Решение от 10 июня 2014 года

    №
 
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    10 июня 2014 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе судьи Войнова А.А., при секретаре Шориной С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пошина Ф.В. к Администрации <адрес> об обязании заключить договор аренды земельного участка,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Пошин Ф.В. обратился в суд с иском к Администрации <адрес> и просил обязать Администрацию <адрес> заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, для целей (разрешенного использования) под объектом незавершенного строительством <данные изъяты> сроком на <данные изъяты> лет. Истец мотивирует свои требования тем, что 20.09.2013года истцом - Пошиным Ф.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, с ОАО «<данные изъяты>6» (ОАО «<данные изъяты>»). По данному договору Пошин Ф.В. приобрел недвижимое имущество - объект незавершенного строительства: <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности на данный объект было зарегистрировано на Пошина Ф.В., что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права №.11.2013года.
 
    После чего, Пошин Ф.В., как собственник указанного объекта, обратился в Администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под кадастровым номером <данные изъяты>., расположенным по адресу: <адрес>.
 
    В феврале 2014года Пошин Ф.В. получил письмо № от 23.01.2014года от Администрации <адрес> об отказе в предоставлении участка в аренду под незавершенным строительством зданием. В данном письме было указано, что спорный участок не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.
 
    В свою очередь, истец считает данный отказ незаконным, создающим безосновательные препятствия в реализации собственником Пошиным Ф.В. законодательно закрепленного права на выкуп либо передачу в аренду земельного участка, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.
 
    В соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
    При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11).
 
    На основании ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим
 
    лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
 
    Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
 
    Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
 
    В соответствии с положениями ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, а также с учетом обстоятельства, что спорный земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования норм, закрепленных в ст. 36 ЗК РФ, не имеется.
 
    В силу положений п. 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
 
    изъятия земельных участков из оборота;
 
    установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
 
    резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
 
    Федеральным законом от 21 июля 1997года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, а отнесение данного объекта к объектам недвижимости предопределяет возможность выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.
 
    Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010года № 42 утвержден «Порядок ведения государственного кадастра недвижимости», пп. 7 п. 73 раздела V «Реестр сведений о зданиях» данного Порядка предусмотрено внесение в Реестр сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположено здание.
 
    Кроме того, нормами ст. 36 ЗК РФ закреплены условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения.
 
    В соответствии с п.5 ст. 36 ЗК РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
 
    На основании положений п. 6 ст. 36 ЗК РФ, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве
 
    постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
 
    Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в определении №187-0 от 12.05.2005года, государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации.
 
    Во взаимосвязи указанных выше законодательных норм, можно сделать вывод, что заинтересованное лицо при обращении с заявлением в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка в аренду либо права выкупа участка, должно подтвердить наличие титула, с которым связано право на приобретение земельного участка. Уполномоченный орган, в свою очередь, при поступлении подобного заявления, обязан в установленный законом срок принять решение о предоставлении земельного участка. При этом основания отказа закреплены законодательно.
 
    По смыслу пунктов 1 и 3 ст. 36 ЗК РФ, собственник объекта недвижимости вправе ставить вопрос о приобретении в собственность земельного участка, занятого этим объектом недвижимости, в единоличную собственность, если этот участок не относится к неделимым участкам, на котором находятся объекты недвижимости других собственников.
 
    Законодательно возникновение права на выкуп земельного участка из публичной собственности, связано с наличием у заинтересованного лица права собственности в отношении расположенного на этом участке объекта недвижимости.
 
    Право собственности Пошина Ф.В. на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, расположенного на.спорном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке, в настоящее время никем не оспорено, государственная регистрация не признана недействительной.
 
    Доказательств того, что спорный земельный участок сформирован с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства отсутствуют.
 
    Таким образом, считает, что обстоятельства, позволяющие Администрации <адрес>, принять по заявке Пошина Ф.В. решение об отказе в передаче в собственность либо в аренду спорного земельного участка, отсутствуют. Соответственно, отказ Администрации <адрес> в предоставлении участка в аренду под незавершенным строительством зданием, изложенный в письме № от 23.01.2014года, является незаконным, и порождает безосновательные препятствия в реализации Пошиным Ф.В. законодательно закрепленных прав. Просит обязать, Администрацию <адрес>, заключить с Пошиным Ф.В., договор аренды земельного участка под кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, для целей (разрешенного использования) под объектом незавершенного строительства и последующей эксплуатации <данные изъяты>, сроком на <данные изъяты> лет.
 
    Истец Пошин Ф.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
 
    Представитель истца Карпенков В.О. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
 
    Представитель ответчика Администрации <адрес> в судебное заседание не явился. Ответчик извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, причины не явки не известны. В материалах дела имеется отзыв согласно которому просил суд вынести решение на свое усмотрение в отсутствие представителя ответчика.
 
    Выслушав объяснения стороны, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности согласно ст.ст. 59-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.
 
    Из материалов дела и объяснений стороны судом установлено, что 20.09.2013года истцом - Пошиным Ф.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, с ОАО «<данные изъяты>» (ОАО «<данные изъяты>»). По данному договору Пошин Ф.В. приобрел недвижимое имущество - объект незавершенного строительства: <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности на данный объект было зарегистрировано на Пошина Ф.В., что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права №.11.2013года.
 
    Из объяснений представителя истца, позиции истца отраженной в исковом заявлении, судом установлено, что Пошин Ф.В., как собственник указанного объекта, обратился в Администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под кадастровым номером <данные изъяты> расположенным по адресу: <адрес>.
 
    Согласно заключению УАГ № от 16.12.2011года размещение и целевое назначение земельного участка соответствует градостроительным требованиям.
 
    В феврале 2014года Пошин Ф.В. получил письмо № от 23.01.2014года от Администрации <адрес> об отказе в предоставлении участка в аренду под незавершенным строительством зданием. В данном письме было указано, что спорный участок не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.
 
    Статья 46 Конституции Российской Федерации предоставляет гражданину и юридическому лицу право обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.
 
          В силу части первой статьи 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
 
           Согласно статьи 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействия), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
 
    Судом из материалов дела установлено, что 24.09.2013 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> и ОАО «<данные изъяты>» был заключен договор аренды земельного участка № В соответствие с п. 1.1. предметом указанного договора является земельный участок для строительства и последующей эксплуатации <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес>. Решением Арбитражного суда <адрес> от 23.07.2009года признано право собственности на спорный объект. Решение вступило в законную силу.
 
    Согласно выписки из ЕГРП объект незавершенного строительства <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> кв. м., степень готовности 80%. С 29.11.2013года истец является правообладателем названного объекта.
 
    При этих обстоятельствах, поскольку спорный участок является застроенным и на нем расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности истца, требование ответчика о том, что заключение договора аренды спорного земельного участка возможно только на торгах не соответствует правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23.12.2008, N 14880/10 от 01.03 2011.
 
    Согласно заключению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории целевое назначение земельного участка не изменилось. Разрешенное использование данного земельного участка предназначено для завершения строительства и последующей эксплуатации ацителено-кислородной станции.
 
    В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
 
    В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
 
    В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
 
    В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    В соответствии п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Следовательно, суд находит состоятельным довод истца и его представителя о том, что право на земельный участок, <данные изъяты>.м., расположенным по адресу: <адрес> на тех же условиях, что и у ОАО «<данные изъяты>», а именно на праве аренды.
 
    В соответствии с п. 3 ст.35 ЗК РФ в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
    Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    По смыслу приведенных правовых норм права собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его строительства и дальнейшей эксплуатации.
 
    Следовательно, истец как собственник незавершенного строительством объекта недвижимости имеет право на предоставления ему земельного участка в аренду для эксплуатации данного объекта.
 
    Судом установлено, что за истцом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.
 
    Из объяснений истца и его представителя судом установлено, что Пошин Ф.В. обратился в Администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под кадастровым номером <данные изъяты>м., расположенным по адресу: <адрес>.
 
    В феврале 2014года Пошин Ф.В. получил письмо № от 23.01.2014года от Администрации <адрес> об отказе в предоставлении участка в аренду под незавершенным строительством зданием. В данном письме было указано, что спорный участок не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.
 
    На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2013года зарегистрированного надлежащим образом, заключенным между ОАО «<данные изъяты>» и истцом недвижимое имущество: <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>., степень готовности 80% продано истцу. На основании акта приема - передачи земельного участка от 09.10.2013года спорный земельный участок так же передан истцу ОАО «<данные изъяты>».
 
    Судом из объяснений представителя истца так же установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.м., расположенным по адресу: <адрес> сформированы, споров по границам со смежными земельными участками не имеется. Земельный участок поставлен на кадастр в соответствии с ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости».
 
    В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек» здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства.
 
    В соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию. Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.
 
    Из объяснений представителя истца судом установлено, что каких-либо споров по вопросу пользования земельным участком не имеется, указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет.
 
    Данные доводы представителя истца представитель ответчика в ходе судебного разбирательства не опроверг.
 
    Учитывая исследованные в судебном заседании доказательства представленные истцом, его представителем, материалы дела, позицию представителя ответчика, суд находит решение администрации города № от 23.01.2014года об отказе Пошину Ф.В. в предоставлении в аренду спорного земельного участка не обоснованным, а исковые требования законными и подлежащими удовлетворению.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 57, 198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
    Исковые требования Пошина Ф.В. - удовлетворить.
 
    Обязать Администрацию <адрес> заключить с Пошиным Ф.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>м., расположенного по адресу: <адрес>, для целей (разрешенного использования) под объектом незавершенного строительства и последующей эксплуатации <данные изъяты>, сроком на <данные изъяты> лет.
 
    Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Дзержинский городской суд.
 
    Судья                                                       п/п                                             А.А. Войнов
 
    Копия верна
 
    Судья -                                                                     Секретарь -