Решение от 15 апреля 2014 года

№ 2-211/2014
 
З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    15 апреля 2014 года                         г.Вологда
 
        Вологодский районный суд Вологодской области в составе:
 
    председательствующего судьи Гвоздевой Н.В.,
 
    с участием представителя истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности Трутневой О.А.,
 
    при секретаре Мосягиной К.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Соколовой М.Л. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,
 
у с т а н о в и л:
 
    ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Соколовой М.Л. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с условиями договора займа № от дата Соколовой М.Л. ООО «Вологодская ипотечная компания» предоставила займ в размере *** рублей, сроком на *** месяцев с целью приобретения в собственность Соколовой М.Л. жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, состоящего из двух комнат, общей площадью *** кв.м., жилой *** кв.м.. Займ в размере *** рублей выдан ответчику Соколовой М.Л. дата. По состоянию на дата квартира оценена на сумму *** рублей. Государственная регистрация права собственности ответчика на спорную квартиру произведена Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателями дата и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области первоначальному залогодержателю дата. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена дата за №. Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. В нарушение условий закладной и договора займа № от дата ответчиком не произведено ежемесячных ипотечных платежей. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредитных денежных средств и уплате процентов за пользование ими, нарушаются права истца на своевременное получение Агентством денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Письмом № от дата в адрес ответчика направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по Договору займа № от дата, однако, до настоящего времени данные требования не исполнены, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы долга составляет ***, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере ***, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере ***, начисленные пени в размере *** Просят суд взыскать с Соколовой М.Л. задолженность по договору займа по состоянию на дата в размере ***, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере ***, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере ***, начисленные пени в размере ***, а также, начиная с дата и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры (в зависимости какое событие наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере ***% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ***% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Соколовой М.Л., расположенную по адресу: адрес, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере ***. Расторгнуть договор займа № от дата с Соколовой М.Л.. Взыскать с Соколовой М.Л. расходы по уплате государственной пошлины в размере ***.
 
    В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» по доверенности Трутнева О.А. уточнила заявленные исковые требования. Сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, просила взыскать с Соколовой М.Л. задолженность по договору займа по состоянию на дата в размере ***, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере ***, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере ***, начисленные пени в размере ***, а также, начиная с дата определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере ***% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ***% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Соколовой М.Л., расположенную по адресу: адрес, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере *** рублей. Расторгнуть договор займа № от дата с Соколовой М.Л.. Взыскать с Соколовой М.Л. расходы по уплате государственной пошлины в размере ***, а также расходы по оплате стоимости экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры в сумме ***. Дополнительно пояснила, что между истцом и ответчиками было заключено соглашение о реструктуризации задолженности, которым были изменены условия указанного договора. После заключения данного соглашения ответчик продолжила нарушать свои обязательства по кредитному договору.
 
    Представитель истца не возражала против рассмотрения дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
 
    Ответчик Соколова М.Л. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В соответствии со ст.ст.28, 29 ГПК РФ суд считает ответчика надлежаще извещенной о месте и времени судебного заседания, и полагает правомерным рассмотреть дело без ее участия в порядке заочного судопроизводства.
 
    Суд, заслушав доводы представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
 
    Судом установлено, что дата между ООО «Вологодская ипотечная компания» и Соколовой М.Л. был заключен договор займа №, по которому ей был предоставлен заем в сумме *** на приобретение в собственность квартиры, расположенной по адресу: адрес сроком на *** месяцев под ***% годовых.
 
    Займ был предоставлен Соколовой М.Л. путем выдачи денежных средств, что подтверждается расходным кассовым ордером № от дата (л.д.32). Таким образом, обязательства перед заемщиком Соколовой М.Л. были выполнены в полном объеме.
 
    В обеспечение надлежащего исполнения всех обязательств, возникших по кредитному договору от дата г., между сторонами была оформлена закладная на предмет залога – указанную выше квартиру, выданная Управлением ФРС по Вологодской области дата г.
 
    В настоящее время держателем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
 
    В течение срока действия договора займа заемщиком нарушались предусмотренные договором займа сроки возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование заемными средствами, ответчица на день рассмотрения дела также имеет просроченную задолженность, свои обязательства по договору займа не выполняет, предупреждалась о необходимости соблюдения обязательств. Факт нарушения ответчиком своих обязательств перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подтверждается расчетом задолженности (л.д.51-52).
 
    В соответствии с п.п а,б п.4.4.1 договора залога займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом и суммы неустойки в случаях при просрочке осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на 30 календарных дней либо при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению Ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка не значительна.
 
    В связи с образованием просроченной задолженности, истец дата направил ответчику уведомление № от дата о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 30 календарных дней с даты получения вышеуказанного требования. Однако, заемщиком данные требования не выполнены, задолженность по договору займа не погашена.
 
    Размер суммы долга составляет ***, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере ***, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере ***, начисленные пени в размере ***.
 
    Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    В соответствии с п.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
 
    Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
 
    В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
 
    Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, он соответствует условиям заключенного договора, является верным, суд соглашается с представленным расчетом. Поэтому с учетом всего вышеуказанного, указанная истцом задолженность подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.
 
    В соответствии со ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.
 
    В силу п.1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
 
    Надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств перед истцом по договору залога было обеспечено ипотекой в силу закона и удостоверено закладной на предмет ипотеки, т.е. на квартиру, принадлежащую ответчице на праве собственности и находящуюся по адресу: адрес.
 
    В соответствии с п.1.4, п.1.4.1 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
 
    Согласно п.4.4.2 договора займодавец вправе обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований в случаях, установленных в п.4.4.1 Договора.
 
    В соответствии с ч.3 ст.334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог также возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
 
    В силу п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-фз, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или иной целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
 
    В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
 
    Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
 
    В соответствии со ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
 
    В силу ст.ст.51, 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ взыскание на заложенное имущество, когда предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, обращается по решению суда.
 
    Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд в соответствии со ст.54 вышеуказанного Федерального закона должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
 
    При таких обстоятельствах требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Соколовой М.Л. на праве собственности – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, подлежит удовлетворению, с определением способа продажи заложенного имущества – с публичных торгов.
 
    Обращаясь в суд с иском, истец просил установить начальную продажную цену квартиры в размере *** рублей, в ходе судебного разбирательства представитель истца заявила ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости указанного имущества.
 
    Данное обстоятельство свидетельствует об оспаривании истцом залоговой стоимости, определенной договором залога, как не соответствующей реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
 
    В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с приведенной выше нормой материального права должна быть определена самим судом на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы № от дата. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: адрес на дату оценки дата составила *** рублей (л.д. 90-133).
 
    Также истцом заявлены требования об определении с дата подлежащими выплате процентов за пользование займом в размере ***% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере *** % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Разрешая указанные заявленные требования, суд приходит к следующему.
 
    По смыслу пункта 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обращение заинтересованного лица в суд во всех случаях должно быть обусловлено наличием нарушенного права. При этом формулирование и предъявление исковых требований является исключительной прерогативой истца по гражданскому делу и при рассмотрении указанных требований суд не вправе выходить за их рамки.
 
    Между тем, из буквального содержания исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» следует, что истец в данном случае не предъявил требование о взыскании с ответчика с дата до даты вступления решения суда в законную силу процентов за пользование кредитом и пени, а просил суд определить их, однако размер процентов и пени уже определен пунктами 3.2, 5.2 и 5.3 Договора. При этом расчет процентов и пени на день рассмотрения дела в суде истец не представил.
 
    Кроме того, согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», поскольку решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. Решение суда не должно вызывать затруднений при исполнении, поэтому его резолютивная часть должна отвечать требованиям полноты и определенности выносимого судебного решения.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что данные требования не направлены на защиту права. Кроме того, истец в данном случае не лишен права на обращение в суд с требованием о взыскании с ответчика процентов и пени по день вступления решения суда в законную силу.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
 
    В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, расходы на производство осмотра на месте, другие признанные судом необходимыми расходы.
 
    В связи с необходимостью правильного разрешения спора, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство недвижимости и оценки «Альтернатива». Расходы на проведение экспертизы составили ***.
 
    Заключение эксперта № от дата ООО «АН «Альтернатива» принято во внимание при вынесении решения.
 
    Согласно платежному поручению № от дата ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» перечислило на счет ООО «АН «Альтернатива» денежные средства за проведение экспертизы в размере ***.
 
    На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в порядке возврата уплаченная истцом госпошлина в размере ***, а также расходы по оплате стоимости экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры ответчика, являющейся предметом залога, в размере ***.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 198, 233-235 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л:
 
    Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
 
    Расторгнуть договор займа № от дата года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Вологодская ипотечная компания» и Соколовой М. Л.
 
    Взыскать с Соколовой М.Л. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № от дата по состоянию на дата в размере ***, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере ***, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере ***, начисленные пени в размере ***.
 
    Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Соколовой М.Л. на праве собственности – двухкомнатную квартиру, общей площадью *** кв.м., расположенную по адресу: адрес, определив способ реализации указанной квартиры – путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере ***.
 
    Взыскать с Соколовой М.Л. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в порядке возврата расходы по оплате государственной пошлины в размере *** а также расходы по оплате стоимости экспертизы в размере ***.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.
 
    Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
 
    Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
 
    Судья: подпись
 
    Копия верна
 
    Судья      Н.В. Гвоздева
 
    Мотивированное решение изготовлено 18.04.2014
 
***
 
***
 
***
 
***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
***
 
***
 
    ***
 
***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***
 
    ***