Дата принятия: 12 марта 2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12 марта 2013 г. п. Матвеев Курган
Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе судьи Прокопенко И.Н., при секретаре Пивоваровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лачинян Ф.А. к ОАО «Заря» Матвеево-Курганского района Ростовской области, третьи лица: администрация Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Лачинян Ф.А. обратился в суд с иском к ОАО «Заря» Матвеево-Курганского района Ростовской области о признании права собственности, указав в качестве третьего лица: администрацию Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области.
В обоснование иска Лачинян Ф.А. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ОАО «Заря» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: свинарника-маточника, общей площадью 1087,9 кв.м., литер А, А1, а, 1979 года постройки; свинарника №2, общей площадью 1074,9 кв.м., литер Б, Б1, б, 1980 года постройки и свинарника № 3, общей площадью 857,5 кв.м., литер В, 1982 года постройки. Данные объекты недвижимости расположены по адресу: <адрес>
Расчет между сторонами по заключенному договору купли-продажи недвижимости произведен полностью до подписания договора, путем внесения в кассу ОАО «Заря» денежных средств в сумме 700 000 рублей, о чем имеются квитанции к приходному кассовому ордеру № 86 от 20.06.2012 года, квитанции к приходному кассовому ордеру № 137 от 01.08.2012 года и кассовые чеки.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.11.2012 года истцу отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество по причине отсутствия в Едином государственном реестре прав сведений и документов основания возникновения права продавцам указанных в договоре объектов недвижимого имущества.
С учетом вышеизложенного, ссылаясь на положения ст. ст. 11, 12 ГК РФ, Лачинян Ф.А. просит суд признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимости: свинарник-маточник, общей площадью 1087,9 кв.м., литер А, А1, а, 1979 года постройки; свинарник №2, общей площадью 1074,9 кв.м., литер Б, Б1, б, 1980 года постройки и свинарник № 3, общей площадью 857,5 кв.м., литер В, 1982 года постройки, расположенные по адресу: <адрес>
Определением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 19.02.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
В судебное заседание истец Лачинян Ф.А. не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление (л.д.151). В представленном в суд заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя по доверенности Бабакова К.А. (л.д.154). При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца по доверенности от 31.07.2012 года сроком на 3 года Бабаков К.А. заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ОАО «Заря» в назначенное судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление (л.д. 152). В ранее направленном в суд заявлении генеральный директор ОАО «Заря» Нагерняк А.С. не возражал против удовлетворения исковых требования Лачинян Ф.А., просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ОАО «Заря» (л.д.134). Таким образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представители третьих лиц: администрации Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в назначенное судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем в деле имеются почтовые уведомления (л.д. 149-150, 153). Начальник Матвеево-Курганского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО Штода А.В. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по РО. Глава Алексеевского сельского поселения не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, просит рассмотреть дело в их отсутствие. С учетом изложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей данных третьих лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив все представленные доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
В силу ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права.
В соответствии со ст. ст. 130, 131 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.
При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП (п.11).
Из пункта 36 вышеуказанного Пленум следует, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производств (п. 52 Пленума).
При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости (п. 52 Пленума).
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Заря» и Лачинян Ф.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: свинарника-маточника, общей площадью 1087,9 кв.м., литер А, А1, а, 1979 года постройки; свинарника №2, общей площадью 1074,9 кв.м., литер Б, Б1, б, 1980 года постройки и свинарника № 3, общей площадью 857,5 кв.м., литер В, 1982 года постройки, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.90-91).
Согласно п. 2 договора, указанные объекты недвижимого имущества проданы за 700 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.3 договора). До совершения настоящего договора отчуждаемое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (п.6).
Из п. 7 договора следует, что продавец передает недвижимое имущество покупателю по настоящему договору свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец и покупатель не могли знать.
Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания. С момента подписания договора обязательство продавца передать недвижимое имущество считается исполненным. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта (п.9-10).
Данный договор подписан генеральным директором ОАО «Заря» и Лачиняном Ф.А.
Из представленных квитанций следует, что ДД.ММ.ГГГГ от Лачинян Ф.А. принято в кассу ОАО «Заря» 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 600 000 рублей (л.д.91-92).
Лачинян Ф.А. получил объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем был составлен акт о приеме - передаче групп объектов основных средств (л.д.94-97).
Судом также установлено, что свинарник-маточник, свинарник №2, свинарник № 3 числились на балансе ОАО «Заря» до 01.08.2012 года (л.д.98- справка ОАО «Заря»).
28.07.2012 года были составлены инвентарные карточки учета объектов основных средств- свинарника-маточника, свинарника №2, свинарника № 3 (л.д.99-101).
Истцом также был представлен акт приема-передачи основных средств СПК (колхоза) «Заря» в ОАО «Заря» от 28.11.2002 года, где среди объектов основных средств указаны спорные объекты недвижимости (л.д.103-110), а также инвентарные карточки учета основных средств в СПК (колхозе) «Заря» на свинарник-маточник, свинарник №2, свинарник № 3 (л.д.111-113).
29.11.2012 года Лачиняну Ф.А. отказано в государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимого имущества, в виду того, что в предоставленном пакете для регистрации права отсутствует документ возникновения права за ОАО «Заря» (л.д.114-119).
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации прав на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.120), а также отсутствуют данные о регистрации права в отношении следующих объектов недвижимого имущества: свинарника-маточника площадью 1087,9 кв.м., литер А, А1, а; свинарника №2, площадью 1074,9 кв.м., литер Б, Б1, б; свинарника № 3 площадью 857,5 кв.м., литер В, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 157-159).
Согласно справкам, выданным администрацией Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области от 30.08.2012 года, свинарник-маточник, свинарник №2, свинарник № 3, расположенные по адресу: <адрес> в реестре муниципального образования «Алексеевское сельское поселение» не значится (л.д.128-130).
В соответствии с заключением ООО «Модини» от 06.11.2012 года № 027-12, нежилые здания - свинарник-маточник, свинарник №2, свинарник № 3, расположенные по адресу: <адрес>, построены в соответствии с требованиями строительных норм и правил СНИП 3.03.01.-87, техническое состояние данных строений не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, может эксплуатироваться по своему прямому назначению (л.д.121-126).
Из справки архитектора района следует, что спорные нежилые здания находятся в хорошем состоянии, не представляют угрозу жизни и здоровья. Не нарушают требования существующей градостроительной документации по территориальному планированию Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района, в состав которого входит <адрес> (л.д.127).
Принимая во внимание вышеизложенное, оценив все представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии законных и достаточных оснований для признания права собственности на указанные здания свинарников за Лачиняном Ф.А. по заявленным в иске основаниям.
Приходя к такому выводу, суд исходит из того, что истцом не представлены доказательства наличия у продавца – ОАО «Заря» зарегистрированного права собственности на спорные объекты недвижимости. Также не представлены доказательства возникновения у продавца права на это имущество до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по правилам, действовавшим до этого момента.
Из материалов дела следует, что ОАО «Заря» создано путем реорганизации в форме преобразования СПК (колхоза) «Заря» (устав организации - л.д.58-87).
ОАО «Заря» с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество от СПК (колхоза) «Заря» в регистрирующий орган не обращалось, в связи с чем, не приобрело право собственности на него, а следовательно, и прав на распоряжение им.
Так, из представленных суду документов следует, что кадастровый паспорт спорных объектов недвижимости, датирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д.88, 43, 28), в то время как сам договор купли-продажи этих же объектов недвижимости был заключен ДД.ММ.ГГГГ. И из справки, выданной ОАО «Заря», следует, что свинарники числились на балансе предприятия до 01.08.2012 года. Таким образом, оформление частично правоустанавливающих документов было начато уже после заключения договора купли-продажи объектов недвижимости и передачи их покупателю.
В связи с чем, следует, что Лачинян Ф.А. как покупатель заключил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ненадлежащим продавцом, не являющимся собственником.
При таком положении, оснований полагать, что впоследствии Лачинян Ф.А. стал собственником спорного имущества, не имеется. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель (в данном случае истец) должен был убедиться в том, что продавец имеет право на его отчуждение. При этом с учетом особого статуса недвижимого имущества и требований закона о том, что право собственности на недвижимое имущество императивно возникает только с момента его государственной регистрации, истец обязан был потребовать от продавца подтверждения его прав на указанное имущество.
Кроме того, суд учитывает и тот факт, что в тексте договора купли-продажи объектов недвижимости отсутствуют ссылки на документы (основания) возникновения права собственности у ОАО «Заря» на свинарники, и доказательства, подтверждающие право продавца на распоряжение данными объектами недвижимости. Также и в представленных технических паспортах отсутствуют сведения о правообладателе недвижимого имущества и правоустанавливающие документы, о чем имеются отметки в технических паспортах.
Иных доказательств, подтверждающих наличие предусмотренных законом оснований для возникновения у истца права собственности на спорные отдельно стоящие нежилые здания, суду представлено не было. При этом наличие кадастровых паспортов на нежилые здания - свинарники не свидетельствует о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество за продавцом, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации, и доказательством, подтверждающим право собственности на недвижимое имущество, является свидетельство о регистрации права, выдаваемое органами Росреестра.
Помимо этого, суд принимает во внимание и тот факт, что при рассмотрении дела не представлено доказательств законного пользования ОАО «Заря» земельным участком, занятым под нежилыми строениями, как и доказательств, что этот земельный участок был выделен в пользование СПК (колхозу) «Заря», а также доказательств, подтверждающих правовые основания пользования земельным участком. Из представленной информации Матвеево-Курганского районного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО следует, что зарегистрированные права в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, отсутствуют (л.д.120).
Документы, подтверждающие переход права собственности на спорные объекты к продавцу от ликвидированного колхоза (проектно-сметная документация, акт ввода в эксплуатацию, подтверждающий факт создания объекта), также не представлены.
Действующие нормы права, подписанный акт приема-передачи основных средств, не относят спорные объекты в состав имущества, на которое у общества возникает право собственности.
Копии инвентарных карточек учета основных средств СПК (колхоза) «Заря» (л.д.111-113), карточки учета основных средств ОАО «Заря» (л.д.99-101), справка ОАО «Заря» (л.д.98) о балансовой принадлежности объектов основных средств
не являются правоустанавливающими документами на недвижимое имущество и достаточными доказательствами наличия права собственности на спорные объекты недвижимости у ОАО «Заря», о чем дано разъяснение в п. 36 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Кроме того, то, что указанное в иске недвижимое имущество не является муниципальной собственностью, не свидетельствует о законности заявленных исковых требований.
При таком положении, представленное истцом заключение ООО «Модини» от 06.11.2012 года № 027-12, справка архитектора района о том, что спорные нежилые здания построены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, не представляют угрозу жизни и здоровья, в данном случае не имеют правового значения.
С учетом вышеизложенного, суд находит заявленные исковые требования Лачинян Ф.А. незаконными, необоснованными, а, следовательно, и не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Лачинян Ф.А. к ОАО «Заря» Матвеево-Курганского района Ростовской области, третьи лица: администрация Алексеевского сельского поселения Матвеево-Курганского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области течение месяца.
Мотивированный текст решения изготовлен 18.03.2013 года.
Судья: И.Н. Прокопенко
