Решение от 12 августа 2014 года

дело № 2-3334/2014
 
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    12 августа 2014 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону
 
    в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,
 
при секретаре Меликян Р.А.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баликоевой И.Н. к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» МО РФ, третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО о сохранении квартиры в перепланированном, реконструированном состоянии,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Баликова И.Н. обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с настоящим иском, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры № по <...>
 
    Ею, за личные денежные средства, было пристроено подсобное помещение к указанной выше квартире (на плане МУПТИ комната № 11) площадью 12,6 кв.м., в связи с чем изменилась общая площадь квартиры.
 
    Она обратилась в администрацию Октябрьского района с вопросом о возможности сохранения переустроенного и реконструированного жилого помещения <...>, и получила ответ от ... г. № 3426/02.2, в котором указано, что на основании данных техпаспорта МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону от 11.09.2010 (инвентарный номер 2300/51), выполненная перепланировка <...> превышает параметры, предусмотренные постановлением Мэра № от 18.03.08г., в связи с вышеизложенным ей было предложено решить вопрос в судебном порядке.
 
    Согласно ответа МКУ «УЖКХ» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 16.02.2011г. исх. № 350 ей сообщили, что предоставить копию межевого дела и кадастровый паспорт не представляется возможным, так как земельный участок по адресу: <...> находится в собственности Российской Федерации, а именно Министерства обороны РФ.
 
    Согласно ответа ФГКУ «СКТУИО» земельный участок с кадастровым номером № зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией и предоставлен ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства Обороны РФ на праве постоянного (бессрочноного) пользования.
 
    Ссылаясь на ст.222 ГК РФ истец просила суд сохранить <...>, расположенную по адресу: <...> в перепланированном и реконструированном состоянии; признать за Баликоевой И. Н. право собственности на <...>, расположенную в <...>, общей площадью 75,2 кв.м., в том числе жилой 42,0 кв.м., прекратив ранее зарегистрированное за ней право собственности на указанное жилое помещение, площадью 62,6 кв.м.
 
    Истец Баликоева И.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением (л.д. 85), в связи с чем суд рассмотрел дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.
 
    В судебном заседании представитель истца Плиев В.В., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске.
 
    Представитель ответчика администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением (л.д. 86), в связи с чем суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону в порядке ст. 167 ГПК РФ.
 
    В судебном заседании представитель ответчика ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» МО РФ Уткин В.В., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, дал пояснения, аналогичные доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела (л.д. 72-79).
 
    В отношении представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением(л.д. 87).
 
    В отношении представителя третьего лица Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением (л.д. 88).
 
    Выслушав мнения представителя истца и представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
 
    Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
 
    В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
 
    В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
 
    В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
 
    В соответствии с положениями ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
 
    Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
 
    В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Исходя из положений указанных выше норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также собственника земельного участка является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме.
 
    В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 
    Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
 
    Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к объектам спора, которые отвечают признакам недвижимого имущества и существуют в виде отдельно созданных частей здания (пристроек, надстроек). Определение пристройки как недвижимого имущества дано в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37: пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену.
 
    Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
 
    В силу ч. 3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
 
    Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    В судебном заседании установлено, что истец является собственником <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... г. (л.д. 9).
 
    Согласно техническому паспорту по состоянию на ... г. общая площадь <...> составляла 62,6 кв.м., жилая – 42,0 кв.м. (л.д. 17-18).
 
    Истцом, за личные денежные средства, было пристроено подсобное помещение к указанной выше квартире (на плане МУПТИ комната № 11) площадью 12,6 кв.м., в связи с чем изменилась общая площадь квартиры.
 
    Согласно техническому паспорту по состоянию на ... г. общая площадь вышеуказанной квартиры после пристройки подсобного помещения составляет – 75,2 кв.м., жилая 42,0 кв.м. (л.д. 14-15).
 
    Истец обратилась в администрацию Октябрьского района с вопросом о возможности сохранения переустроенного и реконструированного жилого помещения <...>. 17/1, и получила ответ от ... г. № 3426/02.2, в котором указано, что выполненная перепланировка <...> превышает параметры, предусмотренные постановлением Мэра № от 18.03.08г., в связи с вышеизложенным ей было предложено решить вопрос в судебном порядке (л.д. 12).
 
    Согласно ответа МКУ «УЖКХ» <...> от 16.02.2011г. исх. № ей сообщили, что предоставить копию межевого дела и кадастровый паспорт не представляется возможным, так как земельный участок по адресу: <...> находится в собственности Российской Федерации, а именно Министерства обороны РФ (л.д. 11).
 
    Истцом также представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> согласно которого собственниками помещений в указанном многоквартирном доме принято решение об уменьшении доли в праве общей собственности на землю (л.д. 10, 90).
 
    Согласно заключению ООО «А1 Эксперт» № от ... г. указанная перепланировка <...> жилого дома по <...> не влияет на несущую способность, пространственную жесткость и целостность здания и не влечет за собой угрозу жизни и здоровью людей, выполнена с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, строительных норм (л.д. 22-61).
 
    В судебном заседании установлено, что многоквартирный дом по адресу: <...>, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 784338 кв. м., по адресу: <...>, военный городок № 51, который принадлежит Российской Федерации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права серия <...> от ... г. (л.д. 95)
 
    Согласно государственному акту A-I № от 21.03.1989г. участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Ростовской-на-Дону квартирно-эксплуатационной части района (л.д. 101-108).
 
    05.07.2011г. ФГУ «Ростовская-на-Дону квартирно-эксплуатационная часть района» Минобороны России Приказом Министра обороны РФ № 756 переименовано в ФГКУ «Северо- Кавказское ТУИО» Минобороны России.
 
    13.06.2013г. за ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 784338 кв. м., расположенный по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АЗ №582163 (л.д. 96).
 
    Земельный участок под многоквартирным домом, в силу требований Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ, не был сформирован ни до введения в действие Жилищного кодекса РФ, ни после его введения.
 
    В силу п. 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
 
    При этом, как в период проведения строительных работ, так и в настоящее время указанный земельный участок является собственностью Российской Федерации, в лице титульного владельца ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России, что подтверждает особый режим использования такого рода земель.
 
    То обстоятельство, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, само по себе не дает право осуществлять действия по самовольному строительству (реконструкции) помещений многоквартирного жилого дома, при чем, необходимо учитывать габариты спорной пристройки.
 
    При этом пункт 3 ст.222 ГК РФ прямо указывает на возможность сохранения самовольной постройки только при наличии титула на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, а не права пользования.
 
    С учетом того, что титульным владельцем земельного участка в <...> является ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России, на момент реконструкции помещения <...> необходимо было получить, помимо согласия собственников помещений многоквартирного дома, согласие титульного владельца земельного участка, которое получено истцом не было. В ходе рассмотрения дела титульный владелец земельного участка - представитель ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России возражал портив удовлетворения заявленных исковых требований.
 
    В соответствии с Положением, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - Департамент) осуществляет реализацию полномочий Администрации города Ростова-на-Дону, в пределах компетенции в области градостроительной деятельности, в части выдачи разрешений на строительство (реконструкцию), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территории города Ростова-на-Дону (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, выдачу разрешений на которые осуществляют главы администраций районов города).
 
    Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, регламентируются законодательством о градостроительной деятельности в частности Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ч.1 ст. 4 ГрК РФ).
 
    В соответствии ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство (реконструкция) объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
 
    Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства.
 
    В целях проектирования и строительства объектов капитального строительства разрабатывается градостроительный план земельного участка. За получением разрешения на строительство капитального объекта истица в уполномоченные органы (администрацию Октябрьского района либо в Департамент) не обращалась.
 
    Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ органом местного самоуправления выдается разрешение на строительство капитальных объектов, а также разрешение на ввод таких объектов в эксплуатацию (в муниципальном образовании город Ростов-на-Дону данными полномочиями наделен Департамент).
 
    Кроме того, возведением объекта капитального строительства без получения соответствующего разрешения нарушаются права органов местного самоуправления в области регулирования планировки и застройки территории муниципального образования.
 
    Вопрос наличия или отсутствия разрешения на строительство имеет значение и при рассмотрении судами дел о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.
 
    Так, исходя из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
 
    Однако, при разрешении данных споров суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в даче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.
 
    Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
 
    Следовательно, отсутствие разрешения на строительство при условии того, что застройщик не обращался в уполномоченный орган за его получением, является самостоятельным основанием для отказа судом в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольно возведенный объект.
 
    Более того, в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 указывается, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
 
    Кроме того, истица не может ссылаться в качестве принятии надлежащих мер по получению разрешения на строительство (реконструкцию) на письмо Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 12.11.2010г. №3426/022, поскольку во-первых, органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) многоквартирного жилого дома, является Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, а не администрация района по месту нахождения объекта; во-вторых, ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ четко регламентирует состав документов, с которыми следует обраться в уполномоченный орган в целях получения разрешения на строительство (реконструкцию); в-третьих, обращение касалось принятия в эксплуатацию спорной пристройки, а не получения разрешения на строительство (реконструкцию).
 
    В связи с изложенным не может быть принято во внимание и обращение истицы в Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (л.д. 94), поскольку данное обращение также касается возможности принятия в эксплуатацию спорной пристройки, а не на получение разрешения на строительство (реконструкцию).
 
    Оценив представленные доказательства, учитывая отсутствие разрешения на возведение самовольной пристройки к <...>, при условии того, что истец в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не доказала факт приятия мер к получению в уполномоченном органе разрешения на строительство, суд считает исковые требования Баликоевой И.Н. не подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Баликоевой И. Н. к Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» МО РФ, третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО о сохранении квартиры в перепланированном, реконструированном состоянии– оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону.
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 15 августа 2014 года
 
    Судья