Дата принятия: 14 мая 2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Михайловский районный суд Рязанской области в составе:
председательствующего судьи - Ю.А. Браткина,
при секретаре - Николаевой Н.И.,
с участием представителя истца ФИО2 по ордеру - адвоката Мавриной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Михайловского районного суда Рязанской области дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования - Октябрьское городское поселение Михайловского муниципального района Рязанской области о признании права собственности на жилой дом
У С Т А Н О В И Л :
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО - Октябрьское городское поселение Михайловского муниципального района Рязанской области о признании договора купли - продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ФИО1, действовавшей по доверенности от имени ФИО4, договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Заключённый им договор был ДД.ММ.ГГГГ удостоверен секретарём исполкома Октябрьского поселкового Совета депутатов трудящихся Михайловского района Рязанской области - ФИО5 в реестре за №.
Кроме этого составленный договор подлежал регистрации в БТИ, согласно действовавшего на тот момент законодательства, что им, истцом, своевременно сделано не было.
В настоящее время возможность регистрации состоявшейся сделки исключена, поскольку ФИО4 умерла в ДД.ММ.ГГГГ году.
Отсутствие регистрации не позволяет истцу оформить его права собственника на указанный жилой дом, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд, который просит считать указанный выше договор купли - продажи жилого дома заключенным и признать за ним права собственности на данный жилой дом.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, но в поданном в суд иске просил рассмотреть дело без его участия.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 - адвокат Маврина С.В., представила письменное заявление истца об уточнении исковых требований, в части, касающейся отказа истца от признания заключённым договора купли-продажи целого жилого дома, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ секретарём исполкома Октябрьского поселкового Совета депутатов трудящихся Михайловского района Рязанской области ФИО5 в реестре за №.
Оставшуюся часть заявленных исковых требований представитель истца поддержала в полном объёме, по указанным в иске основаниям.
Суд своим определением от ДД.ММ.ГГГГ принял отказ истца ФИО1 от указанной выше части заявленных требований и дело в данной части производством прекратил.
В судебное заседание представитель ответчика администрации МО - Октябрьское городское поселение Михайловского муниципального района Рязанской области не явился, возражений и объяснений не представил, но в направленном в суд заявлении ФИО3 просил рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебное заседание представитель третьего лица Михайловского отдела Управления Росреестра по Рязанской области не явился, но в направленно в суд заявлении начальник названного Управления ФИО6 пояснила, что самостоятельных требований Управление не имеет, и просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
В связи с неявкой представителей ответчика и третьего лица, суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему:
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В связи с этим, юридически значимыми обстоятельствами по делу были определены:
А) для истца:
Факт, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО1, действующей по доверенности от ФИО4, был заключен договор купли-продажи целого жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>;
Факт, что указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Факт, что до совершения сделки купли-продажи, предмет договора находился в собственности у продавца - ФИО4;
Факт, что заключенный между сторонами договор был удостоверен нотариально, соответствует требованиям законодательства, содержит все существенные условия;
Факт, что сторонами договора были совершены действия, свидетельствующие о фактическом исполнении сделки;
Факт, что у истца имеются препятствия для регистрации договора купли - продажи и права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Факт, что имеются основания для признания за истцом права собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>.
Б) для ответчика:
Отсутствие у истца оснований для признания за ним права собственности на указанное имущество.
В соответствии с ч.2 ст. 239 ГК РСФСР (действовавшей в момент заключения договора купли-продажи жилого дома), договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности, в частности, возникают:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
В соответствии с ч.1, ч.2, ч.3 ст. 8.1. ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.
В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего ГК РФ.
В соответствии с ч.1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч.1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как было установлено в судебном заседании усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 заключил с ФИО1, действовавшей по доверенности от имени ФИО4, договор купли-продажи жилого дома (л.д.8), расположенного по адресу: <адрес>.
Заключённый истцом договор, в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, был ДД.ММ.ГГГГ удостоверен секретарём исполкома Октябрьского поселкового Совета депутатов трудящихся Михайловского района Рязанской области - ФИО5 в реестре за № (л.д.8).
Однако составленный договор не был зарегистрирован истцом в БТИ г. Михайлова, в связи с чем, владельцем приобретённого истцом жилого дома продолжал числиться его прежний собственник - ФИО4, что подтверждается выпиской из реестра Михайловского отделения БТИ (л.д.9).
В настоящее время истец не может зарегистрировать своё право собственности на данный жилой дом, в виду отсутствия у него сведений о месте нахождении продавца дома - ФИО4 и её возможной смерти к настоящему времени.
Проанализировав изложенные выше обстоятельства, суд считает, что на момент составления договора купли-продажи недвижимого имущества, проданный ФИО1 жилой дом действительно принадлежал ФИО4
Тот факт, что после совершения сделки, право собственности ФИО1 на данный жилой дом не было зарегистрировано, в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством в БТИ, не влечет, по мнению суда, не действительность вышеуказанной сделки.
Так в соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, из анализа изложенных выше фактов и текста самого договора купли-продажи жилого дома, усматривается, что воля сторон была направлена на совершение данной сделки купли-продажи названного выше имущества; договор между сторонами составлен в надлежащей (письменной) форме, полностью отвечающей и соответствующей действовавшему в тот период времени законодательству; между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: в нём (в договоре) конкретно указан адрес продаваемого объекта недвижимости (дома), сделано его описание и установлена цена; расчёт между сторонами произведен в день подписания договора; сам договор в соответствии с ч.2 ст. 239 ГК РСФСР (действовавшей в момент заключения договора купли-продажи жилого дома), был зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.
В связи с уплатой покупной цены за дом и фактической передачей покупателю данного объекта недвижимости, суд считает, что между сторонами был заключён договор купли-продажи жилого дома, что данный договор соответствует требованиям гражданского законодательства, является действующим и фактически исполнен.
Поскольку ответчик по делу, а также третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований, своих возражений в суд не представили, то суд, в соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ обосновывает свои выводы объяснениями и доказательствами, представленными другой стороной, т.е. истца.
При таких обстоятельствах, которые были установлены в судебном заседании, исковые требования ФИО1 подлежат безусловному удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ
Р Е Ш И Л:
Иск ФИО1 к администрации муниципального образования - Октябрьское городское поселение Михайловского муниципального района Рязанской области о признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> право собственности на жилой дом, общей площадью - <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью - <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный жилой дом.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Рязанский областной суд через Михайловский районный суд Рязанской области в течение месяца со дня вынесения решения суда.
Судья Ю.А. Браткин
