Решение от 13 октября 2014 года

    Дело № 2-2049/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    13 октября 2014 года г. Юрга Кемеровской области
 
    Юргинский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего Тимофеевой Е.С.
 
    при секретаре судебного заседания Прокопенко Ю.А.
 
    с участием истца Мирошниченко Н.П.,
 
    представителя ответчика И.Е.Е.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мирошниченко Н.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом *** о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом *** внести изменения в договор аренды земельного участка *** от ***,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Мирошниченко Н.П. обратился с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом *** (далее - КУМИ ***) о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом *** внести изменения в договор аренды земельного участка *** от ***. Исковое заявление обосновано тем, что *** на основании выданного главой *** распоряжения о предоставлении и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков гражданину Мирошниченко Н.П. продано право на заключение договора аренды земельного участка с видом использования под мичуринский участок, расположенного в *** без выставления на торги. *** между гражданином Мирошниченко Н.П. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом *** заключён договор *** аренды земельного участка от *** г., согласно которому Мирошниченко Н.П. предоставляется в аренду земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью *** квадратных метров, расположенный по адресу: *** для использования под мичуринский участок. В соответствии с пунктом 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения *** от *** в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлён на неопределенный срок. В конце *** года Мирошниченко Н.П. обратился в Юргинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** в целях регистрации права аренды земельного участка, но регистрация данного права приостановлен в связи с имеющимся в правоустанавливающих документах недостатком, а именно такой вид разрешенного использования земельного участка как использование под мичуринский участок не имеет законного закрепления, не содержится не в одном нормативном акте, регулирующем земельные правоотношения, в силу чего является некорректным и препятствующим государственной регистрации права. *** Мирошниченко Н.П. обратился с письменным заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом ***, в котором, ссылаясь на нормы права, указал, что предоставленный ему земельный участок не должен иметь разрешенное использование, нарушающее закон, и должно соответствовать требованиям градостроительного регламента. Согласно полученному письму Комитета по управлению государственным имуществом *** в ответ на соответствующий запрос истца, указанный земельный участок, согласно градостроительному регламенту, располагается на территориальной зоне Ж 1, предусматривающей застройку индивидуальными жилыми домами, основными видами разрешенного использования для данной зоны являются одноквартирные жилые дома не выше двух этажей с приквартирными участками, вспомогательными видами являются сады и огороды. Никакого вида разрешенного использования под мичуринский участок ни законом, ни регламентом не предусмотрено. Мирошниченко Н.П. обращается с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка *** от *** и привести вид использования земли в соответствие с законом. *** Комитетом по управлению муниципальным имуществом *** в ответ на заявление Мирошниченко Н.П. дан письменный ответ, в котором поясняется, что формулировка вида разрешенного использования под мичуринский участок не нарушает права арендодателя на использование участка по назначению. Иными словами, по мнению КУМИ *** использовать данный участок можно исключительно как мичуринский. КУМИ *** сообщает, что в силу пункта 2.5 договора аренды *** от *** арендатор не вправе возводить капитальные постройки на арендуемом земельном участке, но в договоре аренды *** от *** г., хранящемся у Мирошниченко Н.П., пункт 2.5. не содержит ни слова о таком ограничении. В ответе КУМИ *** от *** сообщается, что предоставление данного земельного участка в целях жилищного строительства возможно, но только путем расторжения действующего договора аренды и инициации выставления данного участка на торги. Один и тот же участок может иметь различные виды разрешенного использования в зависимости от способа его предоставления, а не в зависимости от градостроительного регламента, что представляет собой очевидное злоупотребление Комитета своим правом распоряжения муниципальным имуществом. Статья 450 Гражданского кодекса РФ определяет, что изменение и расторжение договора возможны только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    Мирошниченко Н.П. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить в полном объёме.
 
    Представитель ответчика И.Е.Е. возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных пояснений (л.д. 32-34).
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, извещённый о времени и месте рассмотрения дела надлежаще (л.д. 31), не явился.
 
    На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признаёт причины их неявки неуважительными.
 
    Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, пришёл к выводам, изложенным ниже в решении.
 
    Согласно архивной выписки из распоряжения главы *** № *** от *** о предоставлении и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков Мирошниченко Н.П. продано право на заключение договора аренды земельного участка под мичуринский участок, площадью *** кв.м., расположенный по *** в водоохраной зоне ***, в полосе затопления паводком, определив срок права аренды до *** г., цену продажи *** рублей, использование земельного участка под мичуринский участок (л.д6).
 
    Договором аренды *** от *** г., дополнительным соглашением *** от *** г., подтверждается, что КУМИ *** передало в аренду Мирошниченко Н.П. земельный участок с ограничениями, с кадастровым номером: ***, общей площадью *** кв.м., расположенный в ***» для использования под мичуринский участок со сроком аренды на неопределённый срок (л.д. 7-8 и 9). В экземпляре договора КУМИ *** (л.д. 38 и 39-40) в пункте 2.5 содержится запрет на возведение капитальных построек. В экземпляре договора аренды истца запрет отсутствует.
 
    *** истец обращался в КУМИ *** с просьбой исключить из пункта 2.5 договора аренды запрета возведения капитальных построек (л.д. 41).
 
    В положительном решении заявления КУМИ *** отказано (л.д. 42).
 
    Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации права от *** в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от *** № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора аренды и права собственности на объекты недвижимого имущества - земельный участок и кирпичное строение, расположенных в ***, документы на которую представлены *** № ***, ***, приостановлена по решению регистратора в связи не поступлением ответа на межведомственный запрос от *** *** (л.д. 10).
 
    Из письма Комитета по управлению государственным имуществом *** (л.д. 11-12) следует, что не предусмотрено разрешенного использования земельного участка - мичуринские участки. Земельные участки могут быть предоставлены для садоводства, огородничества, дачного строительства. Для регистрации прав на строение необходимо изменить разрешенное использование земельного участка. Согласно главе 6 Правил землепользования и застройки ***, утвержденных решением Юргинским городским Советом народных депутатов от *** № ***, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Основные виды разрешенного использования для данной территориальной зоны: одноквартирные жилые дома не выше двух этажей с приквартирными участками; жилые дома коттеджного типа с приквартирными участками; блокированные двухквартирные жилые дома с приквартирными участками. Если на каком либо праве находится земельный участок, имеющий одно из указанных основных видов разрешенного использования, то самостоятельно можно выбрать вспомогательный вид разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером ***. Для внесения изменений в разрешенное использование необходимо обратиться в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра». После внесения изменений в кадастровый паспорт земельного участка в части изменения разрешенного использования можно обратиться в комитет по управлению муниципальным имуществом *** для внесения изменений в договор аренды.
 
    Заявлением Мирошниченко подтверждается, что истец обращался в КУМИ *** для внесения изменений в договор аренды *** от ***. (л.д. 13).
 
    Согласно информационному письму (л.д. 14) КУМИ *** истцу отказано в изменении договора аренды земельного участка, так как содержание кадастрового паспорта арендуемого земельного участка свидетельствует о виде разрешенного использования земельного участка - мичуринский участок. Каких-либо изменений в содержание сведений об арендуемом земельном участке в государственный кадастр недвижимости не вносилось. Поскольку указанный земельный участок выделялся истцу в ином порядке, отличном от установленного законодательством для предоставления земельных участков в целях жилищного строительства, то недопустимо изменение предмета договора в части вида разрешенного использования для размещения жилых домов коттеджного типа с приквартирными участками для арендуемого истцом земельного участка по *** Один земельный участок не может иметь два вида разрешенного использования, поэтому требование в части установления вспомогательного вида разрешенного использования для садов, огородов, палисадников не обосновано. Согласно пункту 4.1 Порядка бесплатного предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности ***, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядка), утверждённого Постановлением Коллегии *** от *** №***, предоставление земельных участков для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов допускается только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, только в случае наличия у заявителя на момент обращения к соответствующей территориальной зоне прав па земельный участок с основным видом разрешенного использования. Поскольку у истца отсутствуют права на земельный участок с основным видом разрешённого использования в соответствующей территориальной зоне, земельный участок
предоставлен истцу с единственным назначением под мичуринский участок, положение вышеназванного пункта Порядка не допускает установление вида разрешенного использования под сады, огороды, палисадники для арендуемого земельного участка по ***. Вид разрешённого использования под мичуринский участок не нарушает его права на использование участка по назначению. В целях представления земельного участка по *** для индивидуального жилищного строительства истцу необходимо подать заявление в КУМИ *** о расторжении договора аренды земельного участка *** от *** и инициировать процедуру представления названного участка для жилищного строительства, по результатам которой участок будет выставлен на торги. В нарушение п. 2.5. договора аренды земельного участка *** от *** истцом на земельном участке возведён дачный дом.
 
    Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что он относится к землям населённых пунктов с использованием под мичуринский участок (24-25).
 
    Согласно карте градостроительного зонирования, утверждённой в составе Правил землепользования и застройки ***, утверждённых решением Юргинского городского Совета народных депутатов от *** № ***, земельный участок с кадастровым № ***, расположенный по *** общей площадью *** квадратных метров, расположен в территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными домами (л.д. 37).
 
    В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
 
    Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Статьей 7 Земельного кодекса РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
 
    Статьей 85 ЗК Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
 
    Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
 
    На основании статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
 
    Материалами дела подтверждается, что КУМИ *** на основании договора аренды *** от *** Мирошниченко Н.П. предоставлен земельный участок с ограничениями с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** *** под мичуринский участок, что подразумевало огородничество и садоводство.
 
    Пунктом 2.4.2 договора установлено, что арендатор обязуется эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением. Согласно пункту 5.1 изменение условий договора (за исключением п. 3.1), его расторжение, прекращение допускается по соглашению сторон.
 
    Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьёй 40 Земельного кодекса РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
 
    Земельным кодексом РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
 
    Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен посредством проведения аукциона.
 
    Материалами дела подтверждается, что земельный участок по договору аренды предоставлялся истцу в ином порядке с иным разрешённым использованием, поэтому при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой ст.30.1 ЗК РФ.
 
    В силу статей 40 - 41 Земельного кодекса РФ если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка.
 
    Поскольку земельный участок выделялся Мирошниченко Н.П. для иных целей и в ином порядке, отличном от установленного законодательством для предоставления земельных участков в целях жилищного строительства, и правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его, то для этого подлежит изменению его разрешённое использование с соблюдением процедуры, установленной действующим законодательством.
 
    Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    При этом основанием внесения изменений в действующий договор с учётом принципа свободы договора является взаимное волеизъявление сторон сделки.
 
    В частях 2 и 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
 
    Согласно пунктам 1 и 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
 
    Из вышеприведённого содержания требований законодательства следует, что произвольное без соблюдения установленной процедуры, противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. В силу ст. 30.1 ЗК РФ земельный участок под жилищное строительство может быть предоставлен посредством проведения аукциона.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Решение арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.
 
    Данные о невозможности использования истцом арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора аренды отсутствуют.
 
    С учётом изложенного суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления Мирошниченко Н.П. к КУМИ *** в полном объёме.
 
    Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
 
РЕШИЛ:
 
    Отказать в удовлетворении искового требования Мирошниченко Н.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом *** о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом *** внести изменения в договор аренды земельного участка *** от ***, изменив вид использования под мичуринский участок на одноквартирные жилые дома не выше двух этажей с приквартирными участками.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
 
    Решение принято в окончательной форме 17 октября 2014 года.
 
    Председательствующий Е.С. Тимофеева