Решение от 10 сентября 2014 года

    Дело № 2-136/14
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    г. Красноярск 10 сентября 2014 года
 
    Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:
 
    председательствующего судьи Соловьева Е.В.,
 
    при секретаре Гришине А.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябининой О.С. Потапчик Е.С. к Карелиной Т.Ю., Дубровину А21 о признании недействительным договора, признании права собственности, иску Дубровина А25 к Рябининой О.С., Потапчик Е.С. о признании не приобретшими право пользования жилым помещением и истребовании имущества из чужого незаконного владения,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Рябинина О.С. и Потапчик Е.С. обратились в суд с указанным иском (с учетом уточнений), мотивируя тем, что 00.00.0000 года, между их (истиц) мамой Х.И.А. и ответчиком Карелиной Т.Ю. было заключено Соглашение о намерениях заключения сделки купли – продажи (предварительный договор купли – продажи) в отношении квартиры, расположенной по адресу: Х15. Квартира была оценена в 2250000 рублей. В тот же день Карелиной Т.Ю. был передан задаток в 50000 рублей. 00.00.0000 года, по просьбе Карелиной Т.Ю., было заключен С. об увеличении задатка и последней были переданы еще 500000 рублей. 00.00.0000 года ответчику Карелиной Т.Ю. были переданы еще 270000 рублей и общая сумма задатка составила 820000 рублей. Всего Карелиной Т.Ю. были переданы денежные средства в счет оплаты Х рублей, что подтверждается соответствующей распиской. Указанная сумма была необходима Карелиной Т.Ю. для погашения ипотечного кредита, существование которого она скрыла. Поскольку изначально спорная квартира приобреталась Х.И.А. для них (истиц) 00.00.0000 года был подписан Договор купли – продажи на сумму в 1000000 рублей. Данная сумма была указана также по просьбе Карелиной Т.Ю. с целью ухода от уплаты налога. Помимо этого, был заключен Договор купли – продажи от 00.00.0000 года, в котором была указана вся сумма в размере 2250000 рублей. В день, когда должна была состояться окончательная передача денежных средств в размере 480000 рублей в Управлении Росреестра ответчик Карелина Т.Ю. не появилась, впоследствии пояснила, что квартира перешла в собственность ее гражданского мужа Дубровина А.В., с которым и необходимо решать все дальнейшие вопросы. Сам Дубровин А.В. стал требовать для окончательной регистрации сделки еще 1000000 рублей, на что они (истицы) не согласились. При изложенных обстоятельствах, просят признать недействительным, а именно ничтожным договор передачи в собственность спорной квартиры от 00.00.0000 года, заключенный между Карелиной Т.Ю. и Дубровиным А.В.; признать отсутствующим (не приобретшим) право собственности на квартиру Дубровиным А.В.; исключить из ЕГРП запись от 29.11. 2012 года о переходе права собственности на спорную квартиру за последним; признать за ними – Потапчик Е.С. и Рябининой О.С. право собственности на спорную квартиру по 1\2 доли за каждой; провести государственную регистрацию перехода права собственности за ними (истицами) и возложить на них обязанность произвести окончательный расчет с Карелиной Т.Ю. за спорную квартиру в размере 480000 рублей.
 
    В свою очередь, Дубровин А.В. обратился с иском к Потапчик О.С. (в настоящее время – Рябининой) и Потапчик Е.С., в котором просит признать последних не приобретшими право пользования квартирой, находящейся по адресу: Х и истребовать из их незаконного владения указанную квартиру, мотивируя тем, что он (истец), на основании Договора передачи квартиры в собственность, заключенного между ним и Карелиной Т.Ю., является собственником спорного жилого помещения, ответчики проживают в ней и покидать ее не желают.
 
    Определением суда от 00.00.0000 года указанные гражданские дела были объединены в одно производство.
 
    В судебном заседании представитель Рябининой О.С. – Костив А.Ю. (по доверенности) исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении, в удовлетворении иска Дубровина А.В. просила отказать.
 
    Истица Потапчик Е.С. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.
 
    Представитель Карелиной Т.Ю. и Дубровина А.В. – Камылин В.С. (по доверенностям) исковые требования Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. не признал, просил отказать, настаивал на удовлетворении иска Дубровина А.В., дополнительно пояснив, что последний денежных средств от Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. не получал, и, соответственно, исковые требования к нему предъявлены необоснованно.
 
    Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    В соответствии со ст. ст.307, 309 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, оплатить деньги и др., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Согласно ст.153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    В соответствии со ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, сделка, недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Как следует из положений ст. ст. 549,550, 551, 556 и 558 ГК РФ, по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с ч.2 ст.209 ГК РФ, только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.
 
    Из положений пунктов 58,60,61 Постановления Пленума ВС РФ У и Пленума ВАС РФ У от 00.00.0000 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до его государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если продавец заключил несколько договоров купли – продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли – продажи продавцом.
 
    В судебном заседании достоверно установлено, что 00.00.0000 года, Х.И.А. (до брака в 00.00.0000 года года – Потапчик), имея намерение приобрести для своих дочерей – Потапчик (после брака – Рябининой) О.С. и Потапчик Е.С. квартиру, заключила с Карелиной Т.Ю. Соглашение о намерениях заключения сделки купли – продажи (Предварительный договор купли – продажи объекта недвижимости) (т.2 л.д.175), в соответствии с которым, К.Т.Ю., являясь собственником на основании договора купли – продажи от 00.00.0000 года г., обязалась продать, а Х.И.А. купить в собственность квартиру, расположенную по адресу: Х15 по цене 2250000 (два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей. При этом, цена основного договора была оговорена в 1000000 рублей. Карелина Т.Ю. гарантировала твердость и неизменность цены (то есть 2250000 рублей), за которую отчуждается объект недвижимости при условии заключения основного договора купли – продажи до 00.00.0000 года. Помимо этого, Карелина Т.Ю. заявила, что до подписания Договора квартира никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, не обменена, не заложена, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит, каких – либо иных прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости не имеется. Квартира находится под обременением в силу закона. Карелина Т.Ю. обязалась рассчитаться с кредитором и снять обременение.
 
    В рамках исполнения Предварительного договора купли – продажи Х.И.А. в пользу Карелиной Т.Ю. был передан задаток в размере 50000 рублей, который входит в стоимость квартиры.
 
    Вышеприведенные обстоятельства, помимо пояснений представителя Рябининой О.С., подтверждаются копиями Предварительного договора купли – продажи, С. о задатке на сумму в 50000 рублей (т.2 л.д.176), копиями свидетельства о заключении брака Х.И.А.(т.2 л.д.180), копиями свидетельств о рождении Потапчик (Рябининой) О.С. и Потапчик Е.С. (т.2 л.д.179) Достоверность копий указанных документов представителем Карелиной Т.Ю. не оспорена.
 
    00.00.0000 года года, со стороны Х.И.А. по просьбе Карелиной Т.Ю. последней были переданы суммы увеличенного задатка в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей и 270000 (двести семьдесят тысяч) рублей соответственно, что подтверждается соответствующими копиями Соглашений об увеличении задатка в рамках ранее заключенного Предварительного договора купли – продажи (т.2 л.д.177-178).
 
    00.00.0000 года, в офисе агентства недвижимости «Аврора», также по просьбе Карелиной Т.Ю. с целью уклонения от уплаты налога уже между Карелиной Т.Ю. и Патапчик (на тот момент) А8 и Потапчик А29 был подписан Договор купли – продажи в отношении указанной выше квартиры на сумму в 1000000 рублей (т.2 л.д.5). Помимо этого, Потапчик О.С. и Потапчик Е.С. передали Карелиной Т.Ю., помимо ранее переданных 820000 рублей, еще 950000 рублей, то есть всего Карелиной Т.Ю. в счет исполнения предварительного договора купли – продажи со стороны Х.И.А., Потапчик О.С. и Потапчик Е.С. было передано 1770000 рублей, о чем была составлена соответствующая расписка, представленная в материалы дела (т.2 л.д.8).
 
    В тот же день, то есть 00.00.0000 года, все необходимые документы были сданы в Управление Росреестра поХ для регистрации перехода права собственности, что подтверждается копиями соответствующих расписок, представленных в материалы дела, однако 00.00.0000 года государственная регистрация была приостановлена до 00.00.0000 года в связи с тем, что в ЕГРП имеется запись об обременении заявленного объекта недвижимости, а именно квартиры по адресу: Х15 ипотекой. Права залогодержателя удостоверены закладной, выданной 00.00.0000 года. Согласия владельца закладной на сделку в установленном законом порядке получено не было.
 
    В дальнейшем, поскольку препятствия для регистрации сделки устранены не были, 00.00.0000 года Управлением Росреестра поХ было принято решение об отказе в государственной регистрации сделки.
 
    Вместе с тем, 00.00.0000 года, между Карелиной Т.Ю. Потапчик О.С. и Потапчик Е.С. был заключен Договор купли – продажи спорной квартиры, с указанием полной стоимости в размере 2250000 рублей, а также того, что ранее Карелиной Т.Ю. уже были переданы денежные средства в размере 1770000 рублей и оставшиеся денежные средства в размере 480000 рублей будут переданы ей (Карелиной) в день снятия ипотеки в силу закона (т.2 л.д.195-196).
 
    Как следует из пояснений представителя Рябининой О.С. в судебном заседании, пояснений допрошенных свидетелей К.Н.А., А15, являющихся сотрудниками Агентства недвижимости «Аврора», осуществлявших сопровождение сделки по спорной квартире, а также Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 00.00.0000 года, вынесенного ОЭБ и ПК Межмуниципального управления МВД России «Красноярское», после приостановления регистрации сделки, Х.И.А. предложила Карелиной Т.Ю., скрывшей наличие своей кредитной задолженности перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», погасить данную задолженность, чтобы не срывать сделку, однако последняя категорически отказалась, пояснив, что будет решать данный вопрос в суде и, пообещала позвонить после того, как будут улажены возникшие проблемы. Кроме того, в 00.00.0000 года года, перед сдачей документов в Управление Росреестра, Х.И.А., с согласия Карелиной Т.Ю. прописала в спорной квартире свою мать и фактически вселилась туда сама вместе с дочерями Рябининой О.С. и Потапчик Е.С.
 
    В 00.00.0000 года года Карелина Т.Ю. позвонила Х.И.А. и пояснила, что в настоящее время новым собственником квартиры является Дубровин А.В., с которым необходимо решать все вопросы и который, как следует из пояснений свидетелей К.Н.А. и А15 во время заключения Предварительного соглашения, передачи задатков и сдачи документов в Управление Росреестра поХ постоянно присутствовал вместе с Карелиной Т.Ю. и представлялся ее мужем.
 
    Как следует из материалов дела, 00.00.0000 года, между Карелиной Т.Ю. и Дубровиным А.В. был заключен Договор передачи квартиры, расположенной по адресу: Х в собственность Дубровина А.В. (т.2 л.д.203-204), в связи, как следует из условий Договора, невозможностью Карелиной Т.Ю. возврата суммы займа в размере 3000000 рублей, возникшего на основании договора от 00.00.0000 года в срок до 00.00.0000 года. Право собственности Дубровина А.В. подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права от 00.00.0000 года (т.1 л.д.6).
 
    В материалы дела представлены копии вступивших в законную силу решений суда от 00.00.0000 года и от 00.00.0000 года (т.2 л.д.49-52), из которых следует, что с Карелиной Т.Ю. в пользу ОАО «АИЖК» взыскана задолженность по кредиту в размере 763934 рубля 18 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14839 рублей, проценты и пени в размере 730159 рублей 69 копеек, всего 1508932 рубля 87 копеек, а также обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Х с определением способа реализации в виде продажи с публичных торгов. Впоследствии, в связи с погашением Карелиной Т.Ю. задолженности и фактического исполнения исполнительного документа, ипотека в отношении указанной квартиры была прекращена.
 
    Анализируя все вышеприведенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что фактически спорная квартира была передана Карелиной Т.Ю. истицам Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. по договору купли – продажи от 00.00.0000 года, а впоследствии по договору купли – продажи от 00.00.0000 года и они (Рябинина и Потапчик) являются законными владельцами этого имущества. Данные обстоятельства, по мнению суда, в полном объеме подтверждаются, помимо пояснений представителя Рябининой О.С. в судебном заседании, фактом получения Карелиной Т.Ю. практически полной стоимости квартиры, определенной, в том числе и в Предварительном договоре купли – продажи (1770000 рублей из оговоренных 2250000 рублей), фактом вселения с согласия Карелиной Т.Ю. самих истиц, а также их матери Х.И.А. и бабушки Ч.Т.Т., вышеприведенными показаниями допрошенных свидетелей. Доказательств обратного со стороны Дубровина А.В. и Карелиной Т.Ю., в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ, не представлено.
 
    Помимо этого, суд, с учетом установленных в судебном заседании, фактических брачных отношений между Карелиной Т.Ю. и Дубровиным А.В., ставит под сомнение сам факт существования каких – либо заемных отношений между указанными лицами, и, соответственно, действительность договора займа от 00.00.0000 года.
 
    Довод представителя Карелиной Т.Ю. в судебном заседании о том, что договор купли – продажи квартиры от 00.00.0000 года является расторгнутым, суд во внимание не принимает, поскольку достоверно установлено, что данный договор был подписан со стороны истиц исключительно по просьбе самой Карелиной Т.Ю. с целью ухода последней от уплаты налога. Помимо этого, суд полагает, что само наличие (либо его отсутствие) данного договора правового значения для рассмотрения настоящего спора по существу (с учетом имеющегося договора от 00.00.0000 года) не имеет.
 
    Утверждение о том, что денежные средства в размере 1770000 рублей были переданы не самими Рябининой О.С. и Потапчик Е.С., а Х.И.А., по мнению суда, также существенного значения не имеет, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что Х.И.А., передавая денежные средства, действовала исключительно в интересах своих дочерей, имея намерение помочь им в приобретении на их имя квартиры и до настоящего времени какие – либо претензии у нее (Х.И.А.) по данному вопросу к истицам отсутствуют. Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что непосредственно договор купли – продажи квартиры как от 00.00.0000 года, так и от 00.00.0000 года был заключен самими Рябининой О.С. (на тот момент Потапчик) и Потапчик Е.С., расписка на получение Карелиной Т.Ю. суммы в размере 1 770 000 рублей, также была выдана на имя истиц.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик Карелина Т.Ю., уже по существу не являясь законным владельцем спорной квартиры, достоверно зная о ранее заключенном договоре купли – продажи в отношении приведенного имущества с Потапчик (Рябининой) О.С. и Потапчик Е.С., фактически передав спорное жилое помещение во владение истицам и получив большую часть денежных средств в качестве оплаты по сделке, не обладала правом передавать указанную квартиру в собственность ответчику Дубровину А.В., в связи с чем, договор об этом от 00.00.0000 года, заключенный между Карелиной Т.Ю. и Дубровиным А.В., по мнению суда, не соответствует требованиям закона, а именно положениям ст.209 ГК РФ, и, соответственно, является недействительным в силу ничтожности.
 
    Достаточных и убедительных доказательств обратного со стороны представителя Карелиной Т.Ю. и Дубровина А.В., в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ, не представлено.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что право собственности Дубровина А.В. на спорную квартиру является отсутствующим, а запись от 00.00.0000 года о переходе права собственности на имя последнего из ЕГРП подлежит исключению.
 
    Помимо этого, суд полагает необходимым признать за истицами Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. право общей долевой собственности (по 1\2 доли за каждой) на спорную квартиру как за лицами, приобретшими спорное жилое помещение на законных основаниях, и осуществить регистрацию перехода указанного права собственности.
 
    Вместе с тем, суд считает, что на Рябинину О.С. и Потапчик Е.С. должна быть возложена обязанность в течение трех дней (то есть разумного срока) со дня вступления настоящего решения в законную силу выплатить Карелиной Т.Ю. денежную сумму в размере 480000 рублей в счет оставшейся оплаты спорной квартиры в рамках исполнения обязательств по договору купли – продажи от 00.00.0000 года.
 
    С учетом удовлетворения первоначального иска Рябининой О.С. и Потапчик Е.С., законные основания для удовлетворения исковых требований Дубровина А.В., по мнению суда, отсутствуют.
 
    Помимо этого, суд полагает необходимым, в соответствии со ст. ст. 88 и 94 ГПК РФ, взыскать с ответчиков Карелиной Т.Ю. и Дубровина А.В. в пользу истиц расходы по оплате госпошлины в размере 800 рублей, то есть по 400 рублей с каждого. Обоснованность указанных расходов подтверждается соответствующими платежными квитанциями, представленными в материалы дела.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. удовлетворить.
 
    Признать Договор передачи квартиры, расположенной по адресу: Х в собственность, заключенный 00.00.0000 года между Карелиной А32 и Дубровиным А.В. недействительным в силу ничтожности, право собственности Дубровина А.В. на указанное жилое помещение признать отсутствующим и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 00.00.0000 года о переходе права собственности в отношении приведенной квартиры на имя Дубровина А.В..
 
    Признать за Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. право общей долевой собственности (по 1\2 доли за каждой) на трехкомнатную жилую Х, общей площадью 61, 3 кв.м., расположенную на пятом этаже Х в Х и осуществить регистрацию перехода указанного права собственности.
 
    Возложить на Рябинину А39 и Потапчик Е.С. обязанность в течение трех дней после государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: Х выплатить Карелиной Т.Ю. денежную сумму в размере 480000 рублей в счет оплаты приведенной квартиры.
 
    В удовлетворении исковых требований Дубровина А45 к Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. – отказать.
 
    Взыскать в пользу Рябининой О.С. и Потапчик Е.С. с Дубровина Андрея А49 и Карелиной Т.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 800 рублей, то есть по 400 рублей с каждого.
 
    Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
 
    Подписано председательствующим.
 
    Копия верна.
 
 
    Судья Е.В. Соловьев