Решение от 11 сентября 2014 года

Гр. дело № 2-495/14
 
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
 
    11 сентября 2014 года г. Зеленоградск
 
    судья Зеленоградского районного суда Калининградской области
 
    Ватралик Ю.В.
 
    при секретаре Смирновой Е.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» к Журову ФИО9, Журовой ФИО10, 3-и лица администрация МО «Сельское поселение Куршская коса», ТУ Росимущества по Калининградской области, об обращении взыскания на предмет ипотеки право аренды земельного участка и возведенного жилого дома на нем,
 
установил:
 
    ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что определением Зеленоградского районного суда от 27 апреля 2010 года было утверждено мировое соглашение, заключенное между ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» и Журовым И.Е., Журовой Н.В., согласно которому было определено условие погашения задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года. Однако условия данного мирового соглашения ими не исполнены, в связи с чем по заявлению истца был выдан исполнительный лист. Ранее между ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» и ответчиком был заключен договор залога права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Зеленоградский район, <адрес>, предоставленного под строительство жилого дома площадью 600 кв.м. Залоговая стоимость была установлена в размере <данные изъяты> рублей. В связи с тем, что исполнительное производство находится без исполнения в связи с невозможностью исполнения, размер задолженности ответчика составляет <данные изъяты> рублей, истец просил суд обратить взыскание на право долгосрочной аренды вышеуказанного земельного участка, путем продажи с торгов, установив первоначальную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.
 
    В последующем истец уточил заявленные требования и просил суд обратить взыскание на право долгосрочной аренды вышеуказанного земельного участка под строительство жилого дома, а также на находящийся на нем возведенный жилой дом, общей площадью 151,7 кв.м., путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость <данные изъяты> рублей.
 
    Судом к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Журова Н.В., в качестве 3-х лиц администрация МО «Сельское поселение Куршская коса» и ТУ Росимушества по Калининградской области.
 
    В судебном заседании представитель истца по доверенности Шанин С.С. исковые требования поддержал с учетом их уточнения, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что на момент заключения договора ипотеки права аренды земельного участка на нем жилой дом еще не был выстроен. Свои обязательства по выплате долга Журов нарушает.
 
    В судебном заседании ответчик Журов И.Е. не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что действительно не исполнял условия мирового соглашения в связи с тем, что у него случился инфаркт, он попал в больницу и больше не смог работать и зарабатывать деньги. На предоставленном ему в аренду земельном участке он выстроил жилой дом, ввел его в эксплуатацию, зарегистрировал свое право собственности на него, вселился и в настоящее время проживает там с семьей.
 
    Ответчица Журова Н.В. оставила рассмотрение дела на усмотрение суда. От пояснений отказалась.
 
    В судебное заседание представители администрации МО «Сельское поселение Куршская коса» и ТУ Росимушества по Калининградской области не явились, извещены надлежащим образом.
 
    Выслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
 
    В силу статьи 348 Гражданского Кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
 
    Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» и Журовым И.Е. заключен кредитный договор № №, во исполнение которого истец обязался предоставить заемщику кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> годовых на потребительские нужды.
 
    Определением Зеленоградского районного суда от 27 апреля 2010 года утверждено мировое соглашение, заключенное между ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» и Журовым И.Е., Журовой Н.В., по условиям которого Журов И.Е. и Журова Н.В. обязались уплатить ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» задолженность по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей, а также возместить расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей. В случае неуплаты задолженности допускалось обращение взыскания на предмет залога – право долгосрочной аренды земельного участка под строительство жилого дома площадью 600 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Рыбачий, ул. Победы, с установлением первоначальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Журов И.Е. и Журова Н.В. по данному мировому соглашению обязались произвести погашение задолженности по кредиту по установленному и утвержденному судом графику. Стороны также определили, что Журов И.Е. и Журова Н.В. вправе произвести полное и частичное досрочное погашение задолженности по кредиту в любой день без ограничения суммы платежа. Последний платеж должен был рассчитываться как сумма остатка накопленных процентов за фактический срок пользования кредитом и сумма государственной пошлины.
 
    Данным мировым соглашением также была установлена процентная ставка за пользование кредитными денежными средствами в размере 18% годовых в течение срока пользования кредитными средствами с даты выдачи кредита по 30 апреля 2010 года; в размере 16% годовых в течение срока пользования кредитными средствами с 1 мая 2010 года по 1 июня 2014 года.
 
    Журов И.Е. и Журова Н.В. также обязались в срок не позднее 1 июня 2014 года полностью оплатить проценты, начисленные за фактический срок пользования денежными средствами по дату возврата суммы долга по кредиту, а также сумму государственной пошлины.
 
    Журов И.Е. и Журова Н.В. также обязались осуществлять погашение задолженности по кредиту ежемесячно, не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с мая 2010 года. Погашение задолженности должно было осуществляться Журовым И.Е. и Журовой Н.В. путем внесения денежных средств на текущий счет № № открытый Журову И.Е. в ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» и списания их банком в бесспорном порядке в очередную дату погашения по мировому соглашению, в уплату ссудной задолженности по кредиту.
 
    Судом также установлено, что в связи с неисполнением условий данного мирового соглашения ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» обратился 26 мая 2011 года в Зеленоградский районный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение. Данное заявление было удовлетворено, и 2 июня 2011 года были выданы исполнительные листы.
 
    8 августа 2011 года было возбуждено исполнительное производство в отношении должника Журова И.Е.
 
    Как усматривается из материалов исполнительного производства, задолженность перед банком в настоящий момент Журовыми не погашена. Данное обстоятельство не отрицали в судебном заседании и сами стороны, которые ссылались на тяжелое материальное положение.
 
    Судом также установлено, что в целях обеспечения исполнения вышеуказанного кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ 2008 года между ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» и Журовым И.Е. был заключен договор залога права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № под строительство жилого дома площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, <адрес>. Стоимость предмета залога сторонами была определена в размере <данные изъяты> рублей.
 
    16 февраля 2009 года между ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» и Журовым И.Е. было заключено дополнительное соглашение № 1, по которому обеспечение исполнения кредитного договора был залог права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № под строительство жилого дома площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 34).
 
    Право ипотеки аренды земельного участка зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Из договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 сентября 2001 года, заключенного между администрацией Куршского сельского округа и Журовым И.Н. следует, что право аренды ответчику предоставлено на 49 лет (л.д. 121).
 
    Как следует из положений статьи 2, пункта 2 статьи 3 Федерального закона 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
 
    Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).
 
    Пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
 
    Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 65 данного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
 
    В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что ответчик Журов И.Е. на предоставленном ему в аренду земельном участке построил жилой дом, который был введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет 28 ноября 2011 года, что подтверждается копией технического паспорта (л.д. 208).
 
    Согласно свидетельствам о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ года собственниками жилого дома, общей площадью 151,7 кв. м, инв. № 1-8916, литер А, расположенного по адресу: <адрес>, являются Журова Н.В. и Журов И.Е. по 1/2 доли в праве собственности (л.д. 144-145).
 
    Таким образом, право собственности ответчиков на данный дом оформлено.
 
    Данный жилой дом расположен на земельном участке площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, разрешенное использование земельного участка – для строительства одноквартирного жилого дома, категория земель – земли населенных пунктов.
 
    Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
 
    Аналогичное положение предусмотрено п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
 
    В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на данный жилой дом, общей площадью 151,7 кв.м. распространяется право ипотеки в пользу банка в силу закона, поскольку он был возведен на земельном участке, право аренды, которого находится в залоге у банка.
 
    В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
 
    Исходя из изложенных обстоятельств дела, учитывая, что в договоре ипотеки и дополнительных соглашений сторонами не указано, что право залога не распространяется на домовладение, учитывая, что обязательства по погашению задолженности по кредитному договору ответчиками исполнены не в полном объеме, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об обращении взыскания не только на право аренды спорного земельного участка, но и на жилой дом путем реализации с публичных торгов.
 
    Согласно заключению отчету ООО «Российское общество оценщиков» от 22 августа 2014 года № 172-Ф/01/014, представленной ответчиком Журовым И.Е. рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером № и находящийся нем жилой дом общей площадью 151,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей, в том числе: стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей, стоимость жилого дома <данные изъяты> рублей.
 
    Заключение отвечает требованиям закона, стороны с ним в судебном заседании согласились.
 
    При таких данных суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей.
 
    С учетом вышеизложенного исковые требования подлежат полному удовлетворению.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования ОАО АБ «Интерпрогрессбанк» к Журову ФИО9, Журовой ФИО10 об обращении взыскания на предмет ипотеки право аренды земельного участка и возведенного жилого дома на нем, - удовлетворить.
 
    Обратить взыскание на предмет ипотеки – право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв.м., категории - земли поселений, разрешенное использование - для строительства жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, <адрес> по договору от 12 сентября 2001 года, заключенному между администрацией Куршского сельского округа и Журовым ФИО9, а также на жилой дом <адрес>, общей площадью151,7 кв.м., в том числе жилой 91,3 кв.м., площадью с холодными помещениями 156,7 кв.м., принадлежащий на праве собственности по 1/2 доли за каждым Журову ФИО9, Журовой ФИО10, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость указанного имущества в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
 
    Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2014 года
 
    Судья Ватралик Ю.В.