Решение от 11 января 2013 года

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Кувандык 11 января 2013 года
 
    Кувандыкский районный суд Оренбургской области в составе:
 
    председательствующего судьи Л.В. Беловой,
 
    при секретаре О.Н. Росляковой,
 
    с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) - Открытого акционерного общества коммерческий банк «Оренбург» Астафьевой С.М.,
 
    ответчика Серебрякова С.А.,
 
    ответчика (истца по встречному иску) Серебряковой Е.Н., представителя ответчика (истца по встречному иску) Серебряковой Е.Н. - Дудник В.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества коммерческий банк «Оренбург» к Серебрякову С.А., Серебряковой Е.Н. о взыскании долга по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, и по встречному исковому заявлению Серебряковой Е.Н. к Открытому акционерному обществу коммерческий банк «Оренбург» о признании кредитного договора ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Открытое акционерное общество коммерческий банк «Оренбург» (далее по тексту ОАО «Банк Оренбург», банк) обратилось в суд с иском к Е.Н.Серебряковой, С.А.Серебрякову о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, уточненным в письменном виде. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Оренбург» и индивидуальным предпринимателем Е.Н.Серебряковой был заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты> рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты>% годовых.
 
    В силу пунктов <данные изъяты> кредитного договора заемщик Е.Н.Серебрякова приняла на себя обязательства возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также возместить все причиненные убытки, вызванные неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.
 
    В обеспечение исполнения обязательств Е.Н. Серебряковой по кредиту был заключен договор ипотеки с С.А. Серебряковым от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого залогодатель передал в залог банку земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира административное здание газцеха, установленного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>. Впоследствии залогодателем на указанном земельном участке начато строительство здания бытового обслуживания, которое до настоящего времени не окончено.
 
    Банком в исполнение обязательств по кредитному договору Е.Н.Серебряковой были переданы денежные средства в сумме <данные изъяты> Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, заемщиком неоднократно нарушался срок выплаты процентов. Последнее гашение заемщиком процентов по договору состоялось ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей и ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей. Срок возврата денежных средств по кредитному договору наступил ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ начисление процентов приостановлено. Однако до настоящего времени кредитная задолженность не погашена.
 
    Задолженность Е.Н.Серебряковой по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> – основной долг, <данные изъяты> – проценты за пользование кредитом, <данные изъяты> – пеня.
 
    В настоящее время Е.Н.Серебрякова прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
 
    В окончательной редакции исковых требований ОАО «Банк Оренбург» просит суд взыскать с Е.Н.Серебряковой задолженность по кредитному договору № в сумме <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> - основной долг, <данные изъяты> - проценты, <данные изъяты> - пеня, обратить взыскание на принадлежащее С.А.Серебрякову имущество: 1) земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, назначение: земли поселений, для эксплуатации здания газцеха, адрес: установлено относительно ориентира административное здание газцеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №; 2) объект незавершенного строительства - здание бытового обслуживания, назначение: нежилое, двухэтажное (подземных этажей 0), степень готовности <данные изъяты>%, инв.№, со зданием газцеха, адрес объектов: <адрес>, кадастровый (условный) номер №. Установить начальную продажную стоимость имущества в размере 80 % от рыночной стоимости: земельного участка в размере <данные изъяты>; объекта незавершенного строительства - здания бытового обслуживания, со зданием газцеха, адрес объектов: <адрес>, в размере <данные изъяты>.Взыскать солидарно с Е.Н.Серебряковой, С.А. Серебрякова расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>, расходы по проведению отчета об оценке в размере <данные изъяты>. (л.д.3- л.д.4, л.д.46-л.д.48, л.д.290-л.д.291).
 
    Ответчик Е.Н.Серебрякова предъявила встречный иск к ОАО «Банк Оренбург» о признании кредитного договора недействительным. В обоснование иска указала, что в кредитном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ней и ОАО «Банк Оренбург», в нарушение требований ст.10 Закона «О защите прав потребителей» отсутствует график платежей, не указана полная сумма, подлежащая выплате, а также полная стоимость кредита. Просила признать недействительным кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности ничтожной сделки (л.д.289).
 
    В судебном заседании представитель истца ОАО «Банк Оренбург» С.М.Астафьева, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление банка в уточненной редакции поддержала, по изложенным в нём доводам. Пояснила, что последний платеж был внесен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и больше деньги от Е.Н.Серебряковой не поступали. Основной долг по кредиту оплачен только в размере <данные изъяты> рублей, просрочка является существенной. Первоначальную продажную стоимость предмета залога просила
 
    установить по рыночным ценам, определенным в заключении № эксперта ООО «<данные изъяты>» Е.В.Л.. Против встречного иска Е.Н.Серебряковой возражала по тем основаниям, что оспариваемый кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключался с Е.Н.Серебряковой, как с индивидуальным предпринимателем, поэтому нормы Закона «О защите прав потребителей» к данным правоотношениям не применимы. Просила в удовлетворении встречного иска Е.Н.Серебряковой отказать.
 
    Ответчик (истец по встречному иску) Е.Н.Серебрякова свой встречный иск поддержала, просила его удовлетворить. Иск банка к ней признала в части основного долга в размере <данные изъяты>. В остальной части требований ОАО «Банк Оренбург» возражала. Считает, что рыночная стоимость предметов залога, определенная в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ, занижена. Экспертом необоснованно не применен затратный подход оценки, сравниваются не идентичные по площади земельные участки, не указывается адрес их нахождения, на каком основании применены указанные в заключении коэффициенты. Просила её встречный иск удовлетворить.
 
    Представитель ответчика В.Н.Дудник поддержал встречный иск Е.Н.Серебряковой, против иска ОАО «Банк Оренбург» возражал по аналогичным доводам.
 
    Ответчик С.А Серебряков исковые требования ОАО «Банк Оренбург» к нему в части требований обращения взыскания на заложенное имуществ –земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства (здание сауны с развлекательным комплексом) со зданием газцеха по адресу: <адрес> признал, однако возражал против рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, установленной в заключении эксперта Е.В.Л. от ДД.ММ.ГГГГ, считает её заниженной, поскольку на строительство указанного здания им было затрачено около <данные изъяты> без учета стоимости работ и оборудования. Также считает, что эксперт необоснованно не применил затратный метод оценки.
 
    Представитель ответчика С.А.Серебрякова - И.В.Сорокин в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Суд определил рассмотреть дел в его отсутствие. Ранее допрошенный по делу доводы С.А.Серебрякова поддержал полностью.
 
    Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
 
    В силу ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за неё.
 
    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Оренбург» и предпринимателем Е.Н.Серебряковой был заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты> рублей под <данные изъяты>% годовых на срок по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7). Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ срок возврата кредита был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).
 
    В соответствии с п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
 
    Согласно п.<данные изъяты> кредитного договора, Е.Н. Серебрякова приняла на себя обязательства ежемесячно погашать кредит и ежемесячно уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее <данные изъяты> числа месяца, следующего за платежным месяцем. Возвратить кредит ДД.ММ.ГГГГ (п.2.4.4. кредитного договора в редакции дополнительного соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ).
 
    Учитывая, что кредитный договор является двухсторонней сделкой и выражает согласованную волю двух сторон, суд считает, что и банк, и заёмщик взяли на себя указанные в договоре обязательства, которые, согласно, ст.309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Более того, то обстоятельство, что заемщик начал гасить кредит, указывает на признание им данного договора заключенным.
 
    Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
 
    В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной суммы займа, заимодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
 
    Из подпункта «б» п.2.1.1 кредитного договора следует, что банк имеет право досрочно взыскать суммы кредита и начисленных процентов при неуплате процентов за пользование ссудой в сроки, согласно условиям кредитного договора.
 
    Банк свои обязательства перед ответчиком Е.Н.Серебярковой выполнил, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось в суде ответчиком Е.Н.Серебряковой (л.д.14).
 
    В нарушение условий кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Е.Н.Серебрякова с ДД.ММ.ГГГГ обязательные платежи вносила не регулярно. Срок возврата денежных средств по кредитному договору наступил ДД.ММ.ГГГГ. Однако, по настоящее время кредитная задолженность не погашена. Последнее погашение произведено ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, что недостаточно для закрытия всей образовавшейся задолженности (л.д. 55-л.д.58).
 
    В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, просрочки исполнения.
 
    Пунктом <данные изъяты> кредитного договора предусмотрено, что за задержку платы за пользование кредитом заемщик уплачивает банку неустойку в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных процентов за каждый день просрочки.
 
    В соответствии с п.<данные изъяты> кредитного договора при нарушении срока возврата кредита заемщик уплачивает банку <данные изъяты>% годовых суммы просроченной задолженности по основному долгу.
 
    В адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были направлены требования о срочном погашении задолженности перед Банком. Однако до настоящего времени данные обязательства по кредитному договору, договору ипотеки ответчиками не исполнены, возражений на требование о расторжении договора не поступало (л.д.15-л.д.16).
 
    Из представленного Банком расчета следует, что задолженность Е.Н.Серебряковой по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> – задолженность по основному долгу, задолженность по процентам - <данные изъяты>, в том числе по повышенным процентам – <данные изъяты>, задолженность по пени по неуплаченным процентам – <данные изъяты> (л.д.54).
 
    Проверив расчет суммы долга, произведенный Банком, суд ошибок в нем не обнаружил, ответчик возражений относительно иска и расчета суммы задолженности не представил. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Е.Н.Серебряковой и ОАО «Банк Оренбург» произведена сверка платежей и возражений относительно расчетов долга по кредиту ответчиком не представлено, что подтверждается её личной подписью ив выписке по операциям (л.д. 184-л.д.191).
 
    Согласно свидетельству ФНС РФ сери №, и уведомлению налогового органа от ДД.ММ.ГГГГ №, Е.Н.Серебрякова снята с регистрационного учёта в качестве индивидуального предпринимателя с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.100-л.д.101).
 
    В силу положений ст.23 и ст.24 Гражданского кодекса РФ утрата гражданином государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя лишает его права осуществлять предпринимательскую деятельность, но не освобождает от обязанности отвечать по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
 
    Таким образом, учитывая, что ответчиком нарушены обязательства по кредитному договору, то суд приходит к выводу, что с Е.Н.Серебряковой в пользу ОАО «Банк Оренбург» подлежит взысканию задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> - основной долг, <данные изъяты> – задолженность по процентам, <данные изъяты> – повышенный процент по основному долгу, <данные изъяты> – пеня за просрочку уплаты процентов.
 
    Предусмотренных ст.333 ГК РФ оснований для уменьшения размера пени суд не усматривает.
 
    При этом, суд считает необоснованным довод представителя ответчика В.Н.Дудник о том, что взыскание повышенного процента по п.<данные изъяты> кредитного договора является незаконным, так как он является начислением на процент, установленный п.<данные изъяты> договора. Как следует из содержания пунктов <данные изъяты> кредитного договора и представленного банком расчета, пеня по п.<данные изъяты> начисляется на сумму просроченных процентов, а по п.<данные изъяты> – на сумму основного долга, поэтому их взыскание является обоснованным.
 
    На основании анализа исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу о том, что требование ОАО «Банк Оренбург» об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности С.А.Серебрякову, также подлежит удовлетворению. Судом установлено, что в обеспечение исполнения обязательств Е.Н.Серебряковой по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк Оренбург» и С.А.Серебряковым был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № к нему от ДД.ММ.ГГГГ, по которому залогодатель С.А.Серебряков передал банку в залог принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, назначение: земли поселений, для эксплуатации здания газцеха. Адрес: установлено относительно ориентира административное здание газцеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.
 
    В силу ст. 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 64.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. При этом, согласно ч.2 т.64.2 Федерального закона 102-ФЗ, залогодержателем по залогу, указанному пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
 
    Статьей 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
 
    Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ не содержит запрета на строительство на находящемся в залоге земельном участке объектов недвижимости, поэтому на незавершенный строительством объект недвижимости: здание бытового обслуживания: нежилое, <данные изъяты>-этажный (подземных этажей – 0), степень готовности <данные изъяты> % инв.№ и здание газцеха, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, распространяется право банка на их залог.
 
    Судом установлено, что указанные объекты недвижимости на праве собственности принадлежат ответчику С.А.Серебрякову, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.192-л.д.194), и на них на основании заявления ОАО «Банк Оренбург» Управлением Росреестра по Оренбургской области произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д.12).
 
    В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
 
    Согласно ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
 
    Поскольку в нарушение условий кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Е.Н.Серебрякова платежи в счет погашения основного долга и процентов по нему, подлежащих уплате в соответствии с условиями договора и графиком погашения, вносила несвоевременно и не в полнм объеме, период просрочки составляет более 3-х месяцев, размер задолженности по кредитному договору более 5% от стоимости заложенного имущества. Предусмотренных ст.54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обстоятельств по материалам дела не имеется, допущенное должником нарушение обязательства не может быть признано незначительным, поэтому требование ОАО «Банк Оренбург» об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным и подлежит удовлетворению.
 
    В силу п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
 
    В соответствии со ст. 337 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе, требование о взыскании процентов и неустойки.
 
    Согласно ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
 
    В силу ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
 
    В соответствии со ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
 
    Согласно п.1 ст.350 ГК РФ и пп.4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. При том, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    В судебное заседание представителем истца ОАО «Банк Оренбург» в обоснование доводов об определении первоначальной продажной стоимости предмета залога представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО <данные изъяты>, в соответствии с которым стоимость объектов залога составила <данные изъяты> - объекта незавершенного строительства: здание бытового обслуживания и <данные изъяты> - земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.59-л.д.98).
 
    Как следует из отчета ООО <данные изъяты>, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, и предъявленного суду ответчиком Е.Н.Серебряковой, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства: здания бытового обслуживания по адресу: <адрес> составила <данные изъяты>, стоимость земельного участка по указанному адресу - <данные изъяты> (л.д.102-л.д.158).
 
    В связи с наличием существенных противоречий в указанных отчетах об оценке, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика Е.Н.Серебряковой назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости предметов залога, производство которой поручено эксперту ООО «<данные изъяты>» Е.В.Л..
 
    Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ составленному экспертом Е.В.Л., и пояснительным письмом к нему, рыночная стоимость незавершенного строительством объекта, назначение: здание бытового обслуживания по адресу: <адрес> составила <данные изъяты>, рыночная стоимость земельного участка по указанному адресу – <данные изъяты>, рыночная стоимость здания газцеха – <данные изъяты> рублей (л.д.230-л.д.283).
 
    Суд считает, что при определении начальной продажной стоимости предмета залога следует руководствоваться экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным экспертом ООО <данные изъяты> Е.В.Л., так как он составлен экспертом с высшем экономическим образованием, имеющим необходимую квалификацию, стаж работы по специальности с <данные изъяты> года, не заинтересованным в исходе дела. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, а также сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные вопросы. Итоговое значение рыночной стоимости объектов недвижимости – земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: здания бытового обслуживания со зданием газцеха, определено на основании проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости и земельных участков в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценки.
 
    В соответствии со статьями 14 и 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.
 
    Как усматривается из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, при определении рыночной стоимости объектов оценки экспертом был применен сравнительный метод оценки. В заключении эксперт обосновала отказ от применения доходного и затратного методов оценки. В судебном заседании эксперт Е.В.Л. пояснила, что доходный метод оценки не может применяться, поскольку здание бытового обслуживания, используемое как банно-оздоровительный комплекс, является объектом незавершенного строительства, отсутствуют документы о вводе его в эксплуатацию, кроме того, в г. Кувандыке отсутствует рынок аналогичных объектов, что не позволяет достоверно прогнозировать будущие доходы. Затратный метод оценки не применялся, поскольку прогнозируемые затраты на воспроизводство объекта оценки не имеют отношения к его рыночной стоимости, при определении которой учитываются не только средства, затраченные на его воспроизводство, но и спрос данного вида недвижимости в конкретном населенном пункте и другие факторы рынка.
 
    Согласно положениям статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО N-1, пункт 8 ФСО N 3).
 
    Суд считает, что эксперт Е.В.Л. в экспертном заключении № обосновала отказ от доходного и затратного методов оценки и применение сравнительного метода оценки, а также применение и размер коэффициентов корректировки на условие и время продажи, на месторасположение объекта, поэтому данное экспертное заключение соответствует действующему законодательству.
 
    Каких-либо достоверных доказательств, опровергающих результаты экспертизы и свидетельствующих об иной рыночной стоимости имущества, либо позволяющих усомниться в достоверности и объективности результатов оценки, ответчиками и их представителями суду не представлено.
 
    При указанных обстоятельствах суд считает, что доводы ответчиков Е.Н.Серебряковой и С.А.Серебрякова о том, что эксперт необоснованно не применила затратный метод оценки, что выводы эксперта неясны и по делу необходимо было назначить повторную экспертзу, суд считает необоснованным.
 
    Таким образом, начальная продажная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, назначение: земли поселений, для эксплуатации здания газцеха, адрес: установлено относительно ориентира административное здание газцеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> кадастровый номер № устанавливается судом на основании экспертного заключения № от -ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>.Х 80%); объекта незавершенного строительства - здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, <данные изъяты> (подземных этажей 0), степень готовности <данные изъяты>%, инв.№, со зданием газцеха, адрес объектов: <адрес>, кадастровый (условный) номер № - в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>.Х80%).
 
    Согласно ч.2 ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
 
    На основании изложенного суд определяет способ реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов.
 
    Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда по рыночной цене в общей сумме <данные изъяты> за все имущество в целом.
 
    Суд считает, что встречный иск Е.Н.Серебряковой к ОАО «Банк Оренбург» о признании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки не подлежит удовлетворению последующим основаниям.
 
    Согласно абз.4 ч.2 ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать при предоставлении кредита размер кредита, полную суму, подлежащую выплате потребителем м, и график погашения этой суммы.
 
    В соответствии с преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» названный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
 
    Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
 
    Как видно из п.<данные изъяты> кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, договор заключен между ОАО «Банк Оренбург и Е.Н.Серебряковой, как предпринимателем, которой кредит предоставлен для расширения предпринимательской деятельности.
 
    Таким образом, поскольку спорные правоотношения возникли из кредитного договора, заключенного между коммерческой организацией - ОАО «Банк Оренбург» и индивидуальным предпринимателем Е.Н.Серебряковой, кредит был получен Е.Н.Серебряковой для расширения предпринимательской деятельности, то они не регулируются нормами законодательства о защите прав потребителей, поэтому довод истца по встречному иску о нарушении банком абз.4 ч.2 чт.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» является необоснованным.
 
    Кроме того, судом установлено, что кредитным договором четко установлен размер предоставленного кредита, процентов по нему (п.1.1. договора), порядок расчетов и уплаты процентов (п.2.3.4. договора), ответственность сторон за нарушение условий договора (ч.5 кредитного договора), то есть между сторонами достигнута договоренность по всем существенным условиям кредитного договора.
 
    Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Судом не установлен факт нарушения ОАО «Банк Оренбург» какого-либо закона при заключении с предпринимателем Е.Н.Серебряковой кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а также несоответствие данного договора закону.
 
    На момент заключения кредитного договора предприниматель Е.Н.Серебрякова располагала полной информацией о суммах и сроках внесения всех платежей по названному договору, была знакома со всеми условиями договора, согласилась с ними, что в суде Е.Н.Серебрякова подтвердила и о чем свидетельствует её подпись в тексте договора, следовательно, приняла на себя все права и обязанности, определенные кредитным договором. Данная сделка была подписана сторонами без разногласий.
 
    При указанных обстоятельствах в удовлетворении встречного иска Е.Н.Серебряковой о признании недействительным кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности ничтожной сделки следует отказать в полном объеме.
 
    В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, которые, согласно ст.88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
 
    Так как иск ОАО «Банк Оренбург» к Е.Н.Серебряковой и С.А.Серебрякову удовлетворен в полном объеме, то на основании ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу ОАО «Банк Оренбург» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> (л.д.5).
 
    Вместе с тем, ходатайство истца о взыскании с ответчиков расходов по оценке объектов залога по отчету ООО <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, удовлетворению не подлежит, поскольку данный отчет, как доказательство по делу судом не принят.
 
    В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
 
    Поскольку суд принял решение об удовлетворении исковых требований банка, стоимость предмета залога определена на основании заключения № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ООО <данные изъяты> Е.В.Л., то с ответчика Е.Н.Серебряковой в пользу ООО <данные изъяты> подлежат взысканию расходы по проведению указанной экспертизы в размере <данные изъяты>, так как данная экспертиза проводилась по её инициативе.
 
    Руководствуясь ст.ст. 382, 384, 811, 819, 322, 323 Гражданского кодекса РФ, ст.51, ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Открытого акционерного общества коммерческий банк «Оренбург» удовлетворить.
 
    Взыскать с Серебряковой Е.Н. в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Оренбург» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> - основной долг, 93 <данные изъяты> - проценты, <данные изъяты> – пеня за просроченные проценты.
 
    Обратить взыскание на принадлежащее Серебрякову С.А. заложенное имущество:
 
    - земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, назначение<данные изъяты>, адрес: установлено относительно ориентира административное здание газцеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер №;
 
    -объект незавершенного строительства - здание бытового обслуживания, назначение: нежилое, <данные изъяты> (подземных этажей 0), степень готовности <данные изъяты>%, инв.№, со зданием газцеха, адрес объектов: Оренбургская область, <адрес>», кадастровый (условный) номер №.
 
    Реализовать указанное недвижимое имущество с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость:
 
    1) земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, назначение: <данные изъяты>, адрес: установлено относительно ориентира административное здание газцеха, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер 56:40:01 01 057:0037 в размере <данные изъяты>;
 
    2) объекта незавершенного строительства - здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, <данные изъяты> (подземных этажей 0), степень готовности <данные изъяты>%, инв.№, со зданием газцеха, адрес объектов: <адрес> кадастровый (условный) номер № в размере <данные изъяты>.
 
    Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда по рыночной цене в общей сумме <данные изъяты> за все имущество в целом.
 
    Взыскать с Серебряковой Е.Н., Серебрякова С.А. в пользу Открытого акционерного общества коммерческий банк «Оренбург» расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> солидарно.
 
    В остальной части ходатайства Открытого акционерного общества коммерческий банк «Оренбург» о взыскании судебных расходов отказать.
 
    Взыскать с Серебряковой Е.Н. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> расходы по составлению заключения эксперта в размере <данные изъяты>.
 
    В удовлетворении встречного искового заявления Серебряковой Е.Н. к Открытому акционерному обществу коммерческий банк «Оренбург» о признании недействительным кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать в полном объеме.
 
    Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Кувандыкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Судья: Л.В. Белова