Дата принятия: 13 октября 2014г.
№ 2-2519/14
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 октября 2014 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Кравченко З.Л.,
при секретаре Шевелевой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Оглы Я.В. к Васильевой Г.В. о признании сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
Оглы Я.В. обратился в суд с иском к Васильевой Г.В. о признании сделки недействительной, мотивировав свои требования тем, что 30.05.2013 года между ним и ответчицей был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: г. ….., по цене 900000 рублей, которые, согласно договору, были получены истцом до заключения договора. Однако в тексте не указано, что договор является подтверждением передачи денежных средств. В действительности денежные средства ему не передавались. В договоре указано, что отчуждаемое недвижимое имущество передано Васильевой Г.В., что не соответствует действительности, что подтверждается текстом иска Васильевой Г.В. в Октябрьский суд и решением Октябрьского суда г.Ставрополя от 4.08.2014 года, согласно которым Васильева Г.В. обращалась в суд с иском о выселении Оглы Я.В. и его семьи из дома по ….. То есть дом фактически оставался в его владении, а договор купли – продажи не был исполнен сторонами, поскольку оплата по нему не производилась, а предмет договора не передан покупателю, что влечет за собой ничтожность договора, как мнимной сделки.
В действительности, договор купли – продажи был заключен с целью погашения обязательств по возврату долга мужу ответчицы – Несмачному В.В., с которым 11.12.2009 года истец заключил договор займа на сумму 500000 рублей под 2,5% за каждый месяц, в обеспечение которого 11.12.2009 года между истцом и Несмачным В.В. был заключен договор залога спорного дома и земельного участка по ….. то есть того же имущества, которое продавалось по договору купли-продажи с Васильевой Г.В. Договор залога был зарегистрирован 21.01.2010 года, цена залогового имущества указана в договоре в сумме 8500000 рублей, то есть в 9,5 раз больше цены, указанной в договоре купли – продажи с Васильевой Г.В. Ответчица Васильева Г.В. и Несмачный В.В. совместно проживают в гражданском браке, имеют общего ребенка, что свидетельствует об их совместной заинтересованности в переоформлении дома истца с целью погашения долга. Перед заключением договора купли – продажи, между истцом и Несмачным В.В. была достигнута договоренность о том, что Несмачный В.В. снимает обремение (залог) с дома, а истец, в счет погашения долга переоформляет свой дом и земельный участок на Васильеву Г.В., однако в связи с тем, что стоимость недвижимости была больше суммы долга, Несмачный В.В. обязался доплатить истцу разницу в сумме 1750000 рублей, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов между ним и Несмачным В.В. на дату 01.06.2013 года (после заключения договора купли – продажи), а также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.06.2014 года, в котором органами полиции установлен факт наличия долговых обязательств между Оглы Я.В., с одной стороны, и Несмачным В.В., Васильевой Г.В., с другой стороны. Договор купли – продажи недействителен, как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, поскольку обещанные ответчицей и ее мужем Несмачным В.В. деньги в сумме 1750000 рублей не были оплачены истцу. Договор купли – продажи является недействительным как сделка, совершенная в силу тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных условиях, поскольку, домовладение было передано в счет денежного долга и невозможности его выплаты, при этом, цена отчуждаемого имущества почти в 10 раз ниже действительной стоимости, установленной ранее договором залога. На момент заключения договора с Васильевой Г.В. дом имел 100% готовность, что подтверждается фактом проживания истца в доме, однако в ЕГРП был зарегистрирован как незавершенный строительством объект степенью готовности 56%. После заключения договора, на основании кадастрового паспорта, ответчица зарегистрировала за собой право на дом со 100% готовностью, при этом ответчица не достраивала дом и вообще не могла в него зайти, поскольку дом находился и находится в фактическом владении истца, что свидетельствует о несогласованности предмета договора (по степени готовности), то есть его незаключенности и ничтожности договора. Просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости от 30.05.2013 года между Оглы Я.В. и Васильевой Г.В., применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРП записей о регистрации за Васильевой Г.В. права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г. Ставрополь, ….., и возврата указанного имущества в собственность Оглы Я.В., обязать Васильеву Г.В. устранить препятствия в пользовании Оглы Я.В. указанным недвижимым имуществом.
Истец Оглы Я.В. в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя.
Представитель истца Оглы Я.В. по доверенности Шеметов Р.В. поддержал заявленные исковые требования и пояснил суду, что в письменных возражениях на иск ответчица указала, что фактическая сумма сделки по устной договоренности составляла 5170000 рублей, то есть подтвердила, что сторонами установлена другая, более высокая стоимость имущества, чем цена, указанная в договоре. Признание ответчицей факта несоответствия цены указанной в договоре фактической воле сторон освобождает истца от дальнейшего доказывания данного обстоятельства. В действительности, стоимость продаваемого дома и земельного участка была согласована между Оглы Я.В., Васильевой Г.В. и Несмачным В.В. в размере 5800000 рублей, что отражено в подписанном Несмачным В.В. акте сверки на дату 01.06.2013 года. В судебном заседании Несмачный В.В. подтвердил, что дом, указанный в акте сверки, является именно спорным домом, проданным по договору Васильевой Г.В. В силу ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли – продажи недвижимости, следовательно, факт несоответствия цены договора фактической воле сторон, установивших иную цену имущества, чем указано в договоре, свидетельствует об отсутствии согласия сторон по цене продаваемого имущества, то есть по существенному условию сделки, что означает незаключенность договора, то есть его ничтожность. Представленная ответчицей копия расписки, якобы написанной Оглы Я.В. в силу ч. 7 ст. 67 ГПК РФ не может служить доказательством без предоставления оригинала. Истец не подтверждает факт написания расписки, копия которой представлена ответчицей. Свидетельские показания по факту передачи 900000 рублей не могут являться доказательством, поскольку в силу ч. 1 ст. 161 ГК РФ, а также ч. 2 ст. 162 ГК РФ – несоблюдение письменной формы для сделки на сумму, превышающую 10000 рублей, лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. В подтверждение довода о заключении сделки в силу тяжелых жизненных обстоятельств, пояснил, что истец имеет на иждивении 3-х детей, двое из которых несовершеннолетние, при этом спорный дом является семьи единственным жилым помещением. Иного жилья семья истца не имеет. Постоянной работы истец не имеет, трудовая книжка на его имя не заводилась. Просил удовлетворить иск в полном объеме.
Ответчица Васильева Г.В. в судебном заседании иск не признала и пояснила суду, что заключила с истцом договор купли-продажи незавершенного строительства жилого дома литер «Д», готовность 56 % и земельного участка по адресу: г. Ставрополь, пер. Можайский 9. Общая сумма сделки была оговорена устно и составляла 5170000 рублей, которые были переданы Оглы Я.В. в следующем порядке: 900000 рублей до подписания договора купли-продажи в присутствии свидетеля Магамаева Г.-М.Ш. Остальная сумма в размере 4270000 рублей передана 29.09.2013 года, о чем свидетельствует копия расписки Оглы Я.В. Договор купли – продажи был зарегистрирован, претензий от Оглы Я.В. не поступало. Для признания сделки мнимой необходимо установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В договоре указано, что до подписания договора денежные средства получены покупателем в размере 900 000 рублей, то есть в сумме, в которую оценен дом. Договор подписан Оглы Я.В. без принуждения. В пункте 11 договора указано, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Довод истца о том, что фактически денежные средства ему не передавались, договор заключен им на крайне невыгодных для себя условиях, не соответствуют действительности, так как договор соответствовал действительной воле сторон. Поскольку приобретенная недвижимость имела статус незавершенного строительства, она своими силами и за свой счет произвела в нем ремонт второго этажа: были смонтированы потолки, сделана стяжка, штукатурка и покраска стен, что позволило сдать дом в эксплуатацию и поставить данный объект на кадастровый учет. Рабочие и она сама в данный период проходили в дом беспрепятственно. 13.01.2014 года жилому дому земельному и участку Администрацией г. Ставрополя был присвоен новый адрес: г.Ставрополь, пер.Можайский, 9-а, о чем 29.01.2014 года ей были выданы свидетельства о государственной регистрации права. Приобретение недвижимого имущества не связано с долговыми обязательствами между Оглы Я.В. и Несмачным В.В. Между ней и Оглы Я.В. была заключена устная договоренность об освобождении приобретенного ею жилого помещения до 01.04.2014 года, однако Оглы Я.В. не освободил дом. До настоящего времени Оглы Я. В. и его семья незаконно проживают в ее доме. Попасть на территорию принадлежащего ей домовладения невозможно, в связи с чем, она обращалась в суд с иском об истребовании жилого дома и земельного участка из чужого незаконного владения. 04.08.2014 года суд частично удовлетворил ее требования о выселении Оглы Я.В. и членов его семьи, однако решение не вступило в законную силу, так как было обжаловано. Предъявленный Оглы Я.В. иск является следствием его выселения, просила в иске отказать.
Третье лицо Несмачный В.В. в судебном заседании пояснил, что с иском Оглы Я.В. не согласен, поскольку отсутствуют основания для признания сделки ничтожной по правилам пункта 1 ст. 170 ГК РФ, из положений которой следует, что по мнимой сделке обе стороны преследуют иные цели, чем предусмотрены договором, и совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. Мнимая сделка заключается для создания у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки. Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. К договор купли –продажи между Васильевой Г.В. и Оглы Я.В. он отношения не имеет, поскольку долговые обязательства между ним и Оглы Я.В. не относятся к данному договору. Несмачный В.В. подтвердил свою подпись в акте сверки на 01.06.2013 года и пояснил, что в данном акте указана задолженность Оглы Я.В. по договору займа на дату 01.06.2013 года в размере 2250382 рубля, указанный в акте дом является спорным домом по адресу: г. Ставрополь, пер. Можайский, д. 9-а, а указанная в акте стоимость дома в размере 5800000 рублей – это стоимость дома, которая, с согласия Оглы Я.В., могла быть зачтена в счет погашения долга. Оглы Я.В. действительно хотел продать спорный дом за 5800000 рублей и пытался это сделать до заключения договора купли – продажи с Васильевой Г.В. Для продажи дома привлекались риэлторы, давались объявления, приходили покупатели и смотрели дом. Акт сверки расчетов между Оглы Я.В. и Несмачным В.В. на дату 01.06.2013 года был составлен Несмачным В.В. после обсуждения его текста с Оглы Я.В. В акте стоимость спорного дома указана в размере 5800000 рублей, поскольку Оглы Я.В. хотел продать дом именно за эту сумму. Оглы Я.В. полностью погасил свои долговые обязательства перед Несмачным В.В. 03.06.2013 года, когда передал Несмачному В.В. сумму долга в размере 900000 рублей, остальную сумму долга Несмачный В.В. простил Оглы Я.В. В связи с полным возвратом долга, в этот же день, то есть 3.06.2013 года, Несмачный В.В. снял обременение со спорного дома в виде залога. После возврата долга 03.06.2013 года, Несмачный В.В. не имеет имущественных претензий к Оглы Я.В., только если судом не будет признан недействительным договор купли – продажи от 30.05.2013 года между Оглы Я.В. и Васильевой Г.В., так как признание указанного договора недействительным повлечет за собой возврат Несмачным В.В. денежных средств в размере 900000 рублей, то есть долг Оглы Я.В. не будет считаться погашенным. Так же Несмачный В.В. подтвердил, что между долговыми обязательствами Оглы Я.В. перед Несмачным В.В. и оспариваемым договором купли – продажи от 30.05.2013 года имеется связь, поскольку полученные Несмачным В.В. деньги в сумме 900000 рублей являются теми же денежными средствами, которые были оплачены Васильевой Г.В. истцу Оглы Я.В. по договору купли – продажи от 30.05.2013 года. Просил суд отказать в иске.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании было установлено, что 11.12.2009 года между истцом и Несмачным В.В. (третьим лицом по делу) был заключен договор займа, согласно которому Несмачный В.В. передал истцу Оглы Я.В. в долг денежные средства в размере 500000 рублей под 2,5% за каждый месяц пользования займом, на срок до 31.12.2011 года.
В этот же день, то есть 11.12.2009 года в обеспечение вышеуказанного договора займа, между Оглы Я.В. и Несмачным В.В. был заключен договор залога, предметом которого являлся объект незавершенного строительства - жилой дом, литер «Д», степень готовности 56%, и земельный участок, на котором он расположен, площадью 300 кв.м, с кадастровым номером …., по адресу: ……
Цена залогового имущества, согласно договору, составила 8500000 рублей. 21.01.2010 года договор залога был зарегистрирован в установленном порядке.
В судебном заседании установлено, что 30.05.2013 года между Оглы Я.В. (продавцом) и Васильевой Г.В. (покупателем) был заключен договор купли – продажи незавершенного строительством жилого дома литер «Д», готовность 56%, и земельного участка, на котором он расположен площадью 300 кв.м, с кадастровым номером 26:12:022004:165 по адресу: г. Ставрополь, пер. Можайский, д. 9. Цена имущества установлена договором в размере 900000 рублей, которые согласно пункту 4 договора, были получены покупателем до подписания договора.
Ответчица в судебном заседании пояснила, что денежные средства были переданы истцу до заключения договора, из чего следует, что в момент подписания договора оплата не производилась.
Сам договор не является доказательством оплаты продаваемого имущества, поскольку в его тексте не указано, что договор является подтверждением передачи денежных средств в счет оплаты продаваемого имущества.
Письменных доказательств передачи ответчицей истцу денежных средств (расписок, квитанций и т.п.) в счет оплаты по договору от 30.05.2013 года суду не представлено.
Ссылка ответчицы на свидетельские показания факта передачи денежных средств не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в силу в силу ч. 1 ст. 161 ГК РФ в совокупности с нормами ч. 2 ст. 162 ГК РФ –несоблюдение письменной формы для сделки на сумму, превышающую 10000 рублей, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.
В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Поскольку сумма сделки превышает 10000 рублей, следовательно, факт передачи денег в размере 900000 рублей не может быть подтвержден свидетельскими показаниями.
Ссылку ответчицы на копию расписки от 29.09.2013 года, суд находит несостоятельной, поскольку в силу ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа, если оригинал не представлен суду. Оригинал расписки суду не предоставлен.
Истец в судебном заседании оспаривал факт передачи ему денежных средств по договору, указывая, что деньги по договору ему не передавались, а дом и земельный участок был переоформлен на ответчицу в счет погашения денежного займа, предоставленного истцу Несмачным В.В.
С целью объективного рассмотрения дела, судом из ОП № 2 Управления МВД России по г. Ставрополю был истребован отказной материал ……. года – по заявлению гр. Васильевой Г.В., в котором имеются письменные пояснения Васильевой Г.В. о том, что жилой дом по адресу: г. ….., был переоформлен Оглы Я.В. на ее имя за долги.
Данные письменные пояснения Васильевой Г.В., в силу ст. 67, 71 ГПК РФ, достоверно подтверждают довод истца о том, что спорный дом и земельный участок был переоформлен на ответчицу за долги, то есть в счет погашения денежного займа.
В указанных письменных пояснениях имеется роспись Васильевой Г.В. о том, что она была предупреждена об уголовной ответственности за заведомо ложный донос по ст. 306 УК РФ, в связи с чем, сведения, изложенные в письменных объяснениях в отказном материале, суд находит достоверными, относимыми и относимыми, в связи с чем, считает возможным положить их в основу решения.
Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенному 02.06.2014 года УУП ОП № 2 Управления МВД России по г. Ставрполю Аладиным А.А., следственными органами, со слов Васильевой Г.В., было установлено, что у Оглы Я.В. имелись долговые обязательства перед Васильевой Г.В., которые не были выполнены Оглы Я.В., в связи с чем, Оглы Я.В. переоформил свой дом по адресу: …..
Указанное постановление никем не оспаривалось. Доказательств признания незаконным, отменены или изменения постановления в установленном законом порядке суду не представлено.
Из изложенного суд приходит к выводу о том, что пояснения ответчицы в судебном заседании о том, что спорное домовладение с земельным участком не связано с погашением долговых обязательств Оглы Г.В. перед Несмачным В.В. – не соответствуют действительности, так как опровергаются письменными показаниями самой Васильевой Г.В., имеющимися в отказном материале, а также опровергаются совокупностью других материалов дела.
В частности, в судебном заседании было установлено и не оспаривалось сторонами, что Васильева Г.В. (ответчица) и Несмачный В.В. (третье лицо) до 1998 года состояли в браке (брак расторгнут ….. года).
В судебном заседании Несмачный В.В. пояснил, что до настоящего времени поддерживает отношения и постоянно общается с Васильевой Г.В., которая проживает с их совместным ребенком.
Ответчица Васильева Г.В. в судебном заседании пояснила, что вплоть до настоящего времени поддерживает отношения с Несмачным В.В., который большую часть времени проживает совместно с ней по адресу: …..
В своих письменных показаниях, имеющихся в отказном материале …., Васильева Г.В. и Несмачный В.В. указали, что являются супругами.
Вышеуказанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что, несмотря на расторжение брака в 1998 году, Васильева Г.В. и Несмачный В.В. вплоть до настоящего времени поддерживают фактические семейные отношения, что подтверждает доводы истца о том, что в долговых обязательствах Васильева Г.В. и Несмачный В.В. действовали совместно, которых истец воспринимал как семейную пару, что подтверждает факт заключения Оглы Я.В. договора купли – продажи спорного домовладения с Васильевой Г.В. с целью погашения долговых обязательств перед Несмачным В.В.
Кроме того, согласно имеющихся в отказном материале ……года письменных объяснений, Васильева Г.В. поясняла, что Оглы Я.В. должен был ей деньги в размере 4300000 рублей, однако не вернул их, в связи с чем, переоформил на нее жилой дом …….., за долги.
Доказательств наличия самостоятельных долговых обязательств Оглы Я.В. перед Васильевой Г.В. (договора займа, расписок и т.п.) суду не представлено. Следовательно, представленные суду доказательства в их совокупности, а именно, пояснения истца, письменные пояснения Несмачного В.В. и Васильевой Г.В. в отказном материале, пояснения Несмачного В.В. в судебном заседании, факт ранее существовавшего зарегистрированного брака между Несмачным В.В. и Васильевой Г.В., их совместный ребенок, подтверждают довод истца о наличии совместных долговых обязательств Несмачного В.В. и Васильевой Г.В. как займодавцев с одной стороны – и Оглы Я.В. как заемщика с другой стороны, что в свою очередь подтверждает довод истца о том, что спорный дом и земельный участок был переоформлен истцом на Васильеву Г.В. в счет погашения долговых обязательств перед Несмачным В.В.
Несмачный В.В. в судебном заседании пояснил, что после возврата долга 03.06.2013 года он не имеет имущественных претензий к Оглы Я.В., только если судом не будет признан недействительным договор купли – продажи от 30.05.2013 года между Оглы Я.В. и Васильевой Г.В., так как признание указанного договора недействительным повлечет за собой возврат Несмачным В.В. денежных средств в размере 900000 рублей, то есть долг Оглы Я.В. не будет считаться погашенным.
Также Несмачный В.В. в судебном заседании подтвердил, что между долговыми обязательствами Оглы Я.В. перед Несмачным В.В. и оспариваемым договором купли – продажи от 30.05.2013 года имеется связь, поскольку полученные Несмачным В.В. деньги в сумме 900000 рублей являются теми же денежными средствами, оплаченными Васильевой Г.В. истцу Оглы Я.В. по договору купли – продажи от 30.05.2013 года.
Таким образом, третье лицо: Несмачный В.В. показаниями в суде подтвердил довод истца о том, что договор купли – продажи с Васильевой Г.В. заключался именно с целью погашения долговых обязательств Оглы Я.В. перед Несмачным В.В.
Дополнительным доказательством наличия у Несмачного В.В. и Васильевой Г.В. единого (совместного) интереса в переоформлении дома истца на имя ответчицы в счет погашения долговых обязательств перед Несмачным В.В. является и тот факт, что при заключении договора займа между Несмачным В.В. и Оглы В.В. был заключен договор залога того же (спорного) дома, при этом обременение дома в виде залога было снято Несмачным В.В. непосредственно при заключении договора купли – продажи с Васильевой Г.В.
Таким образом, спорный дом изначально являлся обеспечением долговых обязательств Оглы Я.В. перед Несмачным В.В., в погашение которых он и был переоформлен на имя Васильевой Г.В. посредством заключения с ней договора купли – продажи с согласия Несмачного В.В.
Из представленного суду искового заявления Васильевой Г.В. в Октябрьский суд г. Ставрополя, письменных пояснений Несмачного В.В, и Васильевой Г.В. в отказном материале, а также в судебном заседании следует, что после заключения оспариваемого договора купли – продажи от 30.05.2013 года, вплоть до настоящего времени спорный дом не был передан во владение покупателю Васильевой Г.В.
Следовательно, пункт 8 договора купли – продажи, в котором указано о передаче спорного домовладения с документами и ключами Васильевой Г.В. – не соответствует действительности, поскольку опровергается материалами дела и пояснениями самой Васильевой Г.В.
Таким образом, совокупностью доказательств подтверждается довод истца о том, что оспариваемый договор купли – продажи является мнимой сделкой, так как заключен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, поскольку оплата по договору не производилась, а продаваемое имущество не передавалось покупателю, при этом сделка заключалась с другой целью – погашения долговых обязательств по договору денежного займа.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ – мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Кроме того, в судебном заседании ответчица Васильева Г.В. пояснила, что общая сумма сделки была оговорена устно и составляла 5170000 рублей.
Истец также подтвердил, что фактическая цена отчуждаемого имущества была значительно выше цены, указанной в договоре, и была установлена совместно Оглы Я.В., Несмачным В.В. и Васильевой Г.В. в размере 5800000 рублей, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом сверки на 01.06.2013 года.
В судебном заседании Несмачный В.В. подтвердил, что указанный акт сверки подписан им лично, а также пояснил, что в данном акте указана задолженность Оглы Я.В. по договору займа на дату 01.06.2013 года в сумме 2250382 рубля, а указанный в акте дом является именно спорным домом по адресу: ……
Он также пояснил, что указанная в акте стоимость дома в размере 5800000 рублей являлась стоимостью спорного дома, которая, с согласия Оглы Я.В., могла быть зачтена в счет погашения долга перед Несмачным В.В. Оглы Я.В. пытался продать спорный дом за 5800000 рублей до заключения договора купли – продажи с Васильевой Г.В.
Таким образом, Несмачный В.В. в судебном заседании подтвердил довод истца о том, что истец продавал спорный дом по цене в размере 5800000 рублей.
В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Таким образом, в судебном заседании всеми участниками спора был подтвержден довод истца о том, что фактическая, оговоренная сторонами, стоимость спорного дома была значительно выше цены, указанной в договоре.
Суд находит установленным и доказанным довод истца о том, что фактическая стоимость спорного дома, по обоюдной договоренности, составляла 5800000 рублей, поскольку именно такая стоимость указана в акте сверки от 01.06.2013 года, подписанном Оглы Г.В. и Несмачным В.В., и была подтверждена Несмачным В.В. в судебном заседании.
Из изложенного суд приходит к выводу о том, что указанная в оспариваемом договоре цена дома в размере 900000 рублей не соответствует фактической воле сторон, при этом показания истца и ответчика о фактически достигнутой договоренности по цене различны, поскольку истец указывает на стоимость дома в размере 5800000 рублей, а ответчица указывает на стоимость дома 5170000 рублей.
При этом обе стороны спора подтвердили в судебном заседании, что указанная в договоре не соответствует достигнутой сторонами договоренности, что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии согласия сторон по цене продаваемого имущества.
В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
То есть, в силу закона, цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием сделки, несогласованность условий которого, влечет подтверждение факта его незаключения.
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, подлежащего применению только к сделкам, совершенным после 01.09.2013 года), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.
Несоответствие цены, указанной в договоре, фактической воле сторон, при указании в судебном заседании сторонами разных сумм сделки, свидетельствует о несогласованности сторонами существенного условия договора купли – продажи недвижимости, что означает в силу ст. 555 ГК РФ признание договора незаключенным, то есть ничтожным.
О незаключенности, то есть ничтожности договора, свидетельствует и тот факт, что продаваемое имущество до настоящего времени не передано покупателю, при этом в силу ч. 2 ст. 433 ГК РФ договор, предусматривающий передачу имущества, считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Следовательно, без передачи отчуждаемого имущества покупателю, договор купли – продажи в силу ч. 2 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.
Довод истца о несогласованности предмета сделки, поскольку по документам значился незавершенный строительством объект, а фактически продавался полностью готовый жилой дом, суд находит несостоятельным, поскольку в договоре купли – продажи были указаны технические характеристики, внесенные на тот момент в ЕГРП, что не противоречит закону. Указание в договоре иных данных, не внесенных в ЕГРП, противоречило бы закону, так в силу ст. 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
При этом, довод ответчицы о том, что она своими силами и за свой счет произвела ремонт второго этажа дома, что позволило перевести статус дома как незавершенного строительством объекта в полностью готовый жилой дом, суд находит недоказанным, поскольку доказательств осуществления ответчицей ремонта и несения соответствующих расходов, суду не представлено, в то время как истцом данный факт не признан.
Кроме того, как следует из представленных ответчицей доказательств, на момент приобретения, спорный дом имел адрес: пер. Можайский, 9, однако впоследствии, по заявлению Васильевой Г.В., постановлением Администрации г. Ставрополя от 13.01.2014 года спорному дому и земельному участку был присвоен другой адрес: ……
Согласно сведений ОУФМС по Октябрьскому району г. Ставрополя, в доме ……, 9 было зарегистрировано по месту жительства несколько человек, в том числе в 2011 году, когда собственником дома являлся Оглы Я.В.
Следовательно, до приобретения Васильевой Г.В. спорный дом имел статус жилого помещения, что позволяло производить в нем регистрацию граждан по месту жительства, поскольку в силу ч. 2 ст. 15Жилищного кодекса РФ – жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, статус жилого помещения с правом регистрации в нем может иметь только дом, полностью готовый к эксплуатации, то есть имеющий 100% строительную техническую готовность.
Следовательно, представленные в материалы дела доказательства в совокупности с отсутствием доказательств осуществления ответчицей ремонта либо строительства дома, свидетельствуют о том, что после приобретения в собственность незавершенного строительством жилого дома, ответчица не производила каких-либо изменений в доме, включая ремонт помещений, при этом, обладая документами на дом, оформила на свое имя жилой дом со 100% строительной готовностью, каковым фактически дом и являлся на момент его приобретения по договору купли – продажи от 30.05.2013 года, заключенному с истцом.
Довод истца о заключении оспариваемого договора в силу тяжелых жизненных обстоятельств на крайне не выгодных условиях, суд находит обоснованным, поскольку, как было установлено судом, договор заключался в счет погашения долга, который Оглы Я.В. не мог погасить, что говорит о его затруднительном финансовом положении, при этом указанная в договоре цена продаваемого дома была в несколько раз ниже его действительной стоимости и цены, фактически установленной сторонами сделки.
Об указанных обстоятельствах достоверно было известно ответчице, которая воспользовалась сложившейся ситуацией и заключила с истцом договор на крайне невыгодных для него условиях.
Кроме того, истец не имеет постоянного места работы (трудовая книжка на него не заводилась), при этом на его иждивении находится двое несовершеннолетних детей, а спорное домовладение является для истца и его семьи единственным жильем. Доказательств обратного, то есть наличия у истца иного жилья и/или постоянного места работы, суду представлено не было.
В соответствии с ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Довод истца о заключении оспариваемого договора под влиянием обмана также нашел свое подтверждение, поскольку в судебном заседании достоверно было установлено и подтверждено обеими сторонами спора, что указанная в договоре цена недвижимости не соответствовала фактической воле сторон, установивших иную более высокую цену, которая не была оплачена истцу как продавцу недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Обман в данном случае выразился в том, что, указывая в договоре цену недвижимости, которая по размеру в несколько раз меньше фактически установленной сторонами цены, покупатель обязался оплатить фактическую стоимость имущества, однако не выполнил своих обязательств.
В связи с изложенным, суд находит требования истца о признании договора купли – продажи от 30.05.2013 года недействительным (ничтожным) подлежащим удовлетворению, поскольку сделка фактически не была исполнена сторонами, согласия по существенному условию и цене между сторонами не достигнуто, а сам договор является кабальной сделкой, так как заключен в силу тяжелых жизненных обстоятельств истца на крайне не выгодных для него условиях, при этом договор заключен под влиянием обмана.
Удовлетворяя требование о признании недействительным (ничтожным) договора, суд находит подлежащим удовлетворению требование истца о применении последствий недействительности сделки в виде исключения соответствующих записей из ЕГРП и возврата спорного имущества в собственность истца.
Требование иска о возложении на Васильеву Г.В. обязанности устранить препятствия в пользовании истцом недвижимым имуществом, состоящим из жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ……, суд находит необходимым отказать, поскольку доказательств наличия препятствий со стоны ответчицы в пользовании указанным имуществом суду не представлено.
В судебном заседании было установлено, что спорное недвижимое имущество не передавалось во владение ответчицы и по настоящее время находится во владении истца, то есть ответчица не имеет возможности причинить какие либо препятствия в пользовании спорным недвижимым имуществом.
С учетом изложенных выше положений Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с установленным судом фактов отсутствия согласия по существенному условию и цене сделки между сторонами, кабальности сделки суд признает наличие оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Оглы Я.В. к Васильевой Г.В. о признании сделки недействительной удовлетворить частично.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости от 30.05.2013 года между Оглы Я.В. и Васильевой Г.В.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости от 30.05.2013 года между Оглы Я.В. и Васильевой Г.В. в виде исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записей о государственной регистрации за Васильевой Г.В. права собственности на жилой дом, площадью 171,7 кв.м, этажность-2, с кадастровым номером 26:12:022004:290, а также на земельный участок, площадью 300 кв.м, с кадастровым номером 26:12:022004:165, расположенных по адресу: … …, и возврата указанного имущества в собственность Оглы Я.В.
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записей о государственной регистрации за Васильевой Г.В. права собственности на жилой дом, площадью 171,7 кв.м, этажность-2, с кадастровым номером ….., и земельный участок, площадью 300 кв.м, с кадастровым номером ……, расположенных по адресу: г. Ставрополь, …..в …, а также является основанием для государственной регистрации за Оглы Я.В. права собственности на указанное недвижимое имущество.
В удовлетворении иска в части возложения обязанности на Васильеву Галину Владимировной устранить препятствия в пользовании Оглы Я.В. недвижимым имуществом, состоящим из жилого дома и земельного участка, расположенном по адресу: г…… – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья З.Л. Кравченко
