Дата принятия: 15 апреля 2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 апреля 2013 г. Елецкий районный суд Липецкой области в составе
Председательствующего судьи Рыжковой О.В.
При секретаре Колесниковой И.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ельце гражданское дело №2-59 по иску Малаховой ФИО1 к Дронову ФИО2 и ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» к Дронову ФИО2 о признании договора найма недействительным и выселении,
У с т а н о в и л:
По договору найма жилого помещения от 24 марта 2011 г. ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» (наймодатель) предоставило Дронову В.Н. (нанимателю) и членам его семьи изолированное жилое помещение из двух комнат в квартире общей площадью 30 кв.м. по адресу <адрес>. В указанной квартире Дронов В.Н. проживает с сентября 2009 г. до настоящего времени, 25.04.2012 г. зарегистрирован в ней.
Кроме того, в той же квартире с 27.04.2011 г. зарегистрирована Малахова О.М., которая обратилась в суд с иском о признании договора найма с Дроновым В.Н. недействительным и выселении его из жилого помещения. В обоснование иска сослалась на то, что с ней договор найма заключен 16.02.2011 г., однако, Дронов В.Н. препятствует ее вселению и проживанию. Членом семьи Малаховой О.М. ответчик не является, письменного согласия на его регистрацию она не давала. Считает вселение Дронова В.Н. противоречащим закону.
Ответчик Дронов В.Н. предъявил встречный иск к Малаховой О.М. и ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» о признании недействительным договора найма жилого помещения от 16.02.2011 г., заключенного с Малаховой О.М. Свое требование мотивировал тем, что заселился в квартиру законно, как работник ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю». На регистрацию по месту жительства Малаховой О.М. представлен иной договор найма жилого помещения от 26 апреля 2011 г., который Дронов В.Н. также просит признать недействительным, как нарушающий его жилищные права.
Определением суда от 10.04.2013 г. дело соединено в одно производство с делом по иску ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» к Дронову В.Н. о признании договора найма жилого помещения недействительным и выселении. Истец ссылается на то, что собственник жилищного фонда - Российская сельскохозяйственная академия не давала согласия на распоряжение спорной квартирой; что Дронов В.Н. не платил за коммунальные услуги; что в настоящее время Россельхозакадемия одобрила сделку по предоставлению жилого помещения Малаховой О.М.
В судебном заседании истец Малахова О.М., выступающая одновременно представителем истца ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю», поддержала иски, ссылаясь на изложенные выше обстоятельства. Встречный иск Дронова В.Н. не признала, поскольку ответчик не указал основания признания договора найма, заключенного с ней, недействительным.
Ответчик Дронов В.Н. иски не признал, поскольку с ним договор заключен раньше, чем с Малаховой О.М. Настаивал на признании недействительными договоров найма, заключенных с ней.
Представитель третьего лица Российской сельскохозяйственной академии, просивший рассматривать дело в их отсутствие, в письменном отзыве на иск Малаховой О.М. к Дронову В.Н. указал, что согласен с требованием о признании недействительным договора найма с Дроновым В.Н. и его выселении, поскольку Россельхозакадемия не управомочивала Елецкую опытную станцию по картофелю на заключение договора. Ответчик не стоял на учете нуждающихся в жилом помещении. Кроме того, почти на год ранее ответчика в спорном жилом помещении зарегистрирована Малахова О.М., договор с которой не расторгался. Регистрация ответчика без согласия истца является неправомерной. В возражениях на встречный иск Дронова В.Н. представитель Россельхозакадемии сослался на то, что в нем не указаны нормы права, которым противоречит договор найма жилого помещения с Малаховой О.М. Кроме того, утверждения ответчика о заключении договора с Малаховой О.М. 26.04.2011 г. не соответствуют действительности.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Липецкой области в судебное заседание не явился, письменный отзыв по делу не представил.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований Малаховой О.М. и ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю». Встречный иск Дронова В.Н.к Малаховой О.М. и ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. (ч.1 Статьи 61).
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ч.1 статьи 62).
Защита жилищных прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения (п.2 ч.3 ст.11 ЖК РФ).
По смыслу ч.4 ст.57 ЖК РФ основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления (иного уполномоченного органа) о предоставлении жилого помещения гражданину.
Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
В связи с этим следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ) (п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Как установлено судом, по договору найма жилого помещения от 24.03.2011 г. ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» предоставило Дронову В.Н. и членам его семьи для проживания квартиру <адрес> (л.д.52).
Согласно справке ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» от 10.01.2013 г. Дронов В.Н. работал ветврачом хозяйства с 16.12.2006 г. по 30.11.2012 г. Уволен в связи с выходом на пенсию (л.д.130).
Из объяснений ответчика Дронова В.Н. следует, что в квартиру заселился с разрешения директора ГНУ ФИО3., сделав в ней ремонт, в сентябре 2009 г. В марте 2011 г. его пригласили в отдел кадров и вручили письменный договор найма. Действительно, в апреле 2012 г. он зарегистрировался по месту жительства в спорной квартире, предъявив в сельскую администрацию договор найма и письмо за подписью директора ГНУ ФИО4 «о прописке» (л.д.121). При этом специалист сельской администрации сообщил ему, что в квартире зарегистрирована Малахова О.М. Однако, лично к нему по поводу квартиры последняя никогда не обращалась.
Таким образом, изложенные выше обстоятельства подтверждают возникновение между истцом ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» и ответчиком Дроновым В.Н. жилищных правоотношений, в основе которых бессрочный договор социального найма.
Ответчик обязался использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, бережно к нему относиться, производить текущий ремонт, не производить самовольно переустройство и перепланировку, ежемесячно вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги и пр.
Истец же обязался предоставить жилое помещение в надлежащем состоянии, не менять договор найма жилого помещения без согласия нанимателя и членов его семьи (за исключением случаев, предусмотренных законом).
Договор найма может быть расторгнут по требованию истца, как наймодателя, лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке (кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом).
Действительно, учредителем ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» является Российская академия сельскохозяйственных наук.
Согласно п.1 ст.120 ГК РФ учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.
Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 настоящего Кодекса.
В силу п.1 ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Согласно ст.6 ФЗ от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" Российская академия наук, отраслевые академии наук (Российская академия сельскохозяйственных наук, Российская академия медицинских наук, Российская академия образования, Российская академия архитектуры и строительных наук, Российская академия художеств) являются государственными академиями наук - некоммерческими организациями, которые созданы в форме государственных бюджетных учреждений, наделяются правом управления своей деятельностью, правом владения, пользования, распоряжения имуществом, находящимся в федеральной собственности и принадлежащим им на праве оперативного управления, в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставами таких академий наук.
Государственные академии наук вправе осуществлять от имени Российской Федерации полномочия учредителей подведомственных им федеральных государственных унитарных предприятий, государственных учреждений, включая научные организации, организации научного обслуживания и организации социальной сферы (далее также - подведомственные организации), и собственников федерального имущества, принадлежащего этим организациям (ч.1).
Подведомственные государственным академиям наук организации владеют, пользуются, распоряжаются федеральным имуществом, принадлежащим им на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставами таких организаций.
Распоряжение имуществом подведомственных государственным академиям наук организаций, которым такие организации не вправе распоряжаться без согласия собственников (учредителей), осуществляется указанными академиями наук по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление и распоряжение федеральным имуществом.
Доходы, полученные подведомственными государственным академиям наук организациями от использования принадлежащего им имущества, используются такими организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации и целями деятельности таких организаций, определенными их уставами (ч.5).
Как указано выше, закон позволяет учреждению владеть и пользоваться имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления, в соответствии с целями своей деятельности и назначением этого имущества.
В соответствии с Уставом Государственного научного учреждения - Елецкой опытной станции по картофелю Всероссийского научно-исследовательского института картофельного хозяйства академии сельскохозяйственных наук, зарегистрированным 1.03.2001 г., имущество учреждения относится к федеральной собственности и закреплено за ним на праве оперативного управления. Отчуждение земли, продажа зданий, сооружений другого имущества, представляющего особую ценность, без согласия Россельхозакадемии не допускается (л.д.65-68).
28.12.2000 г. по договору между Российской академией сельскохозяйственных наук и ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю», за последним закреплено имущество, которое оно не вправе без согласия Академии отчуждать или иным способом им распоряжаться (продавать, передавать в аренду, во временное пользование, под залог, в обмен, дарение и вложение в качестве вклада в уставные фонды организаций). Жилые дома отражены в балансе годового отчета ГНУ на 1.01.2001 г. (л.д.69-71).
Таким образом, распоряжаться жилыми домами без согласия Россельхозакадемии ГНУ не вправе. Однако, сдача жилого помещения в наем для проживания граждан - это не распоряжение, а пользование им по целевому назначению.
Суд полагает, что ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» вправе распределять жилые помещения в закрепленном за ним жилом фонде на условиях договора найма. Предварительного согласия учредителя на это не требуется. При этом следует учитывать не только суть полномочия пользования, но и социальное назначение жилого фонда.
Допрошенный судом свидетель ФИО5., возглавлявший ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» с 1979 г. по 2005 г. подтвердил, что имущество, имеющееся у учреждения, принадлежало и принадлежит государству. Однако, квартиры в жилых домах, построенных опытной станцией, предоставлялись работникам на основании совместных решений администрации и профкома. По каждому случаю предоставления жилья согласие Академии не запрашивалось.
Договор найма от 24.03.2011 г., заключенный с ответчиком Дроновым В.Н. по форме и содержанию соответствует нормам ЖК РФ и ГК РФ.
ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» управомоченное на передачу жилого помещения в пользование лицо.
Поэтому оснований для признания оспариваемого истцами Малаховой О.М. и ГНУ договора найма жилого помещения недействительным, нет.
Из объяснений сторон следует, что письменного решения о предоставлении жилого помещения Дронову В.Н. (равно как и Малаховой О.М.) учреждением не принималось. Однако, само по себе указанное обстоятельство также не влечет недействительности заключенного договора найма.
Наличие задолженности по квартплате и коммунальным услугам, согласно ст.90 ЖК РФ, при соблюдении определенных условий, является основанием для выселения гражданина с предоставлением ему другого жилого помещения.
Следовательно, довод истцов о неоплате ответчиком коммунальных услуг, в основу решения положен быть не может. Кроме того, как следует из представленных Дроновым В.Н. квитанций, 12.11.2012 г. он внес в кассу наймодателя задолженность по квартплате с октября 2009 по октябрь 2012 г. (л.д.156). 18.01.2013 г. оплатил задолженность по воде (л.д.157, 158). В октябре 2012 г. частично оплатил газ (л.д.159).
Вносимая нанимателем плата за наем жилого помещения имеет своим назначением компенсировать затраты собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда. Она поступает в распоряжение учреждения и не облагается НДС.
Никаких прав истца ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» договор найма с ответчиком Дроновым В.Н. не нарушает. Аналогичные договоры заключались с прежним нанимателем квартиры № - ФИО6., с нанимателем квартиры № ФИО7
Что касается прав истца Малаховой О.М., то суд располагает надлежащими копиями двух договоров найма квартиры № в доме № по <адрес> между ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» и Малаховой О.М.
Договор от 16.02.2011 г. представлен самой истицей, а копия договора от 26.04.2011 г. - администрацией сельского поселения Сокольский сельсовет, куда Малахова О.М. обращалась с заявлением о регистрации по месту жительства (л.д.8, 133).
Как пояснила суду истец Малахова О.М., текст договора найма, касающегося нее, составлялся ею же. Действительно, по содержанию договор найма от 16.02.2011 г. отличается от типовых договоров найма, заключенных с ответчиком Дроновым В.Н. и другими работниками хозяйства. Однако, он отличен и от договора, датированного 26.04.2011 г.
В обоих договорах имеются подписи наймодателя в лице и.о.директора ГНУ ФИО8. и нанимателя Малаховой О.М.
В соответствии с п.16 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713) гражданин представляет должностным лицам, ответственным за регистрацию, документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы о регистрации по месту жительства и документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение.
В администрации сельского поселения имеется собственноручное заявление Малаховой О.М. (форма №) о регистрации по месту жительства от 26.04.2011 г. с визой должностного лица от 27.04.2011 г. «зарегистрировать», а также копия договора найма жилого помещения от 26 апреля 2011 г.
Из объяснений истца Малаховой О.М. в судебном заседании следует, что составляя проекты договоров, они оставляют свободным место для проставления даты, вписывая ее впоследствии от руки.
Согласно адресной справке ТП УФМС по Липецкой области в Елецком районе, 27.04.2013 г. Малахова О.М. зарегистрирована по адресу <адрес> (л.д.168)
При таких обстоятельствах у суда нет оснований сомневаться, что органу регистрационного учета истцом представлен договор найма именно от 26.04.2011 г.
Коль скоро на указанную дату квартира <адрес> была не свободна и фактически, и юридически, о чем истцы знали, решение о предоставлении той же квартиры Малаховой О.М., а соответственно, и договор найма от 26.04.2011 г., недействительны, как противоречащие закону (ст.168 ГК РФ). В соответствии с п.1 ст.676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Договор найма жилого помещения от 16.02.2011 г. также указанному требованию не отвечает, поскольку в спорном жилом помещении на тот момент проживал ответчик Дронов В.Н. Наличие у него задолженности по квартплате и коммунальным услугам не давало ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» права без его выселения предоставлять занимаемое им жилье другому гражданину.
Заявление истца Малаховой О.М. на имя и.о. директора ГНУ ФИО8 от 14.02.2011 г. о предоставлении жилого помещения самостоятельного доказательственного значения по делу не имеет. Кроме того, на нем нет ни даты регистрации, ни визы руководителя.
Представленная суду копия книги регистрации договоров ГНУ, в которой отсутствует упоминание о договоре найма с Дроновым В.Н., но под № имеется договор с Малаховой О.М. (л.д.32) не может быть признана надлежащим доказательством по делу. Подлинник книги суду не представлен, копия изготовлена на компьютере, при изготовлении компьютерный текст может быть отредактирован. В отсутствие подлинника документа невозможно оценить соответствие ему копии.
Также ГНУ не представило суду свой экземпляр договора найма от 16.02.2011 г., который согласно п.8.4 изготовлен в двух подлинных экземплярах для каждой из сторон.
В любом случае, без вселения истец Малахова О.М. право на жилое помещение не приобрела.
Не может быть положено судом в основу решения и то обстоятельство, что третье лицо Россельхозакадемия 11.03.2013 г. одобрило договор найма от 16.02.2011 г. с истцом Малаховой О.М., поскольку под установленным законом порядком распоряжения Россельхозакадемией имуществом, находящимся в федеральной собственности, понимается согласование ею указанных вопросов с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерацией на управление и распоряжение объектами федеральной собственности, т.е. Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (его территориальными органами).
В данном же случае, как указано выше, подведомственное Россельхозакадемии учреждение не вышло за пределы правомочия пользования жилым помещением.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Жилищные права не возникают вследствие одной лишь регистрации гражданина по месту жительства.
Согласно ч.2 ст.3 Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I
"О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, Конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.
Действительно, 25.04.2012 г. в квартире, где по месту жительства зарегистрирована истец Малахова О.М., регистрируется по месту жительства и ответчик Дронов В.Н. (л.д.112) При этом ни закон, ни Правила регистрации граждан по месту жительства не требуют письменного согласия на это иных лиц, зарегистрированных в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда.
По смыслу ст.ст.67,70 ЖК РФ согласие нанимателя необходимо на вселение в занимаемое им жилое помещение других граждан. Однако, как указано выше истец сама не вселялась и не занимала спорное жилое помещение - в нем жил Дронов В.Н.
Конституцией РФ и Жилищным кодексом РФ провозглашается принцип недопустимости произвольного лишения жилища, который предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
Поскольку решение принимается в пользу ответчика Дронова В.Н., взысканию с истцов Малаховой О.М. и ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» в соответствии со ст.98 ч.1 ГПК РФ подлежат понесенные им по делу судебные расходы - <данные изъяты> руб. государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 168 ГК РФ, ст.ст. 98 ч.1, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Малаховой ФИО1 к Дронову ФИО2 о признании договора найма недействительным и выселении отказать.
В удовлетворении иска ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» к Дронову ФИО2 о признании договора найма недействительным и выселении отказать.
Встречный иск Дронова ФИО2 к Малаховой ФИО1 и ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» о признании договора найма недействительным удовлетворить.
Признать недействительным договор найма жилого помещения от 16.02.2011 г., заключенный между ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» и Малаховой ФИО1.
Признать недействительным договор найма жилого помещения от 26.04.2011 г., заключенный между ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» и Малаховой ФИО1.
Взыскать с ГНУ «Елецкая опытная станция по картофелю» и Малаховой ФИО1 в пользу Дронова ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб., по <данные изъяты> руб. с каждого.
Решение является основанием для снятия Малаховой О.М. с регистрационного учета по адресу <адрес>.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд путем подачи жалобы через Елецкий районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья -