Дата принятия: 14 июля 2014г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Отрадненский городской суд Самарской области, в составе:
председательствующего Петрова В.А.
при секретаре Чариковой Ю.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Самарского фонда жилья и ипотеки к Решетову ФИО7, Овсянникову ФИО8 о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество
УСТАНОВИЛ:
Самарский областной Фонд жилья и ипотеки обратился в суд с исковым заявлением к Решетову В.Г., Овсянникову В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование исковых требований истец указал следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Коммерческий банк «Солидарность» и Решетовым В.Г. был заключен кредитный договор № №, в соответствии с которым, Решетову В.Г. был предоставлен кредит для целевого использования на сумму <данные изъяты> на срок 204 месяца с уплатой 15% годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В обеспечение обязательств Решетова В.Г. по кредитному договору, указанная квартира передана в залог ОАО КБ «Солидарность», право залогодержателя удостоверены закладной, запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ
Кроме того, с Овсянниковым В.В. заключен договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств Решетова В.Г. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г.
Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является Самарский областной Фонд жилья и ипотеки.
Начиная ДД.ММ.ГГГГ г. ответчиком неоднократно допускались просрочки в исполнении обязательств, в связи с чем, было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательства. Однако требование заемщиком выполнено не было. Кроме того, требование о досрочном исполнении обязательств по договору займа было направлено и поручителю, которое также исполнено не было.
В связи с чем, Самарский областной Фонд жилья и ипотеки просит взыскать солидарно с Решетова В.Г. и Овсянникова В.В. денежные средства в размере <данные изъяты> коп., обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, и определить начальную продажную стоимость квартиры равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости квартиры, а именно в размере <данные изъяты> Кроме того, истец просит взыскать солидарно с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>. и расходы по реализации заложенного недвижимого имущества.
Истец – представитель Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, о чем подтвердил суду письменно.
Ответчик Решетов В.Г. в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует личная подпись в почтовом уведомлении.
Ответчик Овсянников В.В. в судебное заседание не явился, повестка, направленная по его месту жительства была возвращен в суд с отметкой «истек срока хранения».
Суд, изучив материалы дела, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с п.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа.
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лица (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в данном случае уплатить деньги.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Солидарность» и Решетовым В.Г. был заключен кредитный договор №, согласно которому заемщику был предоставлен кредит в размере <данные изъяты> на 204 мес. для целевого использования – приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> <адрес> стоимостью <данные изъяты>.
Обеспечением исполнение обязательств Заемщика по указанному кредитному договору является в том числе, ипотека вышеуказанной квартиры, поручительство Овсянникова В.В.
Согласно п. 2.1. Кредитного договора, кредит предоставляется заемщику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика, отрытый в ОАО КБ «Солидарность» не позднее трех рабочих дней, считая с даты государственной регистрации договора купли-продажи и потеки квартиры и перехода права собственности на квартиру к заемщику.
В соответствии с п.п.. 3.1, 3.3, 3.3.6. кредитного договора, за пользование кредитом Заемщики уплачивают Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15 % годовых, и погашают кредит и уплачивают проценты путем осуществления ежемесячных аннуитетных платежей в сумме <данные изъяты>
В соответствии с п. 5.2.,5.3. Кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и начисленных процентов по нему, Заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по исполнению обязательств по уплате процентов.
В соответствии с п. 4.4.1 п/п б), в) г) Кредитного договора Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке Заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиками любого из обязательств, предусмотренных Кредитным договором, договором купли продажи и ипотеки квартиры, Договорами страхования, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Между ОАО КБ «Солидарность» и Овсянниковым В.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор поручительства № №, согласно которому последний принял на себя обязательство отвечать перед кредитором на условиях и в соответствии с настоящим Договором за исполнение Решетовым В.Г. всех его обязательство по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г., в том же объеме, а именно: уплаты суммы кредита, суммы процентов за пользование кредитом, суммы неустойки, а также суммы возможных судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора.
Согласно п. 1.3. указанного договора поручительства, поручитель и заемщик отвечают солидарно перед Кредитором за своевременное и полное исполнение обязательств заемщиком по кредитному договору.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Солидарность», Решетовым В.Г. и ФИО5 заключен договор купли-продажи и ипотеки <адрес>, а именно, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, приобретаемой за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО КБ «Солидарность».
В соответствии с п. 1.2 Договора купли-продажи и ипотеки квартиры права кредитора-залогодержателя по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и прав о залога на квартиру, обременяемое ипотекой, удостоверяются закладной в соответствии с законодательством РФ.
В силу п. 5.3 вышеуказанного Договора квартира считается находящейся в залоге у Кредитора-Залогодателя с момента государственной регистрации Договора.
Решетов В.Г. зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается регистрационной надписью «Самарская областная регистрационная палата» филиал в г. Отрадный.
Согласно ст. 354 ГК РФ залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 настоящего Кодекса.
Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.
Права по закладной от ДД.ММ.ГГГГ на основании Кредитного Договора № от ДД.ММ.ГГГГ г., от ОАО КБ «Солидарность» перешли Региональному оператору - Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки согласно договору купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ г.. В Закладной имеется отметка о смене владельца закладной и права переданы Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки.
Согласно Договору купли продажи закладной, Самарский областной Фонд жилья и ипотеки приобрел все удостоверяемые закладной права в совокупности. Цена закладной включает остаток неисполненных Решетовым В.Г. обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты>., и сумму процентов в размере <данные изъяты>. за текущий процентный период на момент покупки закладной. Права, удостоверяемые закладной включают в себя право залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и обремененной ипотекой в силу закона согласно Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и право на получение исполнения по обеспеченному ипотекой денежном обязательству, возникшему в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ г.
<адрес> Фонд жилья и ипотеки направил требования Решетову В.Г. ДД.ММ.ГГГГ г., а Овсянникову В.В. ДД.ММ.ГГГГ о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г.
Однако, вышеуказанные требования, должниками исполнены не были.
Сумма просроченной задолженности по Кредитному договору Решетова В.Г. составляет <данные изъяты>., в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>., при этом расчет был проверен судом и признан правильным.
В судебном заседании установлено, что Решетов В.Г. ненадлежащим образом исполнили обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, исковые требования Самарский областной Фонд жилья и ипотеки о взыскании солидарно с Решетова В.Г. и Овсянникова В.В. задолженности по кредитному договору подлежат полному удовлетворению. Также подлежат удовлетворению исковые требования об обращении взыскания задолженности по кредитному договору на заложенное имущество, а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по следующим основаниям.
Согласно ст. 50 ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 54 ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 54 Указанного закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно ст. 54.1 ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Согласно ч. 5 ст. 54.1 указанного закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 56 ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от 21.12.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Пунктом 1.3.1 Кредитного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредиту является Ипотека квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
В судебном заседании установлено, что Решетов В.Г. неоднократно нарушал обязательства по оплате ежемесячных платежей, а именно более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, при этом суд также принимает во внимание следующее:
- сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки,
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Пунктом 4.1. Договора купли-продажи ипотеки <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что Владелец закладной вправе обратить взыскание на заложенную квартиру в случаях:
а) наличие просрочки при осуществлении ежемесячного платежа по денежному обязательству, удостоверенному закладной, более 60 календарных дней;
б) нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству, удостоверенному закладной, более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
в) не удовлетворение покупателем-залогодателем требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства, удостоверенного закладной, в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании.
Следовательно, требования Самарский областной фонд жилья и ипотеки об обращении взыскания на заложенное имущество законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
Как следует из п. 4.3. Договора купли-продажи ипотеки <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в случае реализации заложенной квартиры при обращении на нее взыскания ее начальная, продажная цена на публичных торгах устанавливается соглашением сторон. Если стороны не придут к согласию, то размер начальной, продажной цены устанавливается в соответствии с актом оценки. Такой акт должен быть составлен специализированным оценщиком, выбранным владельцем закладной. В случае принятия решения об обращении взыскания на квартиру в судебном порядке, начальная, продажная цена, устанавливается судом в соответствии с актом оценки.
Согласно Заключения № от ДД.ММ.ГГГГ г., произведенного ЗАО «Агентством оценки «Гранд Истейт», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры, расположенной по адресу <адрес>, составляет <данные изъяты>
То есть, заключение о стоимости квартиры составлен специализированным оценщиков, выбранным владельцем закладной,
Ответчик Решетов В.Г., извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился в судебное заседание и не выразил своего мнения по поводу предъявленных исковых требований.
Следовательно, начальная продажная цена заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, должна быть определена на основании указанного заключения.
Поскольку начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, следовательно, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
Следовательно, начальная продажная цена при реализации указанной квартиры должна быть определена в размере <данные изъяты>
То есть требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно квартиру, расположенную по адресу <адрес>, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в <данные изъяты>, подлежат удовлетворению.
Однако, не могут быть удовлетворены исковые требования о взыскании расходов по реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку расчет такой суммы не представлен истцом, кроме того, такие суммы определяются по завершении реализации имущества, на что также указано в ст. 54 ч. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а порядок и сроки уплаты таких расходов определяются Федеральным законом «Об исполнительном производстве».
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
То есть, требования представителя истца о взыскании государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в сумме <данные изъяты>, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ г., подлежат полному удовлетворению и подлежат взысканию солидарно с ответчиков.
В п. 44 Договора купли-продажи ипотеки <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., подписанной сторонами, указано, что требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по обязательству, начисленные проценты за пользование денежными средствами, пению, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств покупателем-залогодателем по настоящему договору и закладной, а также проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению покупателя-залогодателя.
Следовательно, из стоимости заложенного имущества в пользу залогодержателя - истцу по делу Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки, подлежит уплата задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты>. ( В том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> начисленные пени – <данные изъяты>.), а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Самарского областного фонда жилья и ипотеки к Решетову ФИО9 и Овсянникову ФИО10 о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Решетова ФИО11 и Овсянникова ФИО12 в пользу Самарского областного фонда жилья и ипотеки задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (номер регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер регистрации ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Назначить начальную продажную цену при реализации на публичных торгах квартиры, расположенной по адресу <адрес>, не ниже денежной оценки в размере <данные изъяты>
Определить, что из стоимости заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - в пользу <адрес> Фонда жилья и ипотеки подлежит уплата задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В удовлетворении исковых требования о взыскании расходов по реализации заложенного недвижимого имущества отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца.
Судья В.А. Петров
