Решение от 11 марта 2013 года

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
Дело №...
 
            11 марта 2013 года Рамонский районный суд Воронежской области в составе:
 
    председательствующего судьи Зубова В.Г.
 
    при секретаре Фетисовой И.А.,
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в поселке Рамонь гражданское дело по иску Белова Д. А. к Воронцовой Т. И. и Сальниковой Е. И. о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю,
 
                                                                   УСТАНОВИЛ:
 
    01 апреля 2007 года между Беловым Д.А. и Богдановой В.И. в лице ее представителя Ефентьева А.В. был заключен договор купли- продажи земельной доли праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <.......>, с кадастровым номером №..., описание земельной доли - земельная доля из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 5,02 га с оценкой 452 баллогектаров: сельхозугодий - 5,02 га, из них пашни 5,02 га, без выдела в натуре.
 
    Стоимость земельной доли в соответствии с п. 1.1. Договора купли-продажи составляет 13 000 рублей. Истец произвел полную оплату земельной доли до подписания договора купли-продажи земельной доли, что подтверждено п. 1.1. договора купли-продажи земельной доли и актом приема-передачи земельной доли. Т.о., истцом были исполнены обязательства по оплате стоимости земельной доли в полном объеме.
 
    После заключения договора купли-продажи и во исполнение его условий (в соответствии с п. 4.3) земельная доля фактически была передана истцу, что подтверждено актом приема-передачи имущества к договору купли- продажи от 01.04.2007 г.
 
    Переданной истцу земельной долей представитель продавца распорядился на основании нотариально зарегистрированной доверенности.
 
    Право собственности Богдановой В.И. на указанную земельную долю в праве общей долевой собственности подтверждено свидетельством на право собственности на землю серии РФ-XXXI ВОО-25 №... от 04.11.1996 г. выданным Комземресурсами Рамонского района per. запись №....
 
    Истцом предъявлено требование об осуществлении государственной регистрации перехода в его пользу указанного недвижимого имущества ввиду невозможности его осуществления во внесудебном порядке из смерти продавца.
 
    В судебном заседании представитель надлежаще извещенного о слушании дела истца Рогова Е.Н. иск поддержала, пояснила, что ввиду смерти продавца в феврале 2010 года и невозможности получения сведений о ее наследниках, истец был лишен возможности во внесудебном порядке осуществить переход к нему права собственности на указанную земельную долю, всвязи со смертью продавца были прекращены и полномочия его представителя, ввиду законного заключения договора и фактически его исполнения она просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности указанного в договоре недвижимого имущества в пользу истца.
 
    Привлеченные судом в качестве соответчиков наследники Богдановой В.И., ее дочери Воронецова Т.И. и Сальникова Е.И. иск не признали, пояснили, что знали при жизни матери, что та распорядилась своей земельной долей, но не предполагали, что продажная цена земельной доли будет столь незначительной, полагают, что продавца обманули, заплатив ей несоразмерную действительной стоимости цену, полагают справедливым, если истец доплатит им как наследникам по 35000 рублей, после чего они признают его требования.
 
    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Судом установлено, и не спаривается ответчицами, что 01 апреля 2007 года между Беловым Д.А. и Богдановой В.И. в лице ее представителя Ефентьева А.В. был заключен договор купли- продажи земельной доли праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <.......> с кадастровым номером №..., описание земельной доли - земельная доля из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 5,02 га с оценкой 452 баллогектаров: сельхозугодий - 5,02 га, из них пашни 5,02 га, без выдела в натуре.
 
    В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать его им.
 
    Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, что имеет место в данном случае.
 
    Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    В соответствии с частью I статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента
 
    вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 
    В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЭ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права » на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В соответствии с положениями статьи 12 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в редакции от 05.02.2007г., действовавшей на момент совершения сделки, участник долевой собственности без выделения земельного участка в счет земельной доли по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
 
    Таким образом, стороны договора купли-продажи совершили все действия, предусмотренные ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, на законных основаниях. Факт заключения договора купли-продажи земельной доли данным способом не противоречит закону, не нарушает прав продавца и покупателя, третьих лиц. Договор сторонами исполнен: покупатель принял имущество, продавец передал имущество в собственность покупателя. Существенные условия, необходимые для договора данного вида, как предмет договора, его цена, сторонами предусмотрены.
 
    В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.
 
    Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривается ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с нормами данного закона переход права собственности на земельную долю подлежит обязательной государственной регистрации.
 
    Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
 
    Статья 131 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации всех сделок в отношении недвижимого имущества. Регистрация перехода прав собственности на недвижимость в силу ст. 551 ГК РФ также не влечет обязательной регистрации самого договора купли-продажи недвижимости, поэтому договор купли-продажи земельной доли считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК РФ), а не с момента его государственной регистрации.
 
    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
 
    Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
 
    Учитывая тот факт, что государственная регистрация права собственности продавца на земельную долю не производилась, истец не имеет возможности самостоятельно обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю, поскольку отсутствуют документы, необходимые для проведения государственной регистрации. В этой связи истец не может полноценно владеть и распоряжаться приобретенным имущественным правом.
 
    В настоящее продавец не может явиться в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации перехода прав в связи со смертью. Факт смерти Богдановой В.И. подтверждается повторным свидетельством о смерти П-СИ №..., выданным 09.01.2013 г. отделом ЗАГС г. Воронежа.
 
    Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
 
    В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав.
 
    Изложенное свидетельствует о том, что государственная регистрация перехода к истцу права собственности на земельную долю в полном соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно на основании заявлений обоих сторон договора, не может быть осуществлена.
 
    Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    Материалами дела подтверждается, что обязательства по договору купли-продажи земельной доли были исполнены сторонами в полном объеме в соответствии с условиями заключенного договора, следовательно, суд приходит к выводу о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
 
    Доводы ответчиц о том, что земельная доля продано наследодателем по цене, которая является ниже ее рыночной стоимости, явно, на их взгляд, несоразмерной фактической, не являются обстоятельством, влекущими недействительность (ничтожность) сделки при заключении которой они не были и не могли быть стороной, и отказ в иске, их заявление о возможном признании иска под условием выплаты им денежной суммы истцом противоречит закону.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
 
                                                        РЕШИЛ:
 
    Осуществить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер №..., из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, описание земельной доли - земельная доля из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 5,02 га с оценкой 452 баллогектаров: сельхозугодий - 5,02 га, из них пашни 5,02 га, без выдела в натуре, принадлежавшую Богдановой В. И. на основании Свидетельства на право собственности на землю Серии №... №... от 04.11.1996 г., выданным Комземресурсами Рамонского района per. запись №..., к Белову Д. А..
 
    Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий:                                    В.Г.Зубов