Решение от 10 июня 2014 года

    Дело № 2-1073/2014 Мотивированное решение изготовлено
 
16 июня 2014 года
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    10 июня 2014 года город Нижний Тагил
 
    Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Вахрушевой С.Ю., при секретаре Сологуб С.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Желдорипотека» к Постылякову А. Б., Постыляковой Е. Б., Постыляковой А. А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,
 
 
У С Т А Н О В И Л :
 
 
    ../../.... г. между ЗАО «Желдорипотека» и Постыляковым А.Б. был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № №.... Договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке 27.09.2005. Одновременно была произведена государственная регистрация ипотеки.
 
    По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя трехкомнатную (место расположения обезличено), стоимостью №... руб., а покупатель обязался произвести частичную оплату стоимости квартиры до заключения договора и оплатить оставшуюся стоимость в размере №... руб. не позднее 13.10.2020.
 
    Квартира была передана продавцом покупателю по акту приема-передачи от 12.09.2005.
 
    По условиям договора в случае прекращения трудовых отношения с ОАО «РЖД», кроме случаев получения инвалидности по профессиональному заболеванию или травмы на производстве, выхода на пенсию, перехода на выборную должность в профсоюзные органы ОАО «РЖД», покупатель обязался погасить остаток задолженности по договору досрочно в полном объёме в течение трех месяцев со дня прекращения трудовых отношений.
 
    Также согласно условиям договора в случае неуплаты покупателем задолженности вследствие прекращения трудовых отношений с ОАО «РЖД» в установленный договором срок покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
 
    Заочным решением Тагилстроевского районного суда г. Н. Тагил от ../../.... г. было установлено, что с 2006 года по настоящее время Постыляков А.Б. не состоит в трудовых отношениях с ОАО «РЖД», а в течение срока действия договора имели место многочисленные просрочки ежемесячных выплат, то есть покупатель систематически нарушал условия договора.
 
    По состоянию на ../../.... г. сумма пени за нарушение условий договора составляет №...., рассчитанная за период с ../../.... г. по №....
 
    Истец полагает, что сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ самостоятельно уменьшает сумму пени до суммы №... руб.
 
    По условия договора продавец вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, вправе обратить взыскание на приобретенную и заложенную покупателем по настоящему договору квартиру в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обеспеченного залогом обязательства. Указанное право залогодержателя предусмотрено также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
 
    Вышеуказанным заочным решением суда с Постылякова А.Б. в пользу ЗАО «Желдорипотека» была взыскана сумма основного долга по договора в размере №... руб. и судебные расходы в сумме №.... Решение суда вступило в законную силу 18.06.2011. Постановлением службы судебных приставов от ../../.... г. было возбуждено исполнительное производство по взысканию с Постылякова А.Б. указанной суммы задолженности. Однако до настоящего времени должником не исполнены обязательств по выплате денежных средств, взысканных решением суда.
 
    По состоянию на ../../.... г. должником выплачена в счет погашения долга лишь сумма №... руб. и его задолженность составляет №... руб.
 
    Ответчик не исполняет должным образом условия заключенного с истцом договора, а также уклоняется от исполнения вступившего в законную силу решения суда от 22.04.2011. Условия договора ответчиком систематически нарушаются с 2005 года, в связи с чем истец вправе обратить взыскание на предмет залога.
 
    Истец просит взыскать с ответчика Постылякова А.Б. пени за нарушение обязательств по договору в сумме №... руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме №.... и обратить взыскание на предмет залога – (место расположения обезличено), установив начальную продажную стоимость квартиры с публичных торгов в размере №... руб.
 
    В судебном заседании представитель истца – Киндлер А.В., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от ../../.... г. (...), в полном объёме поддержала предъявленные исковые требования и просила об их удовлетворении по изложенным в иске основаниям. Заявила также о взыскании с ответчиков в пользу истца понесенных по делу судебных расходов в сумме №.... (...).
 
    Ответчик Постыляков А.Б. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что действительно заключал с истцом указанный в иске договор, условия которого впоследствии нарушил. Причину систематического невнесения платежей по договору объяснить не может. Поскольку заложенная квартира является единственным местом жительства его семьи, просит о снижении предъявленной истцом ко взысканию суммы пени и об отказе в удовлетворении иска в части обращения взыскания на предмет залога.
 
    Соответчик Постылякова Е.Б., представляющая также в качестве законного представителя интересы несовершеннолетней Постыляковой А.А., ../../.... г. года рождения, просила о снижении размера предъявленных ко взысканию пени и отказе в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет залога. Пояснила, что просрочки исполнения обязательств по договору были допущены её супругом – ответчиком Постыляковым А.Б. по причине прекращения его работы в ОАО «РЖД». Предмет залога является единственным жилым помещением их семьи.
 
    Заслушав объяснения участвующих в деле лиц и исследовав письменные материалы дела, суд признаёт исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Данный вывод суда основан на следующем.
 
    Закрытое акционерное общество «Желдорипотека» является зарегистрированным в установленном законом порядке юридическим лицом, что подтверждается представленными суду учредительными документами (...).
 
    Судом установлено, что ../../.... г. между ЗАО «Желдорипотека» (Продавец) и Постыляковым А.Б. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № №... (далее по тексту настоящего решения суда – договор купли-продажи) (...).
 
    Согласно пункту 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора трехкомнатную квартиру общей площадью 63,9 кв.м., жилой площадью 37,9 кв.м., расположенную на пятом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: (место расположения обезличено) (далее по тексту настоящего решения – спорное жилое помещение) (...).
 
    Согласно пунктам 4 и 5 указанного договора покупатель произвел частичную оплату стоимости квартиры в размере №... руб. перечислением денежных средств на счет продавца до заключения настоящего договора и оставшуюся сумму в размере №... руб. покупатель обязуется оплатить продавцу не позднее ../../.... г. (...).
 
    Как следует из пункта 6 договора купли-продажи погашение задолженности по настоящему договору производится ежемесячно в период с 1 по 16 число, начиная с первого месяца, следующего за месяцем, в котором был заключен настоящий договор, путем перечисления на счет продавца платежа в размере не менее №... руб. (...).
 
    Ответчиками в настоящем судебном заседании не оспаривался факт заключения вышеуказанного договора купли-продажи.
 
    Спорное жилое помещение было в установленном порядке передано от ЗАО «Желдорипотека» Постылякову А.Б. на основании акта приёме-передачи от ../../.... г. (...), что также не оспаривалось никем из участвующих в деле лиц.
 
    Право собственности Постылякова А.Б. на спорное жилое помещение в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №... от ../../.... г. (...).
 
    Согласно справке муниципального казенного учреждения «Служба правовых отношений» и представленной суду поквартирной карточке на жилое помещение в данной квартире зарегистрированы по месту жительства ../../.... г. Постылякова Е.Б. (супруга Постылякова А.Б.) и несовершеннолетняя Постылякова А.А. (дочь Постылякова А.Б.) (...).
 
    Согласно пункту 14 договора купли-продажи в случае прекращения трудовых отношений с ОАО «РЖД», кроме случаев получения инвалидности по профессиональному заболеванию или травмы на производстве, выхода на пенсию, перехода на выборную должность в профсоюзные органы ОАО «РЖД», покупатель обязан погасить остаток задолженности по договору досрочно в полном объёме в течение 3-х месяцев со дня прекращения трудовых отношений (...).
 
    Как установлено в судебном заседании, с момента заключения договора купли-продажи покупателем (ответчиком Постыляковым А.Б.) неоднократно и систематически допускались нарушения исполнения обязательств по договору и внесения периодических платежей; трудовые отношения между Постыляковым А.Б. и РАО «РЖД» были прекращены в 2006 году, однако в нарушение условий договора задолженность по оплате стоимости квартиры по договору Постыляковым А.Б. погашена не была, что не оспаривалось ответчиками в судебном заседании.
 
    Указанное обстоятельство стало основанием для предъявления ЗАО «Желдорипотека» соответствующего иска в суд к Постылякову А.Б. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.
 
    Заочным решением Тагилстроевского районного суда (место расположения обезличено) от ../../.... г. исковые требования ЗАО «Желдорипотека» и с Постылякова А.Б. досрочно взыскана задолженность по договору купли-продажи в сумме №... руб., а также судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме №...., всего взыскано №.... Данное решение суда вступило в законную силу ../../.... г. (...) и постановлением судебного пристава-исполнителя (место расположения обезличено) отдела судебных приставов (место расположения обезличено) УФССП России по (место расположения обезличено) Митраковой А.А. от ../../.... г. в установленном законом порядке было возбуждено исполнительное производство (...).
 
    Однако как установлено в настоящем судебном заседании указанное заочное решение суда от ../../.... г. должником Постыляковым А.Б. также не исполняется и по состоянию на ../../.... г. в счёт погашения задолженности им была внесена лишь сумма №... руб.: ../../.... г. – №... руб., ../../.... г. – №... руб. и ../../.... г. – №... руб. (...).
 
    Соответственно, по состоянию на ../../.... г. задолженность Постылякова А.Б. по договору купли-продажи составляет №... руб. (№...) (...).
 
    В счёт погашения задолженности, взысканной заочным решением суда от 22.04.2011, Постыляковым А.Б. также были внесены на счёт истца денежные средства: ../../.... г. в сумме №... руб. и ../../.... г. в сумме №... руб. (...).
 
    Указанные суммы были выплачены Постыляковым А.Б. истцу в период производства по настоящему гражданскому делу, соответственно, взысканная заочным решением суда от ../../.... г. сумма задолженности уменьшилась до №... руб. (№...).
 
    Неоднократно направленные истцом в адрес ответчика Постылякова А.Б. требования о погашении задолженности положительного результата не принесли и задолженность в полном объёме погашена не была (...).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
 
    В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
 
    Согласно пункту 20 договора купли-продажи при неуплате покупателем в срок платежей, установленных настоящим договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (...).
 
    Согласно пункту 21 договора купли-продажи в случае неуплаты задолженности из-за прекращения трудовых отношений с ОАО «РЖД» в установленный договором срок покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (...).
 
    Таким образом, сторонами в установленном законом порядке достигнуто соглашение об уплате пени за нарушение обязательств по договору купли-продажи и данное соглашение заключено в письменной форме.
 
    Поскольку в судебном заседании достоверно установлен факт нарушения ответчиком Постыляковым А.Б. обязательств по договору купли-продажи, исковые требования о взыскании с него в пользу ЗАО «Желдорипотека» пени за нарушение обязательств по договору, суд признаёт обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    При этом суд не находит предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса РФ оснований для уменьшения суммы пени, которые рассчитаны истцом по состоянию на ../../.... г. в сумме №.... и самостоятельно уменьшены до предъявленной ко взысканию суммы №... руб., равной сумме взысканной вышеуказанным заочным решением суда от ../../.... г. задолженности по договору (...).
 
    Ответчик Постыляков А.Б. в настоящем судебном заседании фактически не смог объяснить, по какой причине в течение продолжительного времени (с 2005 года) им не исполняются условия договора купли-продажи, в том числе, не исполняется вступившее в законную силу заочное решение суда от 22.04.2011.
 
    С учётом подобной позиции ответчика по делу, суд критически оценивает заявление Постылякова А.Б. в судебном заседании о том, что они имеет намерение в ближайшее время погасить перед истцом сумму задолженности.
 
    Более того, принимая решение о взыскании суммы пени, суд принимает во внимание тот факт, что при обращении в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи, по итогам рассмотрения которого было принято вышеуказанное заочное решение суда от 22.04.2011, ЗАО «Желдорипотека» не воспользовалось своим правом предъявления ко взысканию суммы пени и ограничилось лишь предъявлением требований о взыскании основной суммы долга по договору. Однако даже несмотря на это Постыляковым А.Б. меры по частичному погашению задолженности приняты лишь в период производства по настоящему делу, а внесенная за период с 2012 года по настоящее время в счёт погашения задолженности сумма №... руб. является явно незначительной.
 
    При указанных обстоятельствах, учитывая длительный период просрочки исполнения Постыляковым А.Б. без уважительных причин исполнения обязательств по договору купли-продажи, суд признаёт законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ЗАО «Желдорипотека» о взыскании с Постылякова А.Б. пени за нарушение обязательств по договору в сумме №... руб.
 
    Также суд признаёт обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования об обращении взыскания на предмет залога, которым является спорное жилое помещение.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 338 Гражданского кодекса РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
 
    Согласно пункту 8 договора купли-продажи при продаже квартиры с предоставлением рассрочки платежа приобретаемая покупателем квартира признаётся находящейся в залоге у продавца в силу ст. 488 Гражданского кодекса РФ для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры. Согласно общему правилу, установленному ст. 338 Гражданского кодекса РФ, заложенное имущество остаётся у покупателя.
 
    Согласно пункту 10 договора купли-продажи на основании ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у покупателя и по пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на квартиру возникают с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода прав в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по (место расположения обезличено) (...).
 
    Право залога (ипотеки) продавца на спорное жилое помещение в установленном договором и законом порядке было зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по (место расположения обезличено) ../../.... г. №... (...).
 
    Таким образом, залог спорного жилого помещения оформлен в соответствии с действующим законодательством и, в том числе, в соответствии с положениями Федерального закона от ../../.... г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту настоящего решения суда – Закон).
 
    В соответствии со статьей 51 Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
 
    Рассматриваемым судом договором купли-продажи не предусмотрено право залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, поэтому истец вправе предъявлять в судебном порядке требования об обращении взыскания на предмет залога.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (подпункт 1).
 
    Согласно пункту 18 договора купли-продажи продавец имеет право в соответствии со статьей 351 Гражданского кодекса РФ потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а его требование не будет удовлетворено, то согласно статьей 348 Гражданского кодекса РФ обратить взыскание на приобретенную и заложенную покупателем по настоящему договору квартиру в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обеспеченного залогом обязательства, в том числе, при нарушении покупателем сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
 
    В судебном заседании достоверно установлено, что в течение длительного периода времени покупатель не исполнял условия договора купли-продажи и с него в судебном порядке была досрочно взыскана в полном объёме сумма задолженности по договору, которая на момент рассмотрения настоящего дела судом составляет №... руб., а сумма пени за нарушение обязательств по договору равна ранее взысканной заочным решением суда от ../../.... г. сумме долга и составляет №... руб.
 
    Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела судом задолженность покупателя по договору купли-продажи фактически составляет №... руб. (№...), тогда как согласованная сторонами договора купли-продажи стоимость квартиры, являющаяся оценочной стоимостью предмета залога, составляет №... руб. При указанных обстоятельствах, предусмотренных статьей 54.1 Закона оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, в судебном заседании не установлено.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
 
    Истцом заявлено об установлении начальной продажной стоимости предмета залога в размере №... руб., что не оспорено стороной ответчика и установление указанной суммы, превышающей согласованную сторонами договора стоимость залогового имущества, фактически направлено на защиту интересов стороны ответчика, в связи с чем, суд признаёт возможным установление начальной продажной стоимости предмета залога в указанной истцом сумме.
 
    Кроме того, в соответствии со статьями 88, 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика Постылякова А.Б., с которого подлежат взысканию в пользу истца денежные средства и которому принадлежит спорное жилое помещение, являющееся предметом залога, подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом при предъявлении настоящего иска в суд, которые заключаются в расходах по оплате государственной пошлины в сумме №...., а также оплате связанных с делом почтовых расходов в сумме №... руб. и транспортных расходов по проезду в суд на рассмотрение данного дела в сумме №...., которые подтверждены соответствующими платежными документами (...) и не оспорены ответчиком в судебном заседании.
 
    Таким образом, общая сумма подлежащих взысканию с ответчика Постылякова А.Б. в пользу истца судебных расходов составляет №... (№...).
 
    Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования закрытого акционерного общества «Желдорипотека» удовлетворить.
 
    Взыскать с Постылякова А. Б. в пользу закрытого акционерного общества «Желдорипотека» пени за нарушение обязательств по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № №... от ../../.... г. в сумме №... руб., а также судебные расходы в сумме №...., итого взыскать №...
 
    Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № №... от ../../.... г. – трехкомнатную (место расположения обезличено) (площадью 60 кв.м.) в (место расположения обезличено) (кадастровый номер объекта 66:56:0201001:11315), принадлежащую на праве собственности Постылякову А. Б. (государственная регистрация права 66-66-02/070/2005-196 от 27.09.2005), установив начальную продажную стоимость квартиры с публичных торгов в размере №... руб.
 
    Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тагилстроевский районный суд (место расположения обезличено).
 
Судья - подпись С.Ю. Вахрушева