2,3,4 сделаны из дерева и пенопласта, а не из блока, как указано в техническом паспорте, отсутствует часть фундамента, электропроводка выполнена с нарушениями. Для приведения конструкций в соответствие необходимо выполнить перечень работ, стоимость которых оценена в 654043 рубля. В связи с тем, что недостатки являются скрытыми, которые возможно определить только при условии специального познания в области строительства, просит уменьшить покупную цену товара – объекта недвижимого имущества на 654043 рублей и взыскать данную сумму с Чухланцева Е.В. и 50000 рублей в качестве компенсации морального вреда, а также понесенные судебные расходы.
 
    Выслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав представленные письменные доказательства и оценив все в совокупности с действующим законодательством, суд приходит к следующему.
 
    Так, свидетель ФИО9, допрошенная в судебном заседании указала, что она является экспертом-строителем и она в октябре 2013 года проводила обследование домовладения по адресу <адрес>. Указанное домовладение не соответствует действующим нормативам в части сейсмической безопасности. Основные несущие конструкции жилого дома (комнаты №2,3,4) не соответствуют требованиям СНиП, СП в части сейсмической безопасности, противопожарной безопасности и применения конструктивных решений и материалов. Открытая электропроводка, выполненная по деревянным конструкциям – не соответствует требованиям «Правил устройства электроустановок» и требованиям СНиП, СП в части пожарной безопасности. У здания отсутствует фундамент. Толщина стен не соответствует нормативным требованиям. При покупке данного домовладения, можно не увидеть указанные нарушения, так как это скрытые работы.
 
    Свидетель ФИО10 указала в судебном заседании, что она является риэлтором недвижимости. Домовладение по адресу <адрес>, продавцы выставили на продажу за 2000000 руб. Затем снизили сумму до 1500000 руб. У покупателя Богдановой Р.Ф. при покупке дома претензий не было и был заключен договор купли-продажи недвижимости с авансом. Согласно договора, продажная цена недвижимости сторонами определена в 1500000 руб. Авансовый платеж составил 1000000 руб. Оставшиеся 500000 руб. Богданова Р.Ф. обязалась выплатить по графику. Впоследствии Богданова Р.Ф. перестала платить, говорила, что денег нет. После того, как покупатели стали жить в указанном домовладении, выяснились недостатки.
 
    Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, 06.03.2013 года между Чухланцевым Е.В. и Богдановой Р.Ф. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка по <адрес>
 
    В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора купли-продажи стоимость продаваемого имущества сторонами определена в размере 1500 000 рублей. Пунктом 2.3 договора авансовый платеж составил 1000000 рублей и передан продавцу в день подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 500000 рублей передавалась продавцу с рассрочкой в 6 месяцев, согласно оговоренного графика платежей.
 
    Договор купли-продажи от 06.03.2013г. и переход права собственности на указанное имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием обременения «ипотека».
 
    Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ, ч.1 ст.551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    На основании ч.1 ст. 485 ГК РФ, ч.1 и ч.4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает существа обязательства.
 
    В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
 
    По правилам ст.ст. 309,310,314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В судебном заседании установлено, что 06.03.2013 г. между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
 
    Как видно из показаний сторон условия договора по передаче недвижимого имущества выполнены, жилой дом и земельный участок переданы Богдановой Р.Ф.
 
    Согласно представленных документов, а также показаний сторон, суд приходит к выводу, что 06 марта 2013 года между Чухланцевым Е.В. и Богдановой Р.Ф. заключен договор купли-продажи жилого дома. Указанным соглашением была предусмотрена оплата стоимости за жилой дом в рассрочку, при этом по обоюдной договоренности цена за жилой дом была установлена в 1500000 рублей. Окончательным сроком передачи денежных средств за жилой дом определена дата – 30.09.2013 года.
 
    В силу положений ст. 420 ГК РФ, ст.421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    По данным ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
 
    Так, согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
 
    В порядке ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
 
    Истцы по встречному иску ссылаются на ст. 475 ГК РФ, согласно которой если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При этом, чтобы предупредить покупателя о недостатках товара, продавец сам должен знать об этих недостатках. Недостатки, на которые ссылаются истцы, не являются основанием для возложении обязанности на продавцов уменьшить покупную цену домовладения. В данном случае наличие вины продавца должен доказать истец. Продавец считается действовавшим разумно и добросовестно, пока не доказано иное (ст. 10 ГК РФ).
 
    Ответчиком, как продавцом все обязательства по договору выполнены, сделка совершена в надлежащей форме, т.е. согласно ст.550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Все условия сделки соблюдены. Договор содержит обязательные условия (чётко определённый предмет, цена), соблюдены требования ст. 421 ГК РФ (свобода договора). Недвижимость была передана продавцами и принята покупателями без каких-либо претензий к домовладению, по подписанному сторонами договору купли-продажи, где условия сделки заранее были оговорены сторонами. Фактически покупатели уже вступили во владение данным имуществом. Стороны сделки были хорошо осведомлены о предмете сделки и действовали в своих интересах, в соответствии с законом. Это письменно закреплено в договоре купли-продажи.
 
    Покупателям была предоставлена возможность осмотреть предлагаемое имущество. Покупатели подписали договор, осмотрев домовладение в натуре, ознакомившись с его характеристиками, не имея претензий по качеству продаваемого имущества. В тщательном осмотре недвижимости продавцы не чинили покупателям каких - либо препятствий, напротив указывали на все имеющиеся недостатки.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки). Покупатели подписали договор, не имея каких - либо претензий к качеству покупаемого имущества, согласившись с ценой имущества, предлагаемой продавцами.
 
    Исходя из требований ст. 555 ГК РФ цена, как и предмет, является существенным условием договора продажи жилого помещения, и изменение данного условия должно происходить по правилам ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Цена договора была сторонами согласована, поэтому требование истцов по встречному иску об уменьшении покупной цены являются необоснованными. Основания, на которые ссылается Богданова Р.Ф., не могут повлечь уменьшение цены договора. Обязанность доказывания получения имущества со скрытыми недостатками, имеющимися в момент заключения договора купли - продажи, о которых знал продавец, лежит на покупателе. Таких доказательств истцами не представлено. Все расходы по содержанию имущества после заключения договора купли - продажи должны нести истцы, как собственники имущества.
 
    В соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доводы истца о том, что домовладение было передано ответчиком в ненадлежащем состоянии, качество дома не соответствует условиям договора является несостоятельным.
 
    Между сторонами был заключен договор купли-продажи вторичного жилья, исходя из свободы договора, стороны были свободны в определении его условий, в том числе в установлении определенных требований к качеству, его проверке при передаче жилого помещения и других условий и, соответственно, определении цены договора. Также при покупке домовладения покупатели имели возможность выбора интересующей их недвижимости и имели возможность произвести детальный осмотр всего объекта, в том числе с участием специалистов, обладающих специальными знаниями, до приобретения домовладения, провести строительно-техническую экспертизу. Доказательств того, что истцы при покупке жилого помещения были лишены возможности его осмотра, суду не представлено. Обнаруженные истцами дефекты, о которых они указывают в исковом заявлении, сами по себе не свидетельствуют о нарушении ответчиками условий договора купли-продажи. Условия договора продавцами были выполнены. Иных требований к проверке качества продавцом и доведения ее результатов до покупателя, условия договора не содержат.
 
    Как усматривается из правовой позиции истца по встречному иску, требование о взыскании заявленной суммы обосновано наличием недостатков, обнаруженных после передачи жилого помещения. Однако в тексте договора купли-продажи от 06.03.2013 г. отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет, безусловно, определить какие же требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ст. 469 ГК РФ). Согласно договора купли-продажи покупатель ознакомилась с техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий к продавцу не имеет, согласна принять его в собственность. Вместе с тем, Богданова Р.Ф. не отказывается от исполнения договора купли-продажи и не ставит вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры.
 
    Ссылка Богдановой Р.Ф. на недостатки приобретенного ею жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельна, поскольку, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.
 
    Вместе с тем, Богдановой Р.Ф. не представлено доказательств того, что имущество не отвечает условиям о качестве, которые были определены договором.
 
    Исходя из изложенного, суд считает, что ссылка истицы на то, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, что дает ей право как покупателю требовать соразмерного уменьшения цены приобретенного объекта, в порядке п.1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, является несостоятельной.
 
    Кроме того, в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрена свобода договора, в связи с чем цена договора, определенная сторонами, не может быть изменена решением суда. Пояснениями истца и ответчика подтверждено, что при осмотре и покупке жилья истицей претензий к качеству приобретаемой квартиры предъявлено не было, разногласий по качеству товара между продавцом и покупателем не имелось, имущество покупателю передано и им принято, цена договора согласована сторонами.
 
    Суд считает, что при заключении договора, истицу по встречному иску устраивала цена приобретаемого объекта недвижимости с учетом его состояния.
 
    В рассматриваемом гражданском деле подлежат применению положения ст. ст. 454, 486, 395 ГК РФ, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения покупателем обязанности по оплате товара. Так, в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ правовые последствия в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного продавцом товара заключаются в праве требовать оплаты товара.
 
    Таким образом, совокупность представленных доказательств, позволяет суду сделать вывод о доказанности заявленных исковых требований Чухланцева Е.В. к Богдановой Р.Ф. о взыскании оставшейся суммы по договору купли-продажи жилого дома в размере 500 000 рублей и понесенных судебных расходах, и полагает в удовлетворении встречного заявления Богдановой Р.Ф. к Чухланцеву Е.В. о соразмерном уменьшении покупной цены товара, взыскании денежных средств, отказать.
 
    Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
    Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования Чухланцева Е. В. к Богдановой Р.Ф. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа денежной суммы в размере 500000 руб. и судебных издержках, удовлетворить.
 
    Взыскать с Богдановой Р.Ф. в пользу Чухланцева Е. В. денежные средства по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома в сумме 500000 (пятьсот тысяч) рублей и расходы по оплате уплаченной государственной пошлины в сумме 8200 рублей, всего 508200 рублей.
 
    Исковые требования Богдановой Р.Ф. к Чухланцеву Е. В. о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома, компенсации морального вреда и судебных расходов - оставить без удовлетворения.
 
    Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение месяца.
 
    Председательствующий -