Решение от 14 августа 2014 года

    №2-995/2014
 
    РЕШЕНИЕ
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    14 августа 2014 года г.Тамбов
 
    судья Советского районного суда г.Тамбова Иванова О.Н.
 
    при секретаре Негровой Е.В.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ОАО «Вагонреммаш» в лице Тамбовского ВРЗ ОАО «Вагонреммаш» к Чепрасова З.Х. о понуждении заключения договора найма жилого помещения и по встречному исковому заявлению Чепрасова З.Х. об обязании заключения договора найма жилого помещения сроком на
 
    УСТАНОВИЛ:
 
        Истцу на праве собственности принадлежит здание общежития, расположенное по адресу , где согласно лицевому счету нанимателем жилого помещения(комнат и общей площадью кв.м ( в том числе жилой является Чепрасова З.Х., с которой вместе проживают и зарегистрированы муж Чепрасов Э.В., сын Чепрасов Д.Э.
 
        Истец обратился в суд с иском о понуждении заключения договора найма жилого помещения, указывая, что ответчица проживает в данных комнатах с однако, договор найма жилого помещения надлежащим образом не заключен, в добровольном порядке ответчица отказывается заключить договор. Ими предложен проект договора, однако, ответчица не желает на таких условиях его заключать.
 
        В ходе судебного разбирательства от ответчицы поступило встречное исковое заявление согласно которого она просить обязать заключить договор найма жилого помещения сроком на с преимущественным правом нанимателя на заключение договора на новый срок, а так же просит установить плату за жилье по тарифам, которые установлены для городских общежитий или в размере, который установлен для работающих на предприятии, т.к. с нее взыскиваются очень большая сумма, считает, что если будет заключен договор по проекту истца, то будут нарушены ее права, в том числе и по оплате за наем, который существенно отличается от оплаты в других общежитиях города, которые находятся в муниципальной собственности и она обеспокоена относительно времени окончания договора
 
        В судебном заседании представитель истца/ответчика свои исковые требования поддерживает, поясняя, что стороны пытались прийти к обоюдному согласию по заключения договора найма помещения, согласны на условиях ответчицы Чепрасовой З.Х. указать срок однако, указать размер платы за наем на ее условиях по городским тарифам они не могут, так как тарифы на жилье утверждены приказом директора, с учетом рентабельности. Общежитие находится в собственности, установление платы за наем жилого помещения в соответствии рентабельностью, является правом собственника, поскольку любая предпринимательская деятельность направлена на получение прибыли, в том числе и деятельность по сдаче в наем жилых помещений.
 
        Структура плата за жилое помещение для граждан, проживающих в общежитии Тамбовского ВРЗ ОАО «ВРМ» включает в себя расходы за содержание и ремонт жилого помещения. Смета расходов включает в себя следующие статьи:
 
    -заработная плата, отчисления на соцстрах,ДМС( ЖАСО), текущий ремонт, дератизация, стирка, услуги почтальона, страхование имущества, налог на имущество, налог на землю, техническое обслуживание сигнализации, прочие расходы, амортизация.
 
        Кроме того, истец не имеет право указать в договоре, что ей предоставляется изолированное жилое помещение, т.к. комнаты в общежитии не могут иметь статус изолированной комнатной квартиры, поскольку в них не предусмотрены подсобные помещения ( кухня, ванная, кладовая, уборная).
 
        Истец согласился с мнением ответчицы об установлении срока действия договора
 
        Ответчица/истица Чепрасова иск признает частично, но не согласна по вопросу оплаты за жилье, считает, что плата чрезмерно завышена, оплату за жилье надо установить как в общежитиях города или хотя бы как для категории работающих на заводе, т.к. она ранее работала на данном предприятии и только в уволилась по собственному желанию.
 
        Она неоднократно обращалась к директору о возможности установить ей оплату как категории работающих, ей отказывают. Хотя некоторым жильцам в ходе рассмотрения дел в суде суммы были снижены наполовину. Для нее данный размер оплаты очень большой, в материальном плате она и ее семья живет небогато.
 
        С остальными пунктами предлагаемого проекта договора от г.она согласна.
 
        В части своих исковых требований она просит только уменьшить плату за проживание, установить ее или как для работающих или в соответствии с тарифами для городских общежитий.С размером оплаты коммунальных услуг согласна, хотя считает что они так же высокие и не соответствуют качеству.
 
        Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, в том числе: проект предлагаемого Договора найма жилого помещения от г., позиции которого обсуждались сторонами в ходе судебного разбирательства, проект Договора, предлагаемый ответчицей Чепрпсовой ЗХ., приходит к выводу, что исковые требования истца в части понуждения заключения договора найма жилого помещения в общежитии являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
 
        В удовлетворении встречных исковых требований по заключении Договора найма жилого помещения по предложенному ответчицей Чепрасовой З.Х.- отказать.
 
        В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обосновании своих требований и возражений.
 
        В связи с чем, судом между сторонами было распределено бремя их доказывания.
 
        В силу ч.1 ст.15 жилищного Кодекса РФ определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
 
        Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ составляет жилищный фонд ( ч.1 ст.19 ЖК РФ).
 
        В силу п.2 ч.3 ст.19 ЖК РФ одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд –совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
 
        К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях (п.2 ч.1 ст.92 ЖК РФ).
 
        Согласно ст.109 ЖК РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчицы в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а так же других граждан в период работы или учеты могут использоваться общежития.
 
        Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности, Постановлением Совета министров РСФСР от г.« Об утверждении Примерного положения об общежитиях»( в редакции постановления Правительства РФ от № 726).
 
        Из положений ст.7 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ» от следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется в силу действующего федерального законодательства правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договору найма.
 
        Установлено, что право собственности на здание (общежитие. 2 корпуса) по зарегистрировано за ОАО «Вагонреммаш», что подтверждено свидетельством о регистрации права от г.(л.д.15)
 
        Исходя из положения ч.2 ст.19 ЖК РФ следует, здание общежития относится к частному жилищному фонду. Действующим жилищным законодательством не определена структура платежей за проживание в жилом доме частного жилищного фонда.
 
    В соответствии с п.6 ст.156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в общежитиях, устанавливается собственником жилого помещения.
 
        В соответствии со ст.154 ЖК РФ структура платы за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору найма жилого помещения (плата за наем) и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту.
 
        Аналогичное положение содержится в Постановлении Правительства от «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», в котором указан перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
 
        Аналогичные положения указаны и в п.11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от г
 
        В соответствии с п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от № надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений.
 
        В силу ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения.
 
    При этом новый собственник становился наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В соответствии со ст.9 Закона РФ от «Об основах федеральной жилищной политики» действовавшего до введения в действие ЖК РФ, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан.
 
        Согласно абз.1 п.4 Постановления Пленума ВС РФ от г.№8» О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан. Таким образом, правоотношения по договорам найма жилых помещений в общежитии государственного предприятия( каковым ранее являлся ТВРЗ) и в котором ответчица/истица Чепрасова З.Х. проживает с семьей много лет и которые возникли до приватизации завода продолжают сохраняться фактически, хотя в письменном виде такой договор отсутствует.
 
        В настоящее время Чепрасов З.Х. работником предприятия не является, однако, продолжает проживать в общежитии, которое в собственности у ОАО «ВРМ» в лице Тамбовского ВРЗ ОАО «ВРМ».
 
        Судом установлено, что между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 ГК РФ и положениями ЖК РФ, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения требований истца о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, с учетом баланса интересов сторон.
 
        Согласно установленным в суде обстоятельствам, ответчица Чепрасова отказывается заключить договор найма на условиях, указанных в проекте Договора, поясняя, что слишком высокая плата за наем жилья, жилье не соответствует нормам и требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, им самим приходится производить ремонт не только в своих комнатах, но в местах общего пользования, часто протекает крыша, в результате подтеки на потолке, мокнут стены, на стенах плесень, краны в душевой комнате часто не работают, вода плохого качества, раковины в ненадлежащем состоянии, что подтверждается фото. Приходится очень много производить затрат и физически и материально, чтобы приводить в порядок свои комнаты и места общего пользования.
 
        В процессе рассмотрения дела между сторонами было достигнуто соглашении в вопросе срока действия договора, стороны пришли к мнению, что пункт договора сроке действия Договора следует конкретизировать датой -г., по остальным пунктам договора найма жилого помещения, кроме размеров оплаты за наем–соглашение было достигнуто.
 
        Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
        Статья 421 ГК РФ устанавливающая свободу договора предусматривает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор определена действующим законодательством.
 
        Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
        Согласно ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона ( собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) –обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
 
        Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме ( ст.674 ГК РФ).
 
        Согласно ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
 
        Согласно ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
 
        Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с суд с требованиями о понуждении заключить договор.
 
        В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст.445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
        Учитывая, что ответчица Чепрасова по основным позициям предлагаемого истцом проекта Договора найма жилого помещения согласна, а не соглашается только в части взыскания оплаты за наем, суд, с учетом того, что размер оплаты был установлен приказом Директора ТВРЗ ОАО «ВРМ» « Об утверждении стоимости проживания в общежитии завода», которые ранее в судебном порядке обжаловались нанимателями комнат в общежитии, в том числе и Чепрасовой З.Х., но оснований для их отмены или изменения судом не было установлено, а так же что вопрос о взыскании задолженности по оплате за наем с Чепрасовой З.Х. в размере, которой утвержден приказом директора с учетом рентабельности был предметом судебного разбирательства в суде Советского района г.Тамбова(с.Белова В.С.) в решение вступило в законную силу, то никаких законных оснований для установления иного размера оплаты за наем жилого помещения для Чепрасовой З.Х.суд не усматривает.
 
        Суд находит доказательства истца, представленные в суде достоверными, обоснованными и достаточными, которые позволяют суду сделать вывод об обоснованности заявленных требований и удовлетворить их.
 
        Согласно п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
        Доводы ответчицы/истицы в опровержение представленных доказательств суд находит не состоятельными.
 
        В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать в пользу истца Тамбовский ВРЗ ОАО «Вагонреммаш» с ответчицы Чепрасовой З.Х. расходы по госпошлине в сумме рублей.
 
        На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Чепрасова З.Х., г.р., урож. понудить к заключению с Тамбовским ВРЗ ОАО «Вагонреммаш» договора найма жилого помещения -комнат в общежитии общей площадью кв.м, по адресу ,с составом семьи муж:Чепрасов Э.В., г.р. и сын Чепрасов Д.Э., г.р. на условиях, изложенных в проекте Договора найма жилого помещения от на 6 листах( приложен к материалам дела).
 
        Срок действия Договора найма жилого помещения считать с даты его подписания сторонами и до года, с установлением нанимателю преимущественного права на заключения договора на новый срок.
 
        Плата за наем жилого помещения устанавливается из расчета за кв.м в соответствии с приказом директора от г., при условии не реже одного раза в год в период действия настоящего Договора индексировать размер платы за наем жилого помещения в соответствии с изменением базового индекса потребительских цен (индекса инфляции), а так же с учетом рентабельности предприятия.
 
        Плата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление) рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, в порядке установленном Правительством РФ.
 
        Плата за услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов рассчитывается на основании Договора с организацией, оказывающий данный вид услуг с учетом фактически занимаемой наймодателем общей площади помещения.
 
        Чепрасова З.Х. в заключении договора найма жилого помещения по предложенному ею проекту – отказать.
 
    Взыскать с Чепрасова З.Х. в пользу Тамбовский ВРЗ ОАО «Вагонреммаш» расходы по госпошлине в сумме рублей.
 
        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в месячный срок с даты изготовления мотивированного решения.
 
    Мотивированное решение изготовлено .
 
    Судья: Иванова О.Н.