Решение от 14 мая 2013 года

Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ                                                         
 
 
    14 мая 2013 года Мясниковский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Килафян Ж.В., с участием представителей истца - Сотниковой М.Г., Анненкова И.Е., представивших доверенность, представителя ответчика - адвоката Бухаровой И.В., представившей доверенность, ордер №14252 от 09.04.2013 года и удостоверение №2165, при секретаре Даглдиян Р.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Приходько Валентины Яковлевны к Дядюченко Вадиму Олеговичу, 3-е лицо - Управление Ростреестра по Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка со строением, применении последствий недействительной сделки,
 
                                                                  УСТАНОВИЛ:
 
               Приходько В.Я. обратилась в Мясниковский районный суд с иском к Дядюченко В.О., Управлению Росреестра по Ростовской области, 3-е лицо - Соколков А.С., о признании недействительной сделки по отчуждению земельного участка, недействительной государственной регистрации права, признании права собственности на земельный участок, указав, что с 1959 года она состояла в зарегистрированном браке с ФИО16 который ДД.ММ.ГГГГ умер. На момент смерти на его имя был зарегистрирован на праве собственности земельный участок № площадью 1000 кв.м с садовым домиком, расположенный в <адрес>.<адрес>. Истец является единственной наследницей ФИО17.. В силу преклонного возраста и ряда заболеваний истец поручила оформление прав собственности, в том числе получение свидетельства о праве на наследство и оформление своего права собственности на земельный участок № в СНТ «Факел СКВО», своей двоюродной племяннице ФИО4, без права продажи или иного отчуждения. С этой целью истец выдала ей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе с правом принятия наследства и получения свидетельства о праве на наследство. До настоящего времени истец полагала, что ФИО4 действует разумно и добросовестно в её интересах на основании выданной доверенности.Однако, в августе 2012 года, Приходько В.Я. узнала, что ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, а принадлежащий истцу по закону земельный участок № в садоводческом товариществе <данные изъяты> продала за цену значительно ниже рыночной своему племяннику -Дядюченко Вадиму Олеговичу. Цена является существенным условием договора купли-продажи.Действительная рыночная цена данного земельного участка составляет 1 000 000 руб.Денежные средства за отчужденный земельный участок истец не получила.После того, как в октябре 2012 года истец заказала выписку из ЕГРП в Росреестре, выяснилось, что Дядюченко В.О., в свою очередь, продал спорный земельный участок Соколкову А.С. (регистрационная запись ДД.ММ.ГГГГ №:№Прихоько В.Я. считает действия доверенного лица ФИО4 и Дядюченко В.О. противоправными, совершенными исключительно с целью причинить ей вред, а действия Управления Федеральной службы госрегистрации незаконными, противоречащими Закону о государственной регистрации недвижимости и сделок с ним. ФИО4 и Дядюченко В.О. воспользовались крайне тяжелыми сложившимися жизненными обстоятельствами истца, её преклонным возрастом, болезнью и переоформили путем заключения кабальной сделки, за «бесценок», земельный участок № <данные изъяты>
 
    Согласно п.1 ст. 182 сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
 
    Согласно п.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего его лица, если только другое лицо (представляемы) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
 
    Сторонами по спорной сделке о продаже земельного участка №, а затем его регистрации, являлись: с одной стороны истец, с другой стороны Дядюченко В.О. и У ФСГРКиК по РО.ФИО4 не является ни стороной в спорной сделке, ни ответчиком по делу, так как не приобретает никаких прав и не несет обязанности ни продавца, ни покупателя, так же как не приобретает права, не несет обязанностей в случае применения последствий недействительности сделки.
 
    Имело место также злоупотребление правом со стороны ФИО4, которая недобросовестно воспользовалась предоставленной ей доверенностью с целью причинить вред доверителю.
 
    Правила данной статьи подразумевают, что представитель должен действовать разумно, добросовестно, и в интересах представляемого.
 
    По существу представитель исказил действительную волю представляемого. Доверенное лицо, как и покупатель, доподлинно знали о моем тяжелом физическом состоянии.
 
    Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной повлекло неблагоприятные последствия для представляемого.
 
    Действия же ответчика прямо свидетельствуют о том, что он такими тяжелыми обстоятельствами воспользовался. Кроме того, ответчик, совершая оспоримую сделку по приобретению земельного участка, получил неосновательное обогащение, в силу ст.1102 ГК РФ.
 
    В силу п.3 ст.182 ГК РФ Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
 
    В силу п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
 
    В силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.
 
    По договору купли-продажи земельного участка истец фактически не получила
 
    никаких денежных средств по настоящее время. Таким образом, по мнению истца, налицо во-первых: заключение сделки под влиянием тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях для продавца; во-вторых: наличествуют активные противоправные действия другой стороны, свидетельствующие о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась; в-третьих: имеет место продажа имущества по явно заниженной цене; в-четвертых: представитель вышел за пределы полномочий, установленных доверенностью; в-пятых: У ФСГРКиК по РО зарегистрировало сделку с нарушением закона.
 
    В силу п.1 ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, признается недействительной по решению суда.
 
    Оценочная цена включает в себя местоположение объекта, стоимость земли, оценку конструкции, иными словами оценочная стоимость это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.«Продавая» (по доверенности) имущество по явно заниженной цене, тем самым нанося непоправимый, значительный урон имуществу истца, в том числе в пользу ответчика (представитель) действовал не только не разумно, не добросовестно, явно не в интересах представляемого.Таким образом, в контексте указанных событий и зафиксированных фактов, можно с большой долей уверенности говорить о явно социально-негативном поведении как ФИО4, так и Дядюченко В.О..Доверителю не представлены доказательства исполнения сделки со стороны доверенного лица. ФИО4 не представлены доказательства передачи денег по договору купли-продажи продавцу (расписка, перечисление и т.п.), то есть исполнения спорного договора. По существу договор купли-продажи считается не исполненным до того момента пока покупатель не докажет, что произвел оплату.Кроме того, доверенность с per. № с правом распоряжаться и управлять всем моим имуществом, в том числе по заключению сделок купли-продажи, выдана ДД.ММ.ГГГГ, то есть относится к имуществу находящемуся на момент выдачи доверенности в собственности доверителя. Однако, права на земельный участок № на тот момент, на имя истца зарегистрированы не были.В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ имеется отдельное положение о принятии наследства, получении свидетельства о праве на наследство, однако права на отчуждение принятого в наследство имущество в будущем доверенность не содержит.Следовательно, исходя из буквального смысла и текста доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, она не содержит специальных положений о распоряжении имуществом, собственность на которую доверитель приобретет в дальнейшем (будущем), то есть после даты ДД.ММ.ГГГГ выдачи доверенности, соответственно доверенное лицо не вправе был совершать сделки с недвижимым имуществом доверителя, права на которое возникло после выдачи доверенности.
 
    Согласно п.2 ст.154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашениемсторон необходимо и достаточно выражения воли одной из стороны (завещание,доверенность и т.д.).
 
    Доверенность- это односторонняя сделка.
 
    В данном случае, в силу ст.6 ГК РФ, необходимо применять аналогию закона.
 
    Так, согласно ст.1120 ГК РФ завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.
 
    Действительное волеизъявление Приходько В.Я., при выдаче доверенности, не было направлено на поручение поверенному совершать сделки с недвижимом имуществом доверителя, которое может быть приобретено в будущем.
 
    Таким образом, при поручении распоряжаться имуществом доверителя, которое может быть приобретено в будущем, необходимо специальное указанное об этом в доверенности.
 
    Исходя из этих положений доверенности, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области не имело права производить регистрацию сделок на недвижимое имущество, права на которое было зарегистрировано после даты выдачи соответствующей доверенности.
 
    Согласно ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.1997 г. №122-ФЗ орган госрегистрации проводит правовую экспертизу документов представляемых на регистрацию и проверку законности сделки.
 
    Согласно ст.20 указанного закона, орган госрегистрации отказывает в регистрации сделки в случаях, если с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо, и если документы представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Исходя из того, что в тексте доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выданной на имя ФИО4 не содержится специальных положений о том, что она вправе совершать сделки с имуществом доверителя, права на которое будет зарегистрировано в будущем, орган госрегистрации не вправе был регистрировать сделку с отчуждением земельного участка №, право собственности, на который было зарегистрировано после даты выдачи соответствующей доверенности.
 
    Следовательно, действия УФРС по регистрации перехода права на земельный участок и регистрацию права собственности на земельный участок № за Дядюченко В.О., следует считать незаконными.
 
    В соответствии с п.9 ст.29 ГПК РФ иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. В силу п.1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
 
    Согласно п/п 2 п.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ инвалиды 1, 2-й группы освобождаются от уплаты государственной пошлины.
 
    На основании изложенного, истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № площадью 1000 кв.м. кадастровый номер № с садовым домиком размером 6x5 кв.м., расположенный в <данные изъяты> по адресу: <адрес>, заключенного между Приходько В.Я. в лице ФИО4 и Дядюченко В.О. Призанть незаконной регистрацию перехода права собственности от Приходько В.Я. к Дядюченко В.О. на земельный участок № площадью 1000 кв.м. кадастровый номер № с садовым домиком размером 6x5 кв.м., расположенный <данные изъяты>» по адресу: <адрес>, недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Взыскать с Дядюченко Вадима Олеговича в пользу Приходько Валентины Яковлевны расходы на оплату услуг представителей в размере 50 000 руб., комиссия банка 1500 рублей, оплата за выписку из ЕГРИП в размере 210 руб., а всего на общую сумму 51710 руб.
 
    Впоследствии истец в лице представителя по доверенности Сотниковой М.Г. уточнила исковые требования, просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № со строением от ДД.ММ.ГГГГ кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> заключенный между Приходько В.Я. в лице ФИО4 и Дядюченко В.О.; применить последствия недействительности сделки.
 
    Истец в лице представителя по доверенности Сотниковой М.Г. просила исключить Управление Росреестра по Ростовской области из числа ответчиков, Соколкова А.С. исключить из числа 3-х лиц, привлечь в качестве 3-го лица Управление Росреестра по Ростовской области, о чем указала в заявлении, адресованном суду от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В дальнейшем истец в лице представителя Сотниковой М.Г. вновь уточнила исковые требования, просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 500 кв.м со строением жилым домом площадью 37,5 кв.м от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, <адрес>» участок №, кадастровым номером № зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ за №, заключенный между Приходько Валентиной Яковлевной в лице ФИО4 и Дядюченко Вадимом Олеговичем; Применить последствия недействительной сделки на основании п.2 ст.166, п.п.1.2 ст.167 ГК РФ; Возвратить земельный участок Приходько Валентине Яковлевне.
 
    В судебном заседании истец и её представители по доверенности Сотникова М.Г. и Анненков И.Е. полностью поддержали исковые требования с учетом уточнений, пояснив при этом, что Приходько В.Я. после смерти своего супруга унаследовала имущество, состоящее из квартиры, автомобиля, гаража и земельного участка с садовым домиком в СНТ «Факел СКВО». Истец выдала доверенность двоюродной племяннице ФИО4, что бы та занялась оформлением наследственных прав и регистрацией прав собственности на наследственное имущество. Истец всецело доверяла ФИО4, доверенность не отзывала, напротив, когда закончилось действие одной доверенности, она выдала ей вторую. Истец намеревалась в будущем продавать спорную дачу, говорила об этом с ФИО4, планировала на вырученные от продажи деньги отдохнуть и оздоровиться вместе с ФИО4. О том, что ФИО4 заключила от её имени договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком с Дядюченко В.О., истец узнала случайно от соседки по даче, после смерти ФИО4. Денег, вырученных от продажи дачи, ФИО4 истцу не передавала, цену с ней не оговаривала. Истец считает, что дача стоила не менее 1000000 рублей, поэтому, продавать её за явно заниженную цену, она бы не согласилась. Таким образом, истец считает, что ФИО4 и Дядюченко В.О. воспользовались её тяжелыми жизненными обстоятельствами и заключили заведомо кабальный договор, нарушив её права собственника. В связи с чем, истец просит суд её исковые требования удовлетворить, признать договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки и вернуть ей земельный участок со строением в собственность.
 
    Ответчик и его представитель по доверенности и по ордеру Бухарова И.В. иск не признали, в судебном заседании пояснили, что договор купли-продажи земельного участка со строением был заключен между истцом в лице ФИО4 и ответчиком с согласия истца, денежные средства по договору ответчик передал ФИО4 до подписания договора, что подтверждается указанием на это в самом тексте договора и в расписке, данной ФИО4. ФИО4 действовала от имени Приходько В.Я. в соответствии с нотариальной доверенностью, полномочиями на отчуждение имущества обладала в полной мере. Договор купли-продажи и право собственности были зарегистрированы ответчиком в соответствии с действующим законодательством.
 
    Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13, пояснила, что является двоюродной сестрой Приходько В.Я.. ФИО4 была племянницей супруга Приходько В.Я., а Дядюченко В.О. - племянник мужа ФИО4. Свидетелю известно, что ФИО4 занималась оформлением наследства истца после смерти её мужа. О том, что Дядюченко В.О. стал собственником дачи, принадлежавшей истцу, ей стало известно после похорон ФИО4. Дядюченко В.О. сам ей сказал, что дачу они оформили на него, чтобы впоследствии никто не мог на неё претендовать. Отдавал ли Дядюченко В.О. ФИО4 деньги за дачу, она не спрашивала, но она думает, что не отдавал.
 
    Выслушав стороны, свидетеля, изучив представленные материалы, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, при этом руководствуется следующим:
 
              Судом установлено, что Дядюченко В.О. на праве собственности принадлежит земельный участок № <данные изъяты> площадью 500 кв.м с жилым домом площадью 37,5 кв.м, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор купли-продажи был заключен между ответчиком и истцом в лице её представителя по доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО14 и зарегистрированной в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.133-135,147). Согласно положениям п.5 договора купли-продажи, Дядюченко В.О. купил дом и земельный участок за 350000 рублей, которые полностью уплачены покупателем продавцу до подписания договора. Настоящий пункт договора является подтверждением исполнения обязательств покупателя по оплате цены договора. Кроме того, в материалах дела имеется расписка ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой она получила с Дядюченко В.О. денежные средства в размере 350000 рублей за продажу земельного участка № с домом в СНТ «Факел» СКВО (л.д.136). Согласно членской книжке садовода, Дядюченко В.О. является членом СНТ «Факел»СКВО с ДД.ММ.ГГГГ, производит уплату членских взносов(л.д.139-140). ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д.93).
 
              Согласно положениям ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом. Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.
 
               В силу ст.167 ГК РФ, недействительная следка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
 
              В соответствии с ч.1 ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
 
              Согласно положениям ст.454 ГК РФ, по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за неё определенную денежную сумму (цену).
 
               Суд находит, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Приходько В.Я. в лице представителя по доверенности ФИО4 и Дядюченко В.О. не может быть признан судом недействительным, поскольку суду не представлены доказательства, того, что денежные средства согласно договору не были переданы истцу, что имел место сговор представителя истца и ответчика, что сделка носила кабальный характер. Напротив, истец в судебном заседании поясняла, что она намеревалась продавать спорный земельный участок с домом, просила об этом ФИО4. ФИО4 действовала от имени и по поручению Приходько В.Я. в соответствии с нотариально оформленной доверенностью, которая давала ФИО4 право на управление и распоряжение всем имуществом, заключение сделок, в частности: покупать, продавать…, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; производить расчеты по заключенным сделкам. Факт передачи денег по договору купли-продажи подтверждается текстом договора и распиской ФИО4 (л.д.136). Доказательств, опровергающих это обстоятельство, истцовой стороной не представлено. Доверенность, выданная истцом ФИО4, не отзывалась. Что касается довода истцовой стороны, о том, что основанием для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным является явно заниженная цена за земельный участок и дом, суд не может согласиться с ним, поскольку предполагается свобода договора, а кроме того, у ФИО4 были полномочия самостоятельно по своему усмотрению определять суммы и производить расчеты по сделкам от имени Приходько В.Я.. Истцовой стороной не представлены доказательства наличия злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, повлекшего для представляемого неблагоприятные последствия. Судом так же не усматривается злоупотребление правом ФИО4.                
 
              В силу ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.
 
    Согласно положениям ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.           
 
              На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
 
 
                                                                     РЕШИЛ:
 
 
               В удовлетворении иска Приходько Валентины Яковлевны к Дядюченко Вадиму Олеговичу, 3-е лицо - Управление Росреестра по Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка со строением, применении последствий недействительной сделки, отказать.
 
               Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 мая 2013 года.           
 
                  Решение может быть обжаловано или опротестовано в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
                      Федеральный судья                                                             Килафян Ж.В.