Решение от 13 февраля 2014 года

Дело № 2-102/2014
 
№2-1365/2013
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    Именем Российской Федерации
 
г. Котельнич Кировской области 13 февраля 2014 года
 
    Котельничский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Шабалиной Е.В.,
 
    с участием истца Важениной Т.Н., ее представителей по доверенности Важенина Н.В., адвоката Лубягиной Л.С.,
 
    ответчика Гущиной Н.П., ее представителя по устному заявлению Приваловой Л.А.,
 
    при секретаре Глушковой И.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Важениной Т. Н. к Гущиной Н. П. о сносе самовольной постройки,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истец Важенина Т.Н. обратилась в суд с иском к ответчику Гущиной Н.П. о признании строения самовольной постройкой, сносе самовольной постройки. В обоснование иска указала, что с 2009 г. ей и ответчику принадлежит по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>. Земельный участок под этим домом общей площадью 786 кв.м. они арендуют, ей и ответчику Управлением имуществом и земельными ресурсами городского округа город Котельнич предоставлено в пользование по 393 кв.м., разрешенное использование – блокированный жилой дом. Ранее на данный земельный участок общей площадью 825 кв.м. с ней и ответчиком был заключен договор аренды от 12.01.2010 г., который расторгнут 05.07.2013 г. в связи с уточнением площади земельного участка. Распоряжением Управления имуществом и земельными ресурсами г. Котельнич от 05.07.2013 г. внесены изменения в распоряжение от 30.12.2009 г. о замене вида разрешенного использования земельного участка (заменено на «блокированный жилой дом») и о замене общей площади земельного участка (изменено на 393 кв.м). Постановлением администрации г. Котельнич от 17.05.2010 г. №264 утвержден градостроительный план земельного участка. 18.08.2010 г. администрацией г. Котельнич ей и ответчику выдано разрешение на строительство на этом земельном участке блокированного двухквартирного жилого дома со сносом ветхого объекта недвижимости, срок действия разрешения до 18.08.2020 г. После сноса дома, приобретенного в общедолевую собственность, ответчик вопреки выданному разрешению, без согласования с ней, возвела фундамент под индивидуальный жилой дом и строение на нем, которое не позволяет ей начать строительство блокированного жилого дома. На воротах забора ответчик повесила собственный замок и сложила на ее части земельного участка строительные материалы. Еще до начала ответчиком строительства они обсуждали расположение будущего строения таким образом, чтобы пользоваться той же частью земельного участка, что и до сноса ветхого дома, однако ответчик начала строительство на свое усмотрение. Не придя к соглашениям с ответчиком, пыталась условно выделить свою часть общего с ответчиком земельного участка. Кадастровый инженер дал заключение, что, учитывая градостроительные документы, фактическое размещение на участке незавершенного строительства, разделить земельный участок на два равнозначных участка не представляется возможным. Незавершенное строительство выходит за пределы середины участка, расположено на арендованных и фактически эксплуатируемых ею землях. Просит признать строение, возведенное ответчиком на земельном участке с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, обязать ответчика снести самовольную постройку, взыскать расходы по госпошлине.
 
    В судебном заседании истец Важенина Т.Н., ее представители по доверенности Важенин Н.В. и адвокат Лубягина Л.С. подтвердили изложенное в заявлении, уточнили исковые требования. Просят признать объект незавершенного строительства, возведенный ответчиком, самовольной постройкой и обязать ответчика снести самовольную постройку за свой счет. Дополнительно суду пояснили, что строящийся жилой дом расположен фактически посередине земельного участка. С учетом размеров строящегося дома, общей площади земельного участка и с учетом того, что на этом земельном участке также находится баня Гущиной Н.П., ответчик нарушает права и законные интересы истца в использовании арендованного земельного участка на тех же условиях, что и ответчик. Строящийся дом имеет признаки индивидуального жилого дома, для чего разрешение у ответчика отсутствует. Построить объект, на который выдано разрешение – блокированный жилой дом – ответчик не согласна. Построить индивидуальный жилой дом истец не может, так как на это отсутствует разрешение, и для соблюдения всех требований (в том числе, нормы расстояния между домами) площадь свободной части общего земельного участка недостаточна. Общая площадь земельного участка позволяет построить только блокированный жилой дом. Несмотря на то, что ветхий жилой дом снесен в 2010 г., а строительство нового дома истец еще не начала, она не утратила право построить на этом земельном участке дом, поскольку разрешение на строительство выдано до 2020 года, договор аренды земельного участка действителен. Просят иск удовлетворить.
 
    Ответчик Гущина Н.П., ее представитель по устному заявлению Привалова Л.А. в судебном заседании иск не признали. Ответчик поддержала изложенное в возражениях (л.д. 50-52) и дополнительно суду пояснила, что жилой дом, который стороны приобрели в общую долевую собственность, снесен в 2010 году, и решением Котельничского районного суда от 03.12.2013 г. право собственности сторон на этот объект недвижимости прекращено. Поскольку истец не предпринимала действий по строительству своей части дома, то начала строительство своего дома. Ранее дом располагался большей частью на условной половине участка истца. И если бы дом построила на том же фундаменте, то у истца не было места построить дом. В мае 2012 г. был залит фундамент, в период с мая по июль 2013 г. начала возводить здание: установлена «коробка», сделана крыша. Не оспаривает, что строящийся ею дом находится посередине общего с истцом земельного участка. По условиям договоров аренды земельного участка, заключенных с ней и истцом в 2010 г., они должны были начать строительство нового здания в течение 3-х лет после того, как снесут ветхий дом. В 2011 году сделала межевание общего с истцом земельного участка, предложила Важениной оплатить часть расходов, но та отказалась. Поскольку истец в другом месте начала строительство дома, поясняла, что принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на снесенный ветхий дом она продала, при этом никакого строительства на общем с ней земельном участке не начинала, то решила, что истец не заинтересована в использовании спорного земельного участка и в строительстве на нем дома. Считает, что, не начав строительство дома в течение 3-х лет с момента снесения старого, истец утратила право строить дом на этом земельном участке. В сентябре 2013 г. обратилась в Управление имуществом и земельными ресурсами г. Котельнич с просьбой выйти к ней на участок, посмотреть ход строительства. Этим хотела обратить внимание арендодателя земельного участка на то, что условия договора аренды в части сроков начала строительства нового дома истцом не соблюдаются. Также пояснила, что возражает против того, чтоб истец пристроила дом вплотную к ее дому. В письменных возражениях ответчик указала, что возведенное ею строение является блокированным жилым домом, однако в пояснениях Гущина Н.П. сказала, что дом является индивидуальным. Как объект недвижимости объект незавершенного строительства не зарегистрирован, но поставлен на кадастровый учет в 2014 году. Считает, что у истца имеется техническая возможность построить на этом земельном участке индивидуальный жилой дом, но где именно, пояснить не смогла. Возражает против того, чтоб дом истцом был построен на расстоянии ближе 6 м. от ее дома. Считает, что истцом доказательств нарушения ее прав и законных интересов не представлено. Доказательств ее вины в осуществлении самовольной постройки не имеется: у нее есть разрешение на строительство жилого дома, существенных нарушений градостроительного плана при строительстве дома не допущено, истцу препятствий в постройке дома не чинит.
 
    Представитель третьего лица Управления имуществом и земельными ресурсами городского округа города Котельнич Кировской области в судебное заседание не явился. Начальник Управления Эндакова Л.Ф. просит дело рассмотреть в ее отсутствие (л.д. 80). Ранее в судебном заседании представитель Управления по доверенности Ушакова Т.В. пояснила, что решение по делу оставляет на усмотрение суда. Важенина Т.Н. и Гущина Н.П. являются соарендаторами земельного участка общей площадью 786 кв.м. с разрешенным использованием – блокированный жилой дом. Распоряжением Управления имуществом и земельными ресурсами г. Котельнич от 05.07.2013 г. изменены общие площадь этого земельного участка (уменьшена) и вид разрешенного использования с «размещение и эксплуатация жилого дома» на «блокированный жилой дом». Это было сделано для приведения распоряжения Управления от 2009 г. в соответствие с данными кадастрового паспорта земельного участка. В сентябре 2013 г. вместе с другими специалистами Управления, представителями истца и ответчиком выходила на место. Визуально определила, что строение ответчика расположено примерно посередине земельного участка.
 
    Представитель третьего лица глава администрации города Котельнич Кировской области Большаков С.Д. просит дело рассмотреть в его отсутствие, решение по делу оставляет на усмотрение суда.
 
    Заведующая отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Котельнич Кировской области Наймушина М.В., допрошенная в качестве специалиста, суду пояснила, что выходила на спорный земельный участок несколько раз, в последний раз – в феврале 2014 года после получения судебной повестки. На земельном участке построен объект незавершенного строительства, который больше напоминает индивидуальный жилой дом. Точно определить, каким является этот жилой дом: индивидуальным или блокированным, - не представляется возможным, так как в настоящее время это объект незавершенного строительства. Блокированный жилой дом должен иметь общую стену и общую крышу. Объект построен не совсем тот, что предполагалось, но в части его расположения на земельном участке, он соответствует градостроительному плану. Считает, что имеется техническая возможность построить блокированный жилой дом, для чего можно пристроить дом вплотную к объекту ответчика, при этом необходимо будет только разобрать часть крыши, чтоб получилась ломаная конструкция кровли, это допустимо. Спорный земельный участок предназначен для эксплуатации блокированного жилого дома, но изменить вид пользования на эксплуатацию индивидуального жилого дома возможно. Вопрос о возможности строительства на этом земельном участке еще одного индивидуального жилого дома отделом архитектуры не рассматривался.
 
    Выслушав стороны, специалиста, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В судебном заседании установлено, что истец Важенина Т.Н. и ответчик Гущина Н.П. с января 2010 года по настоящее время являются соарендаторами земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    Согласно договорам аренды от 12.01.2010 г. и 11.01.2010 г. (л.д. 75-78) общая площадь земельного участка составляла 825 кв.м., Важениной Т.Н. и Гущиной Н.П. соответственно было предоставлено каждой по 412,5 кв.м. этого участка, разрешенным использованием земли являлось размещение и эксплуатация жилого дома, кадастровый номер <№>.
 
    Распоряжением Управления имуществом и земельными ресурсами городского округа город Котельнич Кировской области от 05.07.2013 г. №165 (л.д. 20) на основании кадастрового паспорта спорного земельного участка в распоряжение Управления от 30.12.2009 г. №362 «О предоставлении в аренду земельных участков» внесены изменения в части площади земельного участка с 412,5 кв.м. на 393 кв.м., в части разрешенного использования с «для размещения и эксплуатации жилого дома» на «блокированный жилой дом» и в части кадастрового номера с «<№>» на «<№>».
 
    Договоры аренды, заключенные с Важениной Т.Н. и Гущиной Н.П. в 2010 году, расторгнуты соглашением от 2013 г. (л.д. 79).
 
    Управлением имуществом и земельными ресурсами городского округа города Котельнич с истцом 05.07.2013 г. и с ответчиком 17.07.2013 г. заключены договоры аренды земельного участка по <адрес>, по которым Важениной Т.Н. и Гущиной Н.П., каждой, передана в аренду часть указанного земельного участка площадью 393 кв.м. Разрешенное использование – блокированный жилой дом, кадастровый номер земельного участка <№> (л.д. 21, 73-74).
 
    16.12.2009 г. зарегистрировано право собственности сторон на жилой дом, находящийся на этом земельном участке. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.12.2013 г. (л.д. 38) Важениной Т.Н. и Гущиной Н.П. принадлежит по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на дом. Из пояснений сторон следует, и суд находит это установленным, что приобретенный в долевую собственность дом, снесен ими в 2010 году с целю построить на данном земельном участке другой дом.
 
    Согласно выписке из технического паспорта (л.д. 18-19) снесенный сторонами дом являлся жилым индивидуальным домом, фактически имел два самостоятельных входа, два раздельных жилых помещения, в каждом из которых была кухня, жилая комната.
 
    Из акта обследования КОГУП «БТИ» «Котельничское БТИ» от 02.09.2013 г. (л.д. 69-72), составленного в результате выполнения кадастровых работ в целях представления Гущиной Н.П. в орган кадастрового учета заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости – дома, следует, что жилого дома на земельном участке по <адрес> не существует, построен новый жилой дом.
 
    Из пояснений сторон, подтвержденных представителем Управления имуществом и земельными ресурсами городского округа город Котельнич следует, что на предоставленном Важениной Т.Н. и Гущиной Н.П. в аренду земельном участке ответчиком возведен объект незавершенного строительства. Данный объект недвижимости 22.01.2014 г. поставлен на кадастровый учет, что подтверждено кадастровым паспортом здания, ему присвоен кадастровый номер <дд.мм.гггг>.
 
    Истец просит признать данный объект незавершенного строительства самовольной постройкой и обязать ответчика его снести.
 
    В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    По смыслу закона самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из перечисленных ст.222 ГК РФ нарушений, при этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.
 
    По спорам, связанным с самовольной постройкой, и вопросам применения положений статьи 222 ГК РФ даны разъяснения постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление).
 
    В п.22 Постановления разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.
 
    Важениной Т.Н. и Гущиной Н.П. 18.08.2010 г. администрацией города Котельнич Кировской области выдано разрешение на строительство на земельном участке по <адрес> блокированного двухквартирного жилого дома в срок до 18.08.2020 г. (л.д. 10).
 
    Поскольку установлено, что истец является арендатором части земельного участка, на котором ответчиком возведен объект незавершенного строительства, и истец имеет право на строительство там жилого дома, то суд считает, что Важенина Т.Н. является надлежащим истцом по заявленным требованиям.
 
    Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п.28 Постановления).
 
    Как разъяснено в п.30 Постановления, самовольной постройкой также может признаваться объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.
 
    По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
 
    Согласно частям 2, 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 25 Закона Кировской области от 28.09.2006 № 44-ЗО «О регулировании градостроительной деятельности в Кировской области» строительство жилого дома осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления.
 
    Судом установлено, что сторонам выдано разрешение на строительство блокированного двухквартирного жилого дома.
 
    Ответчик суду пояснила, что она начала строительство индивидуального жилого дома. Из пояснений специалиста следует, что на земельном участке построен объект незавершенного строительства, который больше напоминает индивидуальный жилой дом.
 
    В соответствии с ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
 
    Поскольку ответчик признает, что возводимый ею объект является индивидуальным жилым домом, суд находит данный факт установленным.
 
    Частью 2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ разъяснено, что объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи; жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования.
 
    Таким образом, понятия блокированный жилой дом и индивидуальный жилой дом не являются тождественными.
 
    Поскольку установлено, что объект незавершенного строительства, созданный ответчиком, имеет признаки индивидуального жилого дома, то суд приходит к выводу, что строительство этого объекта выполнено ответчиком в нарушение имеющегося разрешения на строительство блокированного жилого дома.
 
    Ответчик в судебном заседании пояснила, что истец имеет техническую возможность построить индивидуальный жилой дом. Специалист Наймушина М.В. подтвердила возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка на эксплуатацию индивидуального жилого дома.
 
    Согласно градостроительному плану земельного участка (л.д. 11-13) земельный участок по <адрес>, находится в зоне застройки города Котельнич Ж-1.
 
    Правилами землепользования и застройки города Котельнича Кировской области, утвержденных Решением Котельничской городской Думы Кировской области от 26.01.2010 N 3, установлено, что зона Ж-1 – это зона малоэтажной жилой застройки, основными видами разрешенного использования земельных участков которой являются, в том числе, - индивидуальные жилые дома, блокированные жилые дома (каждая блок-секция на одну квартиру).
 
    Таким образом, законодательством предусмотрена возможность строительства на данном земельном участке индивидуального жилого дома.
 
    Правилами землепользования и застройки города Котельнича также установлено, что минимальная площадь земельного участка для индивидуальных жилых домов составляет 400 кв.м (включая площадь застройки).
 
    Учитывая, что общая площадь предоставленного сторонам земельного участка составляет 786 кв.м. (л.д. 21, 73), суд находит установленным, что площадь данного земельного участка не позволяет построить на нем 2 индивидуальных жилых дома.
 
    Правилами землепользования и застройки города Котельнич установлено, что индивидуальный жилой дом и блокированный жилой дом должны отстоять по линии регулирования застройки от красной линии улицы не менее чем на 5 м (для вновь образуемых земельных участков), от проезда - не менее чем на 3 м, в существующей застройке - по существующей линии застройки. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от индивидуального блокированного жилого дома - 3 м; от постройки для содержания скота и птицы - 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) - 1 м; от стволов высокорослых деревьев - 4 м; среднерослых - 2 м; от кустарника - 1 м.
 
    Истец в судебном заседании пояснила, что объект незавершенного строительства фактически находится посередине земельного участка. Данные доводы подтверждаются пояснениями представителя Управления имуществом и земельными ресурсами, письмом кадастрового инженера (л.д. 31), не оспариваются ответчиком.
 
    Согласно выкопировке с плана г. Котельнич с указанием строящегося жилого дома по адресу: <адрес> ОТ 04.02.2014 г.(л.д. 98) фактические границы земельного участка не соответствуют установленным (фактическая площадь участка больше), строящийся объект имеет размеры 6 м. х 9 м., расстояния от дома до фактических границ земельного участка составляют 3,6 м., 13 м., 13,6 м. и 14 м.
 
    С учетом требований Правил землепользования и застройки города Котельнич о минимальных расстояниях между домами, между домом и забором, суд считает, что свободная площадь спорного земельного участка не достаточна для строительства там индивидуального жилого дома.
 
    Таким образом, поскольку общая площадь арендуемого сторонами земельного участка недостаточна для строительства двух индивидуальных жилых домов, при этом свободная площадь этого земельного участка не позволяет построить на нем второй индивидуальный жилой дом, то суд приходит к выводу, что наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства ответчика препятствует реализации истцом своего права на строительство индивидуального жилого дома.
 
    Специалист Наймушина М.В. также суду пояснила, что строительство блокированного жилого дома технически возможно путем пристройки истцом к имеющемуся объекту вплотную своего дома, при этом необходима только реконструкция крыши дома ответчика.
 
    Ответчик возражает против строительства совместного с истцом блокированного жилого дома, не согласна пристроить дом к ее объекту.
 
    С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчиком возведен объект незавершенного строительства на участке, не отведенном для этих целей, поэтому в силу п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ данный объект подлежит признанию самовольной постройкой.
 
    Допущенные ответчиком нарушения не позволяют истцу реализовать свое право на строительство на этом земельном участке индивидуального жилого дома. Восстановление этого права истца возможно путем пристройки дома к объекту незавершенного строительства, с чем ответчик категорически не согласна.
 
    Таким образом, отсутствует иной, кроме сноса самовольной постройки, способ восстановить нарушенное право истца.
 
    С учетом изложенного суд находит заявленные исковые требования о признании возведенного ответчиком объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и ее сносе - законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению полностью.
 
    Возражения ответчика о том, что истец утратила право на строительство дома, не начав его строить в течение трех лет с 2010 года, не состоятельны, поскольку истец является арендатором земельного участка и разрешением на строительство ей предоставлен срок для строительства до 2020 года.
 
    Возражения ответчика о том, что истец имеет техническую возможность построить на свободной части земельного участка дом не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
 
    В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца по уплате госпошлины.
 
    Пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года разъяснено, что решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в случае, когда право на это недвижимое имущество зарегистрировано, служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
 
    Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, однако данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет. Поскольку самовольная постройка подлежит сносу, то объект незавершенного строительства должен быть снят с кадастрового учета.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    Иск Важениной Т. Н. удовлетворить полностью.
 
    Признать объект незавершенного строительства, возведенный Гущиной Н. П. на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, - самовольной постройкой.
 
    Обязать Гущину Н. П. снести за свой счет самовольную постройку, возведенную на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.
 
    Взыскать с Гущиной Н. П. в пользу Важениной Т. Н. расходы по госпошлине в размере 200 рублей.
 
    Решение является основанием для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства), находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>.
 
    Решение в течение 3 дней со дня его вступления в законную силу направить в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области для сведения.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Котельничский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 18.02.2014 года.
 
Судья Шабалина Е.В.