Дата принятия: 12 сентября 2014г.
Дело №2-1695-2014
Решение
Именем Российской Федерации
12 сентября 2014г. г. Глазов
Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе
председательствующего судьи Ивановой Т. В.
при секретаре Вихаревой Е.Г.
с участием истца Микрюкова П. А.
представителя ответчика Администрации муниципального образования «Глазовский район» Трефиловой Н. А., действующей по доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ., срок действия по ДД.ММ.ГГГГ.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Микрюкова П.А. о признании отказа Администрации МО «Глазовский район» в предоставлении в аренду земельного участка недействительным, обязать Администрацию МО «Глазовский район» принять постановление о предоставлении земельного участка в аренду, направлении в адрес истца договора аренды земельного участка,
установил:
Микрюков П. А. обратился в суд с иском о признании отказа Администрации МО «Глазовский район» в предоставлении в аренду земельного участка недействительным, обязать Администрацию МО «Глазовский район» принять постановление о предоставлении земельного участка в аренду, направлении в адрес истца договора аренды земельного участка.
В обоснование иска указал на следующее. Истцу принадлежит на праве собственности объект недвижимости – сарай площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>». Право собственности на сарай на истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец на основании ст. 36 ЗК РФ ДД.ММ.ГГГГ. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду расположенного под вышеуказанным объектом недвижимости земельного участка с кадастровым номером 18:05:073002:156, площадью <данные изъяты> кв. м. расположенный по адресу: <адрес>
В адрес истца ответчик направил письмо от ДД.ММ.ГГГГ. №, согласно которому в удовлетворении заявления ответчик истцу отказал со ссылкой на то, что вышеуказанный объект не является недвижимостью.
Истец полагает, отказ администрации в удовлетворении его заявления является незаконным.
Вышеуказанный земельный участок продавцу был предоставлен на праве аренды для ведения личного подсобного хозяйства, поэтому объект недвижимости – сарай возведен продавцом на законных основаниях с целью обслуживания земельного участка.
По условиям договора аренды земельного участка на продавца сарая была возложена обязанность, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу расторгнуть договор аренды с арендодателем (ответчиком по делу), поэтому данное условие договора аренды продавцом было выполнено.
По мнению истца, собственник земельного участка обязан был заключить договор аренды земельного участка с правообладателем недвижимости или передать ему в собственность земельный участок.
Истец считает, отказ заключить с ним договор аренды на вышеуказанный земельный участок не соответствует требованиям закона, нарушает его конституционные права на приобретение земельного участка в аренду. В соответствии ст. 36 ЗК РФ исключительное право аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами.
Истец просит признать отказ Администрации МО «Глазовский район» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м. расположенный по адресу: <адрес> недействительным; обязать ответчика принять постановление о предоставлении истцу земельного участка в аренду, направить в адрес истца договор аренды вышеуказанного земельного участка.
Истец подал заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ, изменил предмет иска, просит признать отказ ответчика в предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка недействительным; обязать ответчика принять постановление о предоставлении истцу земельного участка в аренду сроком <данные изъяты> лет и направить в адрес истца договор аренды вышеуказанного земельного участка.
В судебном заседании истец свой иск поддержал, в обоснование иска сослался на те же обстоятельства, что изложены в иске. Также указал, что он указывая в иске о признании отказа ответчика в предоставлении ему в аренду земельного участка недействительным имел в виду признание отказа незаконным.
Представитель ответчика иск не признает. В обоснование возражений по иску указал на следующее. Возведенный на спорном участке – сарай – это временная постройка, которая не может быть отнесена к объектам капитального строительства, имеет вспомогательное назначение, возведение которого вообще не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данными объектами в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ. Сарай поступил в обладание истца на основании договора купли – продажи, заключенного между истцом и братом истца. Брат истца зарегистрировал право собственности на вышеуказанный сарай на основании декларации, содержащей описанные им сведения о сарае как об объекте недвижимости. Сам по себе факт, по мнению ответчика, регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью в качестве гражданских прав. Ответчик может заключить с истцом договор аренды на спорный земельный участок с соблюдением общих условий предоставления земельных участков и при возникновении оснований для заключения договора с истцом.
Суд выслушал объяснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно договору аренды № земельного участка, расположенного на территории <данные изъяты> и находящегося в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ., заключен договор аренды земельного участка между ответчиком (арендодателем) и Микрюковым А. А. (арендатором). Согласно п. 1 договора, ответчик предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ., на участке объекты недвижимости не имеются, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сообщению начальника Глазовского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР ( в ответ на запрос ответчика), в качестве документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества (сарая на вышеуказанном земельном участке) и содержащего его описание, заявителем Микрюковым А. А. ( арендатором) представлена декларация об объекте недвижимого имущества, оформленная заявителем ДД.ММ.ГГГГ.; государственная регистрация права собственности Микрюкова А. А. на объект недвижимого имущества ( сарая на вышеуказанном земельном участке) произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства ( на основании ст. 25.3 ФЗ от 21. 07. 1997г. №122-ФЗ).
Согласно п.1,2 договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ., Микрюков А.А. ( арендатор) продает истцу сарай с условным номером № площадью <данные изъяты> кв. м., находящийся по адресу: <адрес>»; отчуждаемый сарай площадью <данные изъяты> кв. м. принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора аренды земельного участка, расположенного на территории <адрес> и находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ. №, декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №
Таким образом, сарай, расположенный на вышеуказанном земельном участке, зарегистрирован как недвижимый объект. Обстоятельство, что вышеуказанный сарай является недвижимым имуществом подтверждается представленным истцом в качестве письменного доказательства заключением эксперта №, проведенного экспертами ООО «<данные изъяты>», согласно которому сарай, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> является объектом недвижимости.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно апелляционному определению Глазовского районного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ. ( дело №.), судом установлено обстоятельство - сарай, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: <адрес>, является объектом недвижимости.
Следовательно, ссылки ответчика, что спорный сарай не относится к недвижимости, несостоятелен (ответчиком не представлено суду доказательств в подтверждение факта, что спорный сарай не относится к недвижимому имуществу).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., за истцом на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано право собственности на сарай, назначение нежилое, 1- этажный, общая площадь <данные изъяты> кв. м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
ДД.ММ.ГГГГг. Микрюков А. А. подает заявление в адрес ответчика о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровым номером № в связи с переходом права на сооружение другому лицу на основании п.4.4.13 договора аренды.
Постановлением Главы Администрации муниципального образования «Глазовский район» от ДД.ММ.ГГГГ. №, рассмотрено заявление Микрюкова А. А. и принято решение считать прекращенным право аренды вышеуказанного земельного участка предоставленного Микрюкову А. А; отделу имущественных отношений <адрес> поручено в недельный срок со дня принятия настоящего постановления оформить соглашение о расторжении договора аренды, акт сдачи – приемки земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ. истец обращается к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду сроком на <данные изъяты> лет вышеуказанного земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ. № ответчик в адрес истца направляет письмо, согласно которому ответчик в удовлетворении заявления истцу отказал (л. д.18). Отказ мотивирован следующим. Сарай, расположенный на вышеуказанном земельном участке, не является объектом недвижимости, носит временный характер. Согласно актам обследования от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. наличие существенных изменений характеристик сарая, свидетельствующих о наличии признаков объекта недвижимости, не выявлено. Исключительное право у истца на приобретение в аренду земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ не возникло.
На основании п.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1,3 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимой для ее использования; продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию вышеуказанных норм, покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Истец приобрел у продавца право собственности на объект недвижимости, расположенный на вышеуказанном земельном участке (принадлежащем продавцу объекта недвижимости на день перехода права собственности на недвижимость на правах аренды земельного участка) ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ. истцу в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № земельного участка, расположенного на территории <данные изъяты> и находящегося в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора не истек, договор заключен на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Собственник сарая (продавец) (в силу прямого указания закона) выбыл из обязательства по вышеуказанному договору аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения на пользование земельным участком уже с новым собственником недвижимости, а именно с истцом.
Ответчик договор аренды вышеуказанного земельного участка с истцом не расторгал.
Вышеуказанные положения норм гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищает интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю ( истцу) объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его права на земельный участок, осуществляющих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в вышеуказанный договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником (истцом) недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Истец ставит требование в соответствии ст. 36 ЗК РФ, просит заключить с ним договора аренды на вышеуказанный земельный участок сроком на <данные изъяты> лет. Между тем, истец в силу ст.552 ГК РФ, 35 ЗК РФ приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды № вышеуказанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. с момента перехода к нему права собственности на объект недвижимости, находящийся на вышеуказанном земельном участке, срок договора аренды не истек, с истцом договор не расторгнут.
При указанных обстоятельствах оснований для заключения с истцом договора аренды вышеуказанного земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ не имеется.
Следовательно, по заявленным истцом основаниям и требованиям иск удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
суд решил:
в удовлетворении иска Микрюкову П.А. о признании отказа Админимстрации МО « Глазовский район» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес> недействительным ( незаконным), обязать принять постановление о предоставлении Микрюкову П.А. земельного участка в аренду, сроком на <данные изъяты> лет и направить в его адрес договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенным по адресу: УР<адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Глазовский районный суд УР.
Судья Иванова Т. В.
Мотивированное решение составлено 16. 09. 2014г.
